兴胜礼街策划案106149.pptx

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1、金鹰万佳商业地产开发部生命历程，生活礼程。命运即运命，抉择即择觉，人生经历无数改变的瞬间，重启思维的节点，定见未来的时刻。命之中，节之时，互道珍重。礼，本作醴，原指祭神时使用的器物，进而引申为一种重要的仪式。有意有益有章有法之事则为程。本项目致力打造东胜区礼程商业街，由兴胜礼街和礼程庆典广场组成。礼街为礼程庆典广场提供配套服务。二者相互依存、互为补充。礼街由礼仪服务业经营者及礼品销售商构成；礼程庆典广场提供庆典、宴请、聚会、商务等活动场所及全程服务。项目交通区位：项目交通区位：本项目位于兴胜路西侧，市三中围墙以东，1号路及2号路之间狭长地带。项目周边环境：项目周边环境：本项目东面为东沙公园、新

2、建山水文苑社区，紧邻市三中围墙，南面为东胜区新兴城市主干道纺织街。整个项目区域被新建高端社区环绕。本项目规划设计：本项目规划设计：由两部分组成，包括一座综合楼，一条临街商铺。综合楼计划地上12层地下1层，南北长60米，东西宽21米，总建筑面积16380平米；沿街商业为地上2层，总建筑面积5140平米。地上3层总建筑面积约7710平米；沿街退红线20米，建筑用地长172.8米，宽820米，呈梯形状。鄂尔多斯市每年新登记结婚大约有3200对，平均每天约9对；平均婚礼庆典消费35万元，市场约1.2亿元，婚纱摄影、礼品等其他消费约2亿元3亿元。鄂尔多斯婚礼作为文化旅游品牌业已形成市场效应，亟待深入挖掘

3、。2006年5月20日，该民俗经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产名录。鄂尔多斯婚礼门票价格在188518元；相关产业婚纱摄影、礼品等均逐年递增；新生儿约1万、平均每天27.4.升学、毕业、庆生等庆典在统计中总之庆典市场约有68亿元。1+N1+N系统：文化、品牌、产业系统：文化、品牌、产业商业业态定位：商业业态定位：商品销售+庆典策划+全程组织+配套服务+旅游休闲+餐饮娱乐+行政工作目标市场定位目标市场定位：本项目定位为东胜区特色商业街。即鄂尔多斯市域及周边区域 吉庆礼程权威场所、地方特色礼品集中体验经营区域。目标客户群定位目标客户群定位：目标消费群、目标投资小业主、目标经营商户群体三个

4、方面。文化定位：文化定位：本项目遵循“文化搭台，商业唱戏”，项目设计围绕中华“礼程”文化以及浓郁的鄂尔多斯民族文化。发展战略定位：发展战略定位：作为中小业态商业开发模式，确立选址条件及准入标准，形成战略合作伙伴集群，构建品牌，规范管理流程，打造精英团队，最终实现网络化经营体系。引入投资伙伴、进入资本市场。strengths（优势）：（优势）：1、区位优势：周边环境优秀，基础完善，周边社区发展有潜力；2、地势优势：交通路网及广场构成带状商业街，背依三中形成一动一静情景；3、开发理念先进，设计方案高超，首倡创意文化商业理念；4、市场优势：鄂尔多斯自古尚礼，礼程消费市场具有基础；5、投资回报短中长结

5、合，具有成长性；weaknesses（劣势）：（劣势）：1、地块不规整，商业街为单边街道，规划设计具有一定局限；2、鄂尔多斯市常住人口短期内以拆迁回迁为主，结构复杂，周边目前社区不成熟；3、鄂尔多斯城市软环境短期内难以提升；4、产业结构调整短期内难以形成最佳状态，业态较少，产业集群尚未形成；5、管理团队尚未组建，核心业态经营经验不足。opportunities(机会机会)：1、鄂尔多斯经济高速增长及城市化升级的加速为我们带来机会；2、东胜目前商业业态缺失以及档次过低给我们带来机会；3、鄂尔多斯产业处于逐渐成熟期，可以对接产业比较多，容易形成专业街区；threats（威胁）：（威胁）：1、铁西新

6、区和康巴什新区的快速启动将分散市场及政策将给我们带来威胁；2、目前的全球化金融危机及中国房地产市场低迷将为投资者带来担忧，为快速交易带来不便；3、鄂尔多斯众多开发商涉足商业地产会带来竞争，存量底商给市场带来挑战。4、传统商业街及即将形成的新商业地标既带来竞争威胁，也带来市场反应所产生的影响。初礼初礼-生命诞生生命诞生冠礼-弱冠年华。启礼-束脩拜师。甲礼甲礼-金榜题名。金榜题名。喜礼喜礼-洞房花烛。洞房花烛。途礼-平步青云。安礼-富贵平安。贺礼-天长地久。谢礼-感恩谢恩。寿礼寿礼-福寿双全。福寿双全。基本构成：礼街+礼程庆典大厦礼街为三层结构，其中基本房型为一二层为独立单元，基本户型面积为200

