八达楼项目改造发展建议12064.pptx

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1、Global VisionGlobal Vision REGLONAL STRATEGIES REGLONAL STRATEGIES国际视野国际视野 地方战略地方战略Global VisionGlobal Vision REGIONAL STRATEGIES REGIONAL STRATEGIES 国际视野国际视野 地方战略地方战略八达楼项目改造发展建议八达楼项目改造发展建议报告结构报告结构一、项目分析一、项目分析一、项目分析一、项目分析二、市场环境分析二、市场环境分析二、市场环境分析二、市场环境分析三、项目定位三、项目定位三、项目定位三、项目定位四、物业改造建议四、物业改造建议四、物业改造建

2、议四、物业改造建议五、营销统筹五、营销统筹五、营销统筹五、营销统筹本策划报告的思路：本策划报告的思路：快速销售快速销售 快速回款快速回款速度为王速度为王 现金为王现金为王 鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商实现较高利润的基础上，力求快实现较高利润的基础上，力求快实现较高利润的基础上，力求快实现较高利润的基础上，力求快速销售，为开发商快速回笼资金。速销售，为开发商快速回笼资金。速销售，为开发商快速回笼资金。速销售，为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。第一部分：项目分析第一部分：项目分析1 1 1 1、项目经济指标分析、项目

3、经济指标分析、项目经济指标分析、项目经济指标分析 公寓体量小，套数少体量小，套数少体量小，套数少体量小，套数少。户型开间较小户型开间较小户型开间较小户型开间较小，仅仅仅仅3.6m3.6m。几乎所有单位均没有设计阳台没有设计阳台没有设计阳台没有设计阳台，实用性相对较低。4楼北面单位可利用露台赠送面积利用露台赠送面积利用露台赠送面积利用露台赠送面积。公寓部分公寓部分公寓部分公寓部分本项目公寓部分共有5 5层层层层，每层1717套，套，套，套，户型面积30305050，每层建筑面积约约约约680680，公寓共8585套套套套，总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约34003400。2 2

4、2 2、项目经济指标分析、项目经济指标分析、项目经济指标分析、项目经济指标分析本项目裙楼部分共有3 3层商业层商业层商业层商业，每层约每层约每层约每层约30003000，商业总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积约90009000。设置有4 4个人行楼梯个人行楼梯个人行楼梯个人行楼梯，其中2 2个为个为个为个为3.5m3.5m开间的宽敞楼梯。商业体量适中，宜开发中大型商业市场。宜开发中大型商业市场。宜开发中大型商业市场。宜开发中大型商业市场。项目进深约60米，水平交通的人行距离相对较大水平交通的人行距离相对较大水平交通的人行距离相对较大水平交通的人行距离相对较大。垂直交通不够完善垂直交

5、通不够完善垂直交通不够完善垂直交通不够完善，实际仅靠2个楼梯联系2、3层卖场。商业部分商业部分商业部分商业部分3 3 3 3、项目现状分析、项目现状分析、项目现状分析、项目现状分析 建筑临街而立临街而立临街而立临街而立，具有一定的昭示性具有一定的昭示性具有一定的昭示性具有一定的昭示性。原有外立面形象较差形象较差形象较差形象较差，品质感较低品质感较低品质感较低品质感较低。周边环境较为脏乱环境较为脏乱环境较为脏乱环境较为脏乱，多为路边摊贩。门前广场面积较小广场面积较小广场面积较小广场面积较小，不够开敞不够开敞不够开敞不够开敞。4 4 4 4、项目区域环境分析、项目区域环境分析、项目区域环境分析、项

6、目区域环境分析云星云星城市春天城市春天项目地处北湖地处北湖地处北湖地处北湖老城区老城区老城区老城区，位置位置位置位置相对较偏相对较偏相对较偏相对较偏，周边生活配套完生活配套完生活配套完生活配套完善善善善，路网四通路网四通路网四通路网四通八达八达八达八达，公交系公交系公交系公交系统较为欠缺统较为欠缺统较为欠缺统较为欠缺，背靠广西卷烟厂，北面及东面与与明秀小区明秀小区明秀小区明秀小区仅一街之隔仅一街之隔仅一街之隔仅一街之隔，距南城百货、南棉商业街、云星广东商城、盛天名都等商业住宅项目有一定距离有一定距离有一定距离有一定距离。本案本案盛天名都盛天名都北湖国际北湖国际布艺城布艺城广西卷烟厂广西卷烟厂南

