招商_上海招商南桥1号后阶段推案计划_90PPT_XXXX年ejaj.pptx

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1、招商招商南桥南桥1 1号后阶段推案计划号后阶段推案计划 前期业务总结前期业务总结截止截止20092009年年1212月月3131日销售数据一览：日销售数据一览：售足售足771771套套售足面积74576.24平方米售足均价10629.13元/平方米售足金额792680532.00元签约签约759759套套签约面积73221.35平方米签约均价10535.25元/平方米签约金额771405017.00元足退足退4 4套套足退484.71平方米足退金额5428142.00元销售数据反馈销售数据反馈区域分析区域分析说明：各批次成交客户主要以本案所在的西区为主，南桥主城区其他三个区域总体基本持平；后期

2、销售中，南桥东区客户成交保持稳定，这与后一阶段加大了对东城区的媒体投入（如SP活动、易初莲花巡展等），对东部竞品客户截流有关；恒盛湖畔豪庭开盘后，其较低报价对本案东区客户分流作用明显；南区客户在6号楼销售作用明显，北区客户由于绿地观邸分流，成交量有所下降；南桥四个区域中，各批次成交客户中本案所在的西区客户成交较为稳定，而周边乡镇中，以奉城、柘林较稳定；各批次开盘客户比对分析各批次开盘客户比对分析媒体分析媒体分析说明：各批次成交客户导入媒体主要集中在介绍和现场导入上；DM直邮导入成交在8月份处于高峰期，后期效果有所下降，但就区域媒体渠道而言，效果较好；通过睦邻计划推广和老客户关系维护，介绍客户比

3、例保持稳步上升，对后续批次销售作用明显；现场导入成交中期有所下滑，后期工程形象改善，成交量回升，户外看板由于工程施工被撤原因有所下降；网络来人和成交量少但平稳，但近期来人区域较前期广泛；年龄分析年龄分析说明：客户年龄段主要分布在26-45岁之间，其中31-35岁之间尤为集中；销售后期，41-45岁客户占比大大增加，因为本案后期去化以大面积三房为主，而41-45岁正是工作最成功的阶段，也是南桥地区现阶段最精英的阶层人士；职业分析职业分析说明：制造业和商业贸易客户占比较高且相对稳定；到销售后期，由于房型面积、总价走高，客户职业中国家机关和自由职业占比渐高，其中自由职业主要指的是商业合伙人等性质但是

4、自己本身不参与工作；制造业、国家机关、私营业主对价格的接受度更高，而商业贸易对价格的敏感度较高；职务分析职务分析说明：中层管理人员成交保持稳定；私营业主保持相对稳定，尤其是价格拉升后，在其他购房者比例下降后，其作用更加凸显；房贷政策变化和价格提升对资金实力要求提高，客户量下降明显；随着后期房源总价逐步提高，客户群体中一般职员占比渐渐减少，而公务员、商业合伙人及自由投资职业占比增加。余房销售和余房销售和1010号楼客户积累方案号楼客户积累方案A1 A2B1B2B34号楼4(2套测绘问题，暂不对外销售)6号楼1595号楼72724 4、6 6、1010号楼可售房源情况号楼可售房源情况两房为144套

5、，占比85.7%；6号楼三房户型，大面积导致高总价，客户量少；两房A1、A2户型面积基本相同，A1房型选择偏好度较高；业务策略业务策略余房续销和余房续销和1010号楼客户蓄水同步进行号楼客户蓄水同步进行利用蓄水聚集人气，压迫三房销售利用蓄水聚集人气，压迫三房销售1919单元主推两房，重点推荐单元主推两房，重点推荐A2A21818单元蓄水以拼接客户为主单元蓄水以拼接客户为主余房销售业务执行余房销售业务执行房源推荐以13单元1-4楼和15单元02室为主；房源销控，高中低搭配，拉开价差；加强三房和拼接的相互转换；利用两房销售聚集人气，压迫客户成交；集中邀约，成交可享受开盘优惠；严格核查客户贷款资信，

6、控制签约速度；绿色为已售4号楼9单元B1A3B1140314021401130313021301120312021201110311021101100310021001903902901803802801703702701603602601503502501403402401303302301203202201103(控)102101（控）6号楼15单元13单元A1A2A2A114021401140214011302130113021301120212011202120111021101110211011002100110021001902901902901802801802801702701

