花园小区管理制度制定.docx

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1、 花园小区管理制度制定_物业经理人 花园小区治理制度的制定 （一）公众制度 1 物业治理条例 总则 （1）为了标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 （2）本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （3）国家提倡业主通过公开、公正、公正的市场竞争机制选择物业效劳企业。 （4）国家鼓舞采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高物业治理和效劳水平。 （5）国务院建立行政主管部门负责全国物业治理活动的

2、监视治理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。 前期物业治理 （1）在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位选聘物业效劳企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。 （2）建立单位应当在销售物业之前，制定临时治理规约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时治理规约应当担当的责任等事项依法作出商定。 建立单位制定的临时治理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 （3）建立单位应当在物业销售前将临时治理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺

3、。 （4）国家提倡建立单位根据房地产开发与物业治理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 （5）建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。 （6）前期物业效劳合同可以商定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 （7）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，建立单位

4、不得擅自处分。 （8）物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 （9）在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业治理所必需的其他资料。 物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 （10）建立单位应当根据规定在物业治理区域内配置必要的物业治理用房。 （11）建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。

5、 2 装修治理 （1）住宅房屋外观方案 房屋外观完整统一 ；统一雨蓬颜色和式样；空调安装定点定位；露台不搭棚；不转变墙体色泽；外墙打洞统一治理；防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。 （2）周边店铺的装修治理 A、统一雨蓬规格式样、大小，统一设置空调机位，对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。 B、实行夜间灯光布置，路灯高中低搭配。 （3）装修治理措施 为维护雅芙花园工程外观形象的统一、美观和物业安全，保障职能化系统的正常使用功能不被破坏，着重抓住户入住前的预备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修准时处理、装修验收六个环节的工作。 （4）住户入住前装修治理预备工作 装修前预备工作

6、是为了更好地保证装修治理的开展，主要预备为：装修规定宣传资料、图片、录像等素材的预备，特殊、是对住户反映较大的担心装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上，预备大量有说服力的材料。便民效劳人员的落实，如查验人员、搬运人员等。对全部审批装修和查验人员进展装修治理 规定培训。 （5）装修期间治理，确保无一例违章装修 在住户入住和办理装修手续时，我们要求广阔业主做到在小区内不违章搭建，不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重构造，并与住户签订装修责任协议书。装修审批，严格根据建立部房屋装修装饰治理方法及事实细则执行。办理装修审批时，审批人员到现场听取住户装修方案，对违反装修规定的内容要当

7、场指出、制止，这样既掌握了违章装修的产生，又避开给住户造成损失。 （6）建立装修跟踪监管体系 工程人员和保安人员每天巡察施工现场不少于2次，并把施工进度上墙记录，通过现场巡查准时与住户沟通，了解施工方案变动，把违章装修毁灭在初始阶段。 A违章处理手段 业主消失违章装修，做到以理服人，以情感化业主，争取业主的支持和理解。 B行政手段 在业主不愿整改的状况下，向上级机关及业主的所在单位反映状况，取得行政上的支持，通过行政压力催促整改。 C经济手段 依据建立部房屋装修装饰治理方法有关规定，对严峻违反小区有关规定的行为，提请房屋治理行政 执法部门处于相应的经济赔偿和规定的惩罚，已维护其他业主的利益。 D法律手段 业主装修申报手续中，治理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的住宅装饰装修效劳协议书和装修责任书，划清治理处、业主、装修施工单位之间的责、权，对小区装修进展法制治理 。 （二）内部制度 员工考勤和休假的规定 员工办公制度 接待来访设诉工作制度 用户投诉处理制度 业主投诉处理和分析制度 业办法见调查和回访制度 治理处接待来访投诉定期固访制度 回访工作制度 保安员奖惩规定 保安员仪容仪表规定 清洁部日常作业要求标准 清洁部保洁员守则 绿化治理工作手册 电工主管岗位职责/P