第10章资产评估.pptx

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1、10.1 10.210.310.6 10.5 无形资产评估10.4 10.1 上 页下页末页首 页结 束上 页下页末页首 页结 束 1.资产 资产是法人或自然人拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产通常分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产。 上 页下页末页首 页结 束 2.资产评估 资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。上 页下页末页首 页结 束 1.现实性 2.市场性 3.预测性 4.公正性 5.咨询性上 页下页末页首

2、页结 束 1.独立性原则 2.客观性原则 3.科学性原则 4.专业性原则 上 页下页末页首 页结 束 1.申请立项 2.资产清查 3.评定估算 4.验证确认 10.2 上 页下页末页首 页结 束上 页下页末页首 页结 束 1.现行市价法的定义 2.现行市价法的应用前提 3.评估程序 4.差异调整 5.现行市价法的优缺点及使用范围 上 页下页末页首 页结 束 1.重置成本法的定义 2.评估程序 3.重置成本的确定 4.实体性贬值的估算 5.功能性贬值的估算 6.经济性贬值的估算 7.重置成本法的优缺点及适用范围 上 页下页末页首 页结 束 1.收益现值法的定义 2.收益现值法应用的前提条件 3.

3、评估程序 4.收益额的确定 5.折现率的确定 6.收益现值法的优缺点及使用对象 上 页下页末页首 页结 束 可用于资产评估的基本方法主要有现行市价法、重置成本法和收益现值法。资产评估方法的多样性，为评估人员适当选择评估途径、有效完成评估任务提供了现实可能性。选择合适的资产评估方法，有利于简捷、准确地确定资产评估值。资产评估方法的选择主要考虑以下因素: （1）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的特点不同，所要求的评估方法也往往不同。例如，一栋对外出租的写字楼可以采用收益现值法评估，而一栋

4、学校的教学楼通常只能采用重置成本法进行评估。 （2）评估方法的选择还要受可搜集到的数据和信息资料的制约。各种方法的运用都要根据一系列的数据、资料进行分析、处理和转换，没有相应的数据和资料，方法就会失灵。资产评估的过程实际上也是搜集资料的过程。因此，评估者应根据能搜集到的资料满足程度来选择适当的方法。 （3）选择评估方法还要综合考虑，既要充分考虑资产评估工作的效率，选择简便易行的方法，还要根据评估人员的经验进行选择。10.3 上 页下页末页首 页结 束上 页下页末页首 页结 束 固定资产是指使用年限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设

5、备、运输设备、工具器具等。固定资产有以下特点: （1）单位价值较大、使用年限较长、流动性较差。这是因为凡列为固定资产的资产必须具备单位价值和使用时间在规定的标准之上的要求。 （2）固定资产属于有形资产，同时它又往往是无形资产的载体。固定资产，尤其是机器设备的技术含量较高，涉及的专业领域比较广泛。 （3）固定资产的价值构成比较复杂，除包含有固定资产本身的制造成本外，在一定条件下还需要考虑到各种费用和税收等因素。上 页下页末页首 页结 束 固定资产的特点，决定了其评估的特点: （1）由于价值大，一般须逐项进行资产评估，以保证评估的真实性; （2）由于使用期长，在此期间，其价格与性能会发生变化，需全

6、面地搜集资料，使评估工作更具科学性。 （3）由于固定资产种类多，差异大，需要从实际出发，选用适宜的评估方法，使评估工作更具可靠性。上 页下页末页首 页结 束 固定资产评估既遵循资产评估的一般程序，又有其自身特点: （1）确定评估对象和评估范围。要尽可能地对所有申报评估的固定资产逐件核实。对数量较多，单位价值较低的成批同型号设备也可采用抽查方法，以落实评估对象。 （2）对固定资产进行技术鉴定，确定固定资产的成新率。 （3）合理科学选择评估方法，并搜集有关资料。 （4）对固定资产进行评定估算，得出评估值。 上 页下页末页首 页结 束 根据固定资产及其评估的特点，固定资产评估有以下基本方法。 （1）