7、7027016026016026015025015025014024014024013023013023012022012022011021011021011010号楼业务执行号楼业务执行拼接主推拼接主推18单元单元单套主推单套主推19单元单元绝版两房公寓；现房实景展现，即买即住靠近中心花园，环境好；南北视野开阔，近200米；靠近小区大门，出入方便；会所近，活动方便；户型可分可合，灵活变化；7.5米超宽客厅，气派；层高三米，空间感强；地下车库直达入户，高档社区品质；1010号楼十大卖点号楼十大卖点:客户开发客户开发三大方向三大方向:前期未购客户挖潜前期未购客户挖潜前期已购客户介绍前期已购客户介

8、绍新客户开发新客户开发新客户开发新客户开发定向开发和多点开花相结合定向开发和多点开花相结合借力东北，设立长效据点借力东北，设立长效据点定向开发定向开发企业家协会企业家协会企事业单位企事业单位银行优质客户银行优质客户私营业主公务员客户名单直投、活动（具体活动形式、时间待定）直投、活动（具体活动形式、时间待定）车主直投车主直投邮政直投（高档社区）邮政直投（高档社区）户外看板户外看板道旗道旗电子屏电子屏多点开花多点开花精耕南桥精耕南桥邮政直投（东、北区乡镇企事业）邮政直投（东、北区乡镇企事业）户外看板户外看板道旗道旗电子屏（南方商厦）电子屏（南方商厦）借力东北借力东北竞品截流竞品截流前期未购客户挖潜

9、前期未购客户挖潜已购他案已购他案分析原因，挖掘介绍潜力未购他案，无意本案未购他案，无意本案有意本案有意本案分析原因，挖掘介绍潜力引导购买，挖掘介绍潜力前期已购客户再购或介绍前期已购客户再购或介绍睦邻计划继续沿用睦邻计划继续沿用客户关系维护，客户信心和忠诚度增强客户关系维护，客户信心和忠诚度增强品牌建设品牌建设招商地产品牌营销招商地产品牌营销绿色地产绿色地产品质体验品质体验品牌管理品牌管理品牌价值重新树立品牌价值重新树立招商历史招商地产招商物业招商南桥1号KEY WORD社区进度的历史使命改变城市的居住环境提升生活质量高品质社区景观准现房绿地地产金牌物业极品尚座央企“招商”=勇于承担社会责任、努

10、力提升生活品质、能够改变你的一生品牌价值，如何传递品牌价值，如何传递点线面户外阵地户外阵地南奉公路的引导旗、售楼处裱板南奉公路的引导旗、售楼处裱板小众媒体小众媒体直投、彩信、直投、彩信、明信片、明信片、1 1号文件特别刊号文件特别刊活动渗透活动渗透周末暖场、专题活动、周末暖场、专题活动、PRPR活动中，活动中，特设品牌板块，信息的全面传递特设品牌板块，信息的全面传递品牌价值，传递主题品牌价值，传递主题短信类：绿色地产 诚品献礼招商南桥1号。所有南桥1号发出的短信均以此为开头字符。直邮类：“绿色地产”：概念，规划、选材、设计上的理念 结合南桥1号，整体规划设计、河道景观带修建、品牌建材选择、细节

11、建筑工艺等 户外类：“绿色地产 年度诚品献礼”活动类：“绿色南桥1号的颜色”系列展板，通过实景照片+解读文字，详细介绍“绿色 地产”在南桥1号产品中的运用 品相展示工程品相展示工程售楼处摄影展售楼处摄影展十号楼参观通道十号楼参观通道十号楼清水样板房十号楼清水样板房品相展示工程品相展示工程售楼处摄影展售楼处摄影展主题一：经典，是这样炼成的。主题一：经典，是这样炼成的。内内 容：招商南桥容：招商南桥1 1号成长过程，从一片土地到建筑林立的不同时期的照片展号成长过程，从一片土地到建筑林立的不同时期的照片展主题二：经典，是这样成就的。主题二：经典，是这样成就的。内内 容：招商南桥容：招商南桥1 1号号

12、8 8大精湛工艺实景照展示大精湛工艺实景照展示主题三：经典，是这样流传的。主题三：经典，是这样流传的。内内 容：招商南桥容：招商南桥1 1号号0909年客户活动回顾谢礼。年客户活动回顾谢礼。品相展示工程品相展示工程十号楼参观通道十号楼参观通道十号楼清水样板房十号楼清水样板房后续房源推案计划后续房源推案计划 市场形势解读市场形势解读近期市场政策变化盘点近期市场政策变化盘点n 于2008年间颁布的税收优惠政策多数即将于今年年底到期；n 目前全国今年经济指标已完成，政策出现收紧信号；n 若二套房贷与公积金贷款双重收紧，以及税收优惠政策的终止，很有可能会对市场出现打压影响。上海政策上海政策 上海银监局

