房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析.docx

《房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析.docx（25页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、摘要房地产属于资金密集型产业，在房地产的“资金，市场，土地”三大要素中，资金是企业生存、发展的一个必要条件与推动力。与此同时房地产行业作为典型的周期性行业，对市场、政策的依赖性也非常大。在目前的资金链形态中，特别是国内经济发展速度减缓、房地产企业银根紧缩、国外资本危机以及近年来对非银行资金进入的管道和工具的要求越来越高。而对政策依赖度过高的房地产业迎来了新一轮的调整， 对其资金的正常周转提出了新的挑战。面对巨大的资金压力房地产上市公司能否有效而合理地筹集和使用资金就显得更为重要了。一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。本文首先介绍了我国房地产企业的主要融资渠道以及影响

2、因素，然后结合万科和绿城两家房地产企业的运行情况，深入分析房地产企业的资金来源的构成以及使用存在的问题，追溯其原因，进而提出解决我国房地产企业资金问题的若干建议，为房地产业今后的发展提供参考。关键词：房地产企业；资金来源；资金使用；万科；绿城ABSTRACTThe real estate is a capital-intensive industries.capital is a necessary condition three elements of the real estate: capital, markets, land. Capital is also the drivin bu

3、siness survival and development. At the same time the real estate industry as a typ cyclicalindustry,dependent on the market, policyis also very deep, especiallythedomestic economic slowdown, the monetary tighteningof the realestateenterprises, foreigncapitalcrisisand theconditionforthe non-bank fun

4、ds go intomarket in recentyears more and more rigid. The real estate industry which over-dependence on the poli usheredin a new round of adjustment,andthfeund for normal turnoverpresentsnew challengesW.ithin huge financiaplressure,realestatecompanies raisingand using offunds effectively and reasonab

5、ly becomes even more important. An enterprises financi resources, capital latent capacity and market prospect will be critical to the succes decisions in the future.This paper firstly introduces the major financing channels for real estate companie well as influencingfactorst,hen combined with Vanke

6、 realestatecompanies runningsituation. In-depth analysis of the real estate enterprise fund source constitution a the existingproblems,and puts forwardthe solutionof Chinasrealestateenterprises financing problem which is given a reference to the future development of the real es industry .Keywords：T

7、he real estate enter；psroiusrece of fun；dtshe use of fu；nVdasnke；Greentown目 录引言1一、绪论2（一）研究背景2（二）选题的目的和意义2（三）本文的研究方法3二、融资相关理论研究3（一）融资基本理论41. 企业融资方式42. 资本结构43. 营运资本政策5（二）融资方式和渠道理论51. 国外研究概况52. 国内研究概况6三、房地产企业的融资的渠道和影响因素6（一）房地产企业融资的渠道71. 银行贷款72. 经营性负债73. 房地产信托74. 股权融资75. 债券融资8（二）房地产企业融资决策时主要考虑的问题81. 融资环

8、境82. 资金需要量和投放时间9四、房地产企业在融资过程中存在的问题以万科和绿城为例10（一）行业背景分析10（二）公司资金来源分析及带来的问题101. 资金来源的渠道及存在的问题102. 企业的资本结构及存在的问题13（三）公司资金使用分析及带来的问题131.资本使用和资金结构的配给及存在的问题13五、给我国房地产企业融资策略的建议14（一）使负债资金来源的多元化，争取资本市场的资金来源15（二）优化资本结构，提高自有资金比例15（三）资金的结构要与资金的使用相配合，优化债务结构16结论18参考文献19致谢21杭州电子科技大1学本科毕业论文引言由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，因此其投

9、资风险很大。又由于房地产企业的存货房地产项目，不像一般企业的存货在短期内就可以变现，因此房地产项目就存在较大的变现风险。同时，房地产投资的效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。因此房地产企业需要在对现有资金市场充分认识的基础上，根据企业财务的实际状况和投放资金的需要，确定筹资渠道和方式，调整企业内部的资本结构，以保证企业总体战略目标的实现。因为不同的筹资渠道和方式各有特点和适用性。筹资规模、筹资渠道和方式不当会给企业带来很大的筹资风险， 增加筹资成本，降低效益。随着我国企业筹集资金的渠道和方式越来越多样化。因此如何合理有效的筹集资金，是摆在企业面前的一个重要课题，也是企业

