第7章无形资产及其他长期资产.pptx

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1、7.1 7.1 无形资产无形资产7.2 7.2 投资性房地产投资性房地产7.3 7.3 长期待摊费用长期待摊费用本章目录本章目录7.1.1 7.1.1 无形资产概述无形资产概述 假如可口可乐的所有公司所有财产在今天突然假如可口可乐的所有公司所有财产在今天突然化为灰烬，只要我还拥有化为灰烬，只要我还拥有“可口可乐可口可乐”这块商标，这块商标，我就可以肯定地向大家宣布：半年后，市场上将拥我就可以肯定地向大家宣布：半年后，市场上将拥有一个与现在规模完全一样的新的可口可乐公司。有一个与现在规模完全一样的新的可口可乐公司。 可口可乐公司的创始人阿萨可口可乐公司的创始人阿萨. .坎德勒坎德勒 1、无形资产

2、的含义与特征、无形资产的含义与特征无形资产的特征无形资产的特征u不具有实物形态不具有实物形态u具有具有可辨认性可辨认性u属于非货币性资产属于非货币性资产u拥有或者控制并能为其带来拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源未来经济利益的资源 无形资产，是企业拥有或控制的没有实物形态的可辨无形资产，是企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。认非货币性资产。什么是可辨认性？什么是可辨认性？其判断标准？其判断标准？所谓所谓是指该资产能够脱离企业单独存在，是指该资产能够脱离企业单独存在，比如专比如专利权，利权，A A企业可以用，企业可以用，B B企业买过来也可以用，这说明此资企业买过来也可以用

3、，这说明此资产可以脱离企业而存在，可以单独用于交易，产可以脱离企业而存在，可以单独用于交易，此即可辨认此即可辨认性。性。 符合以下条件之一的，应认定其具有可辨认性：符合以下条件之一的，应认定其具有可辨认性：（1 1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等；出售或转让等；（2 2）产生于合同性权力或其他法定权利，无论这些权）产生于合同性权力或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或分离。如一利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或分离。如一方通过与另一方签订特许权合同而获得的特许使用权。方通过与另一方签订特许权合

4、同而获得的特许使用权。 商誉是无形资产吗？商誉是无形资产吗？ 商誉（商誉（GoodwillGoodwill）是能使企业中的人、财、物等因）是能使企业中的人、财、物等因素在素在经济活动经济活动中相互作用，形成一种中相互作用，形成一种 “ “最佳状态最佳状态”的客观的客观存在，能在未来期间为存在，能在未来期间为企业经营企业经营带来超额利润的潜在带来超额利润的潜在经济价经济价值值 。 例如：例如：王府井商场的经营王府井商场的经营可以看做一项商誉，但是如可以看做一项商誉，但是如果将王府井商场搬到一个偏僻的山村，使其脱离了特定的果将王府井商场搬到一个偏僻的山村，使其脱离了特定的地点和特定的人则其商誉就不

5、存在了。地点和特定的人则其商誉就不存在了。 在修改准则前，商誉属于无形资产，在修改准则前，商誉属于无形资产， 在在20062006年的新准则中，商誉从无形资产中分离出来年的新准则中，商誉从无形资产中分离出来单独作为一项资产，这样剩下的无形资产均可单独辨认，单独作为一项资产，这样剩下的无形资产均可单独辨认，可辨认性就变成了无形资产的一个共性可辨认性就变成了无形资产的一个共性。 无形资产的确认条件无形资产的确认条件 1.1.与该无形资产有关的经济利益很可能流入企与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业业2.2.该无形资产的成本能够可靠地计量该无形资产的成本能够可靠地计量2、无形资产的内容、无形资产

6、的内容 无形资产无形资产是否受法是否受法律保护律保护是否有法定期限是否有法定期限备注备注专利权专利权是是 有，发明专利权为有，发明专利权为2020年，实用新型和外观设计年，实用新型和外观设计专利权为专利权为1010年年 只有能给企业带来经只有能给企业带来经济利益的，方可作为企业济利益的，方可作为企业的无形资产，这一点尤其的无形资产，这一点尤其明显地体现在商标权、专明显地体现在商标权、专利权和非专利技术上利权和非专利技术上非专利技术非专利技术否否无无商标权商标权是是有，有，1010年期年期著作权著作权是是有有 版权版权土地使用权土地使用权是是有有 只有花费了支出买下只有花费了支出买下来的方可作无