13、：严格执行二套房贷政策上海银监局：严格执行二套房贷政策 上海出台提取公积金付房租细则上海出台提取公积金付房租细则 上海上海:单位可建租赁房单位可建租赁房 供本单位职工短期租住供本单位职工短期租住 上海配套商品房满上海配套商品房满2 2年可变现年可变现全国性政策全国性政策 国土资源部：严查小产权房和高尔夫球场项目用地国土资源部：严查小产权房和高尔夫球场项目用地 国土部将调研国土部将调研“地王地王”囤地囤地 第二次摸底土地储备第二次摸底土地储备 国务院发文：将对闲置土地征收增值地价国务院发文：将对闲置土地征收增值地价 国资委上紧箍国资委上紧箍 国资对楼市热情或退潮国资对楼市热情或退潮政策出现收紧信

14、号，预计市场控制政策后期将逐步出现政策出现收紧信号，预计市场控制政策后期将逐步出现n受08年底出台的救市政策以及宽松货币政策的刺激，08年积累的刚需得到释放，09年一季度后期，公寓市场率先强势反弹，并带动商品房市场成交回暖；此后在通胀预期下，由刚性需求带动的改善性、投资性甚至部分投机性（境外热钱游资）需求继续支撑市场成交，09年1-11月，全市累计成交商品房2914万，较08年全年（2004万）增长45%，公寓累计成交1359万，较08年全年（741万）增长83%；n随着整体市场回暖，成交价格一路攀升，随着整体市场回暖，成交价格一路攀升，8 8月更是在以星河湾月更是在以星河湾为首的豪宅为首的豪

15、宅“组团组团”成交推动下，公寓达到成交推动下，公寓达到1852118521元元/；高企；高企的房价很大程度地打压了购房者尤其是公寓客户的积极性，受此的房价很大程度地打压了购房者尤其是公寓客户的积极性，受此影响，公寓成交量从二季度开始一路下滑，直到影响，公寓成交量从二季度开始一路下滑，直到1111月，在月，在1010月月下半月市场集中放量和救市政策即将到期的刺激下，成交才止跌下半月市场集中放量和救市政策即将到期的刺激下，成交才止跌反弹，但后市难以乐观。反弹，但后市难以乐观。20092009年上海市整体市场成交分析年上海市整体市场成交分析n在整体市场回暖背景下，南桥新城由于缺乏供应，09年一季度成

16、交依旧平淡；直到5月，本案、阳光春城、众旺苑集中放量，积压的需求迅速释放，成交量强劲反弹，09年1-11月公寓累计成交38.98万，较08年全年（16.47万）增长137%；n伴随着成交量的增加，以及区域品牌楼盘（本案、阳光春城、绿地南桥老街和绿地领御）对南桥新城原有价格体系的冲击，南桥新城公寓成交价格一路上涨，09年11月均价已达10612元/，较08年同期上涨50.78%；n但是不断上涨的价格已经触动了南桥新城购房者的心理上限，但是不断上涨的价格已经触动了南桥新城购房者的心理上限，超过了大多数客户的承受能力，超过了大多数客户的承受能力，1111月公寓价格继续上涨，并不是月公寓价格继续上涨，

17、并不是各在售楼盘价格上涨，而是中低价价位楼盘相继售罄，导致高价各在售楼盘价格上涨，而是中低价价位楼盘相继售罄，导致高价楼盘比重不断增加所致，南桥新城公寓市场的价格增长将进入一楼盘比重不断增加所致，南桥新城公寓市场的价格增长将进入一个极其缓慢的阶段，甚至可能出现小范围的调整。而成交量由于个极其缓慢的阶段，甚至可能出现小范围的调整。而成交量由于价格因素，预计也将表现出波动中小幅下滑的态势。价格因素，预计也将表现出波动中小幅下滑的态势。20092009年南桥新城公寓市场成交分析年南桥新城公寓市场成交分析南桥新城公寓市场南桥新城公寓市场20102010年上半年供应分析年上半年供应分析20102010年

18、可售公寓项目盘点年可售公寓项目盘点项目项目/地块名称地块名称体量（万体量（万）容积率容积率首批住宅预计上市时间首批住宅预计上市时间铭邦地块5.621.82010年下半年或2011年上半年同盛地块7.971.82010年下半年或2011年上半年奉贤机动车安检站地块预计251-32011年工业区远东路东侧地块2.831.62010年底金海路B-03地块29.85（商住）3.82010年底或2011年望园路西侧地块54.15（商住）住宅22010年底或2011年上院佳庭二期规划体量未定2010年9月之后众旺苑二期规划体量未定2010年中或下半年聚贤煌都规划可能更改，再推部分公寓2010年下半年阳光家

