花园销售策划工作计划书.docx

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1、 X花园销售策划工作计划书_物业经理人 某花园销售筹划工作规划书 一、工程背景 XX*花园由嘉兴市华阳房地产开发有限责任公司和嘉兴市*房地产开发公司共同开发，区块位于南湖新区，北靠中环南路，西至规划中的西南路，东临规划中的花园路，南对幼儿园用地及规划中宽为24米的城市主要道路。 工程规划用地10万余平方米，总建筑面积约14.5平方米，容积率为1.38，共设置889户，别墅为24户。工程分三期建立完成，其中，一期用地近4万平方米，二期近2.9万平方米，三期用地3.3万平方米左右。小区主要由多层住宅，多联别墅、沿街商铺和公建配套组成。楼盘开盘时间定为2023年1月，其它工作目前进展相当顺当，工程规

2、划等图纸已经通过政府验收。 从区域地块中看，工程位于南湖综合开发区四周，城区规划科学完整，本案靠近市政府区域，将有良好的市政配套和大面积绿化用地，开发区建立力度加大，地块周边开发渐成气候。因此，本案的开发建立面临着良好的市场机遇。同时，工程开发为中高档楼盘性质，在区域建立中占有相当重要的地位，也是楼盘开发的一个有利因素。 与浙江省其它地方房地产行情一样，嘉兴近年来房地产市场渐渐呈现火爆局面，房地产开发商越来越重视对市场的运作，楼市进展也比拟成熟，但其竞争程度不如浙江其它几个重要城市，这也为现今嘉兴房地产开发企业供应了一个较好的进展平台和品牌进展时机，为此，开发商应当从品牌形象上做起，在市场中处

3、于有利的位置，争做胜利企业的角色。行业人士认为，目前嘉兴市场犹如90年月中后期的杭州房地产市场，正孕育着房产企业优化进展的契机。 二、筹划要求 现代房地产筹划是一种新兴智力产业，尤其是房地产筹划对楼盘开发和开发商形象的树立有着不行无视的地位，这从“筹划不是万能的，但没有筹划却是万万不能的“的共同熟悉中得到验证。通过初步了解我们发觉，开发商盼望通过本案的市场运作，一方面确立XX*花园的胜利市场形象，另一方面，也能树立自身良好的市场形象，到达长远进展的目标。依据这种根本思路，对本案的筹划提出了较高的要求，为此，在地产筹划中，我们需要建立几个根本的模式： 1.开发商企业形象的根本塑造； 2.形成开发

4、企业内部核心竞争力的加强； 3.树立本案在嘉兴房地产小区开发中的形象和位置； 4.楼盘建筑规划设计到达一个专业水准； 5.强力销售推广工作，争取良好的市场承受效果； 6.建立一支成熟的专业化销售队伍； 7.其它相关模式。 说明：企业进展和参加市场竞争必需拥有企业的核心竞争力，而核心竞争力的营造必需通过强化企业各部门功能和市场外在形象、公关活动的力度，这需要一整套科学规划化的市场运作模式和各部门的通力协作，我们提出以上板块模式的建立也是基于这种考虑的，并盼望通过充分整合利用企业现有资源，运用标准模式，借鉴成熟企业的进展模式，到达企业市场长期进展的目标。 三、工作任务 从塑造本楼盘开发商企业形象和

5、小区品牌动身，我们认为，筹划公司的主要工作任务在一整套市场讨论和筹划系统上。任何一个品牌形象的建立，都必需付出更多的劳动和才智，尽管嘉兴目前的市场竞争还不够剧烈，但我们始终坚持认为，品牌是对市场点滴的积存，筹划的胜利，对企业带来的无形资产也是无可估量的。作为筹划讨论公司，我们的使命是帮忙开发商完成工程到达的效果，应当留意每一个市场细节，为此，结合本小区的现状和特点，我们审慎提出开发商应当有以下筹划工作内容： 1)嘉兴市房地产市场形势及开发的根本现状讨论报告； 工作内容：主要包括市场供求关系、房价走势、销售状况、消费特征、城市规划、经济进展与城市化进程等相关理性的认知； 完成效果：通过对以上指标

6、的完整分析，到达对嘉兴房地产市场中短期的根本熟悉，比照了解工程在整个市场中的相应地位，本阶段工作效果主要起到对目标工程市场整体参考的价值； 说明：本案涉及到住宅小区、别墅工程、商业市场等多方面的物业特征，它们都与当地宏观经济和房地产市场亲密相关，讨论任何一个小区的市场状况，必需将该个案融入整个市场体系中，到达在整体环境中的了解和定位，是精确确定工程价值的根底，XX*花园的前期市场工作不行或缺。 2)同类物业楼盘开发的市场状况及针对工程市场状况专业讨论。 工作内容：对嘉兴商住小区和别墅市场深入讨论，和现有房产开发市场进展评估，结合专业讨论公司对市场敏感度和专业深度根底上，对本小区进展作集中探讨，

