2023商业街商业策划书.docx

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1、 2023商业街商业策划书_商业街保洁工作计划 这篇商业街商业筹划20xx，是小编特地为大家整理的，盼望对大家有所帮忙！ 前 言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。

2、 因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 (一)、商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交匯处，西邻

3、五大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚拢人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干

4、道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。 4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街筹划“后天失调” 1、广场商业街处于核心商圈，在市

5、场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(狠好)，后来又定位于“”（狠好，只是推广狠费劲)，如今準备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场

6、效应”不佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)

7、、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 商业街商业筹划书方案 前 言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。 因此，

8、我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 (一)、商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交匯处，西邻五大酒店

9、，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚拢人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通

10、道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。 4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街筹划“后天失调” 1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特

11、殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(狠好)，后来又定位于“”（狠好，只是推广狠费劲)，如今準备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不

12、佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)、68号

13、(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 2023年商业街商业筹划书 顾名思义，商业筹划，就是在商业活动中通过与生产、治理、战略等的严密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动到达较好的效果。20xx年商业街商业筹划书，我们来看看下文。 20xx年商业街商业筹划书一 广场步行街商业筹划书 前言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如

14、何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在先天与后天两方面缘由。 (一)、商街设计先天缺乏 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的旱式喷泉 泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功

15、能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没

16、有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街筹划后天失调 1、广场 商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是街(很好)，后来又定位于很好，只是推广很费劲)，如今预备冠以广场步行街(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精准的市场定位，关于商业上我是谁

17、、我为谁效劳的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、广场是一处很好的市民广场，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的磁场效应不佳，所以商街难热。3、打造商街，效劳缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营广场商业街，物业治理代替不了商业治理，商业街由冷到热需要专业筹划治理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入

18、，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业气氛。此 外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 二、商街定位 广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名：广场时尚丽人街 2、概念：广场街观光旅游的门户，国际品牌会聚的商街，都市丽人寻梦的。3、广告语

19、：广场/时尚丽人街与相约，与同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。 三、招商筹划 广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从以下几个方面入手： (一)、公布招商公告 我们规划于4月中旬在晚报、电视台公布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 (二)、举办招商信息公布会 该招商信息公布 会拟于4月20日在毗邻的饭店进行，出席的

20、商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟掌握在100人左右。会上将公布的主要信息是： 1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望; 2、街可供商户购置或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优待政策。 (三)、整合店铺资源 一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意承受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈

21、租金。 为了使一期商街尽快形成良好的商业气氛，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。 对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为富强商街正在实行的举措，发动他们消除念头和恢复 信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有商定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。 (四)、有关租金政策 一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让很多欲入驻经营的商

22、户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，富强兴盛需要有一个培育过程，不能无视市场承受力量开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比拟符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比拟适宜的租金是： 如该类店铺以600700元/m2/年租金计算，年收益为6.67.7万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前状况下尚有吸引力，易于承受。) (五)、商户入驻优待措施 为

23、了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将放水养鱼，从尽快富强市场的高度，适时推出必要的优待措施： 第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费供应一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品 或品牌宣传; 其次，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓舞举办有较大影响力的广场时尚秀活动; 第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业治理费将按八折优待收取; 第四，为降低入驻商户的经营本钱，我们将协调工商、税务部门，赐予广场商业街以集贸市场的税收优待政策，同时在工商治理费的收取上适当减免。 四、商业气氛营造 (1)、商街指示识别系统布置

24、(详见广告公司设计效果图) (2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)，以增加广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。 (3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采纳鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与效劳功能。 (4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活泼气氛、吸引眼球。尤其要抓住五一前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，奇妙宣传广场。 (5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄影作品广场展现活动，用文化手段

25、提升广场的时尚品位。 (6)、5月份起，争取举办几 次之夏广场音乐观赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的聚流效应。 五、商街硬件改造建议 1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、一期南入口的假山撤除，地面实施人性化、商业化改造。3、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进展排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、一期南侧花圃争取撤除，最好建筑一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。 上述方案，经董事长批准后组织实施。 商业街商业筹划书飞雪 20xx年商业街商业筹划书二 顾名思义，商业筹划，就是在商业活动中通过与生产、治理、战略等的严密

26、协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动到达较好的效果。商业筹划是一门以猜测和定位为根底的学问。假如一个公司能够猜测到将来将消失的市场，那么它就可以通过生产或供应这些市场所需要的产品或效劳，取得商业上的胜利。商业筹划是一种高智力的活动，运用到商业上，往往能起到点石成金的成效，不但给筹划对象带来利益，而且能够为自己带来利益。 商业筹划书，也称作商业规划书，是指为一个商业进展规划而做的书面文件。它的目的很简洁，一般商业筹划书都 是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进展投资或合作。一份好的商业规划书，要使人读后，对以下问题特别清晰： 1、公司的商业时机; 2、创