19、园（阳光春城二期）约12约22010年下半年或2011年n目前尚未入市销售的楼盘，基本都在明年年中之后进入市场，明年上半年南桥新成的公寓市场目前尚未入市销售的楼盘，基本都在明年年中之后进入市场，明年上半年南桥新成的公寓市场“玩家玩家”仍是目仍是目前在售或即将开盘的几个楼盘的已推余量和加推房源。前在售或即将开盘的几个楼盘的已推余量和加推房源。南桥新城公寓市场南桥新城公寓市场20102010年上半年供应分析年上半年供应分析正阳世纪星城正阳世纪星城恒龙尚品嘉苑恒龙尚品嘉苑恒盛湖畔豪庭恒盛湖畔豪庭绿地观邸绿地观邸2010年上半年南桥新城主要可售公寓项目分布图20102010年上半年公寓可售体量统计年上

20、半年公寓可售体量统计项目名称项目名称已推未售存量（万已推未售存量（万）预计加推体量预计加推体量（万（万）恒龙尚品嘉苑0.750阳光春城0.70绿地观邸1.56恒盛湖畔豪庭05.4南郊新公馆0.40正阳世纪星城三期0.150合计合计14.914.9n预计明年上半年南桥新成公寓可售体量约有预计明年上半年南桥新成公寓可售体量约有14.914.9万，主要是绿地观邸万，主要是绿地观邸和恒盛湖畔豪庭两个项目；和恒盛湖畔豪庭两个项目；以09年的去化速度来看，明年上半年的市场竞争形势似乎很乐观，但是从目前的市场表现来看，如果价格继续上涨，将但是从目前的市场表现来看，如果价格继续上涨，将会对成交量产生明显的负面

21、作用。会对成交量产生明显的负面作用。1010号楼办卡客户分析号楼办卡客户分析截止截止20102010年年0101月月0606日，累计办卡日，累计办卡106106张张（统计数据以办卡单据为准）（统计数据以办卡单据为准）居住区域居住区域10号楼办卡客户还是以南桥主城区客户为主；南桥西区客户占比最高，达42%；南桥主城区客户共占比72%；周边乡镇中以柘林、奉城、奉浦来人办卡稍多；外区域来人较少；年龄分析年龄分析年龄段能较为明显看出客户的购房需求：30岁以下购房以婚房为主，占比23%；30-40岁以改善居住环境为主，占比19%；40-50岁部分需求是改善环境，部分需求是为子女购置婚房，共占比35%；5

22、0岁以上有主要需求是以养老和为子女购置婚房为主，共占比23%；职业分析职业分析本案目前办卡客户以中小企业本案目前办卡客户以中小企业主和一般单位职员为主；主和一般单位职员为主；自由职业者主要指的是在一些自由职业者主要指的是在一些企业中有股份的客户；企业中有股份的客户；公务员也占有一定比例；公务员也占有一定比例；客层未达到预期要求客层未达到预期要求房型需求房型需求1010号楼以两房和拼接房型为主；号楼以两房和拼接房型为主；两房占比较高，共计占比两房占比较高，共计占比89%89%；两房需求中，需求两房需求中，需求A1A1房型的客户房型的客户较多，占比较多，占比69%69%；面积需求面积需求两房客户需

23、求居多，因此面积需求主要两房客户需求居多，因此面积需求主要是在是在100M100M2 2以下：以下：需求需求80-9080-90平米客户占比平米客户占比80%80%；需求需求90-10090-100平米客户主要是觉得面积偏平米客户主要是觉得面积偏小，但是小，但是140-150140-150平米三房又难以承受；平米三房又难以承受；置业目的置业目的主要还是以客户刚性需求为主；主要还是以客户刚性需求为主；较多客户想从老的公房置换出来，较多客户想从老的公房置换出来，改善居住环境为多，占比改善居住环境为多，占比41%41%；结婚用房需求也较大，占比结婚用房需求也较大，占比33%33%；投资客户增多，对价

24、格关注度非常投资客户增多，对价格关注度非常高，占比高，占比14%14%；家庭结构家庭结构客户家庭构成以一家三口的两代同堂为主：客户家庭构成以一家三口的两代同堂为主：两代同堂占比两代同堂占比64%64%，其中既有改善型购，其中既有改善型购房，也有为孩子购置婚房的；房，也有为孩子购置婚房的；年轻夫妻占比年轻夫妻占比12%12%，主要是购置结婚新，主要是购置结婚新房为主；房为主；三代同堂相对需求大面积房型为多；三代同堂相对需求大面积房型为多；单身和老年夫妻主要需求以两房为主；单身和老年夫妻主要需求以两房为主；关注重点关注重点价格始终是客户最为关心的话题，占比价格始终是客户最为关心的话题，占比31%3

