第二章_资产评估的基本方法1[1].pptx

《第二章_资产评估的基本方法1[1].pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二章_资产评估的基本方法1[1].pptx（187页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第二章 资产评估的程序与基本方法 主讲教师：张周印主讲教师：张周印2022-3-12资产评估学资产评估学2目 录 第一节 成本法第二节 比较法补：货币的时间价值第三节 收益法第四节 资产评估方法的比较和选择2022-3-12资产评估学资产评估学3第二节 成本法 成本的概念 成本法的评估程序 重置成本的估算方法 实体性贬值的估算 功能性贬值的估算 经济性贬值的估算 成新率的估算一、成本法的基本涵义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。成本法的基本公式为：资产评估价值=资产的重置成本-资

2、产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值 二、成本法的基本前提 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 2.应当具备可利用的历史资料。比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。 3.形成资产价值的耗费是必须的。 注意：这些耗费应该是合理且必须的，因为资产的损耗是形成资产价值的基础，生产任何新的产品都有消耗。但是从评估的角度看，生成资产的消耗，有些是有效的消耗， 有些是无效的消耗。在评估中用成本法要确定的

3、消耗应该是必须的，反映了同行业或者社会的一种平均的消耗水平，而不是个别的消耗。三、成本法中的基本要素 （一）资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重置成本。1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。“原消耗、现价格”。 案例 有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 （一）资产

4、的重置成本2.更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。“新消耗、现价格”要考虑到技术进步的影响。例：由于技术的进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工， 0.4立方米的木材， 1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗,价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。 1）在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料，就选择更新重置成本计算。2）如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算重置成本。三、成本法中的基本要素 （二）资产的实体性贬值实体贬值也称有形损耗，是指资产

5、由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常用实体性贬值率计量，用公式表示为：实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本（三）资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（四）资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。2022-3-12资产评估学资产评估学11成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。 （一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。 （二）重置成本

6、重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。 2022-3-12资产评估学资产评估学12一、成本法的概念 成本法通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2022-3-12资产评估学资产评估学13 复原重置成本在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。 更新重置成本在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。更新重置成本通常更新重置成本通常小于小于复原重置成本复原重置成本2022-3-12资产评估

7、学资产评估学14三种价值损耗实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。 功能性贬值由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。 经济性贬值指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等 2022-3-12资产评估学资产评估学15成本法的基本公式公式一 ： （理论公式）资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能 性贬值 - 经济性贬值 公式二 ：（操作公式）资产评估价值=重置成本成新率 2022-3-12资产评估学资产评估学16二、成本法的评估程序（了

8、解）1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的各种贬值 指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新率 5、确定被评估资产的价值2022-3-12资产评估学资产评估学17三、重置成本的估算方法（一）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。2022-3-12资产评估学资产评估学18 一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算

9、成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为： 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）（一）重置核算法（一）重置核算法例： 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本=50000+1000+800=51800（元）其中：买价，50000元运杂费，1000元安装费用，800元其中，原材料，300元人工，500元间接成本（安装成本），5000.8=400元=重置成本

10、合计，52200元。 2022-3-12资产评估学资产评估学20（二）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。 物价指数法的一般计算式为： 重置成本=被评估资产原始成本评估基准日时的物价指数评估基准日时的物价指数资产购建时的物价指数资产购建时的物价指数 或：或：资产重置成本资产重置成本 =资产原始成本资产原始成本（1+物价变动指数）物价变动指数） = 资产原始成本资产原始成本 环比价格指数环比价格指数a1a2a3anP232022-3-12资产评估学资产评估学21 机器设备一台，购置于2008年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：2008年为100%，评估基准日时

11、为150%，则： 被评估资产重置成本 =10万元 =15万元150%100%（二）物价指数法（二）物价指数法例：某被估资产购建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被估资产重置成本=50000（160%/95%）100%=84210（元）（二）物价指数法又如，被估资产账面价值为200000元，2002年建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有：被估资产重置成本=200000（1+11.7

12、%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）100%=200000191%=382000（元） 2022-3-12资产评估学资产评估学24运用物价指数法时要注意以下问题： 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数的局限性 仅仅考虑了价格变动因素 3、物价指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。三、重置成本的估算方法2022-3-12资产评估学资产评估学25（三）功能成本法 先假定生产能力与成本成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物

13、，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。 功能成本法的运用分两种情况。三、重置成本的估算方法2022-3-12资产评估学资产评估学26 假设资产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本 被评估资产生产能力被评估资产生产能力参照物生产能力参照物生产能力三、重置成本的估算方法2022-3-12资产评估学资产评估学27 例例2-3 2-3 某被评估生产设备的年产量为某被评估生产设备的年产量为8 000件。现件。现查知，市场上全新参照物的价格为查知，市场上全新参照物的价格为120 000元，元，年产量为年产量为10 000件。

