5A级景区养生度假村建设项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 总 论11.1 项目提要11.2 编制依据与范围51.3 可行性研究结论9第二章 项目建设的必要性132.1 项目建设背景132.2 项目建设的必要性16第三章 项目市场分析193.1 市场发展现状193.2 市场发展趋势203.3 市场分析203.4 项目所在地分析27第四章 选址条件、功能定位及建设规划334.1 项目选址334.2 项目自然条件334.3 项目发展功能定位344.4 项目建设规划35第五章 工程设计方案415.1 设计原则415.2 建筑设计425.3 结构设计435.4 给排水设计445.5 供电设计485.6 防雷与接地系统505.7 弱电设计515.8

2、 暖通方案设计535.9 主要设备选型545.10 总图布置55第六章 环境保护576.1 环境保护576.2 环境保护对策措施58第七章 安全卫生与消防647.1 安全卫生647.2 消防65第八章 节能678.1 评估依据678.2 本项目能源消耗688.3 能源消耗指标分析698.4 节能措施和效果分析70第九章 项目组织机构和人力资源配置739.1项目组织机构739.2 人力资源配置77第十章 项目实施建设及计划方案7910.1 项目实施建设方案7910.2 项目计划方案82第十一章 工程招投标8411.1 概述8411.2 发包方式8411.3 招标组织形式8511.4 招标方式85

3、11.5 招标的组织工作8711.6 招标计划87第十二章 投资估算与资金筹措8912.1 建设投资估算8912.2 流动资金估算9512.3 项目建设期利息9512.4 资金筹措95第十三章 财务效益评价9613.1 有关财务评价指标的确定9613.2 总成本费用估算9613.3 营业收入、营业税金及附加估算9813.4 利润总额及利润分配估算9913.5 盈利能力分析10013.6 财务生存能力10213.7 不确定分析10213.8 财务评价结论103第十四章 社会评价10414.1 社会效益评价10414.2 生态效益评价105第十五章 结论与建议10715.1 结论10715.2 问

4、题与建议108附表110附表1 建设投资估算表110附表2 投资按费用名称划分分析表112附表3 项目总投资使用计划与资金筹措表113附表4 财务评价指标汇总表114附表5 总成本费用估算表116附表6 项目折旧及摊销预测表117附表7 营业收入、营业税金及附加估算表118附表8 利润和利润分配表119附表9 项目全部财务现金流量表120附表10 资产负债表121附表11 借款偿还计划表123附图：项目总平面效果图项目总平面规划图125第一章 总 论1.1 项目提要1.1.1 项目名称5A级景区养生度假村建设项目1.1.2 项目承办单位项目承办单位：XX股份有限公司项目负责人： 联系方式：1.

5、1.3 项目建设地点项目初步选址位于#省#市#区#西大门口陈村境内（详见焦村镇总规划图及总平面图）。1.1.4 工程内容及规模XX股份有限公司为了自身发展的需要，决定投资新建“XXX项目”，此项目定位为#风景区第一个集高端接待、高级餐饮、养生度假、休闲娱乐为一体的自驾游宿营地。一、A地块规划构想建设内容：A区总用地面积133334.0平方米，总建筑面积158430.0平方米，建筑占地面积53330.0平方米其中：地上部分总建筑面积133330.0平方米，地下部分总建筑面积（停车及设备用房）25100.0平方米，。 1、地上建筑主要包括酒店的配套部分和酒店客房部分。（1、酒店的配套部分主要包括：

6、（1）、会议中心建筑面积29220.0平方米，（2）、特色餐饮建筑面积8740.0平方米，（3）、管理用房建筑面积5280.0平方米，（4）、健身中心、水疗建筑面积1200.0平方米，（5）、企业会所建筑面积2480.0平方米，（6）、其他用房建筑面积2210.0平方米；（2、酒店客房部分：酒店标准客房建筑面积48010.0平方米，酒店特色客房建筑面积36190.0平方米； 二、B地块规划构想建设内容： B区总用地面积111316.5平方米，总建筑面积146316.0平方米，建筑占地面积44520.0平方米。其中：地上部分总建筑面积111316.0平方米，地下部分总建筑面积（停车及设备用房）3