10、财务战略管理的重要内容。1杭州电子科技大2学本科毕业论文一、绪论（一）研究背景2008 年在全球金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，房地产市场一度陷入低迷状态：新开工和施工面积增幅回落，投资者处于明显观望状态，造成商品房交易量大幅下降、房地产企业资金回笼明显放缓。房地产企业资金链趋于紧张，甚至有些企业面临资金链断裂的风险。因此 2008 年十月份以来政府对房地产行业的调控态度发生转变，刺激居民购房需求的政策接二连三地出台，如“自 2008 年 10 月 27 日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%；自 20

11、08 年 11 月 1 日起，对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%”。从而中国的房市逆市而行，2009 年房价不断创下新高，地王频现。但从 2010 年开始面对一直在涨的房价， 中央连续出台多项措施加以遏制，其中包括国 11 条、土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%、限购令。同时央行全年六次连续上调存款准备金率、加强个人房贷的审批条件。这些都使得房地产企业向银行融资更加困难也加大了房地产企业通过销售房地产项目预收货款以及现销款达到融资目的的难度。2011 年国家对房地产信托政策也逐步开始紧，与此同时在 2012 年房地产信托产品集中兑付期不

12、期而至。而在这一系列新的房地产调控政策出台后，北京、上海等各大城市商品房交易量明显下降，以及在资金方面越来越大的连维持正常生产经营活动都有困难的偿债压力，已逐渐有房地产企业开始降低价格来促销售来达到资金尽快回笼的目的。可见一旦市场形势骤变或政策突然转向，就有可能导致资金受困，不仅可能使得整个房地产业遭受打击，还会造成所关联的诸多其他产业的联动危机。因此如何保持房地产业健康发展，增强对市场和政策变化的适应能力，是关键之所在。（二）选题的目的和意义资金是一个企业的血液，无论是创立的期初还是后期的发展，都需要拥有并保持一定数额的资金。因此，融资在企业经营管理过程中的重要性不言而喻。又由于房地产企业的

13、资金融通，对资本市场和金融政策的依赖性特别强，因此本文的研究目的， 在于通过分析房地产企业在融资过程中的资金来源及使用，发现其存在的资金融通问题，提出一些针对这些问题的解决方法，使得房地产企业的融资计划能够适应市场和政策的变化，从而保证资金流转顺畅，将风险降到最低，防止危机的发生。2杭州电子科技大3学本科毕业论文（三）本文的研究方法本文共 5 章，紧扣房地产企业的血液资金这个主题，从资金来源入手，从当前的现状出发，结合资金的使用，寻根溯源，发现问题。在具体的研究过程中，本文主要采用图表分析、对比分析、实例分析，对我国房地产企业当前存在的问题提出了自己的见解，并给出建议。万科在房地产企业中表现一

14、直不错，长期占据行业第一的位置，而绿城则比较特殊：由于房地产市场的繁荣以及银行信贷政策的宽松， 2009的销售额一跃成为行业第二，然而在 2010 年市场和政策骤变，绿城不断传出破产的消息，可以肯定的是绿城正面着巨大的资金压力，一旦处理不好有可能造成资金链断裂。因此本文选用了万科和绿城两家房地产公司为例，希望通过这两个典型案例能更容易发现问题，从而提出解决方法。3杭州电子科技大4学本科毕业论文二、融资相关理论研究（一）融资基本理论1. 企业融资方式企业融资是指根据自身生产经营状况同时结合未来经营与发展战略的需要以及当前的财务状况，确定融资规模以及一定的融资渠道和方式，利用企业的留存收益或向企业

