易居-无锡天诚大厦产品诊断及建议报告69页.pptx

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1、无锡天诚大厦无锡天诚大厦产品诊断及建议报告产品诊断及建议报告1目录目录第一篇：从第一篇：从4P4P、4C4C、4R4R 到到4V4V营销理论简析营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议第四篇：产品、价格及客源定位建议2第一篇：第一篇：从从4P4P、4C4C、4R4R 到到4V4V营销理论简析营销理论简析3从从4P4P、4C4C到到4R4R 4P 4P特征特征 4P是站在企业的角度企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视

2、产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意消费者请注意”。4C 4C特征特征 4R 4R特征特征 4C 是站在消费者的角消费者的角度度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。4C 以“请注意消费者请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度消费者的角度看营销同时注意与竞争注意与竞争对手争夺客户对手争夺客户。4R 也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C 更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和请注意消费者和竞争对手竞争对手”。44P4P、4C4C与与4R4R的对比及的对比及4V4V产生产

3、生 培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理论。54V4V的解析的解析差异化差异化差异化差异化VariVariVariVariationationationation差异化营销所追求的差异化营销所追求的“差异差异”是在是在产品功能、质量、服务和营销产品功能、质量、服务和营销等等多方面的不可替代性。主要分为多方面的不可替代性。主要分为产品差异化产品差异化、市场差异化市场差异化和和形象差形象差异化异化三个方面。三个方面。功能化功

4、能化功能化功能化VersatilityVersatilityVersatilityVersatility功能化指以产品的功能化指以产品的核心功能核心功能为基础，提供为基础，提供不同功能组合不同功能组合的系列化产的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合功能组合的独特性的独特性来博取细分客户群的青睐。来博取细分客户群的青睐。附加价值附加价值附加价值附加价值ValueValueValueValue附加价值指除去产品本省，包括附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务品牌、文化、技术、营销和服务等等因素所形成的

5、价值。因素所形成的价值。共鸣共鸣共鸣共鸣VibrationVibrationVibrationVibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值

6、、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。6第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判7一、酒店式公寓市场研判一、酒店式公寓市场研判1 1、无锡酒店式公寓市场格局、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】【主要项目列举】项目名称项目名称位置位置所属区位所属区位项目属性项目属性状态状态钱龙尊邸钱龙尊邸火车站火车站副中心区副中心区 烂尾楼改造烂尾楼改造售罄售罄东方云顶东方云顶县前街县前街中心区中心区烂尾楼改造烂尾楼改造售罄售罄优族联盟优族联盟人民路人民路中心区中心区烂尾楼改造烂尾楼改造售罄售罄凯燕环球中心凯燕环球中心太湖

7、广场太湖广场副中心区副中心区新建新建尾盘尾盘润华国际大厦润华国际大厦新体育中心新体育中心西区西区新建新建在售在售紫金公馆紫金公馆南禅寺南禅寺副中心区副中心区新建新建尾盘尾盘宝龙城市广场宝龙城市广场旺庄路旺庄路新区新区新建新建一期售罄一期售罄华美达公馆华美达公馆惠山惠山北区北区新建新建在售在售雷迪森雷迪森金城东路金城东路新区新区新建新建一期售罄一期售罄 金凤凰金凤凰凤宾路凤宾路副中心区副中心区烂尾楼改造烂尾楼改造售罄售罄禾嘉国际禾嘉国际解放西路解放西路中心区中心区新建新建售罄售罄长江金岸长江金岸长江路长江路新区新区新建新建售罄售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心数据来源：普润异地市场数据研究中

8、心8 无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，20042004年以年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因

9、素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。有部分项目已开始向外区域扩展。9【未来供应情况分析】【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。未来供给及供给量将带有很大的不确定性。就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：就目前所

10、知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：华美达公馆华美达公馆华美达公馆华美达公馆：拥有：拥有500500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出5050套，套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；中住的新天地中住的新天地中住的新天地中住的新天地：城市副中心地段，总共：城市副中心地段，总共3 3万多平方米，其酒店式公万多平方米，其酒店式公寓预计寓预计0909年上市；年上市；雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分雷迪森广场酒店的酒店式公寓部