25、1%；两房客户对房型的要求较高，尽量将两房客户对房型的要求较高，尽量将A1A1客户向客户向A2A2转化较为关键；转化较为关键；对地段和采光朝向的要求也是客户较为关注的；对地段和采光朝向的要求也是客户较为关注的；客户对品牌和产品力关注度偏低，现场体验支撑需大力加强客户对品牌和产品力关注度偏低，现场体验支撑需大力加强认知途径（媒体）认知途径（媒体）老客户介绍是区域市场最为重要也是最老客户介绍是区域市场最为重要也是最为有效的媒体认知途径，本次办卡占比为有效的媒体认知途径，本次办卡占比61%61%；现场认知导入的客户主要是居住在本案现场认知导入的客户主要是居住在本案周边或是经常路过本案的客户，占比周边

26、或是经常路过本案的客户，占比22%22%；其他媒体中，其他媒体中，DMDM直邮占比直邮占比7%7%，搜房网，搜房网占比占比5%5%，户外看板占比，户外看板占比5%5%；媒体形式单一，市场关注下降，新客户量下降明显媒体形式单一，市场关注下降，新客户量下降明显来访人员构成来访人员构成客户的来访主要还是与自己家人前来为主，客户的来访主要还是与自己家人前来为主，其中：其中：夫妻两人前来占比夫妻两人前来占比32%32%，毕竟购房标的较大，毕竟购房标的较大，夫妻二人都需要较为细致的了解。夫妻二人都需要较为细致的了解。家庭来访和亲朋来访分别占比家庭来访和亲朋来访分别占比26%26%和和20%20%；个人来访

27、客户相对忠诚度稍低，尽量能邀约个人来访客户相对忠诚度稍低，尽量能邀约到其亲密的亲朋一同前来；到其亲密的亲朋一同前来；交通工具交通工具本次办卡客户层次相对较高，前本次办卡客户层次相对较高，前来方式以自驾车为主，占比来方式以自驾车为主，占比64%64%；摩托车前来中主要是以助动车为摩托车前来中主要是以助动车为交通方式；交通方式；步行前来客户大多都居住在南桥步行前来客户大多都居住在南桥西区，即本案周边；西区，即本案周边；客户承受价格范围客户承受价格范围客户主要承受范围主要集中在客户主要承受范围主要集中在13000-13000-1400014000之间；之间；承受力在承受力在12000-1300012

28、000-13000之间的客户也占之间的客户也占据相当比例；据相当比例；承受力在承受力在1400014000以上以上的客户占比的客户占比17%17%；客户承受力未达到预期要求客户承受力未达到预期要求办卡客户落点办卡客户落点1919单元单元1818单元单元432143211811716+1+1151+1+1+11+114131+13+1121+11+114111111101211+11+1942781+11+13+15+17121+1+1+11+16111+11+1+12+153211412121231123221111PSPS：1 1、总计、总计106106张卡。张卡。2 2、红色落点为拼接客户

29、，共计、红色落点为拼接客户，共计1212组组考虑本次拼接客户为考虑本次拼接客户为1212组，且组，且1818单元单元0101室室价格相对较高，建议如考虑强制拼接方式，价格相对较高，建议如考虑强制拼接方式，保留保留1818单元单元0303、0404室作为拼接房源；室作为拼接房源；目前现状目前现状目前现状目前现状新进场客户少，积累客户量不足新进场客户少，积累客户量不足新进场客户少，积累客户量不足新进场客户少，积累客户量不足现场品质展示功能明显偏弱现场品质展示功能明显偏弱现场品质展示功能明显偏弱现场品质展示功能明显偏弱媒体投放断档，市场关注下降媒体投放断档，市场关注下降媒体投放断档，市场关注下降媒体

30、投放断档，市场关注下降 1 1 1 1、推案条件、推案条件、推案条件、推案条件人气聚焦人气聚焦现场展示现场展示工地形象工地形象分批推案条件分批推案条件2 2 2 2、推案思路、推案思路、推案思路、推案思路09.12.1609.12.16业务动作业务动作1.231.23客户邀约；房源推荐有序进行；人气聚集；参观样板房；工地带看；品质体验；提高意向度；12.1912.19VIP预约开盘开盘品牌宣传；客户邀约；社区体验客户介绍开发；提高忠诚度12.2612.2610.1.1010.1.10样板房开放1.221.22价目表公开客户有序邀约；房源落点筛选；房源分流；客户落点优化；明确客户意向；时间节点安