7、5000.0平方米。1、地上建筑主要包括宿营地配套建筑和汽车酒店建筑。（1、宿营地配套建筑面积64266.0平方米，主要包括：（1）、IC卡管理、消防、安保物业管理等建筑面积2500.0平方米，（2）、接待中心建筑面积3750.0平方米，（3）、商务会所建筑面积3600.0平方米，（4）、茶室、咖啡、餐饮建筑面积2900.0平方米，（5）、温泉度假区建筑面积8775.0平方米，（6）、培训拓展中心建筑面积5186.0平方米，（7）、儿童游戏中心5100.0平方米，（8）、欧式牧场区建筑面积2400.0平方米，（9）、配套商业建筑面积30055.0平方米。（2、汽车酒店：酒店客房建筑面积2730

8、0.0平方米，酒店配套用房建筑面积19750.0平方米。 1.1.5 建设工期项目建设期为18个月，2012年12月开始实施，2014年6月工程竣工投产。总建设周期18个月，分三期进行一期8个月、二期6个月、三期6个月：（注：三期工程与二期工程在时间上有2个月交叉）。 一期建设周期约8个月，建设内容包括：（1）、会议中心建筑面积29220.0平方米；（2）、特色餐饮建筑面积8740.0平方米；（3）、管理用房建筑面积5280.0平方米；（4）、健身中心、水疗建筑面积1200.0平方米；（5）、企业会所建筑面积2480.0平方米；（6）、其他用房建筑面积2210.0平方米；（7）、酒店标准客房建

9、筑面积48010.0平方米；（8）、酒店特色客房建筑面积36190.0平方米； 二期建设周期约6个月，建设内容包括：（1）、IC卡管理、消防、安保物业管理等建筑面积2500.0平方米；（2）、接待中心建筑面积3750.0平方米；（3）、商务会所建筑面积3600.0平方米；（4）、茶室、咖啡、餐饮建筑面积2900.0平方米；（5）、温泉度假区建筑面积8775.0平方米；（6）、培训拓展中心建筑面积5186.0平方米；（7）、儿童游戏中心5100.0平方米；（8）、欧式牧场区建筑面积2400.0平方米；三期建设周期约6个月，建设内容包括：（1）、配套商业建筑面积30055.0平方米；（2）、汽车酒

10、店客房建筑面积27300.0平方米；（3）、汽车酒店配套用房建筑面积19750.0平方米； 1.1.6 投资估算与资金筹措 据估算，项目总投资为5亿元，其中：固定资产投资49200万元，铺底流动资金800万元。本项目资金来源分别为：业主自筹2.5亿元，占50%；申请银行中长期贷款2.5亿元，占50%。1.1.7 项目财务和经济评价据测算，项目投产后年平均营业收入21153万元，总成本费用13611.06万元，年上缴营业税及附加1163.41万元，上缴企业所得税1594.63万元，税后利润4783.9万元。税后财务内部收益率38.99%，税后财务净现值43110.4万元，总投资收益率12.76%

11、，项目资本金净利润率19.14%。税后全部投资回收期为7.04（不含建设期1.5年），借款偿还期5.12年（不含建设期1.5年）。项目生产能力利用率盈亏平衡点为42.23%。 1.2 编制依据与范围1.2.1 可行性研究依据1、XX股份有限公司XXX项目可行性研究报告编制委托书2、中华人民共和国城乡规划法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国房地产管理法5、中华人民共和国环境保护法6、中华人民共和国消防法7、国务院关于促进节约集约用地的通知国发20083号8、占用征用林地审核审批管理规范9、#省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知（皖政2005 20号）10、#省耕地占用税实