7、城百货南城百货苏宁电器苏宁电器明秀明秀小区小区明秀明秀小区小区南棉宿舍南棉宿舍南宁南宁28中中南师附小南师附小北湖市场北湖市场4 4 4 4、项目分析总结、项目分析总结、项目分析总结、项目分析总结通过以上分析，我们对本项目可以总结出以下几点：项目地处北湖老城区北湖老城区北湖老城区北湖老城区，但位置相对较偏但位置相对较偏但位置相对较偏但位置相对较偏。周边生活配套成熟，周边生活配套成熟，周边生活配套成熟，周边生活配套成熟，超市、学校、医院、餐饮、休闲娱乐场所一应俱全。路网四通八达，但公交系统较缺乏但公交系统较缺乏但公交系统较缺乏但公交系统较缺乏。公寓体量小、套数少体量小、套数少体量小、套数少体量小

8、、套数少，销售难度较小。商业体量适中体量适中体量适中体量适中，宜开发中小型商业市场中小型商业市场中小型商业市场中小型商业市场。商业部分垂直交通较不完善垂直交通较不完善垂直交通较不完善垂直交通较不完善。第二部分：市场环境分析第二部分：市场环境分析1 1 1 1、公寓市场分析、公寓市场分析、公寓市场分析、公寓市场分析 目前市场在售小户型项目，仅云星仅云星仅云星仅云星 城市春天剩余少量单位城市春天剩余少量单位城市春天剩余少量单位城市春天剩余少量单位，盛天名都小户型已售罄，预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。预计隆源国际公馆明年会有相

9、当大体量的小户型产品推出。预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。项目名称云星云星城市春天城市春天公寓规模约约17001700套数336336套套在售户型36-4236-4236-4236-42公寓定位大城大城小家小家销售情况销售率已过销售率已过销售率已过销售率已过80%80%80%80%，剩余约，剩余约，剩余约，剩余约60606060套。套。套。套。所有单位所有单位赠送简装赠送简装赠送简装赠送简装，取得了较，取得了较好的销售成绩。好的销售成绩。销售价格当前折后均价当前折后均价当前折后均价当前折后均价5800580058005800元元元元/客户构成以本地客户为主，占以本地客户为主

10、，占60%60%以上，以上，主要来自北湖片区附近居民及主要来自北湖片区附近居民及青秀区。置业目的以过渡房及青秀区。置业目的以过渡房及投资为主。投资为主。客户分类客户分类客户分类客户分类客户来源客户来源客户来源客户来源客户特征客户特征客户特征客户特征主力需主力需主力需主力需求户型求户型求户型求户型重要性重要性重要性重要性核心客户北湖片区附近居民置业目的主要为其子女购置过渡性用房及购买作为投资物业，长年习惯生活于北湖片区，对周边的生活环境有较强的依赖感。对价格较为敏感，价格承受力较低。40-50重点客户以青秀区为主的南宁其他片区投资客看好北湖片区成熟的生活市政配套，对该片区的升值潜力有较高的预期，

11、以投资目的进行置业。30-40潜在客户南宁周边县市及区外客户。对南宁的城市环境和发展速度感到非常满意，希望在此购房作为投资物业或以此获得南宁户口。30-402 2、公寓客户分析、公寓客户分析、公寓客户分析、公寓客户分析3 3 3 3、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析区域商业市场概况区域商业市场概况北湖市北湖市场场盛天名都盛天名都云星云星城市城市春天春天广西一建广西一建万秀村四万秀村四组综组综合大楼合大楼南宁机械施南宁机械施工公司工公司振宁公寓商振宁公寓商业业街街味精厂味精厂临临街街商商铺铺 北湖片区是南宁的老城区老城区老城区老城区，商业形态主要以零散的街铺为街铺为街铺为街

12、铺为主主主主，业态大多为餐饮餐饮餐饮餐饮娱乐、五金、布艺、娱乐、五金、布艺、娱乐、五金、布艺、娱乐、五金、布艺、网吧、小商品等。网吧、小商品等。网吧、小商品等。网吧、小商品等。云星城市春天和盛天名都项目进驻后，为北湖商业市场带来一股春风，大大提高了该片区的商业价值。3 3 3 3、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析小结：小结：北湖路全段包含有有单位住房：广西一建公司、南宁机械施工公司、南宁味精厂等；楼盘：振宁公寓、云星城市春天、盛天名都和隆园国际等；及大型农贸市场和师质一流的南宁市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。生活配套成熟，生活成本低。近年来，随着云星近年来，随着