7、形资产认定，来的方可作无形资产认定，而无偿使用的不能作无形而无偿使用的不能作无形资产认定资产认定特许权特许权是是有有 只有企业授权的方可只有企业授权的方可作无形资产入账作无形资产入账我们应从两个方面掌握具体无形资产的特征我们应从两个方面掌握具体无形资产的特征 ：u 法律是否保护？法律是否保护？u 有没有法定期限？如果有，期限是如何确定有没有法定期限？如果有，期限是如何确定 的？的？ A股份有限公司购入一块土地的使用权，并在该股份有限公司购入一块土地的使用权，并在该土地上自行建造厂房等工程，假定土地使用权的土地上自行建造厂房等工程，假定土地使用权的使用年限为使用年限为50年。年。 A A公司购入

8、土地使用权，使用年限为公司购入土地使用权，使用年限为5050年，表明它属于使年，表明它属于使用寿命有限的无形资产。用寿命有限的无形资产。 在该土地上自行建造厂房，应将土地使用权和地上建筑物在该土地上自行建造厂房，应将土地使用权和地上建筑物分别作为分别作为 和和 进行核算，并分别摊销和计提进行核算，并分别摊销和计提折旧。折旧。3 3 无形资产的分类无形资产的分类 按取得方式分：外购无形资产和自创无形资产按取得方式分：外购无形资产和自创无形资产 按预计受益期分：具有明确经济寿命的无形资产按预计受益期分：具有明确经济寿命的无形资产和具有不确定经济受命的无形资产和具有不确定经济受命的无形资产7.1.2

9、 无形资产的初始计量无形资产的初始计量 无形资产应当按照成本进行初始计量。即以取无形资产应当按照成本进行初始计量。即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产成本。支出，作为无形资产成本。企业应设置企业应设置“无形资产无形资产”、“累计摊销累计摊销”等账户等账户1、外购的无形资产、外购的无形资产 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途前达到预定用途前所发生的其他支出。所发生的其他支出。 购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，

10、购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付， 实质上具有融资性质，无形资产的成本如何确定？实质上具有融资性质，无形资产的成本如何确定？购入时 借：无形资产 贷：银行存款、应付帐款、应付票据等 实质上具有融资性质的实质上具有融资性质的 借：无形资产 未确认融资费用 贷：长期应付款价、税、费等价、税、费等购买价款的现值购买价款的现值购买价款购买价款两者的差额两者的差额【例】【例】因甲公司某项生产活动需要乙公司已获得的专利技术，因甲公司某项生产活动需要乙公司已获得的专利技术，如果使用了该项专利技术，甲公司预计其生产能力比原先如果使用了该项专利技术，甲公司预计其生产能力比原先提高提高20%20%，销售

11、利润率增长，销售利润率增长15%15%，为此，甲公司从乙公司购，为此，甲公司从乙公司购入一项专利权，实际支付的价款为入一项专利权，实际支付的价款为300300万元，并支付相关税万元，并支付相关税费费1 1万元和有关专业服务费万元和有关专业服务费5 5万元，款项已通过银行转账支万元，款项已通过银行转账支付。付。 分析：专利权是否符合无形资产的定义？分析：专利权是否符合无形资产的定义？ 专利权是否符合无形资产的确认条件？专利权是否符合无形资产的确认条件？无形资产初始计量的成本无形资产初始计量的成本=300+1+5=306=300+1+5=306万元万元甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：

12、借：无形资产借：无形资产- -专利权专利权 3060 000 3060 000 贷：银行存款贷：银行存款 3060 000 3060 0002.投资者投入的无形资产投资者投入的无形资产借：无形资产借：无形资产 （投资各方确认价值投资各方确认价值） 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本） 资本公积资本公积 投资者投入的无形资产的成本，应当按合同或协投资者投入的无形资产的成本，应当按合同或协 议约定的价值确定无形资产的取得成本议约定的价值确定无形资产的取得成本研究阶段（实验室阶段）研究阶段（实验室阶段） 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而

