[精选]一品漫城联排别墅价格执行报告69045.pptx

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1、联排别墅推售次序原则联排别墅推售次序原则p由北往南推售原则：由北往南推售原则：1 1）北部联排别墅受小高层和外部道路距离影响较北部联排别墅受小高层和外部道路距离影响较大，建议先期推出；大，建议先期推出；2 2）靠近会所位于社区中部的联排别墅景观资源和）靠近会所位于社区中部的联排别墅景观资源和私密性最好，作为保留房源最后推出；私密性最好，作为保留房源最后推出；p多元化产品同时推售原则：多元化产品同时推售原则：每次推售均包含每次推售均包含E E、F F、GG三类产品，树立标杆同时三类产品，树立标杆同时互为比较，形成价格梯次；互为比较，形成价格梯次；p价值提升原则：价值提升原则：北部联排别墅以市场平

2、均价格开盘，在后期随着资北部联排别墅以市场平均价格开盘，在后期随着资源提升及社区发展，形成楼价走高的态势源提升及社区发展，形成楼价走高的态势联排别墅组团分级标准联排别墅组团分级标准 E E C C D D B B A A F F H H G G 景观因素景观因素包括：会所景观；道路绿化；庭院绿化按照资源优劣，分为如下等级：1.靠近会所景观2.靠近中部车行道路绿化3.靠近庭院绿化4.靠近西部水系景观5.前后庭院景观1.采光因素包括：2.端头套或中间套；联数3.按照资源优劣，分为如下等级：4.靠近道路或庭院的东端头5.靠近道路或庭院的西端头6.3、4、5联的中间套和端头套私密性因素私密性因素包括：

3、小高层、道路交通和组团距离，按照资源优劣，分如下等级：1.南庭院靠近车库入口2.北庭院靠近车库入口3.两组团之间端头套4.靠近小高层组团5.组团中间套6.西部端头套噪音来源噪音来源为组团外部道路、内部道路、机房、箱变、会所，具体等级如下：1.临组团外部道路2.临组团内部道路3.北部有箱变4.地下室埋有地源热泵机房5.临近会所联排别墅推售组团划分联排别墅推售组团划分 E E C C D D B B A A F F H H G G 推售组团次序各批推售栋数E户型F户型G户型A/B/C/D4424164E/F/G/H4530123总计8954287栋栋号号户型户型套数套数户型优缺点说明户型优缺点说明

4、等级排序等级排序推售策略推售策略11E东端头1套受小高层和外部道路影响程度一般与边组团对视严重，东端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度E中间套2套受小高层和外部道路影响程度一般B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润E西端头1套受小高层和外部道路影响程度一般，西端头采光与景观优B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润12G东端头1套受小高层和外部道路影响程度一般，受地下车库入口影响严重，东端头采光优A A标竿产品，高开高走标竿产品，高开高走E中间套3套受小高层和外部道路影响程度一般CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度E西端头1套受小高层和外部道路影响程度

5、一般与边组团对视严重，西端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度13E东端头1套受小高层和外部道路影响程度严重，东端头采光与景观优B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润E中间套2套受小高层和外部道路影响程度严重B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润E西端头1套受小高层和外部道路影响程度严重，西端头采光与景观优B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润首批推售产品等级划分：首批推售产品等级划分：1111、1212、1313栋栋栋栋号号户型户型套数套数户型优缺点说明户型优缺点说明等级排序等级排序推售策略推售策略14G东端头1套受小高层和外部道路影响程度一般东端头采光与景

6、观优A A标竿产品，高开高走标竿产品，高开高走E中间套3套受小高层和外部道路影响程度一般，无北庭院，南庭院最大B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润E西端头1套受小高层和外部道路影响程度一般，景观较好，西端头采光优B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润15F东端头1套与边组团对视严重，东端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度F中间套2套采光一般，私密性优CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光和景观优A A标竿产品，高开高走标竿产品，高开高走16G东端头1套受地下车库入口影响程度一般，东端头采光与景观优A A标竿产品，高开高走标竿产品

7、，高开高走F中间套3套采光一般，私密性优CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度19F东端头1套与边组团对视严重，东端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度F中间套2套采光一般，私密性优CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光和景观优A A标竿产品，高开高走标竿产品，高开高走首批推售产品等级划分：首批推售产品等级划分：1414、1515、1616、1919栋栋栋栋号号户型户型套数套数户型优缺点说明户型优缺点说明等级排序等级排序推售策略推售策略20G东端头1套受地下

8、车库入口影响程度严重，东端头采光与景观优A A标竿产品，高开高走标竿产品，高开高走F中间套3套采光一般，私密性优CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度23E东端头1套与边组团对视严重，东端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度E中间套2套采光一般，私密性优CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度E西端头1套西端头采光和景观优A A标竿产品，高开高走标竿产品，高开高走24E东端头1套受地下车库入口影响程度一般，东端头采光与景观优B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润E中间套2套景观

