房地产资产评估讲义(上).pptx

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1、资产评估讲义资产评估讲义(上上)学习目的学习目的l房地产评估是资产评估的重要组成部分。l通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。l重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。 考试基本要求考试基本要求 l1熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。 l2熟悉房地产价格的各种类型

2、；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。 l3熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的资本化率的实质及种类；l掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。 l4熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；

3、掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。 l5熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。 l6熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。 l7了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。 l8了解路线价法的含义及理论依据；熟悉路线价法的适用范围及估价程序；掌握深

4、度百分率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。 l9了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。 第五讲第五讲 房地产评估上房地产评估上l第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 l第二节 房地产价格l第三节 市场比较法第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述l一、房地产的含义一、房地产的含义一、房地产的含义l多种术语l房地产有三种存在状态，即土地、建筑物和房地合一。l不动产土地及其定着物通称不动产。定着物是指附着

5、于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生变更。地产和房产均属不动产。l房屋建筑物l这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物;其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。从第一个层面的角度来看，作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离，或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分，如安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、消防、电梯等设施。房地合一状态下资产权益是指与其所有权有关的权利和利益的总称。

6、l从第二个层面的角度看，作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益。l为了叙述方便，我们以房地产来总括地加以说明。 （一）土地（一）土地l1. 土地的概念土地是地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。尤其是在城市，土地是人类改造自然、经过加工的改良物，凝注了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施，达到为人类提供入住空间的目的，它是由人类开发和再开发形成的。2. 2. 土地的自然供给土地的自然供给l地球提供给人类可利

7、用的土地数量，叫做土地的自然供给。l它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。l土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为因素或社会经济因素的影响，因此，它基本上是无弹性的。l具有什么条件的土地是可供人类利用的呢?一般来说，自然供给的土地有5个特性:l(1)具有适宜于人类生存和工作的气候条件;l(2)具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件;l(3)有可以利用的淡化水资源;l(4)有可供人类利用的生产资源;l(5)具有一定的交通条件。 土地的经济供给土地的经济供给l经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人

8、类不同需求的土地供给。因此可以说，土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。因而土地经济供给数量会受人类社会活动的影响。比如，开发新土地，调整用地结构，提高土地集约率等活动都影响土地的经济供给数量。l土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给的变化可以是直接变化或间接变化。直接变化是指土地经济供给的绝对土地面积的变化或某种用途土地数量绝对面积的变化;间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。l经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。l因此可以说，土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。因而土地经济供给数量会受人类社会活动

9、的影响。比如，开发新土地，调整用地结构，提高土地集约率等活动都影响土地的经济供给数量。由此可见，土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给的变化可以是直接变化或间接变化。直接变化是指土地经济供给的绝对土地面积的变化或某种用途土地数量绝对面积的变化;间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。3. 土地的特性土地的特性-自然特性自然特性l（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特征。l （2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土

10、地级差地租的产生。l （3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有合理规划，才能满足人类可持续利用土地的目的。l （4）效用永续性。只要土地利用得当，土地的效用（包括经济、社会等效用）即利用价值会一直延续下去。 土地的特性土地的特性-经济特性经济特性l（1）供给稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量有限性、土地位置固定性、土地质量差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约利用土地。l （2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因

11、此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。l （3）土地利用多样性。一块土地的用途是多种多样的，可塑性很强。如对一块土地进行开发，可以建住宅、写字楼、工业厂房，或建商场。土地利用的多样性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最高最佳用途。l （4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。（二）建筑物（二）建筑物l1. 建筑物的概念又称房屋建筑物，土地上的定着物主要是建筑物和构筑物。l建筑物是指具有一定活动空间，能够避风挡雨，供人们生活、工作和娱乐或进行其它活动的人工建筑，如住宅、商店、旅馆、厂房、体育馆、纪念馆等，一般由基础、墙、柱

12、、梁、门窗和屋顶等主要构件组成。l房屋是建筑物与土地的有机结合体，“建筑物”是“地基”的上层建筑，而“地基”则是“建筑物”的基础载体。l构筑物则是除房屋以外的人工建筑，如道路、桥梁、大坝、烟囱、水塔等。 2. 建筑物的物质构成建筑物的物质构成l 建筑物一般具有四个物质构成要素：l （1）房屋建筑材料。包括钢材、木材、水泥、砖瓦、塑料、玻璃和其它众多的建筑材料等。l （2）房屋建筑地基。包括宅院地，这是与其它任何商品所不同的；l （3）房屋内部设备。如水、电、气、供热、通风和空调等设备。l （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活服务等“配套”件