13、云星.城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发，城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发，商业价值不断提升，商业形象趋于时尚现商业价值不断提升，商业形象趋于时尚现代化。代化。通过对北湖路商业调查，临街商铺租金价格在临街商铺租金价格在30110元元/月月，平均租金约平均租金约70元元/月。月。备注：转让费为带货转让收取地地段段租租赁单赁单位位街街铺铺面面面面积积积积（）（）（）（）租金租金租金租金（元（元（元（元 月）月）月）月）经营业态经营业态备备注注北北湖湖路路西西面面万秀村四组街商铺66间2020404030306060餐饮/烟酒/美发/五金/装饰/生活用品靠近北湖市场，经营业

14、态丰富。广西一建公司16间202030307070100100烟酒/服装/鞋/百货/银行商铺已售出，目前经营户的合同至今年7月到期，届时会重新招商。万秀村四组综合大楼9620.39620.3整整整整栋栋栋栋：2828单层单层单层单层：100100商务、酒店共三层，正在招租，可整栋整层出租。北北湖湖路路东东面面万秀村四组街商铺12间2020353545457070煤气/烟酒/美发/五金/生活用品/通讯商铺面积大，内设有厨房和厕所等生活配套，租金相对较高。南宁机械施工公司26间1515282850508080烟酒/美发/煤气/五金/摩托维修紧靠城市春天，长久以来租金价格较低，随着城市春天的开发，价

15、格也开始上涨，涨幅约60%。南宁味精厂临街商铺7间202030307575110110餐饮/烟酒/美发商铺靠近北湖路与明秀路路口，来往人流与车流较多，租金较高。其其他他振宁公寓商业街36间2020303026265050毛线/干洗/服装/美发/美容/化妆品/皮具/鞋商业街位于北湖路西面，虽近北湖菜市，但租金较低，目前经营状况不佳。3 3 3 3、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析小结：小结：该市场的消费现状，“摊位经济”、“占道经营”占据着目前居民消费的主要渠道，购物购物环境脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现象严重。环境脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现

16、象严重。市场名称北湖市场商业面积22亩摊位数量629个铺面数量80间摊位租金200200650650元元元元/个个个个/月月月月铺面租金6060140140元元元元/月月月月摊位业态蔬菜肉类服装水产品水果熟菜粉/酸其他244个155个75个65个44个24个14个9铺面面积222/842222/8铺面业态禽类粮油日杂干货水产禽蛋水果门诊26间12间11间7间4间3间1间1间开间进深36、310、610市场状况市场内经营农贸产品种类较丰富，但禽类加工店、日杂水果等种类经营分散不集中一般为三至四间一行，内部设施陈旧，杂乱不堪。经营服装铺面：75间，租金50元/月，无管理费，转让费约1.2万左右、视

17、货存数量定价。3 3 3 3、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析小结：小结：该项目是北湖区域最早投入的现代综合商业物业，目前经营状况良好，为北湖商业片区的基础性商业物业。项目名称云星广东商城开 发 商广西华实房地产开发有限公司建筑设计汉森国际设计顾问伯盛设计（甲级）代 理 商博多（广州）销售招商总代理项目规模占地面积：200亩 总建面积：40万平方米 商业面积：4.5万 一层总铺面：420间 商铺概况商铺公摊临街41%，内铺43%，层高：5.5米销售价格900050000元，均价25000元。经营业态一楼北面为国美电器，西面街铺为麦当劳，其余商铺可经营百货商品。二、三楼为人

18、人乐超市。主力户型产品格局街街街街铺铺铺铺内内内内铺铺铺铺户数4040个个个个380380个个个个面积2020505010102020价格40000400005200052000元元元元900090002800028000元元元元租金（暂定）200200270270元元元元9090150150元元元元其他数据地下车位：1634个 物业管理费：未定3 3 3 3、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析、商业市场分析小结：小结：该项目打造集餐饮、小吃、购物、休闲等多种业态聚集的大型社区商业中心多种业态聚集的大型社区商业中心。项目名称盛天名都开 发 商广西盛天房地产开发有限公司地理位置南宁市北湖北