9、较好，私密性优B B高开平走，追求利润高开平走，追求利润E西端头1套与边组团对视严重，西端头采光较好CC平开平走，实现去化速度平开平走，实现去化速度首批推售产品等级划分：首批推售产品等级划分：2020、2323、2424栋栋产品等级推售栋数分布特点A7G型端头套，E/F西部端头套B14多联端头套或中间套，有特殊外部景观资源C23多联中间套或组团端头套，无特殊外部景观资源联排别墅价格的确定联排别墅价格的确定价格策略说明：价格策略说明：p如7月15日开盘，采取平开高走的策略，以资源最差的北部组团做入市价格基础支撑；10月初二次开盘提升10以上；p按景观、采光、私密性和噪音的不同等级分组团，拉开价差

10、，促进弱势户型消化；p综合考虑庭院、露台和地下室等附加值因素，通过价格杠杆拉动弱势房源去化。市场比准均价的确定市场比准均价的确定价格表结构生成价格表结构生成价格表验证价格表验证实收价格表确定实收价格表确定联排别墅市场比较权重及比准均价联排别墅市场比较权重及比准均价权重成交价格预计报价备注金地湾流域金地湾流域20%30000三林片区典型项目，资源极其优越，价格具有标竿性浦浦发发博园博园10%23000三林片区代表项目，未来供应量较大万科万科红红郡郡10%23082目前可以比对的同类区域有成交项目长长城中城中环环墅墅10%18000张江片区代表项目新浦江城新浦江城20%21959最能表现项目区位价

11、值的楼盘，定价具有公共认知性凯凯德林茵湖德林茵湖畔畔15%21712目前可以比对的同类区域有成交项目万科燕南园万科燕南园15%20836目前可以比对的同类区域有成交项目比准均价比准均价2300523005元元/平米平米联排别墅均价的验证联排别墅均价的验证小高小高层层成交价格成交价格同期同期联联排排别别墅价格墅价格价格比价格比对对系数系数权权重重环环球翡翠湾球翡翠湾7800（2005年中）135001.7330%新浦江城新浦江城7500（2006年初）120001.640%大大华锦绣华华锦绣华城城9200（2006年初）150001.6320%合生城邦合生城邦5500（2006年中）90001.

12、6410%鹏鹏欣一品漫城欣一品漫城1400014000230861.649100结论：通过其他项目中小高层和联排别墅的价格比对系数，反推出本项目联排别墅价格结论：通过其他项目中小高层和联排别墅的价格比对系数，反推出本项目联排别墅价格应为应为2308623086元元/平方米平方米，基本符合市场定价法推算出来的价格。，基本符合市场定价法推算出来的价格。联排别墅均价的验证联排别墅均价的验证考虑到本项目别墅产品的特点，首次购买别墅的客户将占到大多数比例。根据经验判断，此类客户大多为主动换房、提升居住品质型的客户，倾向将现有市中心房产卖掉，用于支付别墅部分房价，因此客户目前居住的区域均价也将成为我们定价

13、的参考依据之一。2007.10-2008.62007.10-2008.6总总成交面成交面积积总总成交套数成交套数总总成交金成交金额额区域均价区域均价卢卢湾区湾区16854平米113套54578万元32383元/平米卢卢湾区（除翠湖天地）湾区（除翠湖天地）15734平米107套46932万元29828元/平米黄浦区黄浦区65482平米479套163858万元25023元/平米徐徐汇汇区区363867平米2690套766217万元21058元/平米参考区域成交均价，项目别墅价格区间在参考区域成交均价，项目别墅价格区间在2.32.32.52.5万元万元/平米。平米。联排别墅均价的确定联排别墅均价的确

14、定市场比准均价市场比准均价2300023000元元/平米平米客户心理预期客户心理预期2 2万万2.52.5万元万元/平米平米市场验证均价市场验证均价2300023000元元/平米平米以经过市场验证的2.3万元/平米作为底价支撑，在以创高价、创标竿、承接前期市场影响力的营销策略下，冲击2.5万元/平米的目标pp 同类户型设置浮动平面差比例，让弱势产品的价格更具优势，强势产品的价格同类户型设置浮动平面差比例，让弱势产品的价格更具优势，强势产品的价格同类户型设置浮动平面差比例，让弱势产品的价格更具优势，强势产品的价格同类户型设置浮动平面差比例，让弱势产品的价格更具优势，强势产品的价格门槛更高，客户意

