chap房地产经济学概述.pptx

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1、1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾n经济学研究什么?n什么是房地产？n房地产业1.房地产经济学第1页/共53页n经济学研究什么?5WWHY WHAT WHERE WHO WHENE 1HHOW1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾第2页/共53页经济学的几个基本概念经济学的几个基本概念需求（宏观、微观）供给（宏观、微观）市场（广义、狭义）价格（总体、个别、弹性）生产要素成本第3页/共53页经济学的几个基本概念经济学的几个基本概念生产要素n土地n资本n劳动力i.管理者职能第4页/共53页经济学的几个基本概念经济学的几个基本概念几种基本的成本（cost）概念：o外显成本、隐含成本o会计成本

2、、经济成本o短期成本、长期成本固定成本、变动成本、总成本第5页/共53页1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾n什么是房地产？房地产的概念房地产的属性特征（房产、地产、房地产）房地产的形态（实物形态、经济形态）房地产的类型第6页/共53页概念：n房地产房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品商品体现。n房地产房地产，是在一定所有制关系下，作为财产财产的房屋及其所占用的土地的总称。A.房地产房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利权利。1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾第7页/共53页1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾n属性特征（房产、

3、地产、房地产）属性特征（房产、地产、房地产）房地产的属性特征空间的固定性 使用的耐久性 收益的递减性 效用的多层次性 数量有限 位置不可移动 多用途 聚积资本 位置固定性与质量差异性数量有限性与供给稀缺性利用永续性与报酬递减性产权分割性与权益流动性第8页/共53页1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾分分 类类 依依 据据类类 型型按按物质形态物质形态划分划分土地、在建工程、建成后物业土地、在建工程、建成后物业按按用途用途划分划分森林、农田、森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地按按经营方式经营方式划分划分用于出售的房地产、用于出租的房地产用

4、于出售的房地产、用于出租的房地产按按是否产生收益是否产生收益划分划分收益性物业、非收益性物业收益性物业、非收益性物业按按开发程度开发程度划分划分生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地或：已开发土地、未开发土地、未来待开发土地或：已开发土地、未开发土地、未来待开发土地n分类分类第9页/共53页1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾n房地产业 对房地产业的理解包含对房地产业的理解包含两个层次两个层次：n房地产业所从事的主要活动活动（投资、开发、买卖、中介、管理、建设、维修、装饰等）n具体参与房地产经济活动的组织和机构组织和机构（公司、企业、政府主管机构等）第10页/共53页1.1 基本概念及经济学相关

5、基础知识回顾n房地产经济学 经济学科中的一个分支学科部门经济学科宏观上研究：房地产经济运行规律 房地产资源的有效配置微观上研究：房地产开发、经营、消费、服务、管理的运 行机制和规律。第11页/共53页1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾n房地产经济房地产经济 房地产生产、流通、消费和再生产过程中的经济活动。第12页/共53页1.2 房地产经济活动的基本环节与内容n生产环节房地产经济活动的生产环节，即通通过过对对自自然然状状态态的的土土地地投投入入人人类类劳劳动动，进进行行房房屋屋和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。注：这一环节的前提条件是注：

6、这一环节的前提条件是获得可供开发的土地获得可供开发的土地房地产经济活动房地产经济活动第13页/共53页注注1：房地产生产活动的主要内容房地产生产活动的主要内容第一层次：土地开发、房屋开发建设第二层次：在第一层次基础上发展的综综 合开发合开发、配套建设，以及在 流通、消费环节中以装饰装饰和 修缮修缮形式为主的追加。第14页/共53页注注2 2：房地产综合开发的涵义：房地产综合开发的涵义从横向看对开发地区 包括：合理规划 统筹安排 配套建设从纵向看对建设全过程 包括：规划设计 征地拆迁 土地平整 建设施工第15页/共53页注注3 3：装饰与修缮：装饰与修缮装饰建筑安装的外延修缮局部建筑物的再生产第

7、16页/共53页1.2 房地产经济活动的基本环节与内容n流通环节房地产业流通环节，即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。严格地讲：房地产流通是指房房地地产产的的商商品品形形态态与与货货币币形态相互转化的过程。形态相互转化的过程。即：通过交换实现房地产的价值和使用价值。亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值，换回价值的过程。当然，未经开发的“生地”也能投人市场流通。第17页/共53页注注1 1：房地产流通的活动内容：房地产流通的活动内容第一层次：土地流通，即地产流通 包括：土地征用 土地使用权的出让、转让 土地使用权的租赁、抵押等第二层次：房地产流通，即房产流