11、分，297297套，约套，约2 2万万；10 恒隆人民中路与健康路地块恒隆人民中路与健康路地块恒隆人民中路与健康路地块恒隆人民中路与健康路地块：位于市区，占地：位于市区，占地3.73.7万，容积率为万，容积率为6.56.5。地块性质为办公、商业、酒店（含公寓式酒店）。该项目主体。地块性质为办公、商业、酒店（含公寓式酒店）。该项目主体建筑高度不低于建筑高度不低于150150米。米。大连万达的河埒核心商务区地块：位于西区，其占地大连万达的河埒核心商务区地块：位于西区，其占地53.853.8万万，用地性质为办公、商业、居住。用地性质为办公、商业、居住。由以上可以看出，未来可能推出的酒店式公寓供应由以

12、上可以看出，未来可能推出的酒店式公寓供应量将急剧上升，而市场是否有足够的需求将成为此类产量将急剧上升，而市场是否有足够的需求将成为此类产品得以生存的根本，但不可否认的是未来市场的竞争压品得以生存的根本，但不可否认的是未来市场的竞争压力明显。力明显。112 2、去化及经营情况分析、去化及经营情况分析项目名称项目名称区域区域价格（元价格（元/）户型面积户型面积销售日期销售日期总套数总套数已售套数已售套数月售套数月售套数凯燕环球中心凯燕环球中心副中心区副中心区180001800060-8060-802006-42006-47347346596593333润华国际大厦润华国际大厦西区西区1500015

13、00060-18060-1802007-72007-729929934347 7紫金公馆紫金公馆副中心区副中心区110001100040-9040-902007-9-222007-9-2221521565653232宝龙城市广场宝龙城市广场新区新区8000800038-4938-492007-102007-10235235商业商业217217108108市场在售项目一览表：市场在售项目一览表：数据来源：普润异地市场数据研究中心数据来源：普润异地市场数据研究中心12 宝龙城市广场虽然地段相对其他项目差，而且是宝龙城市广场虽然地段相对其他项目差，而且是4040年商业产权，但通过年商业产权，但通过价

14、格和挑高的户型，致使去化速度较快；价格和挑高的户型，致使去化速度较快；润华国际大厦由于目前其周边配套还未完善和成熟，商务氛围缺失。就润华国际大厦由于目前其周边配套还未完善和成熟，商务氛围缺失。就目前而言价格失真，致使去化受到阻力。据了解，该项目有两家基金有收购目前而言价格失真，致使去化受到阻力。据了解，该项目有两家基金有收购意向。由此判断，该项目目前价位虚高，主要为了抬高收购价格；意向。由此判断，该项目目前价位虚高，主要为了抬高收购价格；凯燕环球中心目前已近尾盘，已售房源仅有凯燕环球中心目前已近尾盘，已售房源仅有3 3套，且均为大房型，该项套，且均为大房型，该项目无论从市场形象抑或是经营管理团

15、队而言，均为无锡目前首屈一指。虽目目无论从市场形象抑或是经营管理团队而言，均为无锡目前首屈一指。虽目前价格偏高，但已是市场高端客户群用来彰显身份地位或接待重要宾客的首前价格偏高，但已是市场高端客户群用来彰显身份地位或接待重要宾客的首选之地；选之地；紫金公馆位于南禅寺南片，地理位置较有优势，但由于产品并未有太大紫金公馆位于南禅寺南片，地理位置较有优势，但由于产品并未有太大亮点，去化速度一般。但从价格来看，该项目存在着较大的升值空间。亮点，去化速度一般。但从价格来看，该项目存在着较大的升值空间。【销售速度分析销售速度分析】13【价格趋势分析价格趋势分析】酒店式公寓产品历经酒店式公寓产品历经5 5年

16、的发展周期，由烂尾楼的改造到标志性的建筑年的发展周期，由烂尾楼的改造到标志性的建筑出现，其市场价格也从出现，其市场价格也从0303年的年的50005000元元/平方米到现在最高价的平方米到现在最高价的1800018000元元/平方平方米（凯燕环球中心）。米（凯燕环球中心）。交房标准多采用精装修标准，部分以赠送家具家电等形式作为产品宣传交房标准多采用精装修标准，部分以赠送家具家电等形式作为产品宣传亮点。其对外宣传的装修标准也越来越高，高端、个性的市场形象促成了价亮点。其对外宣传的装修标准也越来越高，高端、个性的市场形象促成了价格的不断走高。格的不断走高。酒店式公寓近年来价格不断走高，但是销售状况