13、。这些条件的好坏与优劣，对房屋的价格有很大影响。 l 对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认识和描述：l （1）坐落位置。指建筑物所在的地理位置。l （2）面积大小。包括用地面积、地下室建筑面积、地上建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积等。l （3）房屋用途。包括住宅、厂房、商店、办公楼、酒店等或两种以上的综合用途。l （4）结构类型。建筑结构类型可以按照建筑物的承重构件（如柱、粱、板、墙等）所用的材料划分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其它结构。 3、建筑物的基本描述l（5）建筑高度。指建筑物地面以上的总高度。l （6）建筑层数。指建筑物层数多少。如住

14、宅有多层、小高层、高层之分。层数不同，建筑物在建造价格上有很大的差异，估价人员在估计建筑物的重新建造价格时尤其要注意这一点。l （7）建筑装修。指内外装修的标准、程序、所用材料品质以及装修施工质量。l （8）附属设备。建筑物的附属设备，如电梯、空调、供水、供热、通讯设备等。l （9）建造时间和成新率。l（10）产权。指建筑物的所有权是独有还是共有。独有的所有权效力当然及于建筑物全部，共有是指各共有人分别拥有各自应有部分的权利，但所有权的效力仍可及于建筑物的全部。此外还包括是完全产权，还是部分产权，是否有租赁或抵押等情况。l（11）其它。如其施工质量、后期物业管理好坏。若为建筑物中的某一部分，还

15、要了解所处的楼层、朝向等；期房还要了解其开发商、设计商及承包商和未来物业管理者等。（三）房地产（三）房地产l1. 房地产的概念房地产有广义和狭义之解释。广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地和房屋所有权有关的所有权利或利益等；狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产由于其位置的固定性、不可移动性，又可称为不动产，在英语中称为Real Estate或Real Property，但两者含义各有侧重。“Real Estate”是指土地及附着在土地上的房屋建筑物和各种构筑物；“Real Property”

16、则指土地、房屋建筑物及它们衍生的各种权益，如占有权、使用权、所有权、租赁权、抵押权等。l房地产包括土地和建筑物两大部分。l土地和建筑物在质上具有内在的统一性。一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它们在质上同属不动产的范畴；二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。土地虽然能离开房屋建筑物而独立存在，但现实上“地上有房”是现代城市土地普遍的、一般的存在状态和一般趋势。l因此，从总体上和完整的意义上说，任何房产都是房地产，任何地产也就是

17、房地产，单纯的土地或单纯的建筑物也属于房地产，都是房地产的一种存在形态。2. 房地产的特点房地产的特点房地产不同于其他商品或财产，具有以下主要特点：l（1）位置固定性由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成价格的差异。l（2）耐久使用性 土地的使用是无期的，房屋设施的耐用期也很长，因此商品交换中不仅可以转移产权，而且也可以在不改变产权的情况下只转移一定期限的使用权，如租赁。此外，房地产使用期限长，还引起在产品使用过程中为保持和恢复其使用功能而进行的维护修缮活动，

18、引起为改善或改变其使用功能而需要进行的装饰、改扩建等活动，以及在整个使用期间的物业管理和服务活动。l l（3）异质性 与其它产品不同，房地产绝对没有完全相同的产品，即使其地面以上的房屋设施可能完全相同，但由于所处位置不同，也就产生了产品之间的差异。l （4）规模大、价格昂贵 房地产规模大、价格高是其它产品很难相比的。产品的规模和价格有一定联系，一般来讲规模越大价格越高。现代城市化道路和城市经济的发展，都导致房地产规模越来越大，几十层以至上百层高的大楼不断出现，建筑标准和豪华程度越来越高，价格也越来越贵。城市土地及建材价格上涨、建筑物品质提升、市场需求旺盛等都是房地产价格不断攀升的原因。l（5）

19、效用多层次性房屋的使用价值具有效用上的多层次性，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。房屋为人们提供居住、休息的功能，具有生存资料的特征；结构合理、造型美观、装饰典雅、设备齐全的房屋，使人感到舒适方便，从而具有享受资料的特征；房屋还为人们提供娱乐、学习、生活的场所和社交的环境，从而使人们向更高层次追求，因而具有发展资料的效用。房屋的这些特征，是其它商品所无法比拟的，并决定了它的需求弹性要超过其它商品。l（6）使用限制性房地产是各种社会经济和文化活动的基本载体，也是构成城市最主要的物质内容。它对城市的功能、环境、形象和现代化进程、文明程度都发生重要影响。因此，它必须根据城市发展