8、通 包括：房屋出租、出售 房屋置换 房屋抵押、典当第18页/共53页注注2 2：房地产流通主要方式：房地产流通主要方式房地产流通的主要方式有：房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押 房地产典当第19页/共53页n消费环节房地产消费是指 通通过过对对房房地地产产的的占占有有、使使用用实实现现其其使使用用价价值值的的过程。过程。经济学对于消费消费的解释：通过对经济物品的占有、使用，实现其使用价值的过程通过对经济物品的占有、使用，实现其使用价值的过程。1.2 房地产经济活动的基本环节与内容第20页/共53页注：房地产消费的形式注：房地产消费的形式生产消费生活消费经营消费行政消费第21页/共53页注注1

9、1：房地产经济产生的基础：房地产经济产生的基础n所有权的产生是房地产经济形态形成的基础n房地产经济是商品经济形态的历史产物第22页/共53页注注2 2：房地产经济运行的基本规律：房地产经济运行的基本规律n房地产市场运行规律n房地产经济活动的基本规律n房地产资金（资本）运行规律第23页/共53页注注3 3：房地产经济运行最基本、最重要的关系：房地产经济运行最基本、最重要的关系n房地产产权关系n市场供求关系1)收益分配关系第24页/共53页注注4 4：房地产经济运行的基本环境：房地产经济运行的基本环境n制度保障与政策环境n外部环境第25页/共53页注注5 5：我国房地产经济发展的基本过程：我国房地

10、产经济发展的基本过程n土地使用权的有偿转让n房屋商品化与住房制度改革n房地产综合开发与建设的突飞猛进n房地产市场的逐步建立与日益活跃n房地产经营方式的多样化n房地产法律法规体系的逐步完善第26页/共53页1.3 房地产经济与国民经济的关系第27页/共53页第28页/共53页两者关系的具体表述两者关系的具体表述房地产经济（部门经济）是国民经济（宏观经济）的一部分两者之间具有显著的互动性和关联性 表现在：总趋势正相关 国民经济带动房地产经济 房地产经济波动的波幅大于国民经济 国民经济波动的波长大于房地产经济第29页/共53页1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用1）房地产业在现代社会中重要作用的

11、一般表述1房地产业的特点 基础性 产业的作用 先导性 产业的作用 高度综合性和高度关联性及其作用主导性产业的作用不平衡性第30页/共53页注：注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件条件n主导产业主导产业概念：“起爆剂产业”一国产业结构中需求的价格和收入弹性都很高的，能够带动其他产业的先导性产业。作用：可以加速一国产业结构的高度化进程。第31页/共53页注：注：主导产业、支柱产业确定的标准主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件与面临的特殊条件n支柱产业支柱产业概念：少数在国民经济中处于举足轻重地位的，其价值在国民生产总值中占有较大比重的产业

12、。第32页/共53页注：注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件c)c)主导产业与支柱产业的区别主导产业与支柱产业的区别主导产业强调的是 产业的带动作用和扩散作用 支柱产业强调的是 产业在国民经济中的比重和份额主导产业强调的是 产业成长初期对国民经济的带动作用 支柱产业强调的是 产业成熟期对国民经济的支撑作用所以：支柱产业可以由主导产业转化而来第33页/共53页注：注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件n确定的标准确定的标准中国“九五”期间国家计委政策研究办公室在编制中国支柱产业振兴方略中

13、队支柱产业提出了九条要求，其中第一条最主要的标准是：产业增加值占国民生产总值的5%。美国经济学家罗斯托的经济成长理论认为：主导产业应能够吸收新技术，且本身有较高的增长率，对相关产业有较强的扩散性作用。第34页/共53页注：注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件主导产业、支柱产业确定的标准与面临的特殊条件日本经济学家筱原三代平则提出过著名的规划产业结构的两个原则：收入弹性原则把收入弹性较大的产业作为主导发展的产业，以保证该产业有足够的市场。生产率上升原则把生产率提高幅度较大的产业作为重点发展的产业，一边能够迅速扩张产业的规模。第35页/共53页房地产业在国民经济中的地位和作用2）房地产

14、业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其占GDP的比重房地产业的经济增长贡献率第36页/共53页年份年份房地产业增房地产业增 加值加值（亿元）（亿元）房地产业增房地产业增加值增展速加值增展速度（度（%）房地产业增房地产业增加值加值/GDP/GDP(%)(%)房地产业增加值房地产业增加值增量增量/GDP/GDP增量增量（%）房地产为房地产为GDPGDP增长贡献的增长贡献的百分点百分点(个个)1991368.21992521.134.31.93.00.431993640.78.61.81.50.201994870.311.61.91.90.241995105

15、8.66.01.81.60.1719961149.32.31.71.00.1019971258.88.71.71.70.1519981452.618.51.95.00.3919991528.48.41.92.00.1420001698.712.81.92.30.1820011885.410.21.92.40.18房地产业对国民生产总值增长的贡献房地产业对国民生产总值增长的贡献资料来源：资料来源：中国统计年鉴（中国统计年鉴（20022002）、中国统计年鉴（中国统计年鉴（20032003）第37页/共53页20012001年国民经济各产业增加值的排序年国民经济各产业增加值的排序国民经济产业分类国