17、出现参酒店式公寓近年来价格不断走高，但是销售状况出现参差不齐的现象。虽从目前来看销售总体上未有滞销情况，但差不齐的现象。虽从目前来看销售总体上未有滞销情况，但不足以说明市场未来需求或潜在需求依旧旺盛的。不足以说明市场未来需求或潜在需求依旧旺盛的。1000010000元元/平方米以上项目的月均去化量之低，以及此类产品先天不足平方米以上项目的月均去化量之低，以及此类产品先天不足的特性将是抑制酒店式公寓未来发展最重要的因素。的特性将是抑制酒店式公寓未来发展最重要的因素。143 3、产品形态特征分析、产品形态特征分析项目项目主力户型主力户型（）销售价格销售价格(元元/)装修标准装修标准装修价格装修价格

18、(元元/)物业服务物业服务凯燕环球中心凯燕环球中心60-8060-801800018000精装修精装修（带家电）（带家电）33003300凯宾斯基酒店管理凯宾斯基酒店管理润华国际大厦润华国际大厦60-18060-1801500015000精装修精装修（带家电）（带家电）1500-20001500-2000戴德梁行戴德梁行紫金公馆紫金公馆40-9040-901100011000精装修精装修（带家电）（带家电）15001500上海陆家嘴物业管理有上海陆家嘴物业管理有限公司限公司宝龙城市广场宝龙城市广场38-4938-49层高层高3.83.8米米75007500精装修精装修10001000普通物业普

19、通物业华美达公馆华美达公馆50-8050-8080-14080-1407000-80007000-8000精装修精装修15001500华美达作顾问华美达作顾问雷迪森雷迪森60601200012000精装修精装修（带家电）（带家电）12001200瑞华物业管理有限公司瑞华物业管理有限公司数据来源：普润异地市场数据研究中心数据来源：普润异地市场数据研究中心15过去酒店式公寓多为过渡性产品，相对居住性质来说，投资性实际更强，故户型过去酒店式公寓多为过渡性产品，相对居住性质来说，投资性实际更强，故户型设计主要考虑小面积，低总价。而经过四年发展，目前酒店式公寓不在简单的为设计主要考虑小面积，低总价。而经

20、过四年发展，目前酒店式公寓不在简单的为过渡性产品，而且成为张显个性和生活态度的产品。其房型设计也更为人性化，过渡性产品，而且成为张显个性和生活态度的产品。其房型设计也更为人性化，功能区被划分出来，面积也有增大的趋势；功能区被划分出来，面积也有增大的趋势；从产品面积看，多为从产品面积看，多为40-8040-80区间内。得房率均在区间内。得房率均在55-65%55-65%之间；之间；目前，无锡酒店式公寓的户型、面积参差不齐，由目前，无锡酒店式公寓的户型、面积参差不齐，由3030100100平方米不等。从销售面平方米不等。从销售面看，以（看，以（50507070平方米）的房型更为走俏，由于市场主流供

21、应户型销售看好，且平方米）的房型更为走俏，由于市场主流供应户型销售看好，且该类产品凸现投资价值，导致市场供应的户型面积相对集中；该类产品凸现投资价值，导致市场供应的户型面积相对集中；新建酒店式公寓建筑多为部分经营、部分出售的经营模式，以经营性的酒店式公新建酒店式公寓建筑多为部分经营、部分出售的经营模式，以经营性的酒店式公寓树立项目品质和形象，带动整个项目的价值拔高；寓树立项目品质和形象，带动整个项目的价值拔高；经营型酒店式公寓装修多包含家电。在一定程度上成为其附加值；经营型酒店式公寓装修多包含家电。在一定程度上成为其附加值；从目前无锡酒店式公寓产品特征来看主要有以下特征：从目前无锡酒店式公寓产

22、品特征来看主要有以下特征：16产品普遍存在的盲点：产品普遍存在的盲点：无锡目前主要几个酒店式公寓均利用烂尾楼改造开发建成，普遍具无锡目前主要几个酒店式公寓均利用烂尾楼改造开发建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是：有先天或后天的不足，主要是：电梯数量不足电梯数量不足 通道狭窄通道狭窄 通风采光严重缺乏通风采光严重缺乏 户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 装修质量粗糙装修质量粗糙 会所设施不全会所设施不全 车位严重缺乏车位严重缺乏 这些问题的存在都将导致目标客户的流失或导致客户失去对该类物这些问题的存在都将导致目标客户的流失或导致客户失去对该类物