19、路8号代 理 商宝资嘉整合推广7604沟通机构建筑施工福建昌鑫园林规划广州普邦园林项目规模占地面积：9亩，总建面积：6.4万平方米 商业面积：1.2万 一层街铺：150个 商业规划项目共三层商业及210米步行商业街商铺概况商铺面积10105050销售价格一一一一层销层销层销层销售均价：售均价：售均价：售均价：2 2万元万元万元万元/，最低价：，最低价：，最低价：，最低价：80008000元元元元/，最高价：，最高价：，最高价：，最高价：5 5万元万元万元万元/租金6060200200元元元元/经营业态一一一一层层层层：服装、餐：服装、餐：服装、餐：服装、餐饮饮饮饮，二、三，二、三，二、三，二、

20、三层层层层整体出租。一整体出租。一整体出租。一整体出租。一层层层层出租率出租率出租率出租率80%80%。客户分类客户分类客户分类客户分类客户来源客户来源客户来源客户来源客户特征客户特征客户特征客户特征主力需主力需主力需主力需求铺型求铺型求铺型求铺型重要性重要性重要性重要性核心客户北湖片区附近商铺铺主。对改善已有铺面经营情况有强烈意愿，渴望通过改善经营环境和业态增加收入。部分客户原有铺面经营状况良好，希望在熟悉的区域开分店，扩大经营范围。15-20南宁其他片区投资客看好北湖商圈未来的发展前景，希望通过投资获取高额回报。10-15重点客户南宁周边县市客户一部分客户已投资目的购买铺位，另一部分客户希

21、望通过在南宁经商以此谋生。10-154 4、商业客户分析、商业客户分析、商业客户分析、商业客户分析5 5 5 5、市场分析总结、市场分析总结、市场分析总结、市场分析总结作为老城区代表，北湖片区配套完善，生活成本低，居住价值高；片区辐射整个南宁，居住客群覆盖中低阶层，对其有一定的号召力；大量的原住居民是北湖片区与其他片区最大的优势；北湖商圈氛围浓厚，有一定底蕴，如布艺市场等专业市场对民众有一定吸引力；北湖菜市周边是北湖商圈最为繁华，商业核心区域；第三部分：项目定位第三部分：项目定位面对激烈市场竞争，面对激烈市场竞争，本项目如何突出重围？本项目如何突出重围？如何实现快速销售，快速回款的目标？如何实

22、现快速销售，快速回款的目标？除了差异化除了差异化还是差异化还是差异化人无我有，人有我优！人无我有，人有我优！唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，唯有将差异化进行到底，才能将本项目摆脱旧的形象，重新冲出市场！重新冲出市场！重新冲出市场！重新冲出市场！1 1 1 1、项目整体定位、项目整体定位、项目整体定位、项目整体定位城北中央首席科技复合城城北中央首席科技复合城定位解读：定位解读：弱化本项目位置较偏的劣势弱化本项目位置较偏的劣势弱化本项目位置较偏的劣势弱化本项目位置较偏的劣势，将项目辐射范

23、围扩大整个城北片区。以科技化公寓科技化公寓科技化公寓科技化公寓与数码通讯电子市场数码通讯电子市场数码通讯电子市场数码通讯电子市场作为差异化的产品和业态差异化的产品和业态差异化的产品和业态差异化的产品和业态，抢占市场空白点。抢占市场空白点。抢占市场空白点。抢占市场空白点。以“复合城复合城复合城复合城”的概念概括本项目公寓及商业产品，树立较高的市场形象。树立较高的市场形象。树立较高的市场形象。树立较高的市场形象。市场定位市场定位市场定位市场定位1 1 1 1、项目整体定位、项目整体定位、项目整体定位、项目整体定位南宁国际电子贸易中心南宁国际电子贸易中心形象定位及案名建议形象定位及案名建议形象定位及

24、案名建议形象定位及案名建议解读：解读：以高形象、高姿态高形象、高姿态高形象、高姿态高形象、高姿态入市，让客户对本项目让客户对本项目产生联想产生联想产生联想产生联想。2 2 2 2、公寓定位、公寓定位、公寓定位、公寓定位北湖成熟社区中央北湖成熟社区中央北湖成熟社区中央北湖成熟社区中央 青年科技公寓新一极青年科技公寓新一极青年科技公寓新一极青年科技公寓新一极市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位解读：市场定位解读：放大本项目周边生活配套完善的优势周边生活配套完善的优势周边生活配套完善的优势周边生活配套完善的优势。将北湖片区定义为成熟生活社区，弱化本项目位置较偏的劣势。将北湖片区定义为成熟生活社区

