给排水设备（设施）的维修保养规程.docx

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1、 给排水设备（设施）的维修保养规程_单位空调维修保养范本 供配电设备修理保养规程 供配电设备（设施）修理保养规程1.0目的准时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。2.0适用范围适用于高压配电设备，低压配电设备，变压器及附属设备的修理保养工作。3.0职责3.1值班电工负责低压配电设备的日常一般性的修理保养，修理电工予以协作。3.2供配电负责人负责对修理保养工作进展指导、监视及外委修理的协调工作。3.3公司设备部负责委外修理合同确实定、安排。4.0工作程序4.1供配电修理保养工作程序4.1.1低压配电柜设备由值班电工负责修理保养，修理电工予以协作，高压设备委外修理，对高压柜、变压器由值

2、班电工负责外部环境的保养、清洁。4.1.2供配电负责人每年12月制订下年度设备全年维保工作安排规划表，并按运行状况制订中修、大修规划。4.1.3修理保养过程中应遵守安全操作程序、停电治理工作程序。4.1.4值班电工按设备全年维保工作安排规划表的要求进展修理保养，并将修理保养状况记录于保养记录表、设备修理记录，零部件更换及大修状况同时记录于设备登记卡。4.1.5供配电设备故障修理一般不超过4小时，若在4小时内无法解决的重要部位故障，应将故障缘由、解决方案、解决时间书面上报设备部，限期解决。4.1.6但凡夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严峻后果的供配电故障，可以由早班值班工进展修理。4

3、.1.7供配电负责人供应工作指导及检查监视。 员工培训手册设备设施篇电梯日常修理保养 员工培训手册设备设施篇电梯日常修理保养 物业治理有限公司员工培训手册设备设施篇电梯日常修理保养标准作业规程1.0目的标准电梯修理保养工作，确保电梯各项性能完好。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内的电梯修理保养。3.0职责3.1主管经理负责审核电梯修理保养年度规划并检查修理保养工作的实施状况。3.2设备部主管负责组织制定电梯修理保养年度规划并详细组织、实施、监视修理保养工作。3.3电梯治理员负责电梯的日常修理保养。3.4公共事务部负责向有关用户通知电梯停用的状况。4.0程序要点4.1电梯修理保养年度规划表的

4、制定。4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织电梯治理员一起讨论、制定电梯修理保养年度规划并上报公司审批。4.1.2制定电梯修理保养年度规划的原则是：a)电梯使用的频度；b)电梯的运行状况(故障隐患)；c)合理时间(避开节假日、特别活动日等)。4.1.3电梯修理保养年度规划应包括如下内容：a)修理保养工程及内容；b)备品、备件规划；c)详细实施修理保养的时间；d)估计费用。4.2电梯治理员进展电梯修理保养时，应按电梯修理保养年度规划进展。4.3电梯修理保养安全操作。4.3.1修理保养前的安全预备工作：a)在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；b)关好厅门，不能关厅门时，用适宜的护栅拦

5、住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；c)有人在轿顶上做检修工作时，必需按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。4.3.2检修过程中的安全留意事项：a)给转动部位加油、清洗或观看钢丝绳的磨损状况时必需停闭电梯；b)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应清扫洁净，以防滑倒；c)人在轿顶上预备开动电梯以观看有关电梯部件的工作状况时，必需牢牢握住钢丝绳，并应留意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和协作好，未经许可不准开动电梯；d)制止在井道内和轿顶上吸烟；e)检修电器部件时应尽可能避开带电作业，必需带电操作或难以在完全切断

6、电源的状况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特殊应留意电梯突然启动运行；f)使用的手灯必需采纳带护罩的、电压为36以下的安全灯。最好使用手电筒；g)严禁修理人员站在井沿处向井道内探身，严禁修理人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进展长时间的检修操作；h)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，制止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器涨紧装置的断绳开关断开；i)应尽量避开在井道内上下同时作业，必需同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；j)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：关闭全部厅门，临时关不上的必需设置明显标示物，进展安全围

7、档，并在该厅门口悬挂“危急、切勿靠近”警告牌，并派人看管；切断电梯总电源开关；排解热源，如烙铁、电焊、喷灯等。k)检修保养工作完毕后应做到：将全部开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗弃在设备上；清点工具、材料，清扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；送电试运行，观看电梯运行状况，发觉特别准时整改；通知有关人员电梯恢复正常运行。4.4电梯治理员负责电梯的日常修理保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。4.5每3个月对电梯各部位进展一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查，对电梯进展保养时，可以一台电梯的全部保养工程一次性进展，也可以对小区内全部电梯分工