20、的要求，服从城市发展总体规划的要求。所以，开发商应该仔细跟踪、研究和掌握政府的有关政策，了解和熟悉城市规划中对每个地段和区域的功能、用途、层数和高度等具体细节的规定，以避免造成决策失误。同时，房地产受国家和地区政策影响较大。住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的使用产生直接或间接的影响。 l（7）保值增值性一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁坏等原因，其价值会逐渐减少。与此相反，从长期来看，土地在正常的市场条件下的价值呈上升走势。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对优良地段物业的需求，导致该土地价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施

21、的不断完善，使土地原有的区位条件改善，也导致土地增值。l（8）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果项目定位不准，销售不佳，很易造成大量的空置、积压。其二，房地产开发周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要35年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。l房地产上述特征是互相联系的，这些特点决定着房地产经济运动的特殊性及其内在规律，也要求估价

22、人员熟悉和掌握这些特点。3.3.房地产的权属房地产的权属l所有权结构所有权以及衍生的各种权益如名义所有权、占有权、使用权、租赁权、抵押权等所有权、使用权（经营权）l土地所有权国外-两权合一国内-两权分离l建筑物-两权合一我国土地制度我国土地制度l（1）权属的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。l（2）市场准入集体土地不能迸人市场流转。两权合一，不得改变用途。受律规定和保护。城市土地的所有权土地也不能迸人市场流转。如能转让，只能是其它国家购买，那不成了新的租界吗l（3）使用者可以拥有和转让土地使用权，因此地价一般是土地使用权的价格。l（4）土地使用权价格可因土地使用年限的长短区

23、分为各种年期的使用权价格，如40年、50年、70年的土地使用权价格。土地使用权出让的最高年限由国务院确定。 二、房地产评估的含义二、房地产评估的含义l1. 房地产评估或称房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。l2. 房地产估价既是一门科学又是一门艺术。房地产估价是建立在科学的估价理论与方法基础之上，具有科学性；房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于理论和方法，要求估价人员具有丰富的经验，有很强的推理和判断能力，以及一

24、定的估价技巧，具有艺术性。l3. 房地产评估必须明确三个基本事项：估价目的、估价对象、估价时点。 明确估价目的明确估价目的l应由委托方提出。l根据委托者需要，明确是为何目的而估价，是为了买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换而评估价格，还是为了抵押、保险、征地拆迁、合资、征税、清产等而评估价格，l此外还需明确评估价格（租金）类型，如是抵押价格、买卖价格、土地征用价格、租赁价格、征税价格，还是其它特定价格。明确估价对象明确估价对象l应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。通过与委托估价者商定，明确估价对象，即该房地产具体指的是土地，还是建筑物或是两者的结合体。l确定估价对象，可分为确定被估房地产

25、的实体状态与权利状态两部分。前者是指估价对象的坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型等；后者是指估价对象的产权状况，如是所有权还是使用权，使用权年限多长，已使用年数等。l这些事项在实地调查、确认前均应预先确定，它们是开展房地产估价的基础工作，如果这些事项事先不予以确定，则估价工作根本无法进行。 明确估价时点明确估价时点l是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值，因为同一宗房地产在不同的时间，价值会有所不同。l估价时点应根据估价目的确定。如果不明确估价时点，估价将成为毫无意义的行为。 三、房地产评估的特点三、房地产评估的特点房地产评估不同于其他资产评估，有其自身的特点：l1. 土地与房屋

26、位置的固定性、不可移动性决定了房地产估价的特性，且房地产价格受其周边环境影响很大。因此，在估价时要了解估价对象所处的区域状况。l 2. 土地供应缺乏弹性也决定了房地产估价的特点。土地价格大多受需求方面的影响，同时对土地的需求是一种引导需求，即由对土地上产品和服务的需求而引起的需求。l 3、房地产的个别性也决定了房地产估价的特点。一般商品可标准化，其价格较一致。而土地由于其个别性，没有两宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一个价格，且相差较大，因而房地产价格也具有个别性。l l4、土地的保值、增值性也决定了房地产估价的特点。一般物品有折旧现象，其价值随着时间的流逝而降低。土地由于具有耐久性，