7、平米，三层为独立通道式室内街。综合楼为框架结构，地上12层地下一层主要为设备及停车场。每层确定一个基本主题，设中心舞台，大堂设计为中心景观，每层设单间若干，11、12层为行政配套。礼街与综合楼通过礼街三层连廊联通；主题形象风格体现在三个方面主题形象风格体现在三个方面：1、以推广手段确定内在形象内在形象-鄂尔多斯的“创富热项”、“创意坐标”2、以时尚展示树立专业形象专业形象-外观展示、演艺推广及发布会推广；3、以建筑设计表现外观形象外观形象-建筑外观、颜色、结构、布局、环境、展示、广告等；建筑风格：建筑风格：商业礼街采用现代简约风格，可采用新型建材营造前卫风格，不规则造型，色彩以蓝白色为基调，点

8、缀鲜艳色调。庆典广场采用具有蒙古族建筑元素的现代风格，以蓝白色系为主；商业街前地面硬化铺装，点缀小品，留出经营者室外休闲空间；3楼营造室内街格局，同时兼做与庆典广场联通通道，楼外设滚梯，东侧通透，绿植摆放。提供客流 提供购买业态互动：配套环境 庆典广场 商业礼街 提供活力 提供顾客 提升价值 构成诉求 文化创意 产品形态 制作体验 聚集客户 积聚客源基本商业模式：商业街、庆典广场、配套环境互动互补，文化、产品、制作相辅相成，形成了完整的商业业态生态链。形成鄂尔多斯乃至内蒙古最具特色的庆典礼街。基本盈利模式：以独立店铺销售作为基本盈利点，以商业面积中长期租赁收入作为长期辅助盈利点，以核心自营项目

9、作为发展盈利点。以商业物业资产增值作为战略目标，实现标准化管理作为良性发展的保障。构建金鹰万佳商业品牌价值体系，形成网络化盈利容量。商业地产经营模式一般有自营、联营、租赁三种，一般选择租赁模式，而租赁模式根据所要求的资金回笼、风险不同，又分为零售产权、整体租赁；零售产权、分零租赁；自留产权、整体租赁三种模式。本项目采取组合经营方式：即零售产权与自留产权相结合方式，统一管理、分零经营统一管理、分零经营的管理模式。统一管理就是管理公司负责整体形象推广、日常现场管理、客户查询、会员卡、突发事件处理、场内活动、亲善行动等的组织统筹，统一管理可以通过收取合理的管理费用、举办初小活动、收取场租等方式达到收

10、支平衡或赢利。分零经营含义是指经营租户每月交纳商铺租金，在符合统一管理原则下缴纳管理费，具体经营及营业盈亏一概由商户自行负责。经营方式：核心自营、配套招商，统一管理，分项经营。配套服务：全程策划、摄影摄像、后期音像制作、专业演艺、婚纱影楼、礼品礼仪、司仪DJ等。基本原则：1、对招商对象进行品牌审核管理和租约管理；2、招商管理在统一的原则下进行；3、经营管理执行要体系化、模块化；4、选择适合的经营管理模式；5、制定长期盈利的物业管理策略。统一管理理念统一招商管理统一营销推广统一服务监督统一物业管理统一运营管理的五大内容制定租赁政策与提供承租服务优化商业业态组成结构在促销和广告推广中始终追求商业整

11、体品牌形象实行统一的服务管理日常物业管理服务1、构建小业主与核心专业商进驻前的管理体系；小业主的售价与返租关系、策略的制定；2、设置开业前后营运管理组织流程；3、预算开业前后营运管理成本；4、设置开业前后营运管理收入与价值结构；营运管理收入组成：租金收入、管理费用收入、促销活动差额收入、返租后的租金回收5、建立开业前后营运管理供求模型；6、制定开业前后营运管理商业市场的促销计划；7、制定开业后对小业主的管理方式；8、开业后对核心专业商户的管理措施；9、建立开业后消费情报营运管理模型；设计指标设计指标礼街礼街礼程庆典大厦礼程庆典大厦合计合计占地面积2570平米1260平米3830平米建筑面积7710平米其中：1、2层5140 3层257016380平米其中：地上15120平 地下1260平米24090平米土地成本385万元189万元574万元建安成本（含基本设施）1600*7710=1233.6万元2200*16380=3603.6万元4837.2万元其他成本（8%）387万元代建成本围墙（520/米）9万元成本小计5807.2销售回款（2.5万元/平米）12850万元12850万元年租金收入（3元/平米。天）225万元1656万元1881万元其他收入管理费5%金鹰东胜总部办公及写字楼旅游集散中心及旅行社一条街商品房展示及尾房销售中心商务酒店及酒吧茶吧一条街