15、的投资者及债权人筹集资金的一种经济活动。按资金是否来源于企业内部可以分为两种:内源融资和外源融资。内源融资是指企业依靠内部积累进行的融资，具体包括 3 种形式：股本、累计折旧转化为重置资金和留存收益转化为新增资金。它对企业最初的资本形成具有原始性、自主性、低成本性和抗风险的特点。 1留存收益涉及到企业的股利分配政策。在我国发放的较多的股利有现金股利、股票股利两种。当企业发放股票股利时不需要向股东支付现金,可将现金留存公司用于追加投资,同时减少筹资费用。发放现金股利则须向股东支付现金减少企业的资金。现金股利分配政策的类型有剩余股利政策、固定股利支付率政策、固定股利或稳定增长股利政策、低正常股利加

16、额外股利政策四种方式。外源融资是指企业通过一定方式从外部融入资金用于投资。外源融资可以分为两种:直接融资以及间接融资。直接融资是指企业不通过任何金融中介机构，直接与投资者或债权人进行协商，通过借款、入股或者合资等方式进行融资。间接融资是指企业利用特定的金融中介机构而进行的融资活动。同直接外源融资相比较而言，由于间接外源融资有金融中介机构作为融资的媒介，因此可以充分发挥规模经济，分散融资风险，从而促进企业资金来源的多元化。2. 资本结构资本结构从广义上讲是指资金总额中各种资金来源的构成及其比例关系，包括长期资金和短期资金。从狭义上讲是指企业各种长期资金筹集来源的构成和比例关系。资本结构有三要素：

17、弹性要素、成本要素、风险要素。弹性是指企业资本结构内部各项目的可调整、可转换性。其弹性主要包括时间弹性、转让弹性和转换弹性三种。时间弹性是指企业各种筹资的期限是否具有灵活性, 如是否可以延期或提前收兑等；转让弹性是指企业的各种筹资能否在市场上交易，如证券等；转换弹性是指某种筹资能否直接由一种形式转换成另一种形式，如可转换债券。企业资本来源结构中只要具有上述三种弹性中的任何一种，就可使资本来源结构1 肖翔，企业融资，清华大学出版社,P64杭州电子科技大5学本科毕业论文具有弹性,从而为调整和优化资金结构提供可能。2成本要素是指企业筹集资金的融资费用和使用费用。成本的大小通常取决于风险的程度，两者是

18、此消彼长的关系。3. 营运资本政策3营运资本政策是指如何安排永久性流动资产和临时性流动资产的资金来源问题 的政策。从营运资本与长、短期资金来源的配合关系看，并依其风险和收益的不同， 主要有三种可供选择的营运资本政策类型：配合型融资政策、激进型融资政策和稳健型融资政策。1、配合型融资政策配合型融资政策是用临时性负债（短期资金）来满足临时性资产的资金需要，对永久性流动资产和长期资产用长期负债、自发性负债以及股东权益来满足其资金需 要。但是在企业的生产经营高峰期内，一旦企业的销售和经营不理想，未能取得预期的现金收入，便会面临偿还临时性负债的困难。因此，配合型融资政策是一种理想的、对企业有着较高资金使

19、用要求的营运资金融资政策。2、激进型融资政策激进型融资政策是短期资金不但融通临时性流动资产的资金需要，还解决部分永久性资产的资金需要。激进的营运政策可以节省企业的融资成本，但是存在较大的风险性主要包括利率上升、再融资成本升高的风险以及旧债到期难以偿还和借不到新债的风险。激进型融资政策是一种风险和收益均较高的营运资金政策3、稳健型融资政策稳健型融资政策是短期资金只融通部分临时性流动资产的资金需要，另一部分临时性流动资产和永久性资产，则由长期负债、自发性负债和权益资本作为资金来源。稳健型融资政策是一种风险性和收益性均较低的营运资金政策。（二）融资方式和渠道理论1. 国外研究概况Modigliani