14、由此可确定被评估资产的件。由此可确定被评估资产的重置成本为：重置成本为： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本 = =120 000元元（8 000/10 000）=96 000元元 三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法P232022-3-12资产评估学资产评估学28 假设资产的功能与成本成非线性关系假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为：在这种情况下其计算公式为： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本= =参照物重置成本参照物重置成本（被评估（被评估资产年产量资产年产量/ /参照物年产量）参照物年产量） 上式中上式中x x通常被称为通常被称为规模经济效益指数规模经

15、济效益指数。在资。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x x是一是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-10.4-1之间取值。之间取值。 X三、重置成本的估算方法线性与非线性线性与非线性非线性，是指输出输入既不是正比例的情形。非线性，是指输出输入既不是正比例的情形。自变量与变量之间不成线性关系，成自变量与变量之间不成线性关系，成曲线曲线或或抛物线关系或不能定量抛物线关系或不能定量,这种关系叫非线性关这种关系叫非线性关

16、系。系。两个变量之间存在一次函数关系，就称它们两个变量之间存在一次函数关系，就称它们之间存在线性关系。之间存在线性关系。 2022-3-12资产评估学资产评估学30 对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评估工作，节省评估时间。步骤：估工作，节省评估时间。步骤： 先将资产按适当的标准进行分类先将资产按适当的标准进行分类 从各类中抽选有代表性的样本进行评估从各类中抽选有代表性的样本进行评估 根据样本的重置成本和历史成本计算调整系根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数数 计算该类资产的重置成本计算该类资产的重置成本统计分析法P24统计分析法 （1）在核实资

17、产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。其计算公式为：K=R/R根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K2022-3-12资产评估学资产评估学32（一）观察法 由评估人员进行现场察看资产的使用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。四、实体性贬值

18、的估算实体性贬值实体性贬值 =重置成本重置成本实体性贬值率实体性贬值率（一）观察法即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）式中，实体性成新率=1-实体性贬值率2022-3-12资产评估学资产评估学34四、实体性贬值的估算方法（二）使用年限法 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为： 实体性贬值额= （重置成本-预计残值） 式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限2022-

19、3-12资产评估学资产评估学35 名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。 实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。 资产利用率的计算公式为： 资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率2022-3-12资产评估学资产评估学36例2-4 某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天计算)。 实际已使用年限=1

20、0年（360 12 /3608） =15年 P25（二）使用年限法某资产某资产1994年年2月购进月购进,2004年年2月评估时名义月评估时名义已使用年限是已使用年限是10年。根据该资产技术指标年。根据该资产技术指标,正正常使用情况下每天应工作常使用情况下每天应工作8小时小时,而实际每天而实际每天只工作只工作7.2小时。则实际已使用年限应为多少？小时。则实际已使用年限应为多少？资产利用率= 100%=90%实际已使用年限=1090%=9(年)8360102 . 7360102022-3-12资产评估学资产评估学382022-3-12资产评估学资产评估学39自然寿命 又称物理寿命，是指机器设备从

21、全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。 技术寿命 是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。 经济寿命 是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。 会计寿命 是指财务会计制度上规定的折旧年限。2022-3-12资产评估学资产评估学40 功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。 主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面考虑。 五、功能性贬值的估算2022-3-12资产评估学资产评估学41 功能性贬值的估算包括两个方面，即超额运营成本和超额投资成本。 超额运营成本

22、 超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额运营成本折现系数2022-3-12资产评估学资产评估学42例2-5 某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1 000元，新型设备年物耗降低额5 000元，年能耗降低额3 000元。 计算结果如下表所示。 2022-3-12资产评估学资产评估学43 项目 新型设备 原有设备 每月工资成本 1000元7人=7 000元 1 000元10人=10 000元每月工资成本差异 10 000-7 000=3 000元年工资超支额 3 0

23、0012= 36 000元 年物耗降低额 5 000元 年能耗降低额 3 000元 贬值额小计 44 000元 减:所得税(25%) 11 000元 税后贬值额 33 000元 设备尚可使用年限 8年 年金折现系数(折现率5%) 6.4632 功能性贬值额 213 286元 五、功能性贬值的估算被估资产是三年前的，采用比较旧的技术进行武装；现在买同样的资产，是用新技术武装的。旧资产经营一年，需要10人操作，而新的资产同样经营一年只需6人。从而节约四个人，一年就节约四个人的工资。假如一个人的工资是两万/年，那么四个人一年一共节约八万元。这八万就叫超额营运成本。 五、功能性贬值的估算计算二者的差异