23、业的信任。因此，及时的补救或改善是提升产品市场形象的主要途径。业的信任。因此，及时的补救或改善是提升产品市场形象的主要途径。174 4、市场典型案例罗列、市场典型案例罗列 润华国际大厦由润华国际大厦由A A座座5555层、层、B B座座4545层和层和商业底座商业底座6 6层组成，是集商业中心、五星级层组成，是集商业中心、五星级酒店、创意商务空间、酒店式公寓、会议休酒店、创意商务空间、酒店式公寓、会议休闲、体育、观光、娱乐为一体的大型高档超闲、体育、观光、娱乐为一体的大型高档超高层综合性建筑。高层综合性建筑。功能区间：功能区间：1-61-6层：商业中心（韩国农心集团持有）层：商业中心（韩国农心

24、集团持有）A A座座7-307-30层五星级豪生酒店层五星级豪生酒店A A座座31-5431-54层酒店式公寓层酒店式公寓A A座座5555层空中会所层空中会所B B座座8-458-45层办公楼层办公楼-1-3-1-3层地下车库层地下车库技术指标：技术指标：占地面积：占地面积：15144.315144.3平方米；平方米；总建筑面积：总建筑面积：148795.48148795.48平方米；平方米；建筑高度：建筑高度：258258米米1 1）润华国际大厦）润华国际大厦18装修标准装修标准外墙：以外墙：以lowelowe低反射断桥铝合金双层中空玻璃低反射断桥铝合金双层中空玻璃首层大堂：超五星级酒店豪

25、华大堂标准首层大堂：超五星级酒店豪华大堂标准盥洗室：墙面为高档面砖盥洗室：墙面为高档面砖 地面为高档防滑地砖地面为高档防滑地砖 天花板为优质金属板吊顶天花板为优质金属板吊顶写字楼标准间装修：墙面为进口涂料写字楼标准间装修：墙面为进口涂料 地板为架空地板地板为架空地板 天花板为进口石膏吊顶天花板为进口石膏吊顶酒店式公寓装修：酒店式公寓装修：墙面为进口墙纸墙面为进口墙纸 地面为高级实木地板（主门入口铺设进口羊毛地毯）地面为高级实木地板（主门入口铺设进口羊毛地毯）天花板为艺术吊顶天花板为艺术吊顶 其他按五星级标准精装修其他按五星级标准精装修192 2）凯燕环球中心）凯燕环球中心 50 50层的凯燕环

26、球中心位于太湖广场层的凯燕环球中心位于太湖广场西北侧，建筑高度近西北侧，建筑高度近200200米，这座大厦米，这座大厦2222层以下为无锡凯宾斯基大酒店，其中层以下为无锡凯宾斯基大酒店，其中l-5l-5层为酒店公共设施，层为酒店公共设施，6-216-21为标准间及为标准间及总统套房等，总统套房等，23-4823-48层为凯燕环球商务层为凯燕环球商务公寓，公寓，49-5249-52层为凯宾斯基专属酒店公层为凯宾斯基专属酒店公寓。凯燕环球商务公寓套型面积为寓。凯燕环球商务公寓套型面积为62-62-152152平方米，主力套型为平方米，主力套型为65-7065-70平方米，平方米，可用作自住、办公、

27、投资等，由凯宾斯可用作自住、办公、投资等，由凯宾斯基酒店统一管理。凯燕环球商务公寓是基酒店统一管理。凯燕环球商务公寓是目前全世界唯一的在凯宾斯基酒店之上目前全世界唯一的在凯宾斯基酒店之上的商务公寓。的商务公寓。技术指标：技术指标：占地面积：占地面积：1.51.5万平方米左右；万平方米左右；总建筑面积：总建筑面积：13.713.7万平方米左右；万平方米左右；建筑高度：近建筑高度：近200200米米20功能区间：功能区间：1 1层：酒店大堂、商务中心、大堂酒吧、精品商店街层：酒店大堂、商务中心、大堂酒吧、精品商店街 2 2层：中餐厅、包房、风味餐厅层：中餐厅、包房、风味餐厅3 3层：层：60060

28、0人宴会大厅、前厅及会见厅、小会议厅人宴会大厅、前厅及会见厅、小会议厅4 4层：国际娱乐演绎中心层：国际娱乐演绎中心5 5层：室内游泳池、健身房、美容等休闲健身设施层：室内游泳池、健身房、美容等休闲健身设施7-197-19层：酒店标准客房层：酒店标准客房20-2220-22层：行政楼层及总统套房层：行政楼层及总统套房25-5525-55层：凯燕环球商务行宫标准层层：凯燕环球商务行宫标准层3939层：凯燕环球商务行宫空中豪景会馆层：凯燕环球商务行宫空中豪景会馆-1-2-1-2层：地下车库层：地下车库21装修标准装修标准客房装修：客房装修：配备高档品牌整套卫浴、厨具、家具、豪华灯具。配备中央空调、