20、和 Mille（r 1958）的 MM理论 揭开了企业融资理论的序幕。Leland 和 Pyle(1977)首次将信息不对称理论引入到资本结构理论，之后随着非对称信息理论研究的发展，逐渐把早期外部因素（如破产、税收等）所引起的企业融资财务平衡问题转化为企业内部的结构和制度设计问题，其中包括信号传递理论、优序融资理论、控制权理论。根据不对称信息理论，为了提高企业价值，管理者应当提高自有资本比重， 降低负债比率，并增强自我筹资能力。其中Myers 和 Majluf（1984）提出了啄食顺序2 何潇，企业资金结构优化的理论探讨，吉首大学学报（社会科学版），2007，28（3）：88-913 郑亚光，

21、饶翠华，公司财务，西南财经大学出版社，p171-1745杭州电子科技大6学本科毕业论文原则（Pecking Order Princi）pl即e 企业融资的优选顺序：优先使用内源融资然后是债务筹资，在进行债务筹资时银行筹资应该优先于债券筹资，最后才考虑使用股权筹资。Gau 和 Wang （1990）通过项目融资模型研究发现房地产行业的特征将影响投资者债务价值比率的选择，房地产公司的债务水平与市场利率、非负债税盾、财务危机的期望成本呈负相关关系，并得到了来自1971年到1985年1423个公寓和商业房地产交易样本的经验数据证明。Joseph Oo(i1999)对英国房地产企业融资行为研究的结果表明

22、：资产结构、在建房地产开发的水平、业务导向、财务危机成本是影响房地产公司融资行为的主要因素。Steve Bergsma(n2006)提出：虽然房地产板块的股价波动通常被人们认为比其他行业板块的股价波动对整个股市的影响程度还要要大，但是却认为房地产投资信托基金并不像股票和债券那样有影响力。接着他又分析了房地产投资信托基金与利率两者之间的变动关系，最后发现房地产投资信托基金将较大程度的影响整个股票市场乃至全国的经济。2. 国内研究概况虞晓芬和裘颖（2007）在对中国房地产融资现状和上市融资的优势进行分析，同时还着重对目前房地产公司上市融资所面临的挑战进行探讨后，得出上市融资对房地产公司是把双刃剑，

23、房地产公司在抓住机遇的同时切记不可盲目跟风，应权衡利弊， 再作出是否上市的选择的结论。洪艳蓉(2007)认为房地产企业除了银行的信贷融资之以外，还可以通过上市、发行企业债券、引入合作开发、进行项目融以及通过房地产投资信托来筹措资金。汪波(2008)在统计资料后得出，当前我国房地产行业通过上市融资的仍比较少，主要还是通过银行贷款与商品房的预售来筹集资金，并未真正享受到中国股票市场活跃带来的好处。丁晨和屠梅曾（2008）认为海外融资只是权宜之计， 只能解决我国房地产发展中的一些燃眉之急，而发展本土的REITS才是我国房地产业发展的根本之路。萧嘉倩（2010）通过对房地产上市公司融资行为的影响因素检

24、验后得出：房地产上市公司的行为受到其自身土地储备的显著正影响，然而房地产项目开发水平对其影响并不明显。同时房地产企业的总负债水平和银行借款水平与中长期实际贷款利率正相关，政府的宏观调控政策对于企业的真实杠杆也有一定的抑制作用。同时具有高成长性的房地产上市公司，也倾向于拥有较高水平的负债水平。从中反映了我国房地产公司对风险防范意识并不强烈。刘德英和邱红（2010）将房地产上市公司的相关财务数据进行了分析，从而得出：房地产上市公司的资产负债率水平偏高， 负债融资来源主要是银行借款、预收账款以及应付账款；公司的经营模式和融资模式、公司资源和盈利能力等公司自身因素以及金融政策、金融体系等外部环境因素是