7、针对本案进展专项市场价值讨论； 完成效果：通过嘉兴市居民对商住小区心理特点和需求的分析，得到目标物业在整个房地产市场中的价值定位，对工程的产品策略、提出个案居住理念，根本完成工程目标客户群有效确定、产品概念、市场定位等工作建议书并制定相应的工作步骤，为工程推广做预备，争取市场的主动； 本阶段工作到达如下根本成果： 1.对当地住宅小区整体市场环境的分析判定； 2.住宅物业、商铺价格状况、市场需求动态专业讨论； 3.提出产品卖点建议、物业配套要求意见和建议； 4.通过定量、定性分析，品质（潜力、缺陷）判定； 5.对工程物业的SWOT分析； 6.对本案目标消费群定位； 7.完成以上认知后，进展工程产

8、品概念提升建议。 说明：我们认为，市场调查是工程各项工作开展的基点，对于本案，市场调查的信息索取尤为重要，市场调查其实是一个系统全方位的复合工程，不单纯是一般广告公司所能够完成的，一项胜利的市场调查必需备有科学专业的市场技术和阅历，FF策略机构同时作为最大的浙江市场调查讨论公司，其数据的统计对本案仍旧有直接的价值，建议以上工作仍应当是开发商目前急需的补课内容。而对于产品认知上，以及对数据的整理提炼方面，我们必需强调系统的观念，这也是我们提出以上七项讨论工作成果的根本动身点。 3) 本案的实质性筹划工作 我们一贯的做法是，在分析出有价值的市场认知后，将市场调查结果提交开发商，再依据房地产开发商反

9、应的工作意见，以及对筹划公司的详细合同效劳要求，确定实施工程销售的整合营销方案、营销推广策略以及媒体规划策略、公关活动等，帮忙开发商完成物业销售和企业品牌形象等的一系列工作。就目前市场状况看，主要房地产工程尤其品牌形象塑造方面，离不开市场讨论公司的参加。FF认为，XX*花园在规划设计中，有着良好的市场机遇，胜利的市场筹划必将迎来更多的市场时机。在此状况下，我们有了周详的市场讨论规划体系，对本案初步工作内容提案如下： A.为了提升本小区市场形象，建议设计一份完 整的VI手册，主要包括： LOGO-楼盘标志，企业标志； 企业视觉识别系统（VI）-企业标准色、标准字体、常用信签、信封、各种信涵、请柬

10、、公司内部设计风格、员工服饰、公务车等等； 广告设计-包括报纸电视媒体广告平面、户外广告平面效果、工地围墙效果、房交会等大型企业活动平面设计； 售楼处设计-提交整套售楼处设计方案； 支持理由：现代房地产开发企业在楼盘建立和推广中，VI局部必不行少，它是企业形象和楼盘品牌树立的直接要素，建议本案进展完整的VI设计。 B.尽量挖掘产品的卖点，对本产品规划中存在的优化点阐述； 根据产品卖点设计状况，提出产品规划建议； 从消费者心理，挖掘更多的房产产品卖点； 对相关卖点市场预期分析，并形成敏捷的市场卖点引导策略； 支持理由：基于前期大量市场讨论工作，楼盘开发根本因素已经确定，卖点的挖掘可以直接将楼盘提

11、升到更高的水平，如何依据消费者的心理偏好和习惯进展相应的卖点挖掘。 C.确定本案的主题定位、楼盘理念引导和市场形象定位； 依照本案特点，提炼出最有价值和代表性的主题，进展完整定位； 依据主题，确立理念局部，加强入住本楼盘的思想内涵，文化融入生活； 通过本楼盘详细状况，结合消费者心理分析，找到本案适宜的市场形象，进展综合定位； 其它相关功能定位； D.为开发商供应整合营销筹划方案； 整合营销筹划方案是工程营销推广阔纲和销售主基调，对各阶段楼盘销售推广起引导作用，在大型房地产工程和分期工程中更能起到积极作用，可以从整体上帮忙开发商监控各项工作进展状况和企业利润的实现； 包括本案推出各营销阶段的主体

12、定位和销售目标确定、媒体规划方案、公关营销设置等多方面的根本策略； 支持理由：由于XX*花园工程有相当的规模，且分三期建立，通过整合营销方案确实立，可以帮忙本案营销推广等工作整体实施的全都性，建议开发商应留意整合营销筹划工作的进展。 E.售楼人员相应的专业化培训安排； 包括专业化、标准化销售人员培训课程等内容的一整套实战模拟。如整个营销过程的建立、房地产专业课程学问、相关建筑配套学问、顾客心理分析和应对、各种销售技巧、销售前的实战模拟等等。 支持理由：尽管楼市市场进展到今日，房地产企业开发模式根本公开化，有肯定的资本运作模式可循，但有关售楼人员的专业化程度还远远不够，许多售楼人员都是非专业的操