29、配备高档品牌整套卫浴、厨具、家具、豪华灯具。配备中央空调、保安系统、冷热水供应系统，上网电视，多语言语音信箱，宽带网络保安系统、冷热水供应系统，上网电视，多语言语音信箱，宽带网络系统，国际卫星电视，客用保险柜和迷你吧。系统，国际卫星电视，客用保险柜和迷你吧。卫淋浴设备：卫淋浴设备：整套选用国际知名的中外合资品牌。整套选用国际知名的中外合资品牌。客梯：客梯：6 6部部4.54.5米米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层；秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层；223 3）雷迪森产权酒店）雷迪森产权酒店 将打造新区首席五星级酒店，以将打造新区首席五星级酒店，以地标身份，傲视群雄。黄金地段、

30、精地标身份，傲视群雄。黄金地段、精装修、超五星级的酒店服务，全面打装修、超五星级的酒店服务，全面打造了一个匹配国际顶级身份人士社交造了一个匹配国际顶级身份人士社交和财富的场所。据悉，雷迪森广场酒和财富的场所。据悉，雷迪森广场酒店将公开推出数百套精装修商馆，每店将公开推出数百套精装修商馆，每间面积约间面积约6060平米左右，供有志之士投平米左右，供有志之士投资，在资，在1-41-4层还配备了酒店相关配套，层还配备了酒店相关配套，如宴会厅、商务会议中心、学术报告如宴会厅、商务会议中心、学术报告同声翻译多功能厅、国际同声翻译多功能厅、国际SPASPA、健身、健身中心等。中心等。作为投资型产品的无锡雷

31、迪森作为投资型产品的无锡雷迪森广场五星级酒店，拥有广场五星级酒店，拥有7070年产权，年产权，为投资型客户提供为投资型客户提供1010年的投资回年的投资回报，同时客户享有每年免费入住报，同时客户享有每年免费入住的待遇。的待遇。23二、办公楼市场研判二、办公楼市场研判1 1、去化情况及价格分析、去化情况及价格分析【办公楼区域分布】【办公楼区域分布】项目项目档次档次总规模（万总规模（万MM2 2）租金租金/售价（￥）售价（￥）出租出租/销售率销售率面积分割面积分割（MM2 2）市中心区（解放环路内板块）市中心区（解放环路内板块）财富大厦财富大厦乙级偏上乙级偏上2.62.6售售1100011000售

32、售100%100%76-33076-330汇金广场汇金广场甲级甲级7 7租租1.8-2.51.8-2.5租租85%85%180-450180-450佳福国际佳福国际乙级偏上乙级偏上3.243.24租租1.5-1.81.5-1.8租租90904545364364摩天摩天360360甲级甲级约约3.73.7售售1200012000租租1.91.9售售98%98%133-208133-208兴盛大厦兴盛大厦乙级偏上乙级偏上2.52.5租租1.3-1.61.3-1.6租租80%80%50-20050-200金鼎大厦金鼎大厦乙级乙级0.80.8租租1.2-1.51.2-1.5租租50%50%180-35

33、0180-350副中心区（太湖广场板块）副中心区（太湖广场板块）太湖明珠数码太湖明珠数码大厦大厦甲级甲级2.72.7售售93509350租租1.8-2.01.8-2.0售售100%100%150150300300盛世天下盛世天下乙级偏下乙级偏下3.83.8租租0.8-1.50.8-1.5租租9090 67.467.416316324新区（新区板块）新区（新区板块）新旺角新旺角丙级丙级3.633.63售售68006800售售303030308080东方银座东方银座丙级丙级0.80.8售售70007000租租1.21.2-17017010001000蠡园地区（蠡园开发区板块）蠡园地区（蠡园开发区板

34、块）太湖明珠发展大太湖明珠发展大厦厦乙级偏上乙级偏上6.186.18租租2.22.2租租83838585300300星湖名都星湖名都丙级偏下丙级偏下-售售69006900租租0.5-0.80.5-0.8租租63639191429429 当前市场上以解放环路内板块办公楼数量最多，其中包含当前市场上以解放环路内板块办公楼数量最多，其中包含2 2个甲级写字楼。市个甲级写字楼。市场租金基本在场租金基本在1.81.8元元/天左右。最高到天左右。最高到2.52.5元元/天。天。蠡园开发区板块拥有量其次，但目前所存办公楼档次较低。租金在蠡园开发区板块拥有量其次，但目前所存办公楼档次较低。租金在1 1元元/天