8、程进展保养。4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无特别响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱参加蜗轮蜗杆润滑油。4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否敏捷无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调整螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度。4.5.4门机直流电动机碳刷磨损假如超过新装时厚度的1/3时则应更换。4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、涨紧轮轮槽应无特别磨损，如磨损严峻则应更换并作必要调整；钢丝

9、绳应完好无油污；限速器夹绳钳 员工培训手册设备设施篇电梯日常修理保养第2页 口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。4.5.6检查涨紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否敏捷无卡阻，假如有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为24mm。安全钳钳口应清洁无油污。4.5.8清洁掌握柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无特别声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进展整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各

10、仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否敏捷无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。4.5.10去除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。4.5.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否敏捷牢靠，失效的应准时更换。4.5.12检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否敏捷牢靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门

11、刀距厅门地坎58mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3rnm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动敏捷自如，安全触板动作灵敏牢靠。4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应准时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。4.5.14检查断相爱护、超速爱护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作牢靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。4.5.15去除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，去除

12、各部位尘土、污物。4.5.17检查曳引钢丝绳张力是否全都，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。4.5.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。4.6每年对小区内全部电梯进展一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。4.6.2检查制动片磨损状况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。4.6.3清洁限速轮、涨紧轮并加润滑油。4.6.4涨紧轮底平面距底坑地面距离应为50050mm，超过规定的应予以截绳。4.6.5

13、检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值24mm)，试验安全钳动作是否灵敏牢靠，如不满意要求则应作机械调整。4.6.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。4.6.8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证58mm。4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。4.6.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作精确，传动局部应敏捷。4.6.11对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远5070m

14、m。4.6.12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150200mm。4.6.13检查动力局部绝缘电阻应在0.5M以上，其余电气线路应在0.25M以上，电气设备的金属外壳对地应在4M以上，假如达不到要求则应进展枯燥处理。4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等爱护装置是否工作正常，假如不行则应更换。4.7每次电梯修理保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由设备部主管填写申请延时修理保养表，经主管经理批准前方可延时。4.8对于规划中未列出的修理保养工作，应由设备部主管尽快补充至规划中，对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，按电梯故障修理

15、标准作业规程进展紧急修理。4.9电梯治理员应将上述修理保养工作清楚、完整、标准地记录在修理保养记录表内，并于每次修理保养后的3天之内整理成册后交设备部存档，保存期为长期。4.10电梯停用治理。电梯因修理保养等缘由需要停梯时，应由设备部主管填写停申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特别状况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。5.0记录相关支持文件员工培训手册设施设备篇供配电设施设备修理保养 员工培训手册设施设备篇供配电设施设备修理保养 物业治理有限公司员工培训手册设备设施篇供配电设施设备修理保养标准作业规程1.0目的标准供配

16、电设备设施修理保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内供配电设备设施的修理保养。3.0职责3.1主管经理负责审核供配电设备设施修理保养年度规划并检查该规划的执行状况。3.2设备部主管负责组织制定供配电设备设施修理保养年度规划并组织、监视、实施该规划。3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进展修理保养。3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的状况。4.0程序要点4.1供配电设备设施修理保养年度规划的制定。4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起讨论、制定供配电设备设施修理保养年度规划并上报公司审批。4.1.2供配

17、电设备设施修理保养年度规划制定的原则：a)供配电设备设施使用的频度；b)供配电设备设施运行状况(故障隐患)；c)合理时间(避开节假日、特别活动日等)。4.1.3供配电设备设施修理保养年度规划应包括如下内容：a)修理保养工程及内容；b)备品、备件规划；c)详细实施修理保养的时间；d)估计费用。4.2对供配电设备设施进展修理保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设备设施修理保养年度规划进展。4.3高压开关柜、变压器的主要修理保养工程由外委完成，外部清洁及局部外部附件的修理保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的修理保养由变配电室值班电工负责。4.4变压器修理保养。4.4.1

18、外委修理保养：每年的11月份托付供电公司对住宅小区内全部变压器进展测试、试验等工程的修理保养，此项工作由变配电室值班电工负责监视进展，并将结果记录在供配电设备设施修理保养记录表内。4.4.2外部修理保养：每年的4月份、10月份对小区内全部变压器外部进展一次清洁、保养。a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发觉其电阻值比上次测定的数值下降3050时，应作绝缘油试验(对外托付试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新奇的合格的绝缘油后，假如变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进展处理(外委完成)；b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；c)拧紧变压器引出线的接头，如发觉接头