13、进行的独创性的有计划调查。的有计划调查。研究阶段的特点在于：研究阶段的特点在于：1.1.计划性：计划性：2.2.探索性：探索性：开发阶段（市场开发阶段）开发阶段（市场开发阶段） 开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。料、装置、产品等。开发阶段具有如下特征：开发阶段具有如下特征：1.1.具有针对性；具有针对性；2.2.形成成果的可能性较大。形成成果的可能性较大。3. 内部研究开发的无形资产内部研究开发的

14、无形资产（重点）（重点）（1）研究阶段和开发阶段的划分）研究阶段和开发阶段的划分基本原则基本原则 研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用）研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用） 开发阶段支出，开发阶段支出，符合一定条件时符合一定条件时，可资本化计入无形资产成本，可资本化计入无形资产成本， 否则计入发生当期的损益（管理费用）否则计入发生当期的损益（管理费用）确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益。应将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益。 确认时应注意的其他问题：确认时应注

15、意的其他问题：企业自行开发无形资产发生的研发支出，首先，在企业自行开发无形资产发生的研发支出，首先，在“研发支出研发支出”科目中归集科目中归集 原材料银行存款应付职工薪酬研发支出费用化支出研发支出资本化支出满足资本化条件的管理费用无形资产研究开发项目达到预定用途期末不满足资本化条件的期末借方余额，反映企业正在进行中的研究开发项目中满足资本化条件的支出。企业自行开发无形资产发生的研发支出 借：研发支出费用化支出（不满足资本化条件的） 研发支出资本化支出（满足资本化条件的 ） 贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等 达到预定用途形成无形资产的 借：无形资产（按“研发支出资本化支出”科目的余额） 贷：

16、研发支出资本化支出 期（月）末，将“研发支出费用化支出”科目归集的费用化支出金额转入管理费用 借：管理费用 贷：研发支出费用化支出 账务处理图示账务处理图示 【例题【例题单选题】单选题】20112011年年5 5月月1 1日，某企业开始研究开发一日，某企业开始研究开发一项新技术，共发生研发支出项新技术，共发生研发支出1 8001 800万元，其中，研究阶段万元，其中，研究阶段支出支出850850万元，开发阶段符合资本化条件的支出万元，开发阶段符合资本化条件的支出950950万元。万元。年末，开发的新技术达到预定用途。该企业年末，开发的新技术达到预定用途。该企业20112011年末应计年末应计入

17、无形资产的金额为（）万元。入无形资产的金额为（）万元。A.0A.0B.850B.850C.950C.950D.1800D.1800 正确答案正确答案C C 【练习】【练习】 2007 2007年年1 1月月1 1日，甲公司的董事会批准研发某项新日，甲公司的董事会批准研发某项新技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功将降低该公司和财务等资源的支持，并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过程中发生材料费用的生产成本。该公司在研究开发过程中发生材料费用50005000万元、人工工资万元、人工

18、工资10001000万元、以及其他费用万元、以及其他费用40004000万元，万元，总计总计1000010000万元，其中，符合资本化条件的支出为万元，其中，符合资本化条件的支出为6000 6000 万元。万元。20072007年年1212月月3131日，该项新技术已经达到预定用途。日，该项新技术已经达到预定用途。 u 账务处理：账务处理：u （1 1）发生研发支出）发生研发支出借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出40 000 00040 000 000资本化支出资本化支出60 000 00060 000 000贷：原材料贷：原材料50 00000050 000000 u 应付职工薪酬

19、应付职工薪酬10 000 00010 000 000银行存款银行存款40 000 00040 000 000u （2 2）20072007年年1212月月3131日，该项新型技术已经达到预定用途日，该项新型技术已经达到预定用途借：管理费用借：管理费用40 000 00040 000 000无形资产无形资产60 000 00060 000 000贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出40 000 00040 000 000资本化支出资本化支出60 000 00060 000 000减值迹象的判断减值迹象的判断在资产负债表日：在资产负债表日： 判断无形资产是否发生减值？判断无形资产是否发生减

20、值？ 判断标准是什么？判断标准是什么？ 可收回金额的估计可收回金额的估计可收回金额为以下两者中的高者：可收回金额为以下两者中的高者： （1）公允价值减去处置费用后的净额）公允价值减去处置费用后的净额 （2）资产预计未来现金流量的现值）资产预计未来现金流量的现值减值的账务处理减值的账务处理可收回可收回金额账面价值：金额账面价值：不需减值不需减值 可收回金额账面价值：可收回金额账面价值：将账面价值减至可收回金额将账面价值减至可收回金额 借：资产减值损失借：资产减值损失（两者间的差额）（两者间的差额） 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 减值损失一经确认，不得转回减值损失一经确认，不得转回补充