25、这种融资状况产生的根本原因。6杭州电子科技大7学本科毕业论文三、房地产企业的融资的渠道和影响因素（一）房地产企业融资的渠道1. 银行贷款目前，我国房地产开发企业的资金来源主要来源于银行贷款。银行借款有长短期之分，关于具体的配比关系则需要根据企业的财务战略来安排。跟房地产行业相关的银行贷款包括房地产行业的开发、经营、消费等活动有关的贷款，大体上包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等四个方面，这些贷款贯穿于房地产企业的生产经营的全过程。迄今为止银行贷款仍然是我国房地产行业最主要的融资渠道，至少有 70以上的房地产企业的资金仍然来源于银行系统。2. 经营性负债经营性负债是企业

26、在日常生产经营过程中的自发性产生的融资，主要包括预收账款和应付账款。首先是预收账款，房地产企业的预收账款主要来自于预售款。在房屋竣工后并到达销售资质后但尚未交付给客户之前，房地产公司首先与客户签订一个预售合同，预先收取客户的定金即预收账款。同时由于防范金融风险的需要，政府也开始注重对这部分资金运用的控制。如 2006 年下半年，期房预售（未封顶的楼盘）个人房贷被北京市银监局叫停，商业银行在发放民用住宅个人房贷时只能对购买主体结构已封顶的进行；商业银行只能在商业住房竣工的时候，才能发放按揭贷款。然后是应付账款，房地产企业自身的谈判能力将对企业的应付账款的资金占用产生重要影响。比如企业与供应商、施

27、工单位等进行协商先材料或工程垫支资金。同时如何对工程的进度进行支付款项。房地产企可以通过这些方式避免一次性付出全部款项，从而占用了这部分资金的暂时的使用权。3. 房地产信托当前在我国较为普遍的房地产信托融资模式主要包括：信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型等四种模式的信托产品。它们对房地产中涉及到的多种经济和法律关系能比较灵活的进行处理。比起银行贷款，房地产信托能降低产业整体的运营成本，还可以使资金在房地产企业较长久的使用。另外企业可以根据本身运营需求和具体项目来设计资金信托产品，增大市场供求双方的选择。4. 股权融资我国房地产行业发行的股票,大致上包括上市与非上市两种。上市的房地产

28、股票可以通过房地产企业的某个土地开发项目名义来发行股票 ,等项目完成后,出售所获7杭州电子科技大8学本科毕业论文销售收入或出租所获得的租金,支付各种成本费用后的余额,它被用来支付股息和红利以及房地产企业的利润构成；又或者是通过房地产企业的名义发行股票,这种方式的股息和红利来源于房地产企业的综合营业收入。非上市的房地产股票往往采用私募的方式即可以在房地产企业内部发行或在行业内部发行。5. 债券融资按照公司法规定股份有限公司、国有独资公司及两个以上的国有企业或者两个以上的国有独资主体投资设立的有限责任公司能够发行债券进行融资。公司法对企业进行债券融资的基本要求是:股份有限公司的净资产不低于 300

29、0 万元人民币的或有限责任公司的净资产额不低于 6000 万元人民币，此外还需要符合较多的附加条件，才具备发行债券的资格。债券发行可以通过公募发行也可以通过私募发行，另外，债券发行人还可以发行可转换债券。（二）房地产企业融资决策时主要考虑的问题1. 融资环境企业的融资策略环境是指对企业融资策略产生影响的各种环境因素，主要有外部环境和内部环境。社会经济的发展和企业之间的竞争都迫使企业在选择融资策略时同样需要考虑环境的因素。1、外部环境企业的外部环境是指那些给企业造成市场机会或环境威胁的主要社会、经济力量、法律法规等。其中影响企业制定融资策略的外部环境主要包括以下三类：a. 法律环境法律环境是指企

30、业制定融资策略时对有关法律、法规和规章制度的遵循。国家对企业的融资活动和经营活动中发生的经济关系一般通过行政手段、经济手段和法律手段进行管理。随着市场经济体制的不断完善，政府行政手段逐步退出对企业的融资活动和所发生的经济关系的管理而越来越多由法律手段来约束。法律环境主要有信贷融资法律环境、股票融资法律环境、信托融资法律环境、企业债券融资法律环境。b. 经济环境经济环境对企业融资的影响是直接的、明显的。在内容上包括经济周期、经济发展水平、经济体制以及诸如利率、外汇汇率等具体因素。其中，主要的经济环境包括：（1） 宏观经济政策。国家的经济发展规划、经济发展政策、产业结构政策、经济体制改革的措施和政