12、施办法11、关于印发#省耕地开垦费、耕地复垦费、土地闲置费征收管理暂行办法的通知(财综字1999899号)12、调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）13、#省生态旅游发展总体规划（2002）14、#“十二五”旅游发展规划（2006）15、#省耕地占用税实施办法 16、地质灾害防治条例17、#市国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标基本思路18、市政公用工程设计文件编制深度规定（国家建设部2004年3月）19、#市统计年鉴20、#省2011年旅游工作会议精神及#区总体规划方案与本项目有关的其他资料21、项目承办单位提供的有关基础数据及相关技术资料等2

13、2、编制人员调查的有关资料、数据等23、自驾游奇瑞#宿营地项目总体规划。1.2.2可行性研究原则“十二五”时期是我市深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要时期，也是我市旅游事业加快发展和转型发展的关键时期。为统筹规划“十二五”期间全市旅游发展目标和各项任务，促进旅游事业又好又快发展，根据#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和国家、省有关法律法规、文件精神，结合#旅游实际，制定本规划。并在可行性研究过程中严格执行国家的行业标准、规范，以及环境保护、安全生产和消防等法律法规，这是本可行性研究的指导思想。1. 本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，认真编写可研报告，为业主决策和政府

14、审批提供依据。严格执行有关标准规范。2. 认真调查和研究基本条件，做到最佳地利用基础条件，避免不利因素对工程产生的影响。3. 坚持以市场为导向的原则，立足高起点，实用、可靠、先进、经济环保，确保在国内同行业中的领先地位。4. 营地规划建设应结合企业的自身条件，综合考虑周围地形地貌的特点，注重建筑风格与周围环境相协调；营造分区合理的布局，完善功能。在总图布置上尽量做到紧凑、合理、管理方便。5在满足各项目经济技术指标要求的前提下，优化设计，降低工程造价。6. 项目规划与设计应具有前瞻性，充分考虑到目前实际需求与未来潜在需求的矛盾，以满足当前市场需求为前提，兼顾未来发展空间需求。7实事求是，突出重点

15、的原则。从实际出发，充分、合理利用现有土地资源，认真分析各个方面存在的主要问题，明确建设目标，统筹考虑建设的可能与发展的需要。8尊重规划，科学决策的原则。#市#区城市总体规划以及旅游规划是本项目改造的蓝图，在尊重#市#区总体规划前提下，对新建项目要认真研究，充分论证，科学、民主地进行决策。9把握节奏，规避风险的原则。依据自身条件和财力，量力而行，把握好建设节奏，制订切实可行的分步实施方案，规避财务风险，保证项目持续健康协调发展。10. 贯彻技术进步原则，重视节能，结合地方实际，最大地引用节能先进技术。设备选型应考虑先进可靠、高效节能、经济合理，以满足管理自动化的要求。11. 贯彻“安全第一，预

16、防为主”，严格贯彻执行国家对环境保护、劳动安全、卫生、消防、节能减排等方面的有关规定和标准。1.2.3 编制范围本报告是对XX股份有限公司“XXX项目”的可行性进行研究，编制的范围如下：1.项目建设的必要性；2.项目市场分析；3.项目选址与建设条件；4.工程设计方案；5.环境保护与劳动安全；6.项目组织管理和实施计划；7.工程招投标；8.投资估算与资金筹措；9.财务分析；10.财务效益评价。1.3 可行性研究结论1.3.1 结论本营地规划建设整体布局合理、以旅游休闲度假为主，单元设计多样化，品味档次高，以市场为导向，立足于高起点，坚持实用、可靠、先进、经济环保原则。所进行的基础设施、体验设施、

17、休闲度假设施、健康养生和生态环境保护等项目建设，符合国家的产业政策#市城市总体规划和#市旅游发展总体规划等要求。通过本次分析与评价，该项目在技术、经济、社会效益和生态效益等方面均是可行的，各项经济技术指标均在合理的范围内。项目建成后可以提高#风景区知名度，满足游客休闲度假需求，有利于促进区域经济发展和社会进步。其中：1.提升城镇品位。XXX项目及其周边地块改造后，将提升#区的整体形象，优化商业业态，对当地的经济、社会、文化、安置就业等各方面的发展都具有巨大的推动作用，具有非常明显的经济和社会效益。 2. 解决就业。XXX项目及其周边地块改造后，将引进先进的服务业，可以解决就业问题。根据初步估算