21、：无形资产的减值补充：无形资产的减值7.1.3 7.1.3 无形资产的后续计量无形资产的后续计量1.摊销原则摊销原则 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产应当视为使用寿命不确定的无形资产使用寿命使用寿命不确定不确定的的在使用寿命内合理摊销在使用寿命内合理摊销 不摊销不摊销（期末进行减值测试）（期末进行减值测试） 使用寿命为使用寿命为有限的有限的7.1.3 7.1.3 无形资产的后续计量无形资产的后续计量 2、摊销主要涉及三个方面的问题：摊销主要涉及三个方面的问题：7.1.3 7.1.3 无形资产的后续计量无形资产的

22、后续计量使用寿命的确定（见后页）使用寿命的确定（见后页）摊销方法的选择摊销方法的选择摊销金额的列支去向摊销金额的列支去向分类分类使用寿命使用寿命来源于合同性权利或其他法来源于合同性权利或其他法定权利的定权利的不应超过合同性权利或其他法定权利的期不应超过合同性权利或其他法定权利的期限（如果续约不需付出大额成本，续约期限（如果续约不需付出大额成本，续约期计入使用寿命）计入使用寿命）合同或法律没有规定使用寿合同或法律没有规定使用寿命的命的应当综合各方面情况判断，以确定无形资应当综合各方面情况判断，以确定无形资产能为企业带来未来经济利益的期限产能为企业带来未来经济利益的期限按照上述方法仍无法合理确按照

23、上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济定无形资产为企业带来经济利益期限的利益期限的该项无形资产应作为使用寿命不确定的无该项无形资产应作为使用寿命不确定的无形资产而不进行摊销形资产而不进行摊销使用寿命的确定使用寿命的确定摊销方法摊销方法主要采用主要采用平均年限法平均年限法当月增加的无形资产当当月增加的无形资产当月开始摊销，当月减少月开始摊销，当月减少的无形资产当月不摊销；的无形资产当月不摊销；与固定资产折与固定资产折旧明显不同旧明显不同（下月）（下月） 如某企业如某企业20132013年年1212月月3 3日购入使日购入使用寿命为用寿命为6 6年的专利权，则该企年的专利权，则该企业应于（业

24、应于（ ）开始摊销。开始摊销。 如某企业一特许权于如某企业一特许权于20132013年年1212月月3 3日到期，则该企业应于日到期，则该企业应于（ ）开始停止）开始停止摊销。摊销。20132013年年1212月份月份20132013年年1212月份月份摊销额的计算与账务处理摊销额的计算与账务处理使用寿命（年）已计提的减值残值无形资产成本预计净年摊销额无形资产借：管理费用借：管理费用 【一般无形资产】【一般无形资产】 其他业务成本【经营性出租资产】其他业务成本【经营性出租资产】 制造费用【用于特定产品生产的列入该产品的成本】制造费用【用于特定产品生产的列入该产品的成本】 贷：累计摊销贷：累计摊

25、销2 2）账务处理）账务处理一般应确认为当期损益，计入管理费用一般应确认为当期损益，计入管理费用说明：一般净残值应当视为零说明：一般净残值应当视为零 使用寿命有限的无形资产摊销使用寿命的确定 见教材见教材144摊销方法主要采用平均年限法主要采用平均年限法当月增加的无形资产当月开始摊销，当月减少的无形资产当月增加的无形资产当月开始摊销，当月减少的无形资产当月不摊销；当月不摊销；摊销金额成本预计残值已计提减值账务处理摊销金额计入当期损益：摊销金额计入当期损益：借：管理费用（自用的一般无形资产）借：管理费用（自用的一般无形资产） 其他业务成本（出租的无形资产）其他业务成本（出租的无形资产） 制造费用

26、（用于特定产品生产的列入该产品的成本）制造费用（用于特定产品生产的列入该产品的成本） 贷：累计摊销贷：累计摊销使用寿命不确定的无形资产不摊销（期末进行减值测试）（期末进行减值测试） 7.1.47.1.4出租无形资产出租无形资产取得租金收入时：取得租金收入时：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入发生相关支出时：发生相关支出时：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销应交税费应交税费应交营业税应交营业税账务处理账务处理 例：例：20206 6年年1 1月月1 1日，日，A A公司从外单位购得一项非专利技术，公司从外单位购得一项非专利技术，支付价款支付价款5