31、府的财政政策等，都对企业的融资活动有重要影响。国家通过制定相应的鼓励或限制政策，从而对整个社会资金的流动以及相应企业的融资活动产生影响。企业在制定融资策略时，要认真研究政府政策，按照政策导向行事，才能避8杭州电子科技大9学本科毕业论文免策略的失误。4（2） 经济周期。企业在市场经济中有时要经历复苏、繁荣、衰退、萧条的四个阶段，因此针对不同时期所采取的融资策略也是不同的。在繁荣期时，市场需求强烈， 供给也呈上升趋势，此时企业将产生增加投资扩大生产的需求，从而融资需求增加。反之，萧条时期企业融资需求降低。2、内部环境a. 企业资源:企业资源是企业生产经营过程中的各种投入品。包括有形资源、无形资源和

32、人力资源。这些条件对企业生存与发展有重要影响，决定一个企业是否能以最少的投入获得最大的效益，对于融资方式的选择具有重要作用。b. 企业文化和经营理念:企业文化是指一个企业在长期的生产经营活动中形成的特定的价值观念、道德规范、文化体系、传统习惯及与此相联系的生产观念和经营哲学。经营理念决定着企业选择的融资模式：激进、稳健、配合三种形式。2. 资金需要量和投放时间举债时应根据企业经营策略、发展规模、销售趋势，进行可行性研究，制定资金需要量计划，结合企业自有资金情况，计算借款总额，并根据投资进展，定出分阶段借款计划。对各年度资金的投放、回收的时间作出预测和安排，并以此作为筹集资金的时间依据，以减少资

33、金的平均占用额。54 贾明月，民营企业的财务战略，上海三联书店，2005，p485 钱颖，基于企业生命周期的融资策略研究，西南财经大学，2007.49杭州电子科技大10学本科毕业论文四、房地产企业在融资过程中存在的问题以万科和绿城为例（一）行业背景分析近年来国内房地产行业保持快速增长的势头，即使国家不断出台政策对其进行调控，但是行业仍保持着较快的发展速度。2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，销售额总额为 5.25 万亿元，同比增长分别为 18.3%和 10.1%。主要包括商品住宅销售面积和销售额分别增长 8.0%和 14.4%、商业营业用房销售面积和销售额分别增长 29.9

34、0%和 46.3%以及办公楼销售面积和销售额增长 21.9%和 31.2%。另一方面，2010年以来，国家为表明遏制房地产价格的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策不断苛刻以及政策的实施细则越来越具体，从土地增值税清缴到限购令，严厉程度不断加大。从房价环比涨幅来看，由于在政府政策骤变给房地产市场带来更多的不确定性，投者纷纷离场观望，刚性自住需求成为市场主力。从行业内部来看，国内房地产市场上的房地产企业从 2006 年的 58710 家增加到 2010 年的 85218 家，虽然企业的数目从总量上有所增加，然而房地产是以项目为单位，一家房地产上市公司多则就拥有上百家项目公司，因此在实

35、际上房地产上的的数目是在大幅度减少的，行业趋于集中化。（二）公司资金来源分析及带来的问题1. 资金来源的渠道及存在的问题由于其他借款（主要为委托借款和信托借款）的途径和承担的风险都和银行贷款一样所以本文将其他借款归入到银行贷款中一起考虑企业的融资来源。从万科和绿城的资金来源看（分别见表 1，表 2），经营性负债(主要为购房者的预收款）所占的比例最大均达到 50%以上；而万科和绿城的银行贷款都位居第二，其中万科的达 19%以上，绿城的银行贷款则达到 26%以上；内源融资均位居第三。实际上作为万科和绿城的最大的资金来源的经营性负债的资金构成中，预收款约占到 60%（见附录），而从有关资料中了解到一