35、天以下，最高为以下，最高为2.22.2元元/天。天。作为新兴的办公楼市场太湖广场板块其拥有量不多，但租金直追市中心板块，作为新兴的办公楼市场太湖广场板块其拥有量不多，但租金直追市中心板块，从最低的从最低的0.80.8元元/天到天到2 2元元/天。而且拥有甲级写字楼。天。而且拥有甲级写字楼。25【办公楼市场价格分析】【办公楼市场价格分析】虽然无锡办公市场交易量少，但交易价格并没有根据个别楼盘虽然无锡办公市场交易量少，但交易价格并没有根据个别楼盘的起伏而大幅变动，其市场价格呈现平稳增长的趋势。的起伏而大幅变动，其市场价格呈现平稳增长的趋势。但由于无锡办公市场处于初级阶段，其价位与住宅价格相差不但由

36、于无锡办公市场处于初级阶段，其价位与住宅价格相差不多，多，0606年在年在75007500元元/左右，增长幅度也没有太大差别。左右，增长幅度也没有太大差别。26【办公楼市场去化分析】【办公楼市场去化分析】无锡办公市场交易同其投资类似，在商品房交易中所占比重较无锡办公市场交易同其投资类似，在商品房交易中所占比重较小，小，0707年市场交易占有量仅为年市场交易占有量仅为2%2%左右。左右。无锡市场办公楼去化整体水平较低，且起伏不大，平均月交易无锡市场办公楼去化整体水平较低，且起伏不大，平均月交易量在量在20-3520-35套之间。套之间。其中去化区域主要集中在南长区，特别是太湖广场板块区域。其中去

37、化区域主要集中在南长区，特别是太湖广场板块区域。其他如滨湖区和锡山区也有一定的需求量。其他如滨湖区和锡山区也有一定的需求量。其中南长区和锡山区距离市中心较近，为城市扩张后办公市场外扩其中南长区和锡山区距离市中心较近，为城市扩张后办公市场外扩的首选之地。同时南长区的副中心建设以及锡山工业区的建设促进的首选之地。同时南长区的副中心建设以及锡山工业区的建设促进了区域办公市场氛围的营造。而湖滨区办公楼主要依托蠡湖新城的了区域办公市场氛围的营造。而湖滨区办公楼主要依托蠡湖新城的建设及周围的工业区，由于刚刚发展，目前主要办公项目仅为润华建设及周围的工业区，由于刚刚发展，目前主要办公项目仅为润华国际大厦。国

38、际大厦。27【办公楼市场客源分析】【办公楼市场客源分析】A A、购房群体特征、购房群体特征 2003 2003年以前，办公楼市场一直以租赁为主，近年逐步形成了租售并举的年以前，办公楼市场一直以租赁为主，近年逐步形成了租售并举的格局。各大公司包括有外资背景的企业等对办公楼的需求开始释放，前几年格局。各大公司包括有外资背景的企业等对办公楼的需求开始释放，前几年没有多少起色的办公楼市场出现供不应求，导致租金也水涨船高。在这种情没有多少起色的办公楼市场出现供不应求，导致租金也水涨船高。在这种情况下，投资者对只租不买的况下，投资者对只租不买的“骑墙等购骑墙等购”发生动摇，买楼比例随之大增。发生动摇，买楼

39、比例随之大增。作为办公楼另一购买主体作为办公楼另一购买主体广大发展中小型企业（无锡本地、外地驻广大发展中小型企业（无锡本地、外地驻无锡办事处），可能受到这两年住宅市场的启发，也主动放弃了租赁市场进无锡办事处），可能受到这两年住宅市场的启发，也主动放弃了租赁市场进而选择投资买楼，这在当前无论对大多数开发商或是购买者都是合理的选择。而选择投资买楼，这在当前无论对大多数开发商或是购买者都是合理的选择。前几年由于市场投资活跃，投资办公楼比例大幅度提升，比如现代之星前几年由于市场投资活跃，投资办公楼比例大幅度提升，比如现代之星项目投资者购买比例达到项目投资者购买比例达到5050就是一个最好的例子。未来办