18、，平均每年持续解决约1000人就业。 3. 土地增值。通过我们对自驾游奇瑞#宿营地项目及其周边地块改造开发及拓展，带动自驾游奇瑞#宿营地项目周边整个片区的改造及土地升值，从而在将来政府的规划改造中获得土地增值收益。 总之，项目建设可以吸纳社会劳力，提供就业机会，带来经济效益。因此只要按照预定的方案进行建设、经营本项目，可将本项目打造成为中国知名，世界有影响的自驾游奇瑞#宿营地。1.3.2 主要技术经济指标工程主要经济技术指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号项目单位指标备注一占地面积亩 367二总建筑面积平方米304746.0三B地块占地面积平方米111316.5B地块总建筑面积平

19、方米146316.0地上部分总建筑面积平方米111316.0其中宿营地配套建筑面积平方米64266.0其中IC卡管理，消防安保，物业管理等平方米2500.0接待中心平方米3750.0商务会所平方米3600.0 茶室、咖啡、餐饮平方米2900.0温泉度假区平方米8775.0培训拓展中心平方米5186.0儿童游戏中心平方米5100.0欧式校场区平方米2400.0配套商业平方米30055.0汽车酒店家住面积平方米47050.0酒店客房面积平方米27300.0酒店配套面积平方米19750.0地下部分总建筑面积（停车及设备用房）平方米35000.04B地块建筑占地面积平方米44520.05建筑密度%40

20、.06停车位辆1150其中地面停车辆122停车库辆10287容积率1.08绿化率%40.0四1A地块总用地面积平方米133334.02A地块总建筑面积平方米158430.03地上部分总建筑面积平方米133330.0其中酒店配套部分平方米49130.0其中会议中心平方米29220.0特色餐饮平方米8740.0管理用房平方米5280.0健身中心、水疗平方米1200.0企业会所平方米2480.0其他平方米2210.0酒店客房部分平方米84200.0其中酒店标准客房平方米48010.0酒店特色客房平方米36190.0地下部分总建筑面积（停车及设备用房）25100.04建筑占地总面积平方米53330.0

21、5建筑密度%40.06停车位辆943 7 其中地面停车辆115停车库辆8288容积率1.09绿化率%40.010绿地面积平方米54670.0道路占地面积平方米25334.0五经济指标 1项目总投资万元 50000其中：建设投资万元48000 建设期利息万元1200流动资金万元800 2资金筹措万元其中：项目资本金万元25000 债务资金万元250003年均营业收入万元211534年均营业税金及附加万元1163.415年均总成本费用万元13611.06其中：年均经营成本万元9742.266年均利润总额万元6378.537税后项目投资财务内部收益率%38.998 税后项目投资财务净现值万元4311

22、0.4 ic=12%9税后项目投资回收期(不含建设期)年7.0410企业所得税万元1594.6311总投资收益率%12.7612项目资本金净利润率%19.1413借款偿还期(不含建设期)年5.12税后第二章 项目建设的必要性2.1 项目建设背景2.1.1国家政策利好2009年国务院颁布关于加快发展旅游业的意见，国务院办公厅随即颁布贯彻落实关于加快发展旅游业的意见重点工作分工方案。“十二五”规划明确提出了今后中国旅游业的发展方向，对大力发展环保、低碳、休闲旅游提出了明确的要求。随着国民收入的不断增长，交通设施的不断完善及私家车的大幅度覆盖，在追求个性化旅游的潮流之下，旅游方式正从“跟团游”、“纯

23、玩游”过渡到别具一格的自驾游。自驾游在选择对象、参与程序和体验自由等方面给旅游者提供充裕的空间，其本身的自由化、个性化、灵活性、舒适性、选择性、季节性等内在特点，与传统的旅游方式相比，极具特点与魅力。主打“景在变，家未变”新颖理念的自驾游项目，以追求“幕天席地”的新潮心态充分迎合广大崇尚野外游乐的群体，其强烈的时尚感与自由度吸引着越来越多的消费者，方便、随意、快捷等优点使自驾游成为旅游市场上的夺目焦点，并产生巨大经济效益。2.1.2宏观发展环境据有关统计资料显示，十多年来我国的国内旅游业得到了突飞猛进的加速发展。从1994年起，旅游人数年增长率都在6%以上，旅游业收入年均增长20%以上。旅游业