15、向梳理更为鲜明。门槛更高，客户意向梳理更为鲜明。门槛更高，客户意向梳理更为鲜明。门槛更高，客户意向梳理更为鲜明。pp 根据庭院和地下室的设计、景观、采光、大小等给出固定价差。根据庭院和地下室的设计、景观、采光、大小等给出固定价差。根据庭院和地下室的设计、景观、采光、大小等给出固定价差。根据庭院和地下室的设计、景观、采光、大小等给出固定价差。pp 着重考虑庭院景观的影响。着重考虑庭院景观的影响。着重考虑庭院景观的影响。着重考虑庭院景观的影响。平面价差：平面价差：附加值调差：附加值调差：详见一品漫城联排别墅价格策略详见一品漫城联排别墅价格策略p 通过开盘前的价格梳理以及客户的意向房源统计，制定客户

16、调整系数，使最受追捧的户型价值最大化。p通过G户型的价值最大化，以绝对值提升项目的形象气质。客户调整系数：客户调整系数：创造价值标杆：创造价值标杆：去化风险规避：去化风险规避：优势产品保留：优势产品保留：p对于北侧57，58，59，60号单元通过价格杠杆进行先期去化；p开盘通过价格保留部分优势产品，为最终提价奠定基础。价格动态调差价格动态调差基础价格生成体系基础价格生成体系标准单价打分系数平面差地下室调差庭院调差整体价差单栋价差E E户型户型250000-5.3040002507504500元/平米0-6000120万F F户型户型230000-4.9040002507500-6000120万

17、GG户型户型280000-2.1015002507500-200040-50万各栋单价各栋单价各户型标准单价该套平面价差该套地下室价差该套花园价差各户型标准单价该套平面价差该套地下室价差该套花园价差基础价格表说明：基础价格表说明：p同类户型确定基础均价，在统一比较景观、采光、私密性、噪音、地下室、庭院等客户关注的因素后给出各栋单价；pE、F户型资源差距较大，单栋价差较大，G户型资源差距较小，单栋价差就小。综合折扣率综合折扣率p对开盘当天前10套认购客户总价优惠2；成交量达到10套以后客户无折扣；p开盘后对于所有一次性付款客户总价优惠1；p以上两条优惠不可累加，开盘最大折扣2；p对于开发商关系客

18、户或开发商内部认购折扣原则上以不低于5为准。该折扣不予上与其他优惠共享。联排别墅对外报价联排别墅对外报价折扣方式折扣方式预计销售套预计销售套数数比例比例折扣额度折扣额度折扣权值折扣权值综合折扣率综合折扣率开盘优惠开盘优惠约约8 8套套20202 20.980.98开发商关系开发商关系约约5 5套套10105 50.950.95一次性付款一次性付款约约5 5套套10%10%1%1%0.990.99最大折扣率最大折扣率5 59595折折约约0.980.98500500元元/平米平米u9、静夜四无邻，荒居旧业贫。3月-233月-23Friday,March 31,2023u10、雨中黄叶树，灯下白头

19、人。05:41:3705:41:3705:413/31/2023 5:41:37 AMu11、以我独沈久，愧君相见频。3月-2305:41:3705:41Mar-2331-Mar-23u12、故人江海别，几度隔山川。05:41:3705:41:3705:41Friday,March 31,2023u13、乍见翻疑梦，相悲各问年。3月-233月-2305:41:3705:41:37March 31,2023u14、他乡生白发，旧国见青山。31 三月 20235:41:37 上午05:41:373月-23u15、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 235:41 上午3月-2305:41March

20、 31,2023u16、行动出成果，工作出财富。2023/3/31 5:41:3705:41:3731 March 2023u17、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。5:41:37 上午5:41 上午05:41:373月-23u9、没有失败，只有暂时停止成功！。3月-233月-23Friday,March 31,2023u10、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。05:41:3705:41:3705:413/31/2023 5:41:37 AMu11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。3月-2305:41:3705:41Mar-2331-

21、Mar-23u12、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。05:41:3705:41:3705:41Friday,March 31,2023u13、不知香积寺，数里入云峰。3月-233月-2305:41:3705:41:37March 31,2023u14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。31 三月 20235:41:37 上午05:41:373月-23u15、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 235:41 上午3月-2305:41March 31,2023u16、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/3/31 5:41:3705:41:3731 March 20

22、23u17、空山新雨后，天气晚来秋。5:41:37 上午5:41 上午05:41:373月-23u9、杨柳散和风，青山澹吾虑。3月-233月-23Friday,March 31,2023u10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。05:41:3705:41:3705:413/31/2023 5:41:37 AMu11、越是没有本领的就越加自命不凡。3月-2305:41:3705:41Mar-2331-Mar-23u12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。05:41:3705:41:3705:41Friday,March 31,2023u13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。3月-

23、233月-2305:41:3705:41:37March 31,2023u14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。31 三月 20235:41:37 上午05:41:373月-23u15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 235:41 上午3月-2305:41March 31,2023u16、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/31 5:41:3805:41:3831 March 2023u17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。5:41:38 上午5:41 上午05:41:383月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