39第二章资产评估的程序和基本方法.pptx

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1、第二章第二章 资产评估的程序和基本方法资产评估的程序和基本方法本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法掌握资产评估三种基本方法（收益法（收益法市场法、成本法）市场法、成本法）的基本原理、内容和各项的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。产进行评估。本章重点本章重点n理解资产评估的程序理解资产评估的程序n对资产评估中的市场法、收益法和成本法的对资产评估中的市场法、收益法和成本法的

2、理解，特别是三种基本评估方法中各项参数理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。方法的关键。本章难点本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。第一部分：资产评估的程序1.明确资产评估基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档资产评估基本事项:（1）委托方和相关当

3、事方基本状况。（2）资产评估目的。（3）评估对象基本状况。（4）价值类型及定义。（5）资产评估基准日。（6）资产评估限制条件和重要假设。（7）其他需要明确的重要事项。 第二部分第二部分 资产评估方法资产评估方法n市场法n收益法n成本法第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本思路一、市场法的基本思路 利用市场上同样或类似的近期交易价格，经利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析、估测资产价值。过直接比较或类比分析、估测资产价值。 (资产评估中最为直接、最具说服力的评估途资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一径之一 ) （ 一）一） 基本前提：基本前提： 1. 要有活跃的

4、公开市场要有活跃的公开市场 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 （二）（二） 适用范围：适用范围： 产权交易活跃的单项资产交易产权交易活跃的单项资产交易.二、市场法适用的基本前提和范围二、市场法适用的基本前提和范围三、市场法的基本步骤三、市场法的基本步骤确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、

5、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 四、常用的具体评估方法四、常用的具体评估方法（直接比较、类比）（直接比较、类比） 1.原理：能够在市场上找到与被评估资产原理：能够在市场上找到与被评估资产完全相同完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非基准日非常接近常接近且市场且市场价格基本稳定价格基本稳定的情况下，直接以参照物的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值。的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值。 （一）直

6、接比较法2.评估对象评估价值评估对象评估价值= 参照物成交价格参照物成交价格参照物修正指数评估对象修正指数 （1）如果与被评估资产相同的参照物在评）如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。选用价格最低的一种。（2）如果参照物价格变动幅度过大，可在）如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。当调整。 3.直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题：（1）时间因素）时间因素（2）区域因素）区域因素（3）功能因素）功能因素（4）交易情况）交易情

7、况（5）个别因素）个别因素参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：指参照物交易时间与被评估资产评估基准指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的日时间上的不一致不一致所导致的差异。所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 （1）时间因素）时间因素（2）区域因素）区域因素 指资产所在地区或地段条件对资产价格的指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤

8、为影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 （3）功能因素）功能因素 指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数

9、（4）交易情况）交易情况 交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条主要包括交易的市场条件和交易条件。件。市场条件市场条件主要是指参照物成交时的市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。场以及市场供求状况。交易条件交易条件主要包括交易批主要包括交易批量、动机、时间等。量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情

10、况修正系数 （5）个别因素）个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 评估值计算公式：评估值计算公式：评估值评估值 参照物价格参照

11、物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 （1）现行市价法（2）市价折扣法（3）成本市价法 （4）功能价值类比法（5）价格指数法（6）成新率价格调整法4.具体方法具体方法（掌握（掌握（4）、（）、（5）、（）、（6）1.现行市价法被估资产价值=参照物合理成交价格2.市价折扣法被估资产价值=参照物价格（1价格折扣率）3.成本市价法被估资产价值=参照物现行合理成本参照物市场价评估对象现行合理成本 4.功能价值类比法（1）资产价值与其功能呈线性关系评估对象评

12、估价值=（功能价值指数=1）（2）资产价值与其功能呈指数关系评估对象评估价值=（功能价值指数=x）参照物生产能力评估对象生产能力参照物成交价格 x）参照物生产能力评估对象生产能力（参照物成交价格5.价格指数法 被评估资产价值 =参照物成交价格（1+物价变动指数） =参照物成交价格价格指数（6）成新率价格调整法被评估资产价值=参照物成新率评估对象成新率参照物成交价格 成新率成新率=%100尚可使用年限已使用年限尚可使用年限 （二）类比（二）类比调整法（西方采用）调整法（西方采用）优点：优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，

13、评估其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。五、市场法的优缺点五、市场法的优缺点缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。一些资产评估。案例案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为15

14、0吨。吨。评估基准日为评估基准日为2013年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也

15、基本相同。其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？该是多少？案例分析案例分析 由于待估资产的市场交易案例易于选取，可由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。采用市场法进行评估。 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整能力这一指标上，即可通过调整功能差异功能差异估算估算该资产的价值。该资产的价值。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案例案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积某待估资产为两室一厅居住用

16、房，面积为为58平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为1999年，位置在某市闹年，位置在某市闹市区，评估基准日为市区，评估基准日为2013年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2011年年12月曾发生过房屋交月曾发生过房屋交易活动，交易价格为易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。同。 案例分析 由于可以找到待估资产的市场交易由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。案