7、现行市价法。现行市价法是一种非常有效的评估方法，该方法的运用需有若干与被评估资产相同或相似的资产交易案例作为参照物，根据被评估对象和参照物在构造、性能、新旧程度、交易条件、交易时间、地区等方面的差异进行调整。对于有较活跃的交易市场，较易获得参照物的固定资产，应首先考虑选用现行市价法进行评估。 （2）重置成本法。重置成本法是固定资产评估的常用方法，在目前市场交易及信息体系尚不完善的情况下，大多数固定资产评估难以获取必须数量（三个或以上）的参照物，无法采用现行市价法，宜选择重置成本法进行评估。 （3）收益现值法。对某些具有盈利能力的固定资产，如船舶、写字楼等，若能较好地预测未来收益额，可以选用收益

8、现值法进行评估。上 页下页末页首 页结 束 【例1】 某大楼为事业单位办公用楼，坐落在市区级地段，占地1 600平方米，建筑总面积5 200平方米，建成于1987年。现已知该地块土地使用权评估值为320万元，要求对该房地产进行评估。 解 由于评估对象为事业单位办公用楼，无直接收益，也很少有买卖实例，因此，建筑物部分拟采用重置成本法评估。对建筑物重置成本进行测算，该建筑物每平方米重置成本为1 000元，建筑物重置成本总额为5 200 000元。 经评估人员现场查勘，认为该建筑物尚可使用40年，并采用使用年限法测算建筑物的成新率。 成新率 =尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） =40年

9、/（10年+40年）=0.8 由此确定建筑物的成新率为80%。上 页下页末页首 页结 束 由于被评估对象建成时间较晚，不需要进行改造，因此，不用考虑功能性贬值。同时由于评估对象处于正常状态，也不用考虑经济性贬值因素。所以 建筑物评估值=重置成本成新率=5 200 000元80% =4 160 000元 房地产评估值为土地使用权评估值和建筑物评估值之和。 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值 =3 200 000元+4 160 000元=7 360 000元10.4 上 页下页末页首 页结 束上 页下页末页首 页结 束 （1）变现能力强。各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，

10、具有较强的变现能力，尤其是货币形态的流动资产，如现金及各种存款本来就是随时可用的资金。变现能力强是流动资产区别于其他资产的重要标志。 （2）周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实物形态，并将其全部价值转移到所形成的商品中去，构成成本费用的组成部分，然后从营业收入中得到补偿。 （3）形态多样化。流动资产在周转过程中不断改变其形态，由货币形态开始，依次经过供应、生产、销售等环节，从一种形态转化为另一种形态，最后又变成为货币形态。各种形态的流动资产在企业中同时并存，分散于企业的各个部门。这些流动资产按其存在的形态，可以归结为四种类型:货币类流动资产，包括现金及各种存款;实物类流

11、动资产，包括原材料、在产品、产成品等;债权类流动资产，包括应收账款、预付款等;其他流动资产。上 页下页末页首 页结 束 流动资产的特点，决定了流动资产评估具有以下特点: （1）流动资产周转速度快，变现能力强，在价格水平变化不大的情况下，资产的账面值基本上可以反映出流动资产的现实价值。因此，在一般情况下，可以以历史成本作为评估值。同时，评估流动资产时无须考虑资产的功能性贬值和经济性贬值因素，而有形损耗也只需在低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估时考虑。 （2）流动资产一般具有数量大、种类多的特点，清查工作量很大。因此，流动资产清查应考虑评估的时间要求和成本，流动资产评估时要根据不同企业的生产经

12、营特点和流动资产分布的特点，分清主次，选择不同的方法进行清查和评估，做到突出重点，兼顾一般。清查时可采用全面清查、重点清查和抽查的方法。 （3）流动资产与其他资产的显著区别在于其流动性。不同形态的流动资产随时都在变化，而评估则是确定其在某一时点上的价值。因此，必须选准流动资产评估的基准日，所选评估基准日应尽可能在会计期末，资产清查过程中避免重复或遗漏现象的发生。上 页下页末页首 页结 束 流动资产评估既遵循资产评估的一般程序与方法，又有其自身特点: （1）确定评估对象和评估范围。 （2）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （3）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析

13、。 （4）科学、合理地选择评估方法，对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值就是评估值，不需采用特殊方法进行评估。 （5）评定估算流动资产，得出评估值。上 页下页末页首 页结 束 【例2】 某企业产成品数量为1200件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本资料分析，合理的材料工艺定额为50公斤/件，合理工时定额为2.0小时/件。评估时，由于生产该产成品的材料价格上涨，由原来的6元/公斤涨至6.2元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为10元/小时。试确定该企业产成品的评估值。 解 根据评估对象的特点，选择重置成本法进行评估。 评估值 =1 200件（50公斤/件6.2元/公斤+ 2.0