19、烧伤或过热痕迹，应进展整修处理并重新接好；d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并去除油枕集泥器中的水和污垢；e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严峻时应更换地线。4.5高压开关柜修理保养。每年12月份托付供电公司对小区内全部高压开关柜进展一次修理保养，此项工作由变配电房治理员负责监视进展并记录在供配电设备设施修理保养记录表内。4.6低压配电柜修理保养：每年的4月、10月份对小区内的全部低压配电柜内外都进展一次清洁，先用压缩空气进展吹污、吹尘，然后用干的洁净抹布擦拭。4.6.1刀开关修理保养：a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；b)检查刀开关转动是否敏捷，如有阻

20、滞现象则应对转动部位加润滑油；c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进展机械调整或整修处理；d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻假如低于lOM，则应进展烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。4.6.2熔断器修理保养：a)新熔体的规格和外形应与更换的熔体全都；b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进展修整，修整达不到要求的则应更换。4.6.3沟通接触器修理保养：a)去除接触外表的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b)去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c)去除触头外表及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严峻不能正常工作的触头应更换；d)清

21、洁铁芯外表的油污及脏物；e)拧紧全部紧固件。4.6.4自耦减压启动器修理保养：a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5M,，否则应进展枯燥处理；b)外壳应牢靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。4.6.5电容器修理保养：a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b)检查电容有无膨胀、漏油或特别响声，如有则应更换；c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；d)检查电 员工培训手册设施设备篇供配电设施设备修理保养第2页 容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6热继电器修理保养：a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则

22、更换；b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.6.7断路器(自动空气开关)修理保养：a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理；b)去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假如灭弧罩裂开，则应更换；c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动局部与灭弧室的零件应无卡住现象；d)在使用过程中发觉铁芯有特异噪音时，应清洁其工作外表；e)各传动机构应注入润滑油；f)检查主触头外表有小的金属颗粒时，应将其去除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否牢靠，否则应修复；h)检查分励脱扣、欠压脱扣、

23、热式脱扣是否牢靠，否则应修复；i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.6.8二次回路修理保养：a)号码管是否清楚或掉落，如是则补上新号码管；b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。4.6.9主回路修理保养：a)标示牌是否清楚或掉落，如是则补上新的标示牌；b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。4.7供配电设备的修理保养时间不允许超过8小时，如必需超过8小时，则设备部电工填写申请延时修理保养表，经设备部主管审核、主管经理批准前方可延时。4.8对规划中未列出的修理保养工作，应由设备部主管

24、尽快补充至规划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。4.9变配室值班电工应将上述修理保养工作清楚、完整、标准地记录在修理保养记录表内，变配电室组长应于每次修理保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。4.10停电治理。供配电设备设施因检修等缘由需要停电时，应由设备部主管填写停申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特别状况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。5.0记录5.1修理保养年度规划表。5.2修理保养记录表。5.3申请延时修理保养表。5.4外委修理保养申请表

25、。5.5停申请表。5.6事故报告。5.7备品、备件规划表。6.0相关支持文件供配电设备设施安全操作标准作业规程。 给排水设备设施运行治理标准作业规程 给排水设备设施运行治理标准作业规程 1.0目的 标准给排水设备设施运行治理工作，确保给排水设备设施良好运行。 2.0适用范围 适用于物业治理公司辖区内给排水设备设施的运行治理。 3.0职责 3.1设备部主管负责检查给排水设备设施运行治理工作的实施状况。 3.2设备部水泵房组长负责给排水设备设施运行治理工作的组织实施。 3.3水泵房治理员详细负责给排水设备设施的运行治理。 4.0程序要点 4.1巡察监控。 4.1.1水泵房治理员应每两个小时巡察一次

26、小区内水泵房(包括机房、水池、水箱)，每周巡察一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。 4.1.2巡察监控内容如下： a)水泵房有无特别声响或大的振动； b)电机、掌握柜有无特别气味； c)电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅； d)电压表、电流表指示是否正常，掌握柜上信号灯显示是否正确，掌握柜内各元器件是否工作正常； e)机械水压表与pC上显示的压力是否大致相符，是否满意供水压力要求(正常值为4.5kgf/cm2)； f)水池、水箱水位是否正常； g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线； h)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清楚； i