24、，确定净超额运营成本。在其他因素不变的情况下，如果多花八万元，利润将由此减少八万元。损失八万的利，八万的损失并不是都由所有者所有的，并且还少了交所得税。因此，要从八万中把所得税扣掉，用损失的八万年超额营运成本，乘以（1-33%），即按8万的67%计算，就是5.36万，5.36万就是净的超额营运成本。 超额运营成本超额运营成本形成的功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是存税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负

25、担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。 五、功能性贬值的估算 第三、估计被评估资产的剩余寿命。第四、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）在计算时要注意货币时间价值，例如：接上例，假设设备还能用三年，折现率是10%，则五、功能性贬值的估算1=5.36 （0.9091+0.8264+0.7513）=13.33万计算得出的结果即为功能性贬值额。 例：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效

26、率高，节约工资费用，有关资料及计算结果1项目项目技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备月产量月产量 1000010000件件1000010000件件单件工资单件工资0.800.80元元1.21.2元元月工资成本月工资成本80008000元元1200012000元元月差异额月差异额月差异额月差异额12000-8000=400012000-8000=4000元元年工资成本超支额年工资成本超支额4000400012=4800012=48000（元）（元）减：所得税（税率减：所得税（税率33%33%）1584015840元元扣除所得税后年净超额工资扣除所得税后年净超额工资3216032160

27、元元资产剩余使用年限资产剩余使用年限5 5年年假定折现率假定折现率10%10%，5 5年年金折现系数年年金折现系数3.79083.7908功能性贬值功能性贬值121912.128121912.128元元2022-3-12资产评估学资产评估学50超额投资成本 超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。 超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为： 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本P26六、经济性贬值的估算 经济性贬值经济性贬值 称为外部损失，是指资产本身的外部影响造

28、成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。 六、经济性贬值的估算 1.生产能力相对过剩引起的经济性贬值 2.生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值 3.缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值 评估确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值只是无形损耗的一种形式，而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的，为评估过程所特有。 经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成

29、资产闲置等因素确定。 2022-3-12资产评估学资产评估学53六、经济性贬值的估算 经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考虑在内。 一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值 (1) 经济性贬值率 经济性贬值率=1- ( ) 100% 式中： x为生产规模效益指数。资产在评估时点的生产能力资产在评估时点的生产能力资产在设计时的生产能力资产在设计时的生产能力x2022-3-12资产评估学资产评估学54六、经济性贬值的估算(2)经济性贬值额 经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算： 经济性贬值额=重置成本经济性贬值率 在评估实践中，要比较准确地计算

30、出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。 2022-3-12资产评估学资产评估学55六、经济性贬值的估算 某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为100 000件A产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70 000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生产线的经济性贬值率。 经济性贬值率 =1- （70000/100000） 100%=19%0.6六、经济性贬值的估算经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济贬值的测算，可以有不同的方法：1.间接计算法。式中，x为功能价值指数，实

31、践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，按确定的经济性贬值率估测。六、经济性贬值的估算直接计算法。直接计算法，就是直接测贬值额。例如：某一生产线，年产10万台彩电。若每台彩电的市场售价应该是2000元，现在由于市场竞争激烈，要想还卖2000元一台，只能生产8万台，也就减少2万台，那么可以算贬值率。但是也可以直接测贬值额。如果还是生产10万台产品，每台价格不到2000元，必须降价，若每件降价200元，生产十万件，成本不变。这样每卖一台损失200元的利润。仿照功能贬值的方法，可计算出贬值额。六、经济性贬值的估算例：某被估生产线设计生产能力为

32、年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年量估计要减速少6000台左右，规模经济效益指数为0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率=1-（1400/20000）0.6100%=10.81100%=19%六、经济性贬值的估算又如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品损失净利润100元，该生产线沿可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为33%。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额=（6000100）（1-33%）（P/A，10%，3）=4020002.4869=999734（元）2022-3-12资产评估

33、学资产评估学60七、成新率的估算成新率的基本概念： 反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率 在评估实践中，成新率有两种涵义。 一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为： 成新率=1实体性贬值率 另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为： 成新率=1实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率 或： 成新率=资产的现行成本重置成本2022-3-12资产评估学资产评估学61 在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。 由于成新率中已不含

34、有各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即： 被评估资产评估价值=重置成本成新率 2022-3-12资产评估学资产评估学62成新率的估算方法 (一)观察法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。(二)经济使用年限法 成新率= 剩余经济使用年限剩余经济使用年限剩余经济使用年限剩余经济使用年限+已使用年限已使用年限2022-3-12资产评估学资产评估学63(三)修复费用法 指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。成新率= 1- 100% 通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、