14、小时/件10元/小时）=396 000元10.5 上 页下页末页首 页结 束上 页下页末页首 页结 束 无形资产是指那些没有物质实体而以某种权利或技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，通常包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉 技术经济学 骋骋第10章 资产评估 276等。专利权是内享有的独占权或专有权。商标权是商标注册后，商标持有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册商标不受法律保护。著作权是作者及其他著作权人就其创作的文学、科学、艺术作品依法所享有的权利。土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权既可以作

15、为单独的对象进行评估，也可和地上建筑物一起作为房地产评估，在评估实务中常将其视为固定资产进行评估，采用的程序和方法类似于固定资产评估，而与通常的无形资产评估有较大的区别。非专利技术，又称技术秘密（Know-How），是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。商誉通常是指一家企业在经营活动中，能够获取高于行业平均获利水平的超额收益所形成的价值。这是由于企业经营效率高、历史悠久、信誉良好、人员素质高等多种因素，与同行业企业相比较，可获得超额利润。上 页下页末页首 页结 束 无形资产不具有实体形态，并能持续带来经济效益的特点，决定了无形资产评估的特点: （1）自创无形资产通常在账面上并无反映，评估时需首

16、先对企业进行全面分析，明确企业拥有的无形资产和评估的对象范围。 （2）无形资产的价值取决于其所能带来的收益，一项无形资产，获利能力越强，其评估值越高。有的无形资产，尽管其创造成本很高，但收益能力低微，其评估值就很低。 （3）无形资产评估应充分考虑国内外该类无形资产的发展趋势，更新换代情况。无形资产的损耗和贬值，不取决于自身的使用、损耗，而取决于本身以外的同类无形资产的发展、变化情况。上 页下页末页首 页结 束 1.收益现值法 无形资产的价值取决于其所能带来的收益，因此，收益现值法应该是无形资产评估的首选方法。采用收益现值法时，要注意分析无形资产带来的预期收益，收益额的计算口径应与被评估无形资产

17、相对应，不要将其他资产带来的收益误算到无形资产收益中。 2.重置成本法 当难以采用收益现值法时，可采用重置成本法进行评估，以现行条件下重新形成或取得该项无形资产所需的全部费用扣除各项损耗或贬值后作为评估值。 3.现行市价法 当与评估对象类似的无形资产存在较活跃的交易情况时，也可考虑采用现行市价法评估。不过在绝大多数情况下，很难找到三个或三个以上较合适的参照物，所以现行市价法在无形资产评估中很少采用。 商誉的评估与其他无形资产的评估有所区别，通常需要根据比较企业整体资产评估值与各单项资产评估值之和来确定商誉的评估值。即商誉评估值=企业整体资产评估值- 单项资产评估值之和（含可确指的无形资产）上

18、页下页末页首 页结 束 无形资产评估既遵循资产评估的一般程序，又有其自身的特点: （1）确定评估对象和评估范围。无形资产是附着于企业，与企业共存的资产，许多无形资产并未在财务报表中列示。因此，对无形资产评估，首先应明确无形资产是否存在，其次要确定无形资产的种类。 （2）确定无形资产的剩余经济寿命。无形资产的剩余经济寿命即无形资产的未来收益年限，这应根据企业自身状况，行业的发展趋势，产品和技术的更新、替代以及竞争者的情况等多种因素综合分析来确定。 （3）确定评估方法，搜集相关资料。应根据评估对象的类型、特点、评估目的及外部市场环境等因素，适当选用收益现值法、重置成本法、现行市价法等评估方法。 （

19、4）对无形资产进行评定估算，得出评估值。上 页下页末页首 页结 束 【例3】 某企业拟与外商合资，现需评估其拥有的一项技术专利。专利的剩余法定寿命还有6年，经有关专家分析、预测，经济寿命尚有3年，在未来3年中，该专利第1年能带来160万元的净收益，后2年每年递减20%。同时，根据无风险利率和企业风险情况确定的折现率为12%。 解 该专利能为其所有者带来未来收益，同时收益额、折现率和剩余经济寿命均可通过分析、预测较好地确定，所以可采用收益现值法进行评估。即 评估值 = 160万元（P/F，12，1）+160万元（1-20 % ） （P/F，12，2）+160万元（1-20 % ）（1-20 %