16、民经济产业分类占占GDP的比重（的比重（%）增加值排序增加值排序A 农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业16.112B 采掘业采掘业4.797C 制造业制造业34.291D 电力、煤气及水的生产和供应业电力、煤气及水的生产和供应业4.468E 建筑业建筑业6.554F 地质勘探业、水利管理业地质勘探业、水利管理业0.3515G 交通运输、仓储及邮电通讯业交通运输、仓储及邮电通讯业6.135H 批发和零售贸、餐饮业批发和零售贸、餐饮业8.143I 金融、保险业金融、保险业5.746J 房地产业房地产业1.9412K 社会服务业社会服务业3.969L 卫生、体育和社会福利业卫生、体育和社会福利业1.0

17、113M 教育、文化艺术及广播电影电视业教育、文化艺术及广播电影电视业2.8510N 科学研究和综合技术服务业科学研究和综合技术服务业0.7214O 国家机关、党政机关和社会团体国家机关、党政机关和社会团体2.6611P 其他行业其他行业0.3016第38页/共53页估算房地产业增加值的基础资料估算房地产业增加值的基础资料年份商品住宅的价格（元）城镇人口（亿人）人均住房面积（平方米）县统计口径人均住房支出（元）199616673.7317.0124.1199717903.9417.6164.0199818544.1618.6195.6199918574.3719.6222.1200019484

18、.5920.6238.2200120174.8120.8249.5200220925.0222.8242.6200322125.2423.7256.5资料来源：各年度资料来源：各年度中国统计年鉴中国统计年鉴第39页/共53页房地产业的经济增长贡献率（%）=房地产业增加值国民经济总增加值即：当年房地产业增加值（GDP）占国民经济增加值的比重。第40页/共53页房地产业在国民经济中的地位和作用3）房地产业对国民经济的三大效应回顾效应前瞻效应旁侧效应第41页/共53页房地产业的回顾效应所谓“回顾效应”产业的发展对为其产业的发展对为其 提供提供投入品投入品的产业的发展所施的产业的发展所施加的影响。加的

19、影响。房地产业具有回顾效应的原因：房地产业涵盖范围广泛，且其影响范围会随经济发展和人民收入水平的提高而逐步扩大。第42页/共53页例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性 年份年份项目项目1988198919901991199219931994商品房销售额商品房销售额增长率（增长率（%）33.711.223.317.979.3102.517.9木材价格指数木材价格指数（上年（上年=100）129.7114.110096.4112168.7 101.6钢材价格指数钢材价格指数（上年（上年=100）12511710010412116192水泥价格指数水泥价格指数（上年（上年=100）115.913

20、0.493.9110.7120.3 169.395.3第43页/共53页房地产业的前瞻效应所谓“前瞻效应”产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，并为更广大产业的发展创造了能够引起新的产业活动的基础，并为更广大范围的经济活动提供了可能，甚至为新的产业的建立创造了条件。范围的经济活动提供了可能，甚至为新的产业的建立创造了条件。第44页/共53页房地产业的旁侧效应所谓“旁侧效应”产业发展对社会的影响产业发展对社会的影响，包括，包括所有不能划入上两种效应的其他效应。所有不能划入上两种效应的其他效应。主要是主要是指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提指促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高的那

21、些间接影响。高的那些间接影响。房地产业的旁侧效应表现在：房地产业的旁侧效应表现在：n人们居住工作环境的改善人们居住工作环境的改善n进行购物和旅游更加方便进行购物和旅游更加方便n对学习及社会活动等精神活动的空间要求得到对学习及社会活动等精神活动的空间要求得到了更多的满足了更多的满足i.房地产开发创造了新的城市及城市空间房地产开发创造了新的城市及城市空间第45页/共53页房地产业作为主导产业进而成为支柱产业的三大效应示意图第46页/共53页1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法1)基本理论地租地价理论产权理论供给需求理论区位理论城市化与城市规划理论经济周期理论第47页/共53页1.5 房地产经济

22、学的主要流派与研究方法2)主要流派土地经济学派城市经济学派地理学派行为学派社会学派第48页/共53页1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法3)房地产经济学的建立土地经济学城市经济学第49页/共53页1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法4)房地产经济学的研究对象房地产资源的合理利用与配置房地产经济活动运行的规律 第50页/共53页1.5 房地产经济学的主要流派与研究方法5)研究与学习方法科学抽象法分析综合法动态分析法循序渐进的研究方法定量与定性相结合的研究方法实证分析与研究方法第51页/共53页复习思考题经济学相关基本概念：供给、需求、市场、价格（价格弹性）、成本、生产要素。什么是房地产？（概念、属性特征、形态、类型）简述房地产经济活动的基本环节和内容。房地产业在国民经济中的地位和作用。如何理解：房地产业的回顾效应、房地产业的前瞻效应、房地产业的旁侧效应。第52页/共53页感谢您的观看！第53页/共53页