27、0005 000万元，款项已支付，估计该项非专利技术万元，款项已支付，估计该项非专利技术的使用寿命为的使用寿命为1010年，该项非专利技术用于产品生产；同时，年，该项非专利技术用于产品生产；同时，购入一项商标权，支付价款购入一项商标权，支付价款3 0003 000万元，款项已支付，估万元，款项已支付，估计该商标权的使用寿命为计该商标权的使用寿命为1515年。假定这两项无形资产的净年。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按直线法摊销。残值均为零，并按直线法摊销。 例：例：20206 6年年1 1月月1 1日，日，A A公司从外单位购得一项非专利技术，公司从外单位购得一项非专利技术，支付价款支付价

28、款5 0005 000万元，款项已支付，估计该项非专利技术万元，款项已支付，估计该项非专利技术的使用寿命为的使用寿命为1010年，该项非专利技术用于产品生产；同时，年，该项非专利技术用于产品生产；同时，购入一项商标权，支付价款购入一项商标权，支付价款3 0003 000万元，款项已支付，估万元，款项已支付，估计该商标权的使用寿命为计该商标权的使用寿命为1515年。假定这两项无形资产的净年。假定这两项无形资产的净残值均为零，并按直线法摊销。残值均为零，并按直线法摊销。A公司的账务处理如下：公司的账务处理如下：（1）取得无形资产时：）取得无形资产时：借：无形资产借：无形资产非专利技术非专利技术50

29、 000 00050 000 000商标权商标权30 000 00030 000 000贷：银行存款贷：银行存款80 000 00080 000 000（2）按年摊销时：）按年摊销时：借：制造费用借：制造费用非专利技术非专利技术5 000 0005 000 000管理费用管理费用商标权商标权2 000 0002 000 000贷：累计摊销贷：累计摊销7 000 0007 000 000 7.1.5 无形资产的处置无形资产的处置1 1、出售出售借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出（出售实现损失时）（出售实现损失时） 贷：无形资产贷：无

30、形资产 （账面余额）（账面余额） 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 营业外收入营业外收入（出售实现收益时）（出售实现收益时） 与固定资与固定资产的区别产的区别相关相关费用费用无形无形资产资产账面账面价值价值出售出售价款价款处置处置损益损益 例：例：2007年年1月月1日，日，B公司拥有某项专利技术的成本为公司拥有某项专利技术的成本为1000万元，已摊销金额为万元，已摊销金额为500万元，已计提减值准备为万元，已计提减值准备为20万元。该公司于万元。该公司于2007年将该项专利技术出售给年将该项专利技术出售给C公司，公司，取得销售收入为取得销售收入为600万，应交纳的营业税等相关税费为万，应

31、交纳的营业税等相关税费为36万元。万元。课堂练习课堂练习B B公司的账务处理为：公司的账务处理为：借：银行存款借：银行存款 6000 000 6000 000 累计摊销累计摊销 5000 000 5000 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 200 000 200 000 贷：无形资产贷：无形资产 10 000 000 10 000 000 应交税费应交税费- -应交营业税应交营业税 360 000 360 000 营业外收入营业外收入 840 000 840 000 【例题【例题单选题】某企业出售一项单选题】某企业出售一项3 3年前取得的专利权，年前取得的专利权，该专利权取得时的成本为

32、该专利权取得时的成本为2020万元，按万元，按1010年摊销，出售时取年摊销，出售时取得收入得收入4040万元，营业税税率为万元，营业税税率为5%5%。不考虑城市维护建设税。不考虑城市维护建设税和教育费附加，则出售该项专利权时影响当期损益的金额和教育费附加，则出售该项专利权时影响当期损益的金额为（为（ ）万元。）万元。 A.24 B.26 C.15 D.16A.24 B.26 C.15 D.16 【答案】【答案】A A课堂练习课堂练习 2、无形资产报废、无形资产报废 无形资产预期无形资产预期不能不能为企业带来经济利益的为企业带来经济利益的将该无形将该无形资产的账面价值予以资产的账面价值予以转销