24、作为国民经济新的增长点地位，不断得到巩固加强，如此高的发展速度在也是世界罕见的。因此，世界旅游组织的预测，今日十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。目前，我国居民的出游方式也在悄然转型，正由传统的观光型向休闲度假型转变。休闲度假是经济社会发展、文明程度提高的必然趋势。众所周知，发展休闲度假最关键的要具备两个基本条件。第一，是有钱，有支付能力。第二是有闲，既有旅游的时间。随着小康社会建设的全面推进，经济社会的持续发展和文明程度的全面提高，我国公民可自由支配的收入大大增加，旅游已成为大家满足温饱之后的一种新需求。特别是经济发达地区公

25、民的旅游形态开始向休闲度假旅游转化升级。据统计，目前中国主要客源产出地的三大经济区域，长三角、珠三角、精进环渤海达到休闲旅游以成为这些地区居民更高层次的旅游消费。同时，我国已经形成了较为完善的休假制度，标志着制约休闲度假旅游的“有闲”问题也将逐步得到解决。它不仅使我国节假日的分布更合理，同时使广大居民得到更多休闲和出游的时间，形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周的科学合理、分布均衡的假日体系。从节假日的总天数看，全年法定休假日达到115天，已接近西方发达国家的水准。尤其是法定的职工带薪休假条例出台，机关部门、企事业单位强制实行休假制度，会激发更多的工薪阶层加入到休闲旅游队伍中来。特别是近期

26、国务院关于批转交通运输部等部门重大节假日免收小型客车通行费实施方案的通知国发201237 号。实施范围：1、免费通行的时间范围为春节、清明节、劳动节、国庆节等四个国家法定节假日，以及当年国务院办公厅文件确定的上述法定节假日连休日。免费时段从节假日第一天0000开始，节假日最后一天2400结束（普通公路以车辆通过收费站收费车道的时间为准，高速公路以车辆驶离出口收费车道的时间为准）。 2、免费通行的车辆范围为行驶收费公路的7座以下（含7座）载客车辆，包括允许在普通收费公路行驶的摩托车。 3、免费通行的收费公路范围为符合中华人民共和国公路法和收费公路管理条例规定，经依法批准设置的收费公路（含收费桥梁

27、和隧道）。各地机场高速公路是否实行免费通行，由各省（区、市）人民政府决定。 本实施方案的出台可以刺激更多人选择在节假期外出旅游，将为旅游业创造出更为旺盛的需求。2.1.3项目发展前景随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游，再有了一定的旅游经历之后，更渴望身心彻底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离城市的喧闹在大自然中与家人享受天伦之乐。但目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。我国旅游业要登上新的台阶，就必须进行产品

28、结构转变的革命，不断推出新一代的旅游产品，以前国内的“双休游”或“黄金周”旅游很大程度上还是单纯的观光旅游，今日的“小长假”制度使真正意义上的休闲度假旅游已经开始萌动。假日旅游经济的快捷发展已经达到政府、企业和旅游者都感受到了它的无穷魅力。现在，我国每年节假日天数已达到115天，带薪休假制度相继出台，这为度假旅游发展提供了前提条件。休闲度假旅游不但是未来中国旅游的重要补充，而且还是中国旅游发展的后劲所在。度假旅游市场业已形成一定的规模，都市周边的周末短期度假和节假日度假以初期雏形，整体上正在由观光旅游向度假旅游转变。根据国际通常的发展规律和我国社会经济发展状况，有关专家指出度假需求从产生、发展