40、公楼投资比例会就是一个最好的例子。未来办公楼投资比例会增多。增多。28B B、办公楼租赁客户特征、办公楼租赁客户特征 无锡现有办公楼内租户主要以货运物流、驻锡办事处、电子无锡现有办公楼内租户主要以货运物流、驻锡办事处、电子科技企业、机械为主，约占其租户的科技企业、机械为主，约占其租户的60%60%，这明显体现了无锡目，这明显体现了无锡目前办公楼市场中的前办公楼市场中的“前店后厂前店后厂”、“驻锡办事处驻锡办事处”的两大特征，的两大特征，由于租户内服务业所占比例较少，可以预见随着无锡经济的高速由于租户内服务业所占比例较少，可以预见随着无锡经济的高速发展，纯办公楼物业将有很大的市场空间。通过市场调

41、查，我司发展，纯办公楼物业将有很大的市场空间。通过市场调查，我司发现，无锡办公楼客户以中小企业为主，办公面积不大，这与无发现，无锡办公楼客户以中小企业为主，办公面积不大，这与无锡城市功能是相吻合的。锡城市功能是相吻合的。综上所述，虽然目前整体无锡的办公楼是市场并不综上所述，虽然目前整体无锡的办公楼是市场并不十分强势，租售水平均在一个较低的层面。但就上述的十分强势，租售水平均在一个较低的层面。但就上述的成交量与租售价格来看，该类物业未来升值潜力巨大。成交量与租售价格来看，该类物业未来升值潜力巨大。29第三篇：产品诊断第三篇：产品诊断30一、产品现状一、产品现状项目本身：项目本身：目前楼体结构已经

42、封顶，但立面还未完成，大堂及公共部位也未完成；目前楼体结构已经封顶，但立面还未完成，大堂及公共部位也未完成；案场销售：案场销售：1 1目前整体企划定位较为模糊，产品特点不够鲜明；目前整体企划定位较为模糊，产品特点不够鲜明；2 2销售人员整体素质较低，无法打动客户；销售人员整体素质较低，无法打动客户；3 3目前销售现场所能提供的销售道具较少，销售宣传资料较为简单，无法目前销售现场所能提供的销售道具较少，销售宣传资料较为简单，无法突出产品档次；突出产品档次；4 4销售现场企划包装等没有视觉冲击，较为平庸；销售现场企划包装等没有视觉冲击，较为平庸；31二、产品优劣势分析二、产品优劣势分析优势：优势：

43、优势：优势：紧邻市政府，与市中心仅紧邻市政府，与市中心仅“一河之隔一河之隔”劣势：劣势：劣势：劣势：1 1车位较少（地上车位较少（地上+地下仅有地下仅有100100多个车位）；多个车位）；2 2立面整体感觉较为平庸；立面整体感觉较为平庸；3 3户型存在一定偏差，且改动幅度较小；户型存在一定偏差，且改动幅度较小；4 4前阶段营销出现偏差，又没有及时修正，导致市场整体口碑不佳；前阶段营销出现偏差，又没有及时修正，导致市场整体口碑不佳；5 5土地使用年限不足土地使用年限不足4040年，且水、电、煤等使用成本较高；年，且水、电、煤等使用成本较高；6 6目前周边情况较差，街区改造有待时日；目前周边情况较

44、差，街区改造有待时日；32综述综述 市场角度出发，以目前该产品形象继续销售，其较为现市场角度出发，以目前该产品形象继续销售，其较为现实的去化均价在实的去化均价在10000105001000010500元元/平方米，但可以采用平方米，但可以采用以时以时以时以时间换空间间换空间间换空间间换空间的策略，顺应市场行情，适当放慢销售节奏，期的策略，顺应市场行情，适当放慢销售节奏，期望房地产市场的整体好转带动项目销售。但在目前宏观调望房地产市场的整体好转带动项目销售。但在目前宏观调控愈演愈烈的局面下，可能面临较大的风险。因此必须寻控愈演愈烈的局面下，可能面临较大的风险。因此必须寻求突破与创新。求突破与创新

45、。如何破题？如何破题？33第四篇：产品、价格及客源定位建议第四篇：产品、价格及客源定位建议34 根据以上对项目所做的一系列诊断，我司认为必须对根据以上对项目所做的一系列诊断，我司认为必须对产品重新定位，以一个崭新的形象再次入市，才有可能实产品重新定位，以一个崭新的形象再次入市，才有可能实现项目的最终去化。现项目的最终去化。定位原则：定位原则：扬长避短；扬长避短；走差异化的市场路线；走差异化的市场路线；坚持做价格或形象在市场的领导者；坚持做价格或形象在市场的领导者；35方案一方案一方案一方案一核心定位核心定位核心定位核心定位：中小企业展示基地中小企业展示基地中小企业展示基地中小企业展示基地 定位