33、转销。 银行存款银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出（出售实现损失时）（出售实现损失时） 贷：无形资产贷：无形资产 （账面余额）（账面余额） 应交税费应交税费应交营业税应交营业税 营业外收入营业外收入（出售实现收益时）（出售实现收益时） 借：借： 【计算分析题】甲股份有限公司【计算分析题】甲股份有限公司2007年至年至2013年与无形资年与无形资产业务有关的资料如下：产业务有关的资料如下： （1）2007年年12月月1日，以银行存款日，以银行存款600万元购入一项无形万元购入一项无形资产（不考虑相关税费），该无形资产的预计使用年限为资产（不考虑相关

34、税费），该无形资产的预计使用年限为10年，无残值。年，无残值。 （2）2011年年12月月31日，预计该无形资产的可收回金额为日，预计该无形资产的可收回金额为284万元。该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。万元。该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。 （3）2012年年12月月31日，预计该无形资产的可收回金额为日，预计该无形资产的可收回金额为259.6万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不变。不变。 （4）2013年年4月月1日。将该无形资产对外出售，取得价款日。将该无形资产对外出售，取得价款290万元并收存银行（不考虑相关税

35、费）。万元并收存银行（不考虑相关税费）。 课堂练习课堂练习 【计算分析题】甲股份有限公司【计算分析题】甲股份有限公司2007年至年至2013年与无形资年与无形资产业务有关的资料如下：产业务有关的资料如下： （1）2007年年12月月1日，以银行存款日，以银行存款600万元购入一项无形万元购入一项无形资产（不考虑相关税费），该无形资产的预计使用年限为资产（不考虑相关税费），该无形资产的预计使用年限为10年，无残值。年，无残值。 （2）2011年年12月月31日，预计该无形资产的可收回金额为日，预计该无形资产的可收回金额为284万元。该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。万元。该无形资产发生减

36、值后，原预计使用年限不变。 （3）2012年年12月月31日，预计该无形资产的可收回金额为日，预计该无形资产的可收回金额为259.6万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不变。不变。 （4）2013年年4月月1日。将该无形资产对外出售，取得价款日。将该无形资产对外出售，取得价款290万元并收存银行（不考虑相关税费）。万元并收存银行（不考虑相关税费）。 课堂练习课堂练习7.2 7.2 投资性房地产投资性房地产形式：形式：主要形式是主要形式是出租出租建筑物和土地使用权；建筑物和土地使用权； 持有并准备持有并准备增值后转让增值后转让的土地使用权。

37、的土地使用权。我国的企业会计准则我国的企业会计准则 “指为指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值，或者两者兼有，或者两者兼有而持有的房地产而持有的房地产二者均二者均属于企业的属于企业的日常活动日常活动，所获得，所获得的经济利益总流入的经济利益总流入构成企业的收入。构成企业的收入。 1、含义及性质7.2.1 7.2.1 投资性房地产概述投资性房地产概述投资性房地产的投资性房地产的特征特征 1 1、是一种、是一种经营经营性性活动活动；（圈定在其他业务范畴内）；（圈定在其他业务范畴内） 2 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经

38、营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。房地产。 3 3、有两种后续计量模式、有两种后续计量模式成本模式（照抄固定资产和成本模式（照抄固定资产和无形资产无形资产）、公允价值模式）、公允价值模式（基本照抄交易性金融资产（基本照抄交易性金融资产）同时满足下列条件时：同时满足下列条件时：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠地计量该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2 2、确认条件、确认条件7.2.1 7.2.1 投资性房地产概述投资性房地产概述 3、投资性

39、房地产的范围、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权.持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物说明：说明：出租指出租指经营租赁经营租赁方式的出租；方式的出租； 出租的建筑物应是企业出租的建筑物应是企业拥有产权拥有产权的建筑物的建筑物思考思考以下两种情况是否属于投资性房地房以下两种情况是否属于投资性房地房1 1、企业以经营方式租入建筑物或土地使、企业以经营方式租入建筑物或土地使用权用权再转租再转租给其他单位或个人的给其他单位或个人的2 2、已出租的投资性房地产租赁期届满，、已出租的投资性房地产租赁期届满，因因暂时空置暂时空置但继续用于出租的但继续用于出租的 3、投资性房