25、，弱化本项目位置较偏的劣势。将北湖片区定义为成熟生活社区，弱化本项目位置较偏的劣势。将北湖片区定义为成熟生活社区，弱化本项目位置较偏的劣势。适当的在公寓产品中加入少量科技化的要素加入少量科技化的要素加入少量科技化的要素加入少量科技化的要素，如新风系统、吸尘系统等，以“科技科技科技科技公寓公寓公寓公寓”作为公寓产品的亮点，提高公寓产品的竞争力提高公寓产品的竞争力提高公寓产品的竞争力提高公寓产品的竞争力，跳 出竞争激烈的市场。2 2 2 2、公寓定位、公寓定位、公寓定位、公寓定位形象定位形象定位形象定位形象定位率先引领北湖进入科技生活时代！率先引领北湖进入科技生活时代！率先引领北湖进入科技生活时代

26、！率先引领北湖进入科技生活时代！3 3 3 3、商业定位、商业定位、商业定位、商业定位北湖商圈北湖商圈北湖商圈北湖商圈 电子通讯产品电子通讯产品电子通讯产品电子通讯产品 批发零售旗舰批发零售旗舰批发零售旗舰批发零售旗舰市场定位市场定位市场定位市场定位市场定位解读：市场定位解读：以电子通讯产品作为主要业态，弥补市场空白。以电子通讯产品作为主要业态，弥补市场空白。以电子通讯产品作为主要业态，弥补市场空白。以电子通讯产品作为主要业态，弥补市场空白。将一层或两层一层或两层一层或两层一层或两层商业划分为小铺出售，面积小，总价低，高回报，轻松投资。面积小，总价低，高回报，轻松投资。面积小，总价低，高回报，

27、轻松投资。面积小，总价低，高回报，轻松投资。3 3 3 3、商业定位、商业定位、商业定位、商业定位形象定位形象定位形象定位形象定位5 5万就是包租公万就是包租公万就是包租公万就是包租公 北湖商圈轻松掘金！北湖商圈轻松掘金！北湖商圈轻松掘金！北湖商圈轻松掘金！国内知名企业定点直销！给您国内知名企业定点直销！给您国内知名企业定点直销！给您国内知名企业定点直销！给您“价平质优价平质优价平质优价平质优”的电子产品！的电子产品！的电子产品！的电子产品！4 4 4 4、商业业态规划、商业业态规划、商业业态规划、商业业态规划1 1、2 2、3 3层全部作为电子通讯产品市场层全部作为电子通讯产品市场层全部作为

28、电子通讯产品市场层全部作为电子通讯产品市场方案一：方案一：方案一：方案一：优点：大型专业市场，易形成市场影响力与号召力。优点：大型专业市场，易形成市场影响力与号召力。缺点：商业运营难点多，氛围沉淀时间长，销售周期较长。缺点：商业运营难点多，氛围沉淀时间长，销售周期较长。方案二：方案二：方案二：方案二：1 1层作为电子通讯产品市场层作为电子通讯产品市场层作为电子通讯产品市场层作为电子通讯产品市场2 2、3 3层作为餐饮娱乐业销售或招租层作为餐饮娱乐业销售或招租层作为餐饮娱乐业销售或招租层作为餐饮娱乐业销售或招租优点：招商快，销售周期相对较短。优点：招商快，销售周期相对较短。缺点：专业市场规模较小

29、，较难形成市场号召力。缺点：专业市场规模较小，较难形成市场号召力。第四部分：物业改造建议第四部分：物业改造建议1 1 1 1、立面改造建议、立面改造建议、立面改造建议、立面改造建议改造建议：改造建议：将原有外立面的瓷砖改为铝塑板外包瓷砖改为铝塑板外包瓷砖改为铝塑板外包瓷砖改为铝塑板外包，显示出现代感现代感现代感现代感、科技感科技感科技感科技感。局部可挑出部分墙体、架子挑出部分墙体、架子挑出部分墙体、架子挑出部分墙体、架子，空间上虚实结合虚实结合虚实结合虚实结合，丰富空间层次感丰富空间层次感丰富空间层次感丰富空间层次感。裙楼立面局部改为玻璃幕墙局部改为玻璃幕墙局部改为玻璃幕墙局部改为玻璃幕墙，提