31、排时间节点安排 SP活动10号楼现场开放3 3 3 3、量价配合量价配合量价配合量价配合 量价配合量价配合量价配合量价配合目标均价目标均价1350013500元元/M2/M2主力总价控制在主力总价控制在110-125110-125万万意向客户积累意向客户积累200200组组去化目标去化目标100100套套方案一方案一方案一方案一目标均价目标均价1400014000元元/M2/M2主力总价控制在主力总价控制在115-130115-130万万意向客户积累意向客户积累200200组组去化目标去化目标5050套套方案二方案二方案二方案二4 4 4 4、开盘方案开盘方案开盘方案开盘方案领号选房领号选房领

32、号选房领号选房开盘方案开盘方案时间安排时间安排09年12月16日开始发布10号楼预约信息，接受客户预约；09年12月19日开始通知客户进行样板房带看，初步锁定客户意向；09年12月26日SP活动；10年1月10日开始通知预约客户进行10号楼实房带看，初步确定客户意向房源，房源分流；10年1月22日通知预约客户公布价目表，处理关系客户，领取选房顺序号；10年1月23日上午预约客户按选房顺序号排队方式选房；10年1月23日下午非预约客户公布价目表，采取排队方式选房；选房须凭VIP客户预约单进场，仅VIP客户可享受开盘当天优惠；现场销控不做明示，每批10名客户进场选房，由总销控1名进行房源控制；未成

33、功认购房源客户预约金不保留，及时退还客户，退还定金在当批房源开盘后一月内退还客户；通过多次客户邀约到场和现场预约聚集现场人气和保持市场关注；预约和客户组织预约和客户组织预约流程及意义预约流程及意义VIP卡办理09.12.16开放样板房09.12.19开盘选房10.1.23开放10号楼10.1.10公开价目表10.1.22VIP客户预约；开盘时间和方式透露；客户意向初步筛选；聚集人气；参观样板房；初步锁定房源；参观工地现场；房源确认；客户分流；客户信心提升；公开价目表；领取选房顺序号；明确房源落点；客户分流和转推荐；关系户开始选房；提醒客户准备好首期款和贷款资料；非关系户客户选房；现场客户组织；

34、客户引导；现场气氛营造；保证稳单率；签约时间和签约须知；提醒客户准备好首期款和贷款资料；5 5 5 5、推广推广推广推广方案方案方案方案楼盘楼盘目前公寓主售产目前公寓主售产品品在售主力户型面积在售主力户型面积均价均价南郊新公馆南郊新公馆高层高层1R1R：63-6963-69，2R2R：87-9487-94，拼接：，拼接：140-150140-1501050010500正阳世纪星正阳世纪星城城高层高层1R1R：70-7570-75，2R2R：9090，可拼接成可拼接成145-150145-150和和160-160-165165三房三房1000010000阳光春城阳光春城小高层小高层3R3R：13

35、6-145136-14598009800恒龙尚品嘉恒龙尚品嘉苑苑多层、小高层多层、小高层2R2R：88-9288-9290009000众旺苑众旺苑小高层小高层1R1R：55-5755-57，2R2R：72-72-75.3R;118-12575.3R;118-125，一房和，一房和二房可拼接成二房可拼接成127-132127-132三三房房90009000绿地翡翠公绿地翡翠公馆馆商住楼商住楼50-6050-60精装精装1200012000，毛坯，毛坯95009500绿地官邸绿地官邸小高层小高层1R1R：7070，2R2R：9090，可拼，可拼成成成成160160四房四房12127 70000恒盛

36、湖畔豪恒盛湖畔豪庭庭多层多层2R2R：80-9080-90未开未开上院佳庭上院佳庭正阳世纪星城正阳世纪星城本案本案恒龙尚品嘉苑恒龙尚品嘉苑阳光春城阳光春城众旺苑众旺苑绿地翡翠公馆绿地翡翠公馆恒盛湖畔豪庭恒盛湖畔豪庭绿地观邸绿地观邸竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划市场评点：（1）目前整体市场成交价量均已呈现疲软之势，虽然南桥新城公寓市场受整体市场影响不大，但是高企的价格已经超过大多数购房者的承受能力、极大地打击了购房者的热情，加上之前市场成交反弹已经基本消化了前期积累的各种置业需求，近期南桥新城公寓市场将不得不面临需求支撑不足的问题；（2）11月，南郊