36、般从购房者手中得到的房屋预收款的 30%是来自于银行贷款。另外，作为万科第二大资金来源和绿城的第三大资金来源的内源融资，据该行业的特征知道：70%左右的资金来自于房屋建筑物的销售收入（另还有物业管理等），而这些资金大多来自于购房者的银行按揭贷款；大约还有 30%的资金则是通过流动资金贷款来提供。而且如果按照正常首付 30%计算，那么通过销售收入获得的资金里约有 51%也来来自银行贷款。从中我们可以看出，银行贷款的资金来源占到万科全部资金的在58%以上而绿城更是占到 68%以上，成为万科和绿城名副其实的最大的资金来源尤其是绿城。10杭州电子科技大1学1本科毕业论文表 4-1 万科各资金来源来源所

37、占比例表内源融资银行贷款其他借款经营性负债债券筹资股权融资201011.47%10.87%8.56%52.70%2.72%5.14%200913.17%11.84%7.32%43.52%4.25%8.06%200811.00%16.92%6.03%39.48%4.90%9.33%表 4-2 绿城各资金来源来源所占比例表内源融资银行贷款经营性负债债券筹资信托相关金融工具股权融资20108.00%26.65%58.29%0.34%0.20%0.13%200912.50%29.69%44.64%2.90%0.45%0.22%200818.81%26.28%34.59%6.31%0.00%0.37%对

38、融资来源中占总资金量的比例或平均比例不到 3%以上的（按一般数据分析的规律），本文将视为企业没有形成这一融资渠道。对资金来源进行进一步分析（见表 4-1 和表 4-2）可以发现万科的资金来源中有 109.95 亿元股权融资占资金总量的 6%左右，而绿城的资金来源中股权融资只有 1.66 亿元仅占资金总量的 0.2%，如此之小， 相当与无，即绿城的股权融资未形成企业的融资渠道之一。相同的我们可以看到绿城的信托相关金融工具融资在资金总量中也只占到 0.3%左右，该融资方式也未能成为绿城的融资渠道之一。另外万科还通过债券筹资 57 亿元，而绿城在 2008 年债券筹资27 亿，但到了 2010 年回

39、购之后，债券筹资仅剩 4.32 亿元（见表 4-3 和表 4-4）。从这三年的一系列变动中可以看出绿城刚开始有用债券这种融资渠道进行融资，但随后又放弃了债券融资的渠道。我们可以发现万科有更多的利用资本市场进行筹资，相对来说融资渠道比较多元化，绿城则较少利用资本市场筹资，筹资渠道更为狭窄。表 4-3 万科资金来源表单位：亿元资金总量内源融资银行贷款其他借款自发性经营负债债券筹资股权融资资产负债率20102139.94245.43232.56183.181127.6558.21109.9574.69%20091363.43179.63161.4799.84593.4157.94109.9567%2

40、0081177.87129.60199.3371.08465.0857.68109.9567.44%注：其他借款为委托借款和信托借款且均为长期借款。11杭州电子科技大12学本科毕业论文表 4-4绿城资金来源表单位：亿元资金总量内源融资银行贷款自发性经营负债债券筹资信托相关金融工具股权融资资产负债率20101253.59100.33334.11730.704.322.511.6691.86%2009754.7694.38224.11336.9621.883.381.6787.28%2008428.1580.52112.53148.0827.0101.5780.83%另一方面 2010 年全年六次

41、提高存款准备金率，在 2010 年末还提高了对金融机构贷款的利率，其中一年期流动性再贷款利率由 3.33%上调至 3.85%；一年期农村信用社再贷款利率由 2.88%上调至 3.35%；再贴现利率由 1.80%上调至 2.25%。从紧的货币政策令银行可贷资金减少，房地产调控力度仍在不断加强，这两者一起，导致将各地房贷政策普遍收缩。从中国人民银行的公布的2010 年金融机构贷款投向统计报告便可以知道2010 年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增 2.02 万亿，年末余额同比增长 27.5%，比上年末降低 10.6 个百分点。其中地产开发贷款新增 1647 亿元，