27、立公司，把握这一时机的进程; 3、所需要的资源; 4、风险和预期回报; 5、对你实行的行动的建议。 商业筹划书详细怎么去写? 一、执行总结 是商业规划的一到两页的概括。包括： 1、本商业(business)的简洁描述 2、时机概述 3、目标市场的描述和猜测 4、竞争优势 5、经济状况和盈利力量猜测 6、团队概述 7、供应的利益 二、产业背景和公司概述 1、具体的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力 2、公司概述应包括具体的产品/效劳描述以及它如何满意一个关键的顾客需求。 3、肯定要描述你的进入策略和市场开发策略 三、市场调查和分析 这是说明你对市场了解程度的窗口。肯定要阐释以下问题： 1、顾客

28、 2、市场容量和趋势 3、竞争和各自的竞争优势 4、估量的市场份额和销售额 5、市场进展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但肯定要力争贴近真实) 四、公司战略 阐释公司如何进展竞争，它包括三个问题 1、营销规划(定价和分销;广告和提升) 2、规划设计和开发规划(开发状态和目 标;困难和风险) 3、制造和操作规划(操作周期;设备和改良) 五、总体进度安排 公司的进度安排，包括以下领域的重要大事 1、收入 2、收支平衡点和正现金流 3、市场份额 4、产品开发介绍 5、主要合作伙伴 6、融资 六、关键的风险、问题和假定 1、创业者经常对于公司的假定和将面临的风险不够现实 2、说明你将如何应付风

29、险和问题(紧急规划) 3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成认真的平衡 七、治理团队 1、介绍公司的治理团队。肯定要介绍各成员与治理公司有关的教育和工作背景 2、留意治理分工和互补 3、最终，要介绍领导层成员，商业参谋以及主要的投资人和持股状况 八、企业经济状况 介绍公司的财务规划，争论关键的财务表现驱动因素。肯定要争论如下几个杠杆： 1、毛利和净利 2、盈利力量和长久性 3、固定本钱、可变本钱和半可变本钱 4、到达收支平衡所需的月数 5、到达正现金流所需的月数 九、财务猜测 1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表 2、同一时期的估价现金流分析 3、突出本钱掌握

30、系统 十、假定公司能够供应的利益 这是你的卖点，包括 1、总体的资金需求 2、 在这一轮融资中你需要的是哪一级 3、你如何使用这些资金 4、投资人可以得到的回报 5、你还可以争论可能的投资人退出策略 商业规划书应留意哪些问题? 当你在写商业规划的时候，应当到达以下目标： 1、力求表述清晰简洁。 2、关注市场，用事实说话，因此需展现市场调查和市场容量。 3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或效劳。 4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。 5、在头脑中要形成一个相比照较成熟的投资退出策略。 6、充分说明为什么你和你的团队最适宜作这件事。 7、请你的读者做出反应。 商业街

31、商业筹划范本 前 言 广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅為52.3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租產生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。 因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二

32、期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。 一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“鉆石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。 (一)、商街设计“先天缺乏” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交匯处，西邻五大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景

33、观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚拢人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亙在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流

34、，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。 4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街筹划“后天失调” 1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(狠好

35、)，后来又定位于“”（狠好，只是推广狠费劲)，如今準备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁效劳”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打

36、理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营广场商业街，“物业治理”代替不了“商业治理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 商业街筹划方案篇

37、一：商业街筹划方案前言广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经营热忱不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的连续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。因此，我们必需实行有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期

38、的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出筹划方案之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在先天与后天两方面缘由。(一)、商街设计先天缺乏1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛

39、，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无欣赏价值，又横亘在道路中心，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚拢客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上

40、有店铺，每寸地皮生银子。圆满的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街筹划后天失调1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调共性化的今日，商街必需有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是街(很好)，后来又定位于（很好，只是推广很费劲)，如今预备冠以广场步行街(老土，没有鲜亮共性、

41、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我为谁效劳的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、广场是一处很好的市民广场，但要吸引广阔市民聚拢到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的磁场效应不佳，所以商街难热。3、打造商街，效劳缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业治理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营广场商业街，物业治理代替不了商业治理，商业街由冷到热需要专业筹划治理机构来操盘运作，

42、此所谓泛商业地产运作。广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：广场时尚丽人街2、概念：广场街观光旅游

43、的门户，国际品牌会聚的商街，都市丽人寻梦的。3、广告语：广场时尚丽人街与相约，与同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。三、招商筹划广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从以下几个方面入手：(一)、公布招商公告我们规划于4月中旬在晚报、电视台公布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信息公布会该招商信息公布会

44、拟于4月20日在毗邻的饭店进行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟掌握在100人左右。会上将公布的主要信息是：1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；2、街可供商户购置或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优待政策。(三)、整合店铺资源一期的店铺均已出售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意承受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对

45、外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使一期商街尽快形成良好的商业气氛，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当仔细加以引导，发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消退商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为富强商街正在实行的举措，发动他们消除念头和恢复信念。假如商户仍旧要转租、退租，由于业主与商户之间有商定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策一期商街的商业气氛清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，

46、让很多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，富强兴盛需要有一个培育过程，不能无视市场承受力量开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比拟符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比拟适宜的租金是：1、内街店铺：租金600700元m2年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7计算，年利息为4.4万元。如该类店铺以600700元m2年租金计算