35、大坝等。修复费用修复费用重置成本重置成本P282022-3-12资产评估学资产评估学64对成本法适用范围的评价 优点 成本法是在某项资产既不能采用比较法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足。 不足之处 不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。 复习题a1.某台设备为某台设备为1980年年12月购进月购进,账面值账面值200万元万元,购进时的定基物价指数购进时的定基物价指数102%,以以2000年年12月月1日为评估基准日对其进行评估。已知日为评估基准日对其进行评估。已知1985年、年、1990年、年、1995年和年和2000年各年

36、的定基年各年的定基物价指数分别为物价指数分别为110%、118%、125%和和120%,则该设备的重置成本最接近于则该设备的重置成本最接近于( )万元。万元。A.235 B.240 C.295 D.350复习题a2.某被评估设备账面原值为某被评估设备账面原值为90万元，账面净万元，账面净值值75万元。该设备已购置万元。该设备已购置3年，年，3年中，同类年中，同类设备的价格指数每年都比前一年递增设备的价格指数每年都比前一年递增5%，则，则该设备的重置成本最接近于（该设备的重置成本最接近于（ ）万元。）万元。A. 104.19 B. 103.50 C. 90 D. 94.52022-3-12资产评

37、估学资产评估学67第三节 市场法 市场的基本涵义 市场法的基本概念 市场法运用的基本前提 市场法运用的基本公式 市场法运用中的相关概念 市场法应用的基本程序 市场法应用的具体模式 对市场法适用范围的评价1117寸，三星，寸，三星，1500元元17寸，联想，？元寸，联想，？元比较比较调整调整 被评估资产被评估资产 参照物参照物 第一节第一节 市场法市场法2022-3-12资产评估学资产评估学69一、市场的基本涵义 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。 市场强调的是交易的公开性、公平性。 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。112.区域因素。区域

38、因素。资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 评估值参照物价格区域差异值评估值参照物价格区域差异值2022-3-12资产评估学资产评估学71二、市场法的基本概念 市场法指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。二、市场法的基本概念也称现行市价法或市场价格比较法，是指通也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类过比较被评估资产与

39、最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。评估方法。二、市场法的基本概念市场法是一种最简单、最直接、最具有说服市场法是一种最简单、最直接、最具有说服力的一种资产评估方法。（因为评估过程中力的一种资产评估方法。（因为评估过程中和资料直接来源于市场，同时又为即将发生和资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价）的资产业务估价）但市场法的应用，与市场经济体制的建但市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。立与发展，资产的市场化程

40、度密切相关。2022-3-12资产评估学资产评估学74三、市场法运用的基本前提(一)市场上存在参照物 即：与被评估资产相同或类似的资产。 (二)参照物的交易是在公开市场条件下进行 (三)价格影响因素明确，并且可以量化市场法应用的前提条件市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；、需要有一个充分发育活跃的资产市场；在活跃公开市场上，资产成交价格基本上可以反映在活跃公开市场上，资产成交价格基本上可以反映市场行情；按市场行情估测被评估资产价值，评估市场行情；按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更加贴近市场，更容易被资产交易各方所接结果会更加贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。受

41、。2、公开市场上存在可比的资产及交易活动（参照、公开市场上存在可比的资产及交易活动（参照物），且参照物与被评估资产可比的指标、技术参物），且参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。数等资料是可以收集到的。三、市场法运用的基本前提资产及其交易的可比性：是指选择的可比资资产及其交易的可比性：是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及其资产业务相同或相过，且与被评估资产及其资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较评估资产的

42、参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。分析的主要依据。资产及其交易的可比性主要体现在以下几个资产及其交易的可比性主要体现在以下几个方面：方面：四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序1、明确评估对象、明确评估对象2、进行公开市场调查，寻找、选择参照物、进行公开市场调查，寻找、选择参照物是市场法的基础，是整个评估过程的关键。是市场法的基础，是整个评估过程的关键。不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，但不同的资产业务对参照物的具体要求有所不同，但也存在有共同的地方：也存在有共同的地方：（1）参照物的基本数量要求：）参照物的基本数量要求：市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估资

43、市场法是通过同类资产的市场行情来确定被评估资产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是不能产价值的，如果只能找到一两个交易案例，是不能反映市场行情的。反映市场行情的。四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序我国目前一般要求至少有我国目前一般要求至少有3个或以上的交易案个或以上的交易案例，例， 国外在正常情况下要求至少国外在正常情况下要求至少45个交易个交易案例，才能有效运用市场法。案例，才能有效运用市场法。（2）参照物成交价格必须真实：）参照物成交价格必须真实：参照物的成交价格必须是实际成交价格。报参照物的成交价格必须是实际成交价格。报价、拍卖底价等均不能视为成交价，它们不价、拍卖底价等