42、年末余额同比增长 24.7%，比上年末低 79.5个百分点；房产开发贷款新增 4269 亿元，年末余额同比增长 23%，比上年末高 7.2 个百分点；个人购房贷款新增 1.40 万亿元，年末余额同比增长 29.4%，比上年末降低 13.7 个百分点。而且这一现状在货币政策调整前很难改观。这将对以银行贷款为主要筹资方式的房地产业带来打击。对于自身（不包括预收款和销售收入中的购房款） 就有 26%以上的资金依赖银行借款的绿城则受其影响更加强烈同时通过银行借款的融资费用也将增加每一百亿元将增加 5 千万的利息（见表 4-5）。这将进一步增加绿城的资金压力。由此看出绿城过于依赖银行借款的筹资方式令其对

43、银行信贷政策的变化极其敏感，在房市不景气和银行信贷紧缩时将迅速增加企业经营的不确定性。表 4-5 银行贷款利率一览表时间六个月一年一至三年三至五年五年以上2008 年 12 月4.85%5.31%5.35%5.72%5.90%2010 年 10 月5.10%5.56%5.60%5.97%6.15%2010 年 12 月5.35%5.81%5.85%6.22%6.40%数据来源：中国人民银行网站12杭州电子科技大13学本科毕业论文2. 企业的资本结构及存在的问题从两者的资产负债率对比（见表 4-3 和表 4-4）可以看出，绿城的资产负债率逐年增加在 2010 年时达到 91.86%远远高于比万科

44、的 74.69%，从中我们可以绿城采用了非常高的财务杠杆。当企业房屋成交量大，企业内部资金充足，还款不存在问题时， 高的财务杠杆为企业带来更多的价值。然而我国房地产行业受政策影响较大，过高的财务杠杆没有有力的自有资金为后盾，当市场不景气时将增加企业破产的风险。（三）公司资金使用分析及带来的问题1.资本使用和资金结构的配给及存在的问题由于房地产企业的投资开发房产的回收周期一般在两年以上，因此对存货中的土地储备和在建开发产品的所需的资金，本文将定义为长期的资金需求；由于房地产的资金中的预收款是企业向客户收取的定金，可供企业长期使用，在本文将其定义为长期资金来源。通过分析资金的去向和长短期资金的量，

45、发现万科 2010 年在土地储备和在建开发产品上占用资金达 1457.88 亿元，再加上回收周期更长的固定资产投资和长期股权投资的资金占用，万科 2010 年被长期项目占用资金 1522.65 亿元（见表 4-6）。对于1522.65 亿元的资金需求，万科有长期资金 2119.47 亿元（长期资金具体组成见表4-8）。可以看出万科的长期资金足以支撑这些长期项目的资金需求，另外还有部分长期资金用于支撑短期资金需求。根据所搜集的这三年资料，发现万科采取都是一贯的谨慎的营运资本政策。反观绿城，绿城 2010 年在土地储备和在建开发产品上占用资金达 766.22 亿元，再加上回收周期更长的固定资产投资和长期股权投资的资金占用，绿城 2010 年被长期项目占用资金 847.52 亿元（见表 4-7）。对于 847.52 亿元的资金需求，绿城有长期资金 797.79 亿元（长期资金具体组成见表 4-9）。可以看出绿城的长期资金不足以支撑这些长期想的资金需求，还存在这 49.73 亿元的资金缺口，这部分资金缺口将由绿城的短期资金来补足，即有部分短期资金用于支撑长期资金的需求。根据所搜集的这三年资料，发现绿城采取都是一贯的激进的营运资本政策。同时分析绿城的长期资本，发现企业的自有资金仅占到 12.78%。结合企业的资本结构可以预见绿城激进的营运政策背后蕴藏着巨大风险。13杭州电子科技大14学本