27、不仅无折旧现象，而且有增值的现象，其价格通常随着时间的流逝而自然升高。当然，建筑物随着时间的推移也存在折旧问题，我国土地使用权是有期限的，对于使用权人而言，土地也存在折旧的问题。l 5、房地产价格受政府政策影响较大。如政府决定将某一地区定为经济技术开发区，那这一地区的地价也会随之上升。政府的城市规划政策对地价的影响也很大，如限定容积率、建筑密度、建筑高度等。所以在评估时应充分考虑政策影响，特别是可以遇见的政策的影响如城市总体规划、土地供应政策、住房政策等。l 6、房地产价值量大，在评估中考虑的因素多，且不确定因素也多。因此在评估中要对其进行充分的实地勘察，不得有半点疏忽。五五. . 房地产评估

28、的原则房地产评估的原则 1. 合法原则合法原则l房地产价格评估要以国家的法律、政策、法规为依据，要以具有法律效力的有关文件（如国有土地使用权证、房屋所有权证、房屋共有权证等）为依据来进行评估。l中华人民共和国土地管理法l中华人民共和国城市房地产管理法l中华人民共和国城市规划法l中华人民共和国合同法l城镇国有土地有偿出让转让暂行条例l城市房地产抵押管理办法l城市房屋拆迁管理条例、城镇土地使用税暂行条例l及其它地方性政策法规。l评估人员不仅要熟悉这些政策、法规，而且要做到依法评估，以保证评估工作的严肃性、合法性。 五五. . 房地产评估的原则房地产评估的原则 2. 最高最佳使用原则最高最佳使用原则

29、l遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。l最高最佳使用原则是指房地产的使用能给所有人带来最大的长期经济效益，所以，房地产价格是以能使该房地产的效用最有效发挥为前提的。估价时，对于合法前提下的最佳使用，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对在何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。l房地产估价必须要遵循最高最佳使用原则，因为在现实房地产经济中，每个房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则是房地产利用竞争与优选的结果。l最高最佳使用具体包括下列3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。l寻找

30、最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：l（1）法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，检查法律上是否允许。l（2）技术上的可能性。对于法律上允许的使用方式，检查技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。l（3）经济上的可行性。凡是法律上允许、技术上可能的使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：首先估计未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将此两者进行比较，只有收人现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。l（4）能否使估价对象的价值最大。在所有具有经济可行性的

31、使用方式中，能够使估价对象的经济价值达到最大的，才是最高最佳的使用方式。l最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，市区中的工业用地，其最有效使用方法可能是商业用地，所以就不能用工业用地的估价法来评估这块土地的价格。l当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： （1）保持现状前提。认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； （2）转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； （3）装修改

32、造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； （4）重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；（5）上述情形的某种组合。 3. 替代原则替代原则l根据经济学原理，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有相同的价格。一个精明的买者在公开的市场上不会支付给现有房地产高于同等类似房地产成本的费用。l某项房地产的价格总是受制于同类型具有替代可能的其它房地产的价格。l替代原则是房地产估价方法中市场比较法、成本法和收益还原法的基础。l它提供这样一个前提，即现存房地产的价格不能超过在类似地段上其

33、重置或重建的成本。l例如，在某一区段上购买一块土地，并建造一定大小和类型的房屋，这就为同一区段上类似大小和类型的现有房屋设置了价格限制，除非这些现存房屋具有独特的景观特点，如具有优美的山、水等环境。 4. 估价时点原则估价时点原则l房地产市场是变动的，影响其价格变动的因素是变化的。评估某宗房地产价格，必须假定市场情况静止于某一时日，从而排除动态因素干扰并明确责任界限，即评估房地产的时值界限。l所谓估价时点，是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。l确定估价时点原则的意义在于，估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。l如政府有关房地产方面的法规、标准、税收等发布、

34、变更和实施日期等，均有可能影响评估房地产的时值。l此外，当采用市场比较法及成本法等评估某宗房地产价格时，均采用估价时点以前的市场成交案例及成本资料作为评估依据，由于其时值不同，不具可比性，需要把不同时间的价值资料都修正到一个确定的标准时问，亦即估价时点。这样，这些实例才能作为等价的替代物，才具有可比性。l估价时点的确定与待评估房地产价格的精度和客户的要求有关，从而也影响到评估的难易程度。 5. 公平原则公平原则l公平原则要求房地产估价应站在中立第三者的超然立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。l如果评估出的价格不够公平合理，则必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人

35、员、估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权威性。例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价格比客观合理的价格高，则出卖人得利，购买人受损；为房地产课税目的进行的估价，如果评估价格比客观合理的价格低，则政府受损，这对其他纳税人来说也有失公平。l为求出一个公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的，例如买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。l其次，估价人员应以各方当事人的位置或心态来考虑价格（即“换位思考”）。在交易中，各方当事人的心态是不同的，例如买者的心态是出价不能高于预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格；卖者的心态是不愿意以低于该房地

36、产已投入的成本出售；然后，估价人员再以专家的身份仔细地权衡价格：先想象评估价格的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的位置，评估价格的高低会对自己有何影响，在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价格。l为求出一个公平合理的价格，估价人员还必须公正。如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属，应当回避；估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的因素，并不断地提高估价技能、丰富估价经验。 五、房地产评估的程序五、房地产评估的程序 明确估价事项拟定估价作业方案搜集估价所需资料撰写估价报告实地查勘估价对象选定估价方法计算确定估价结果估价资料归档获取估价业务l1.