29、到具备一定规模所需的时间并不长，我国3-5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这以市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。2.2 项目建设的必要性2.2.1振兴区域经济，提升#旅游竞争力营地建设是以实现提升客流量、扩大本地商业规模、促进共同繁荣为主旨。坚持可持续发展的生态性原则，强调地域人文景观的人本性原则，重视地域性资源的系统性把握，打造全局视角下的地方特色旅游品牌。该项目将与#风景区的自然环境相结合、与传统的徽州文化相结合、与户外运动及休闲相结合、与万佛园建设的佛文化相结合，在与#风景区整体布局规划相结合的基础上，秉持奇瑞诚信、阳光、奉献的企业精神，创新、敬业、和谐的经营理念，突

30、出地方特色和历史文化优势，以文化特色促进旅游产业升级跨越式发展。实施“国际标准、中国特色的旅游营地精品”发展战略，丰富地区旅游项目，提升#旅游竞争力。2.2.2彰显皖南旅游中心的区位优势#、九华山、太平湖“两山一湖”旅游资源特色鲜明，旅游业发展潜力很大。一是景点多，旅游资源分布密集。全区共有国家级风景名胜区3个，国家森林公园4个，国家级自然保护区3个， 国家和省级重点文物保护单位114个，地面文物古迹5000多处，国家历史文化名城和历史文化名城重点街区2个。各景点之间的距离平均为5公里。#、太平湖、九华山三大景点间的距离也仅有20多公里。二是品位高，景区知名度蜚声海内外。名山、名水、名城俱备，

31、具有建成世界级旅游胜地的条件。#1990年被联合国教科文组织列入人类文化与自然遗产名录。九华山、齐云山则分别是我国著名的佛教四大圣地之一和道教四大圣地之一。三是自然景观和人文景观相互交融。自然旅游资源包括名山、名水、熔岩地貌、国家生态经济示范区和多种生物物种。人文旅游资源有古城、古民居、古塔、古牌坊、古祠庵以及渊源深厚的徽学、戏曲和新安文化、佛教文化。四是区位条件优越，与我国华东、华中等地著名景区密切相联。“两山一湖”东邻我国最富庶的长江三角洲，与这一地区的上海、南京、苏州、杭州等城市景观相接，具有明显的互补性；向西则沿长江黄金水道连接庐山、洞庭湖、张家界等著名景区，承东启西构成了我国热线旅游

32、经济圈。2.2.3自驾游的市场文化内涵需求 汽车营地是由汽车文化衍生出来的一种新文化，它最大的魅力是能够使人们享受到汽车带来的快乐（无论老人或儿童）。汽车营地不单纯是提供设施和场所，还要为消费者提供生活空间。为消费者创造“与自然相融合、家庭团聚、人与人之间的交流空间”。因此在该项目建设时，设计上将充分考虑为汽车宿营者提供最大的便利性，使奇瑞汽车发挥最大的、本身所具有的优越性。促进奇瑞汽车品牌文化和新兴旅游业相融合。奇瑞汽车用户在此可作为会员享受到五星级优质的服务，可大幅提升奇瑞品牌的知名度和美誉度。第三章 项目市场分析3.1 市场发展现状1、国外：在欧美，自驾游已成为人们休闲旅游甚至日常生活的

33、一部分，并成为重要的产业经济之一。美国自驾游营地超过1.8万个，欧洲2.5万个，日本约1000个，韩国等国家和地区正方兴未艾。其规范的营地经营管理与酒店大体相同，有星级的建设和管理标准。且国外的营地建设与旅游项目紧密结合，如美国，营地的经营者按照旅游线路进行品牌开发，在主要的风景区和交通干道入口皆有广告和标识。2、国内：目前，我国的自驾游营地约100余个，主要分布在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈等经济发达区域以及西南地区等具有良好自驾游发展资源条件和营地建设需求的区域。初具规模的营地有海南海口假日海滩露营地、大连金石滩汽车露营地、新疆喀纳斯露营地、广西大新明仕汽车旅游露营地等