30、升项目的品质感提升项目的品质感提升项目的品质感提升项目的品质感。改造费用控制在2020万元万元万元万元左右。2 2 2 2、平面改造建议、平面改造建议、平面改造建议、平面改造建议改造建议：改造建议：北面北面北面北面临街主入口处增设自动扶梯增设自动扶梯增设自动扶梯增设自动扶梯，加强垂直交通加强垂直交通加强垂直交通加强垂直交通，提高2、3层商铺的价值。大部分划分为小面积铺位大部分划分为小面积铺位大部分划分为小面积铺位大部分划分为小面积铺位，局部保留面积稍大的铺位做为主力店局部保留面积稍大的铺位做为主力店局部保留面积稍大的铺位做为主力店局部保留面积稍大的铺位做为主力店。东面入口处扩大东面入口处扩大东

31、面入口处扩大东面入口处扩大，将展示面打开，营造更多的街铺。营造更多的街铺。营造更多的街铺。营造更多的街铺。一层一层一层一层西面的商场办公、管理室、库房等移至南面商场办公、管理室、库房等移至南面商场办公、管理室、库房等移至南面商场办公、管理室、库房等移至南面，减少进大而带来影响。扶梯设置费用在扶梯设置费用在5050万元万元万元万元左右。左右。原平面图原平面图原平面图原平面图南移南移入口扩大入口扩大增设扶梯增设扶梯增设扶梯增设扶梯增设扶增设扶梯梯2 2 2 2、平面改造建议、平面改造建议、平面改造建议、平面改造建议修改后平面修改后平面修改后平面修改后平面 2 2 2 2、平面改造建议、平面改造建议

32、、平面改造建议、平面改造建议修改后平面修改后平面修改后平面修改后平面特卖场特卖场休息区休息区休息区休息区特卖场特卖场将部分商铺前期保留作为将部分商铺前期保留作为将部分商铺前期保留作为将部分商铺前期保留作为特卖场及客户休息区，促特卖场及客户休息区，促特卖场及客户休息区，促特卖场及客户休息区，促进整个商业的人流及经营进整个商业的人流及经营进整个商业的人流及经营进整个商业的人流及经营状况，后期出售。状况，后期出售。状况，后期出售。状况，后期出售。第五部分：营销统筹第五部分：营销统筹高调亮相，预热启动高端形象导入、开盘前客户登记开盘强销期时间阶段工程进度销售节奏营销强度全面改造全面改造销售中心开放销售

33、中心开放改造完成改造完成 启动期启动期（09.1009.1009.1109.11）造势造势期期（09.1109.1109.09.2 2）引爆引爆期期（10.10.春节前）春节前）1 1、销售周期、销售周期、销售周期、销售周期2 2、销售策略、销售策略、销售策略、销售策略公寓先动，商业同步公寓先动，商业同步可以预计本项目公寓部分销售速度快，单价高；商业部分，一层小铺由于门槛低，只需推广顺利，无需担心；二三层将是项目招商难点；公寓旺销带来商业信心及人流，同时回款得到保证；商业可借势住宅，完成前期招商运营；二三层商铺招商建议给予较长免租期，试行6个月免租，同时进行带租约销售，提升二三层商铺利润；3

34、3、推广安排、推广安排、推广安排、推广安排南宁国际电子贸易中心南宁国际电子贸易中心北湖片区户外引导北湖片区户外引导早报软文炒作早报软文炒作u项目片区原住居民数量大，人流量大，而项目体量较小，不适宜大规模项目片区原住居民数量大，人流量大，而项目体量较小，不适宜大规模广告投入，因此广告投入，因此“精准营销精准营销”是本项目推广核心思路；是本项目推广核心思路；u商业招商必须塑造经营预期，软文炒作搭配形象店入驻是本项目商业的商业招商必须塑造经营预期，软文炒作搭配形象店入驻是本项目商业的市场突破口；市场突破口；4 4、收益分析、收益分析、收益分析、收益分析运筹帷幄二十三载运筹帷幄二十三载运筹帷幄二十三载运筹帷幄二十三载求实创新继往开来求实创新继往开来求实创新继往开来求实创新继往开来