17、例，应采用市场法进行评估。 待估资产与参照资产的差异仅仅在待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间指标上，所以只对时间差异进交易时间指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。行调整即可推算出被估资产的市场价值。 已知：已知：经调查，经调查，2013年居住用房价年居住用房价格与格与2011年相比上升了年相比上升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情

18、况下的一个交易案例，该场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为相同，成交时间为2012年年6月，成交价格为月，成交价格为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2012年年8月。月。案例分析案例分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低

19、于正常售价的格将低于正常售价的30%，则待估资产的，则待估资产的评估值为评估值为?资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）第二节 收益法 一、收益法的基本原理 依据被评估资产未来预期收益的现值来计算资产价值。二、收益法的应用前提1.被估资产可持续使用2.未来收益可预测并用货币计量3.预期收益年限可预测4.获得收益所承担的风险可预测，并可用货币计量。三、收益法的适用范围 主要适用于评估对象具有持续经营能力并不断获得收益的经营性资产，不适用于非经营性（盈利）资产。 （eg：学校的资产不适合用）四、收益法的步骤1.收集与预期未来收益有关的资料（经营前景、财务状况）2.

20、分析测算评估对象预期未来收益3.确定折现率或资本化率4.折算成现值5.分析确定评估结果五、具体评估方法（不同情况，计算方法不一样）（一）符号约定 P评估值 Ri 未来第i年的预期收益 i年序号np未来第n年的预期收益r-折现率或资本化率n收益期A年金基本表达式niiiirRp1)1(（二）计算公式（二）计算公式1.净收益不变，即净收益不变，即Ri=A（1）收益年限无限，）收益年限无限， i ， P=（2）收益年限有限）收益年限有限 ， P=rA（r0）nrrA)1 (11（r0）P=A.n（r=0）（1）无限收益期，净收益在n以前有变化，n年后不变（2）有限收益期，净收益在t年（含t年）以前有

21、变化，净收益在第t年以后保持不变 nniiirrAriRP)1 (1)(1tnttiirrrArRiP)1 (11)1 ()1 (12.净收益在若干年后保持不变3.已知未来若干年后资产价格、净收益在第n年（含n年）前保持不变第n年价格为PnnnnrPrrAP)1 ()1 (11 (举例nP51教材第三节 成本法一、成本法的基本原理 资产评估价值=资产的重置成本实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值1.估测被估资产的重置成本2.估测被估资产各种贬值1.估测被估资产的重置成本重置成本资产的现行再取得成本 。复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购

22、建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本：采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。被估资产各种贬值：（1）实体性贬值（有形损耗）：资产由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。（2）功能性贬值：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（3）经济性贬值：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

23、一、成本法的应用前提 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态.2.被估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。三、成本法中各参数的估算方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法1.重置核算法（1）原理：利用成本核算的基本原理，将）原理：利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本计算并累加来估算重置成本 （2）计算公式）计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金

24、成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造资产取得和建造资产的管理费用、设的管理费用、设计制图等费用计制图等费用（2）举例（）举例（P56 2-12）例：例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成本为元，安装成本为20000元，元，其中原材料其中原材料6000元、人工成本

25、元、人工成本13000元、其他费用元、其他费用1000元，元，安装期限较短。安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本重置成本 = 购买价格购买价格 + 运费运费 + 安装成本安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205

26、000（元）（元）在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。将其调整为评估基准日时的重置成本。2.价格指数法价格指数法基本原理基本原理资产重置成本资产历史成本资产重置成本资产历史成本价格指数价格指数OR:资产重置成本资产历史成本资产重置成本资产历史成本（1+价格变动指数）价格变动指数）计算公式计算公式价格指数价格指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日价格指数评估基准日价格指数资产购建时价格指数资产购建时价格指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数

27、）举 例P57 2-133.功能价值类比法（1）生产能力比例法）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法（1）生产能力比例法被评估资产重置成本=参照物重置成本参照物年产量被评估资产年产量举例：举例：P59 2-14（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法 重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力xX的值美国在的值美国在0.41.2之间，加工业为之间，加工业为0.7，房地产为房地产为0.9.（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、

28、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度资产由于使用和自然力作用形成的贬值资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理

29、变化程度（2）使用年限法）使用年限法资产的实体性贬值资产的实体性贬值=重置成本重置成本实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间1002、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值资产的功能性贬值由于技术进步引起由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式功

30、能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本）超额投资成本 （2）超额运营成本）超额运营成本（1）超额）超额投资投资成本：由于新技术、新材料、新工成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 （2）超额）超额运营运营成本：由于技术进步出现了新的、成本：由于技术进步出现了新的

31、、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数 分析设备的超额运营成本应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低举例nP64 2-173、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲经济性贬

32、值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。计算经济性贬值。 经济性贬值的估算方法：经济性贬值的估算方法：1.直接计算法：直接计算法： 贬值额贬值额 资产年收益损失额资产年收益损失额（1-所得税税率）所得税税率）现值系数现值系数 2.间接计算法：间接计算法： 贬值率贬值率= 1-（预计可被利用生产能力（预计可被利用生产能力/设计生产能力设计生产能力 ）X 100% 贬值额贬值额 =（ 重置成本重置成本 - 实体性贬值实体性贬值-功能性贬值）功能性贬值） 经济性贬值率经济性贬值率举例nP65 2-18