34、。3、省内：2011年4月，#省旅游工作会议精神要求加快全省旅游产业创新，支持符合国家产业导向的项目。目前我省在建营地项目有2家，但从建设规模和水平来看均不具有影响力。现#每年约有3000万游客，同时#区是中国十大自驾休闲中心之一，自驾休闲人数的比例正迅猛增加，营地市场呈蓬勃发展态势。3.2 市场发展趋势1、 营地发展模式将从起步阶段的“经济普及型”为主，过渡到与“标准舒适型”及“豪华定制型”并重的格局；将从“被动接受型”向“主动参与型”、从“小型自助型”向“大型互动型”、从“大众娱乐型”向“个性定制型”趋势发展，如探险、挑战类、场景再现、角色扮演等活动成最新时尚。 2、 营地的服务和产品将掀

35、起“创新”热流：一是观念的创新、二是管理的创新、三是产品的创新、四是产业的创新；创新是旅游发展的根本，也是中国旅游业寻求突破和跨越的关键。 3、营地建设和规模将迅速扩大，并形成“竞争国际化、经营连锁化、服务系统化、建设标准化、管理规范化”的局面。 4、国内汽车自驾游将在大城市和东部地区全面快速发展，在西北、西南地区重点发展并成为全国自驾游的热点、亮点。 5、自驾车跨国旅游将成为时尚。综上分析，由于产业经济结构的调整和民众休闲消费需求，宿营地建设正处于一个良好的发展机遇期。3.3 市场分析有关机构曾经面向国内经济发展水平较高的珠江三角洲、长江三角洲，以25-45岁之间拥有私家车的人士为调查对象做

36、了一次市场调查，共发放500份调查表格，回收有效问卷为478份。以下为调查结构及其分析：图表1：在过去的三个月出外旅游次数从图表1可以看出：三个月中驾车出外一次或以上的有67.6%平均出游次数：（42.5%2次+12.6%5次+2.8%8次+9.8%10次）=2.68次3.3.1 目标客户与市场需求分析根据调查统计数据，从最希望或喜欢游玩地点走势分析图可以看出：愿驾车往市郊以至省外的人数为87.6%。其中往市郊、市外省内及省外的比例分别为：0.463：0.223：0.314。调查统计分析小结：这可作为营地设立位置及其市场关系的数值参考。有趣的结论是省外的吸引力往往比省、市以外的高。可见“宿营地

37、”项目的推广与投资非常适应网络联盟的连锁式经营与发展。3.3.2 目标客户的日消费指标分析 根据日消费调查显示，目标客户计划日均消费水平100-300元以内，普遍接受的每天消费水平在300元左右。从数据分析中可以看出，汽车宿营地提供的服务价应该控制在300元以内。据调查分析显示，59.9%的目标客户愿意在汽车宿营地过夜一晚上以上。另有25.2%的可以在营地逗留一天，但选择营外住宿，剩下的14.9%属于匆匆过客。3.3.3 目标客户群的个性分析本项目以我国中产阶层为主要消费群体，主要特征为：年龄在以25-45岁之间，拥有私家车的人士。这些人休闲旅游为其工作之外的主要方式。一年内至少有5次旅游计划

38、，保持身体健康，热衷户外运动已经成为继商务发展之后的第二选择。 据调查分析，年收入5-15万元的游客在城郊的频率较高，一般每年在5次左右：收入15万元以上的游客，近郊出游频率较低，除调查选取的样板因素外，高收入人群到外地乃至国外旅游。3.3.4 游客旅游目的地选择问卷的统计分析 有37.4%的被访问者认为景点是重要影响因素。3.3.5 最佳车程 3.3.6 最喜欢出游的方式3.3.7 决定目的地优先考虑的因素3.4 项目发展策略3.4.1发展战略营地在选址时就要求处于有一定门槛市场的区域，而且其区位也距离中心城市较近（2-3）小时车程。营地开发的环境要求该地域要具有较好的自然环境，由于汽车宿营