27、)止回阀、浮球阀、液位掌握器是否动作牢靠； j)临时接驳用水状况； k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。 4.1.3水泵房治理员在巡察监控过程中发觉给排水设备设施有不正常状况时，应准时实行措施加以解决；处理不了的问题，应准时具体地汇报给设备部水泵房组长或主管，恳求帮助解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施修理保养标准作业规程。 4.2给排水设备设施特别状况的处理。 4.2.1主供水管爆裂的处置： a)马上关闭相关连的主供水管上的闸阀； b)假如关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能掌握住大量泄水，则应关停相应的水泵； c)马上通知公共事务部及设备部主管。设备部主管联络供水公司进展抢修；公共

28、事务部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的状况； d)在设备部水泵房组长或设备部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管； e)供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房治理员开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象； f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。 4.2.2水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。 4.2.3水泵房发生水浸时的处置： a)视进水状况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关； b)堵住漏水源； c)假如漏水较大，应马上通知设备部主管，同时尽力阻滞进水； d)漏水源堵住后，应马上排水； e)排干水后，应马上对湿水设备设施进展除湿处理。如用干

29、的洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等； f)确认湿水已消退、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无特别状况消失则可以投入正常运行。 4.3水泵房治理。 4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经设备部主管同意并在值班人员的伴随下方可进入水泵房。 4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 4.3.3水泵房内应备齐消防器材并应放置在便利、惹眼处。水泵房内严禁吸烟。 4.3.4每班清扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、干净光亮； 4.3.5水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗

30、开启敏捷。 4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房治理员保管，水泵房治理员不得私自配钥匙。 4.4交接班要求。 4.4.1接班人员应准时接班。 4.4.2接班人员应仔细听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在给排水设备设施运行日记上签名。 4.4.3有以下状况之一者不准交班： a)上一班运行状况未交代清晰； b)记录不标准、不完整、不清楚； c)泵房不洁净； d)接班人未到岗； e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责连续处理，接班人 给排水设备设施运行治理标准作业规程第2页 帮助进展。 4.5水泵房治理员应将给排水设备设施的

31、运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率)及运行状况完整、标准地记录在给排水设备设施运行日记表内，于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交设备部存档，保存期为二年。 5.0记录 给排水设备设施运行治理日记。 6.0相关支持文件 6.1给排水设备设施修理保养标准作业规程。 中心空调修理保养标准作业规程 中心空调修理保养标准作业规程 1.0目的 标准中心空调修理保养工作，确保中心空调各项性能完好。 2.0适用范围 适用于物业治理公司辖区内各类中心空调的修理保养。 3.0职责 3.1主管经理负责审核中心空调修理保养年度规划并检查该规划的执行状况。 3.2设备部主管负责组织制定中心空调修

32、理保养年度规划并组织、监视该规划的实施。 3.3设备部制冷技工详细负责中心空调的修理保养。 3.4公共事务部负责向有关用户通知停用中心空调的状况。 4.0程序要点 4.1中心空调修理保养年度规划的制定。 4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织制冷技工一起讨论、制定中心空调修理保养年度规划并上报公司审批。 4.1.2制定中心空调修理保养年度规划的原则： a)中心空调使用的频度； b)中心空调运行状况(故障隐患)； c)合理的时间(避开节假日、特别活动日等)。 4.1.3中心空调修理保养年度规划应包括如下内容： a)修理保养工程及内容； b)详细实施修理保养的时间； c)估计费用； d

33、)备品、备件规划。 4.2对中心空调进展修理保养时应按中心空调修理保养年度规划进展。 4.3制冷技工负责中心空调的日常修理保养、中心空调的大型修理及pC中心处理器的故障处理由外委完成。 4.4冷却塔修理保养：制冷技工每半年对冷却塔进展一次清洁、保养。 4.4.1用500摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M,否则应枯燥处理电机线圈，枯燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。 4.4.2检查电机、风扇是否转动敏捷，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有特别磨擦声则应更换同型号规格的轴承。 4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严峻，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一

34、次)；检查皮带轮与轴协作是否松动，如是则应整修。 4.4.4检查布水器是否布水匀称，否则应清洁管道及喷嘴。 4.4.5清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。 4.4.6检查补水浮球阀是否动作牢靠，否则应修复(不定期)。 4.4.7拧紧全部紧固件。 4.4.8清洁整个冷却塔外表。 4.5风机盘管修理保养：制冷技工每隔半年对风机盘进展一次清洁、保养。 4.5.1每周清洗一次空气过滤网，排解盘管内的空气(不定期)。 4.5.2检查风机是否转动敏捷，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有特别摩擦响声则应更换风机轴承。 4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5M,，否则应整修