37、新公馆开盘，推出全部房源，另外绿地官邸和恒盛湖畔豪庭也将相继开盘放量，虽然绿地观邸的报价依旧高企，而恒盛湖畔豪庭也传出内部关系可预定一空的消息，但是未来市场供求失衡的态势已经表露无疑，2010年上半年，南桥新城公寓市场很有可能将会出现一波价量调整。竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划1010号楼号楼7 7号楼号楼6 6号楼号楼大宅之座极品尚座帝王领座价格新高价格铺垫价格试水竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划十号楼优劣势位置景观主力面积房型10号楼最后一排中间位置正对中央景观区最后一批90m2两房并无特别之处与竞品

38、相比开发商位置配套建筑形态立面品相主力面积房型10号楼央企南桥中心齐全准现房喷石漆工艺90m2一般绿地观邸国企次中心完善期房涂料100m2一般竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划核心竞争点央企品牌细节品质 成品品相 招商地产央企企业实力招商地产在上海诸多成功案例招商物业提供的品牌服务招商会提供的丰富社区生活凸窗上下金融扣板深香槟色窗框部门层高3米电梯厅星级装修标准电梯时速1.75m/s准现房社区中心绿化10号、7号楼大堂10号楼南侧200米栋距差异性战略步骤南桥标杆项目的高度建设

39、品牌建设客户维护口碑营销竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划营销战略两房重装上市，掀起新一轮“NO.1”高潮从品牌高度、品质高度、服务高度、价格高度为出发，铺垫终极NO.1调性竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划推广语SOLGAN：成品成品1 1号号 一座城的骄傲一座城的骄傲产品定位语：90m2两房重装上市 更多细节恭迎品鉴竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划如何将开发商品牌与楼盘品牌相结合。同样是品

40、牌建设，如何从更高的起点，塑造不同内涵的感染力？解决之道KEY WORD品牌建设营销课题绿色地产25年 高品质建材 高品位物业服务 如何形成持续性和社区认同感解决之道KEY WORD客户维护营销课题体验活动 “社区建设 人人参与”竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划圈内圈外，家喻户晓、人人津津乐道解决之道KEY WORD口碑营销营销课题圈内：生活话题、区域发展话题、房产市场利好话题圈外：奉贤PR活动竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划提升价

41、格心理预期 增加来人量多战线价值体系齐头并进多战线价值体系齐头并进一个策略中心一个策略中心品牌价值品牌价值客户维护客户维护口碑营销口碑营销招商历史招商历史绿色地产绿色地产楼盘品相甄读楼盘品相甄读物业管理展示物业管理展示周末暖场活动周末暖场活动（小创意，给生活加点料）（小创意，给生活加点料）新年新年“笑林笑林”派对派对家书送祝福家书送祝福睦邻计划睦邻计划“年终奖年终奖”奉贤奉贤PRPR活动活动建立南桥建立南桥 1 1号号QQQQ群群竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划客户维护工程客户维护工程以周末暖场+大型新年派对+“祝福送到家”家书问候，三方面结合的形式

42、，在12月、1月辞旧迎新的两个月里，以“温馨、亲情、创意生活”为主题，持续维护客户周末软场活动主题周末软场活动主题南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之折出精彩生活折出精彩生活南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之生活魔力无限生活魔力无限年末迎新客户联欢年末迎新客户联欢南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之笑迎笑迎2010 2010 招商笑林大会招商笑林大会竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划灯罩灯罩DIYDIY贺卡贺卡DIYDIY纸花瓶纸花瓶DIYDIY卡片卡片DIYDIY南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之折出精彩生活折出精彩生活活

43、动时间：活动时间：2009-12-122009-12-12活动地点：南桥活动地点：南桥1 1号售楼处号售楼处活动讲师：纸型屋讲师活动讲师：纸型屋讲师参与嘉宾：南桥参与嘉宾：南桥1 1号业主及意向客号业主及意向客户户2020组（组（4040人）人）竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划与自己的作品合影与自己的作品合影Step1Step1：用纸艺巧妙装点家居Step2：贺卡DIYStep3：折玫瑰花Step4：完成一副完整的纸花作品南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之折出精彩生活折出精彩生活竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实

44、战篇媒体计划回形针的神奇用途南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之生活魔力无限生活魔力无限活动时间：活动时间：2009-12-2009-12-2626活动地点：南桥活动地点：南桥1 1号售楼处号售楼处活动讲师：上海著名魔术师活动讲师：上海著名魔术师参与嘉宾：业主及意向客户参与嘉宾：业主及意向客户2020组（组（4040人）人）竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划魔术魔术show show 现学现秀，人人都是魔术师Step1Step1：人人都是魔术师 嘉宾表演自己的拿手小魔术Step2Step2：第一部分：第一部分魔术表演魔术表演 Step3Step3