39、地的可持续发展策略和特有的运作方式将使这些环境得到完好的保持。由于营地建设需要基础设施，要求水、电、路可以直接通达。3.4.2选址策略和区域布局汽车宿营地项目地址的选择与合作投资洽谈，将主要从以上四个角度来运作。不同的选址资源定位策略，其核心目的只有一个，就是保证汽车宿营地的建设以最低代价尽快实施。1、常规资源主要表现符合汽车宿营地项目选址的三大前提条件即区位、环境、面积三要素条件合适，其合作对象比较广泛。2、交通资源主要是指在高速公路经济圈内建设汽车宿营地，从而与同一区域的汽车宿营地有机相连，选址核心是每隔200-300公里左右设置一个，投资经营模式主要为独资、合资和合作三种，合作对象应该根

40、据不同的类型选择不同的对象。3、战略资源主要是指地方政府划出的大片区综合开发土地资源，其主要表现方式为观光农业用地、景区用地和闲置土地等。4、嫁接资源主要是指充分利用现用专有、专营、私营资源接到其他方面的合作发展。根据目前我国的经济区域经济发展水平的不同，主要对象为水库管理、国有林场、自然村庄、大型农场等。3.4.3营地的运营理念：我们将营地经营理念归纳成五个方面，即：安全（Security）在外宿营，安全是最重要的，它包括游客的人身安全、财产安全、经营环境的安全、周边环境的安全等。我们要用最严密的管理措施来确保营地的安全。方便（Convenience）宿营的环境要古朴、原始、自然。但在生活上

41、我们要尽量向客人提供家一样的方便。这点在发展营地的初期尤为重要。自然（Natural）我们向游客提供的是一种与他们的日常居住地风格不同的自然环境。这里的一切（包括人工的物品在内）看上去都与自然环境非常协调。清洁（Cleanliness）我们要向游客展示：在最自然的环境下我们如何保持清洁的。这也是我们管理制度健全及严谨的最好诠释。环保（Protection of environment）我们的宗旨是要对环境资源进行保护性的开发，更重要的是传递一种环保的理念。作为工业化产物的汽车同样可以与环境和睦相处。3.4 项目所在地分析3.4.1#市基本市况#市地处#省最南端，现辖三区四县（屯溪区、#区、徽州

42、区、歙县，休宁县、黟县和祁门县）和 #风景区，总面积9807平方公里，人口147万。#市旅游资源十分丰富。#是联合国自然与文化保护遗产和世界地质公园，“西递、宏村”古村落是联合国文化保护遗产。具有三项桂冠的#集奇松、怪石、云海、温泉、冬景（五绝）与一体，自古便有“五岳归来不看山，#归来不看岳”之美誉。#资源丰富，各类植物3000余种。有华东著名的茶叶、桑蚕、水果和中药材产区，祁红、屯绿驰名中外，#毛峰、太平候魁、三谭枇杷、#贡菊等为珍中极品。#同时又是古徽州的所在地，历代名人辈出，历史文化渊源深厚。朱熹、朱升、胡雪岩、陶行知、胡适等在历史上具有重要影响。新安理学、徽州朴学、新安医学、徽商、徽剧

43、、徽派建筑等经济文化流派构成的徽州文化博大精深，源远流长。3.4.2人口环境#未来人口规模2005年（万人）2010（万人）2020（万人）屯溪区18.022.030.0#区4.96.08.5徽州区4.65.57.5#市27.533.5463.4.3文化环境徽派文化底蕴丰富，内涵深广，是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一，涵盖了哲、经、史、医、科、艺诸多领域。#市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。古徽州文风昌盛，教育发达，“十家之村，不废诵读”，因此历史上以才入仕、以文垂世者，代不乏人，灿若繁星。辞海的单列条目中，徽州名人有50多人，列全国各州府之首。明清时代徽商称雄商界长达二、三百年，有“无徽不成镇”之说。徽商贾而好儒，“官、贾、儒”三位一体，形成了独具特色的徽州文化，历史上各种人才应运而生，学术研究异彩纷呈。由徽商兴盛而形成了新安理学、新安医学、新安画派、徽派盆景、徽墨歙砚、徽派建筑、徽雕、徽刻、徽剧、徽菜等独具地方特色的文化流派。现已发现地面文物4900多处，其中列入国家和省级重