35、处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否坚固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。 4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 4.5.5用盐酸溶液(内加缓蚀剂)去除盘管内壁的水垢。 4.5.6拧紧全部紧固件。 4.5.7清洁风机盘管外壳。 4.6冷凝器、蒸发器修理保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进展一次清洁、保养。 4.6.1柜式蒸发器修理保养： a)每周清洗一次空气过滤网； b)清洁蒸发器散热片； c)清洁接水盘。 4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器修理保养(去除污垢)： a)配制10的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)； b)拆开冷凝器、蒸

36、发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时； c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最终再用清水冲洗3次以上； d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委修理；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。 4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组修理保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进展一次清洁、保养。 4.7.1电动机修理保养： a)用500摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M,以上，否则应进展枯燥处理或修复； b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行

37、则应更换同型号规格的轴承； c)检查电动机风叶有无擦壳 中心空调修理保养标准作业规程第2页 现象，如有则应修整处理。 4.7.2水泵修理保养： a)转动水泵轴，观看是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵； b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。 4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 4.7.4清洗水泵过滤网。 4.7.5拧紧水泵机组全部紧固螺栓。 4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严峻，则应重新油漆一遍。 4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进展一次保养

38、，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝聚水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 4.9阀类修理保养：制冷技工每半年对阀类进展一次保养。 4.9.1克制阀与调整阀的修理保养： a)检查是否泄漏，如是则应加压填料； b)检查阀门开闭是否敏捷，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油； c)如阀门裂开或开闭失效，则应更换同规格阀门； d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。 4.9.2电磁调整阀、压差调整阀修理保养： a)枯燥过滤器：检查枯燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的枯燥过滤器； b)电磁调整阀、压差调整阀： 通断电检查电磁调整阀、压差调整阀是否动作牢靠，如有问题则

39、更换同规格电磁调整阀，压差调整阀； 对压差调整阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。 4.10检测、掌握局部修理保养：制冷技工每半年对检测、掌握局部进展一次保养。 4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)修理保养： a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换； b)送检温度计、压力表合格前方可再使用； c)检测传感器参数是否正常并做模拟试验，对于不合格的传感器应拆换； d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 4.10.2掌握局部修理保养： a)清洁掌握柜内外的灰尘、脏物； b)检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换； c)沟通接触器修理保养： 去除灭弧

40、罩内的碳化物和金属颗粒； 去除触头外表及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严峻则应更换同规格沟通接触器； 清洁铁芯上的灰尘及脏物； 拧紧全部紧固螺栓。 d)热继电器修理保养： 检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换； 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。 e)自动空气开头修理保养： 用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理； 去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； 去除触头外表上的小金属颗粒(不要修锉)。 f)信号灯、指示仪表修理保养： 检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡； 检

41、查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。 g)中间继电器、信号继电器修理保养：对中间继电器、信号继电器做模拟试验，检查二者的动作是否牢靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器； h)pC中心处理器、印刷线路板如消失问题，则申请外委修理。 4.11压缩机修理保养：制冷技工每年对压缩机进展一次检测、保养。 4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观看镜的1/2位置，则应查明漏油缘由并排解故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。 4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。 4.11.3详细检查压缩机如下参数：

42、a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5M以上)； b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相根本平衡)； c)压缩机油压(正常1015kgf/Cm2)； d)压缩机外壳温度(正常85以下)； e)吸气压力(正常值4.95.4kgf/cm2)； f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)； g)检查压缩机是否有特别的噪音或振动； h)检查压缩机是否有特别的气味。 通过上述检查综合推断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委修理)。 4.11.4拧紧全部紧固件并清洁压缩机。 4.12中心空调修理保养的时间规划不允许超过8小时，如必需超过8小时，则应由主管填写申请延时修理保养表经主管经理批准并征得营业部

43、门的同意前方可延时。 4.13对于规划中未列出的修理保养工作，应由设备部主管尽快补充至规划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。 4.14中心空调因修理保养等缘由需停用时，应由设备部主管填写停用申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中心空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。 5.0记录 相关支持文件 员工培训手册设施设备篇给排水设备设施操作 员工培训手册设施设备篇给排水设备设施操作 物业治理有限公司员工培训手册设备设施篇给排水设备设施操作标准作业规程1.0目的标准给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2.0适用范围适用于物业治理公司辖区内给排水设备设施的操作。3.0职责3.1设备部主管负责检查给排水设备设施操作标准作业规程的执行状况3.2水泵房治理员详细负责给排水设备设施的操作。4.0程序要点4.1启动水泵(潜水泵)前的检查。4.1.1检查水泵（潜水泵）进、出水