45、：第二部分：第二部分魔术教学魔术教学 魔术师现场教授嘉宾魔术Step4：互动部分嘉宾表演自己学到的魔术竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划客户维护工程客户维护工程互动礼品伊莱克斯单杯咖啡机伊莱克斯单杯咖啡机小熊蒸蛋煮蛋器小熊蒸蛋煮蛋器小熊酸奶机小熊酸奶机竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划客户维护工程客户维护工程互动礼品Sun Jar Sun Jar 阳光罐阳光罐竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划客户维护工程客户维护工程活动时间 2010年1月1日1:30p.m.4:00p

46、.m.活动地点 待定嘉宾人数 100组（200人）南桥南桥1 1号，真诚品鉴号，真诚品鉴之之笑迎笑迎2010 2010 招商笑林大会招商笑林大会竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划客户维护工程客户维护工程招商迎新招商迎新 笑林大会笑林大会潘前卫 上海市曲艺家协会会员、上海市人民滑稽剧团主要演员上海市曲艺家协会会员、上海市人民滑稽剧团主要演员 在在开心公寓开心公寓中饰演陈童中饰演陈童 计一彪 既说相声又唱评弹，既能表演歌舞又主持节目既说相声又唱评弹，既能表演歌舞又主持节目 开心公寓开心公寓里的乔经理里的乔经理 生活时尚频道生活时尚频道大城小事大城小事的节目

47、主持人的节目主持人20082008年入选第一届年入选第一届笑林大会笑林大会上海十大笑星上海十大笑星“肖百搭”-舒悦 开心公寓开心公寓里的肖百搭里的肖百搭20082008年入选第一届年入选第一届笑林大会笑林大会上海十大笑星上海十大笑星 竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划客户维护工程客户维护工程招商迎新招商迎新 笑林大会笑林大会 肖百搭 戏曲杂唱 计一彪 欢歌笑语 潘前卫 节目待定 潘前卫、肖百搭 漫说歌曲 三人搭档节目待定演出节目表竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划口碑营销口碑营销线上活动组织QQ群，成立南桥1号

48、网上业主委员会，定期在“群动态”里公布相关文章及图片信息，业务员监控业务发言，并进行有效引导。竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划口碑营销口碑营销线上新闻绿色地产 诚品献礼 招商南桥1号官方网络新闻内容：奉贤建设记实报道招商地产实事新闻南桥1号建设跟踪报道南桥1号活动信息南桥1号产品细节专题解读竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划口碑营销口碑营销线下活动由奉贤政府牵线搭桥，由南桥由奉贤政府牵线搭桥，由南桥1 1号出出资举办，以公益活动的方式，提高品牌的社会责任认同度及号出出资举办，以公益活动的方式，提高品牌的社会责

49、任认同度及美誉度外，在市场上制造长久的话题效应。美誉度外，在市场上制造长久的话题效应。心连心，天使祝福心连心，天使祝福奉贤政府与招商南桥奉贤政府与招商南桥1 1号关爱号关爱*福利院福利院百年名校百年名校 桃李芬芳桃李芬芳招商南桥招商南桥1 1号恭祝号恭祝*学校学校100100周年校庆周年校庆竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划口碑营销口碑营销线下新闻关于品牌关于品牌 KEY WORD:KEY WORD:绿地地产绿地地产 建筑工艺建筑工艺 社区服务社区服务 公益活动公益活动 社会责任感社会责任感 关于楼盘关于楼盘 KEY WORD:KEY WORD:南桥品

50、质生活代表作南桥品质生活代表作 准现房准现房 御景尚座两房更精彩御景尚座两房更精彩关于社区关于社区 KEY WORD:KEY WORD:品牌物业品牌物业 客户活动客户活动 亲情社区亲情社区竞品一览市场概述新 房 源基本信息面策略制定战略概述分 战 役实战篇媒体计划渠道篇渠道篇快、狠、准快、狠、准三大渠道攻略三大渠道攻略快，卖场包装更新快，卖场包装更新狠：全狠：全“城城”统一引爆统一引爆准：狙击型精准投放准：狙击型精准投放引导旗：造势引导旗：造势/拦截竞品拦截竞品横幅：拦截竞品横幅：拦截竞品看板：项目形象看板：项目形象/公布即时信息公布即时信息人民路电子屏人民路电子屏大卖场（易初莲花、乐购）：固