37、 获取估价业务企业、组织或个人为某种目的而需要对房地产进行估价时，可以向具有评估资格的评估机构提出申请或委托，评估机构将根据实际情况作出是否受理和何时受理。一般先由委托人评估机构提出委托评估的申请，然后双方签订评估合同，明确双方的权利和义务关系。评估机构与委托人签订的评估合同，如需要时可取得公证机关的公证，以更好地保护当事人双方的合法权益。l 2. 明确估价基本事项 明确估价基本事项主要是明确估价目的、估价对象、估价时点。l 3. 拟定估价作业方案 确定了对象房地产后，估价师应拟定一份明确的作业计划，主要是工作日程、人员组织等作出合理、统筹安排，包括对投入人员、物力和财力的安排。这种作业计划可

38、以采用网络计划或横道图来制定，主要是对资料的搜集、分析和价值的测算等工作程序和组织作出科学的安排，从而达到提高工作效率和估价质量的目的。 l4. 搜集估价所需资料（1）评估对象的基本情况；（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、租售价格、建造成本等等；（4）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。l内容-所有直接或间接影响房地产价格因素的资料：政治、法律、经济（包括经济形势、产业政策）、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施等方面的资料，房地产供求方面的资料，包括：不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等房地产

39、供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。l搜集完资料后，需要对数据进行整理和分析，以保证数据的准确性、完整性。如果估价师收集的数据不准确或在诸如未来发展趋势等方面作出了错误的假设，则所评估对象的市场价值是无效的。 l5. 实地查勘估价对象在估价师搜集到评估对象的相关资料，了解估价对象基本情况后，仍需亲临现场勘察。因为评估需要的资料和数据十分广泛，委估方提供的资料有限，并不能完全满足评估工作的需要。实地勘察是房地产评估工作的一项重要的步骤。房地产市场是地域性很强的市场，房地产交易都是个

40、别交易，非经实地勘察难以对房地产进行评估。实地勘察就是对估价对象的实体状态和权利状态进行现场勘察、调查，并加以确认。实地勘察主要包括调查估价对象的所在地，如位置的正确性，对边界的确认（包括其位置、形状、面积及与邻接地的关系）；调查估价对象的类别，如土地是空地、农地、宅地还是生地、毛地、熟地，建筑物是住宅、办公楼还是厂房、酒店等；调查估价对象的数量与质量，如实际面积是否与产权证一致，建筑物的新旧程度、使用情况及其建筑物内部装修和设备情况等。另外还要了解地方市场行情和交易资料，观察地方市场的特性，勘察周围环境景观，实地拍照等内容。 l 6. 选定估价方法计算l 根据已搜集的资料及估价对象的特点，确

41、定拟采用的估价方法。l各种不同的估价方法常有其不同的适用范围，当然也会得出不同的结果。l如市场比较法是着眼于房地产的买卖和租赁案例，来求取对象房地产价格或租金法；成本法则着眼于重新取得房地产需要的成本，来求取房地产的价格或租金；而收益法是着眼于未来房地产所能产生的收益来获得房地产的价格或租金。对同一估价对象一般要求采用两种以上的估价方法，以求各估价方法之问相互补充、验证。 l7. 确定估价结果l同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。此时应特别注意以下几点：l（1）所选用的资料是否适当；l（2）估价原则的运用是否适当；l（3）对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当；l（4）所采用的估价方法是否符合估价对象和估价目的。l对于采用不同评估方法得到的评估值，可以采用简单算术平均值、加权平均值、中位数、众数等作为最后的评估值。 l8. 撰写估价报告l估价报告是估价过程和估价成果的综合反映，通过估价报告，不仅可以得到房地产估价的最后结果，还能了解整个估价过程的技术思路、估价方法和估价依据。l房地产估价结果应采用书面估价报告形式。估价报告一般有格式化报告和叙述性报告两种。l9. 估价资料归档l完成并出具估价报告后，应对有关估价对象的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。