13、作，这对工程直接产生效益的关键步骤-营销工作是尤为不利的，而市场目前正欠缺这样的培训机构。通过专业化培训，可以形成公司核心竞争力的销售队伍局部。 F.供应活动公关的规划和内容； 包括各种活动筹划，房地产新闻公布会，购房俱乐部工作规划，企业公益活动赞助，软文报道撰写等等，形式可立体展现。 支持理由：活动公关是企业文化的外延，将极大地调动企业内部整合资源和企业社会各界之间的贯穿，有利于公众形象的树立，是企业进展品牌不行或缺的工作步骤，建议开发商进展专业询问。 G.制定价格流程体系和销控措施； 包括产品销售价格建议、服款方式建议、调价策略、尾盘价格策略，销售单价的制定、单位物业总价制定；销售掌握、分

14、期销售策略等等。 支持理由：价格是房地产楼盘运作的杠杆，单价和总价的凹凸关系到开发商利润的凹凸和资金回收的速度，合理的市场定价可以到达双赢局面，因此，价格流程体系和销控措施是整合营销的最关键局部之一。 H进展房地产开发公司战略进展规划。 主要内容：公司现有品牌资源的整合分析、公司品牌内涵的设定、公司形象设计建议、公司品牌推广方略设定等。 说明：以上局部内容是FF策略机构依据本案特点设定的，纵观目嘉兴房地产市场，还没有到达特别剧烈的程度，市场发育有待进一步成熟。由于本案物业开发体量较大，因此公司形象特别重要，从开发商角度来说，也需要一个良好的市场口碑，筹划的结果是，一方面有利于小区品牌和公司形象

15、的树立，同时专业的销售队伍在市场竞争中可以取得更加良好的业绩，可以做到投入小，市场反映剧烈的效果，这是我们筹划需要到达的结果。 四、效劳要求 本次效劳是杭州FF策略机构和嘉兴华阳房地产开发有限责任公司（及*房产）第一次工程合作，基于对彼此合作的诚意，FF策略机构特别关注本案的各种市场动态，特提出以下效劳方案： 1.在嘉兴华阳房地产开发有限责任公司供应肯定市场素材的状况下，通过本讨论机构专业人士的市场分析和讨论，准时为开发商供应嘉兴市房地产市场专项讨论认知，为工作内容第一项； 2.结合前面对嘉兴市场的了解，依据开发商需要，进展大量的市场专项深入讨论，准时对XX*花园小区市场定位和概念定位提出有实

16、质性效果的工作方案；将嘉兴房地产市场进展整体调查评估，进展相关工作讨论建议，并提交给开发商完整的市场调查报告书； 3.根据工程开发建立的进展状况和彼此合作的进一步深入，完成工程后期的营销推广工作、小区品牌营造和企业形象进展战略。 五、筹划保障措施（本流程详见FF工程效劳书） 1.筹划公司依据开发商的意向协议，实施各项工作效劳内容和工作规划，并按要求在双方沟通达成确定的时间内提交各种报告建议书以及策略方案等； 2.依据协议，落实工程工作实施小组，由专人负责工程的实施、房地产市场动态监控，并将收集到的重要信息进展准时的信息反应和沟通处理； 3.实行工程例会制度，待双方确定工程有关活动开展的根本形式

17、，由筹划公司负责，定期为开发商供应市场信息和相应的工作效劳内容。 六、其它要求 作为专业的房地产市场策略机构，FF特别注意工程客户的效劳质量和市场实战效果，公司有专人负责工程的技术工作，落实责任人和客户执行人，为工程的筹划跟进供应保障； 本策略机构全部与XX*花园有关的工程企划方案一律对外保密，严守开发商各种公司机密文件和市场运作策略，确保规划的顺当开展； 专业、真诚、信任是公司自律的根本内容，效劳市场是根本，工程胜利、开发商满足是本机构的一贯追求，这也是本机构在工程运作过程中始终的动身点，有鉴于此，需要双方全部信息必需准时沟通，保持全都。 作为的意向客户，杭州FF策略机构对本案有深厚的兴趣，这主要是由于本案在规划设计之初就有许多令人欣慰的市场卖点和优点，如： 1.本案位于“三中心一 广场“区域，具有地理位置的综合优势； 2.产品建筑本身角度上，在容积率、户型设计的进深、建筑外立面、景观与配套等等方面都可能为本案供应强有力的卖点； 3.开发商也是市场的强势品种，懂得并敬重筹划根本精神，为合作打下良好的根底。 盼望通过对市场的筹划运作，一切工作从务实高效动身，帮忙开发商更好地销售本楼盘，并树立良好的市场形象和开发商品牌。最终，再次诚心感谢开发商给我们供应一次深入讨论嘉兴市房地产市场的现状和将来趋势的时机，并努力做好本机构的各项工作。/P