46、展示：我们不为卖产品而卖产品，我们更多的是去产品定位展示：我们不为卖产品而卖产品，我们更多的是去产品定位展示：我们不为卖产品而卖产品，我们更多的是去产品定位展示：我们不为卖产品而卖产品，我们更多的是去产品背后的东西。如此我们便要创造出更多的产品附加值。背后的东西。如此我们便要创造出更多的产品附加值。背后的东西。如此我们便要创造出更多的产品附加值。背后的东西。如此我们便要创造出更多的产品附加值。通过对本项目自身条件及现状的初步了解，结合各类物业形态的通过对本项目自身条件及现状的初步了解，结合各类物业形态的通过对本项目自身条件及现状的初步了解，结合各类物业形态的通过对本项目自身条件及现状的初步了解

47、，结合各类物业形态的特性及在售酒店式公寓与办公楼市场的客观情况，在现有的产品条件特性及在售酒店式公寓与办公楼市场的客观情况，在现有的产品条件特性及在售酒店式公寓与办公楼市场的客观情况，在现有的产品条件特性及在售酒店式公寓与办公楼市场的客观情况，在现有的产品条件下，本项目可能的产品定位方案如下：下，本项目可能的产品定位方案如下：下，本项目可能的产品定位方案如下：下，本项目可能的产品定位方案如下：36附加值展示：附加值展示：附加值展示：附加值展示：办公辅助功能办公辅助功能办公辅助功能办公辅助功能展示交流功能展示交流功能展示交流功能展示交流功能咨询管理功能咨询管理功能咨询管理功能咨询管理功能本项目的

48、特色是在一栋本项目的特色是在一栋楼内同时具备三大功能楼内同时具备三大功能37商务配套功能商务配套功能商务配套功能商务配套功能具有多媒体演示功能的会议厅具有票务预订、商务接待、贵宾接送等服务的客户服务中心。入驻本办公楼注册公司可享受国家各项优惠政策商务活动策划会展策划服务电子展销平台，通过社区互联网将企业宣传信息发送至任何小区住户；有产品展示、发布、推介功能的小型展厅展示交流功能展示交流功能展示交流功能展示交流功能38企业管理、政策、法律、营销咨询服务；融资、担保服务；人员招聘和人员培训等服务引进办证公司，提供工商注册、财务代理、融资代理、人事代理等代理服务；咨询管理功能咨询管理功能咨询管理功能

49、咨询管理功能咖啡吧咖啡吧咖啡吧咖啡吧/酒吧；酒吧；酒吧；酒吧；棋牌室棋牌室棋牌室棋牌室/乒乓室乒乓室乒乓室乒乓室康乐休闲桑拿会所；康乐休闲桑拿会所；康乐休闲桑拿会所；康乐休闲桑拿会所；其他配套功能服务：其他配套功能服务：以上附加的配套服务均可建设在本项目以上附加的配套服务均可建设在本项目以上附加的配套服务均可建设在本项目以上附加的配套服务均可建设在本项目2-52-52-52-5楼，并在满足入楼，并在满足入楼，并在满足入楼，并在满足入住客户日常所需以外，还可直接对外经营，以缓解各类配套服务住客户日常所需以外，还可直接对外经营，以缓解各类配套服务住客户日常所需以外，还可直接对外经营，以缓解各类配套

50、服务住客户日常所需以外，还可直接对外经营，以缓解各类配套服务平日的经营压力。平日的经营压力。平日的经营压力。平日的经营压力。39同时，我们还需采取同时，我们还需采取“四个联动四个联动”来更有效的提升产品的附加功来更有效的提升产品的附加功能能1 1联动政府联动政府联动政府联动政府：通过相关政府部门的支持，对进驻本项目的企业单位在：通过相关政府部门的支持，对进驻本项目的企业单位在税收政策上给予更多的扶持优惠，同时社会上扩大项目的影响力；税收政策上给予更多的扶持优惠，同时社会上扩大项目的影响力；2 2联动企业商会联动企业商会联动企业商会联动企业商会：通过各个企业商会的组织，将进驻本项目内的各中：通过