40、地产的范围、投资性房地产的范围不属于投资性房地产的项目自用房地产如：企业经营管理的饭店如：企业经营管理的饭店 作为存货的房地产房地产开发企业准备出售的楼盘房地产开发企业准备出售的楼盘 【例题【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。产的有（）。A.A.房地产企业持有的待售商品房房地产企业持有的待售商品房B.B.以经营租赁方式出租的商用房以经营租赁方式出租的商用房C.C.以经营租赁方式出租的土地使用权以经营租赁方式出租的土地使用权D.D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 正确答案：BC 课堂练习课堂练习7.2.2 7

41、.2.2 投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量投资性房地产的取得方式：投资性房地产的取得方式：外购外购自建自建内部转换内部转换作为存货的房地产转作为存货的房地产转换为投资性房地产换为投资性房地产 自用建筑物转换为投资自用建筑物转换为投资性房地产性房地产 按照取得时的按照取得时的实际成本实际成本进行初始计量进行初始计量总体原则总体原则 二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产 成本：成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。资产的其他支出。分录分录借：投资性房地产借：投资性房地产贷

42、：银行存款贷：银行存款外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。（二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产 成本：成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费

43、用、支付的装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等其他费用和分摊的间接费用等 建造过程中发生的建造过程中发生的非正常性损失非正常性损失直接计入当期直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。营业外支出，不计入建造成本。【例题【例题判断题】企业将自行建造的房地产达判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（为投资性房地产。（ ）（）（20102010年考题）年考题）【答案】【答案】课堂练习课堂练习7.2.

44、3 7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式对所有同一个企业只能采用一种后续计量模式对所有投资性房地产进行计量。投

45、资性房地产进行计量。应当按照固定资产的有关规定，按月计提应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。存在减值迹象的，按照资产月摊销成本。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。减值的有关规定处理。 1、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产规则规则1、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产取得租金收入取得租金收入借：借： 银行存款银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入计提折旧或摊销计提折旧或摊销借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：

46、投资性房地产累计折旧（摊销） 发生减值发生减值（不得转回）（不得转回）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备计算应交营业税计算应交营业税 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费- -应交营业税应交营业税投资性房地产作为企业主营业务的，应通过投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业主营业务收入务收入”和和“主营业务成本主营业务成本”科目核算相关的损益。科目核算相关的损益。 【例题【例题单选题】某企业对投资性房地产采用成本计量模单选题】某企业对投资性房地产采用成本计量模式。式。20122012年年1 1月月1 1日购入一幢房

47、屋用于出租。该房屋的成本日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为为320320万元，预计使用年限为万元，预计使用年限为2020年，预计净残值为年，预计净残值为2020万元。万元。采用直线法计提折旧。采用直线法计提折旧。20122012年应该计提的折旧额为（）年应该计提的折旧额为（）万元。万元。A.18A.18B.13.75B.13.75C.14.67C.14.67 D.15 D.15 课堂练习课堂练习【要点】【要点】1 1、投资性房地产（建筑物）的折旧与固定资产的相关规定一样、投资性房地产（建筑物）的折旧与固定资产的相关规定一样2 2、投资性房地产（土地使用权）的摊销与无形资产的相关规定一样。、

48、投资性房地产（土地使用权）的摊销与无形资产的相关规定一样。 甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为设这栋办公楼的成本为72 000 00072 000 000元，按照年限元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为平均法计提折旧，使用寿命为2020年，预计净残值年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金甲公司租金400 000400 000元。元。课堂练习课堂练习 （1 1）每月计提折旧

49、）每月计提折旧 每月计提的折旧每月计提的折旧= =（72 000 00072 000 0002020）12=300 00012=300 000（元）（元） 借：其他业务成本借：其他业务成本出租写字楼折旧出租写字楼折旧 300 000 300 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 300 000 300 000 （2 2）每月确认租金收入）每月确认租金收入 借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款） 400 000 400 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入出租写字楼租金收入出租写字楼租金收入 400 000 400 000课堂练习课堂练习 2 2、采用公

50、允价值模式计量的投资性房地产、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（一）采用公允价值模式计量的条件 （1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。易市场。 （2 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对息，从而对投资性房地产的公允价值投资性房地产的公允价值作出合理作出合理的估计。的估计。是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。2、采用公允价值模式计量的会计处理采用公允价值模式计