44、均不能视为成交价，它们不是实际成交的结果。是实际成交的结果。（3）参照物成交价应是正常交易的结果）参照物成交价应是正常交易的结果四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序关联交易、特别交易不能反映市场行情，不关联交易、特别交易不能反映市场行情，不能被选作参照物；能被选作参照物；但，如果能将非正常交易修正为正常交易，但，如果能将非正常交易修正为正常交易，如能够获得关联交易的成交价格高于或低于如能够获得关联交易的成交价格高于或低于市价多少的信息，则可选用。市价多少的信息，则可选用。此外，还要求参照物的成交时间应尽可能接此外，还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日，以提高参照物成交价格的

45、可近评估基准日，以提高参照物成交价格的可参照程度。参照程度。四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序（4）参照物与被评估资产之间大体可替代）参照物与被评估资产之间大体可替代即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。即要求参照物与被评估资产要尽可能相似。如：房地产评估中，要求参照物与被评估房地产应如：房地产评估中，要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内，处于同一区域或区段等；在同一供需圈内，处于同一区域或区段等；如：机器设备评估中，要求参照物与被评估机器设如：机器设备评估中，要求参照物与被评估机器设备功能相似，最好是规格型号相同、出产日期相近备功能相似，最好是规格型号相同、出产日期相近等；

46、等；四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序又如：在企业整体资产评估中，要求参照物与被评又如：在企业整体资产评估中，要求参照物与被评估企业在行业生产规模、收益水平、市场定位、增估企业在行业生产规模、收益水平、市场定位、增长速度、企业组织行式、资信程度等方面相似。长速度、企业组织行式、资信程度等方面相似。3、差异调整、差异调整参照物与被评估资产之间具体存在哪些差异，需视参照物与被评估资产之间具体存在哪些差异，需视具体资产业务采用定性或定量的方法分析确定。一具体资产业务采用定性或定量的方法分析确定。一般来说，可能需要调整的差异因素主要有以下几方般来说，可能需要调整的差异因素主要有以下几方面

47、：面：四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序（1）时间因素：）时间因素：参照物成交日期与被评估资参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间隔内产评估基准日不在同一时点，而在这段时间间隔内参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指数调整方法：可采用定基物价指数法或环比物价指数法。法。（2）地域因素：）地域因素：指参照物所处区域与被评估指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。地域因素对房地产价格影响尤其突出。地域

48、因素对房地产价格影响尤其突出。四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序（3）功能因素：）功能因素：指参照物与被评估资产的指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。功能差异对被评估资产价值的影响。调整方法：可通过功能系数法，计算功能差调整方法：可通过功能系数法，计算功能差异对评估值的影响。（生产能力比例法）异对评估值的影响。（生产能力比例法）（4）成新率因素：）成新率因素：指参照物与被评估资产指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。有形损耗差异对被评估资产价值的影响。成新率（除土地外）与有形损耗率之间反向成新率（除土地外）与有形损耗率之间反向关系关系四、市场法

49、评估的基本程序四、市场法评估的基本程序（5）交易情况调整：）交易情况调整：指由于参照物的成交价格高于或低指由于参照物的成交价格高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整。于市场正常交易价格所需进行的调整。如：融资条件差异所进行的调整，即一次付款还是分期付款；如：融资条件差异所进行的调整，即一次付款还是分期付款；如：销售条件差异所进行的调整，即单件购买还是批量购买如：销售条件差异所进行的调整，即单件购买还是批量购买对交易价格的影响。对交易价格的影响。4、确定评估值、确定评估值在分别完成各差异因素调整后，即可获得若干调整值，将这在分别完成各差异因素调整后，即可获得若干调整值，将这些调整值进行算术平均

50、或另权平均，从而确定评估值。些调整值进行算术平均或另权平均，从而确定评估值。四、市场法评估的基本程序四、市场法评估的基本程序（1）参照物与评估对象在）参照物与评估对象在功能功能上具有可比性，包上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象）参照物与被评估对象面临的市场条件面临的市场条件具有可具有可比性，包括市场供求关系、竞争状态和交易条件等；比性，包括市场供求关系、竞争状态和交易条件等；（3）参照物）参照物成交时间与评估基准日时间间隔成交时间与评估基准日时间间隔不能不能过长，应一个适度的时间范围内，同时时间对资产过长，应一个适度的时间范围内，同