20、）（P/F，12，3） = 160万元0.8929+160万元0.800.797 2+160万元 0.640.7118=317.8万元10.6 上 页下页末页首 页结 束上 页下页末页首 页结 束 企业整体资产，是由构成它的各个要素资产围绕着一个系统目标，保持有机联系，发挥各自特定功能，共同构成的一个有机的生产能力载体和获利能力载体。 整体资产主要有以下特点: （1）整体性。构成企业整体的各个要素资产虽然各具不同功能，但它们要在服从特定系统目标下构成整体。 （2）目的性。由若干要素资产有机构成的整体资产的存在具有明确的目的性，即服务于企业的存在与发展。 （3）动态变化性。企业要不断地调整内部结

21、构及其功能以适应外界环境的变化，企业经常处于动态变化中，企业整体资产也因此处于动态变化之中。 上 页下页末页首 页结 束 整体资产的特点，决定了整体资产评估具有以下特点: （1）从评估对象的构成上看，是对由多个或多种单项资产组成的资产综合体的评估。 （2）从本质上讲，整体资产评估是对企业资产综合体所具有的整体获利能力的评估。上 页下页末页首 页结 束 （1）适用范围不同。单项资产评估是对每一项要素资产逐一评估后加和，评估的标的和对象是各个性能不同的单个资产。整体资产首先是把构成企业的各个要素资产视为一个资产系统，在此基础上把整体资产所具有的获利能力作为评估标的和对象。 （2）评估结果的经济内涵

22、不同。通过单项资产评估所取得的企业全部资产价值，包括企业有形资产和可确指无形资产的价值，而没有反映出全部资产作为独立获利能力的有机整体所产生的整体效应。而整体资产评估的评估值是根据整体资产获利能力所计算的收益现值，它包括有形资产和可确指的无形资产的价值，还包括不可确指的无形资产的价值。 （3）评估结果的价值量不同。如前所述，企业单项资产评估值的简单加和没有反映出各类资产形成一个有机整体（获利能力）的整体效应，因此，两种评估方法的结果往往存在差异，这个差额就是企业的商誉。正是由于商誉的存在，这种差额有时表现得非常明显，企业整体资产评估也就更有意义。上 页下页末页首 页结 束 1.收益现值法 从整

23、体资产价值的内涵出发，收益现值法显然是评估整体资产的一条直接途径。整体资产评估的直接对象是企业的整体获利能力，而收益现值法就是以企业的整体获利能力为标的进行的评估。因此，收益现值法应该是整体资产评估的首选方法。采用收益现值法评估时，应首先明确企业收益的边界，在资产评估中，收益是根据投资回报的原理，在正常情况下资产所能创造的归产权主体的所得额，只有在明确了企业收益的边界，以及业主资产及债权人资产与收益的对应关系的基础上，才能根据被评估企业的具体情况，采取各种切实可行的收益还原方案实现评估目的。 2.重置成本法 对于亏损或微利企业，一般不宜采用收益现值法评估，可考虑采用重置成本法。一般认为这类企业

24、的商誉为零，所以可以采用重置成本法，将企业各单位资产评估值之和作为整体资产评估。上 页下页末页首 页结 束 整体资产评估既遵循资产评估的一般程序，又有其自身特点: （1）确定评估范围。整体资产评估的范围一般应为企业的全部资产。包括企业产权主体自身所占用的部分，以及产权权力所能控制的资产，例如全资子公司、控股子公司以及非控股子公司中的投资部分。 （2）根据企业经营状况确定评估方法，搜集相关资料。 （3）评定估算整体资产，得出评估值。上 页下页末页首 页结 束 【例4】被评估企业预计未来5年的收益额分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的发展趋势推断，从第6年

25、开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上。若折现率取为10%，试评估该企业的整体价值。 解 该企业为盈利企业，并且能预测未来的收益额，可选择收益现值法进行评估。 评估值 =100万元（P/F，10，1）+120万元（P/F，10，2） +150万元（P/F，10，3）+160万元（P/F，10，4）+（200万元/0.10）（P/F，10，4）= 100万元0.909 1+120万元0.826 4+150万元0.751 3+160万元0.683 0+200万元/0.100.683 0=1 778万元上 页下页末页首 页结 束 【例5】 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来发展态

26、势，预测其未来5年的收益额分别是130万元、150万元、160万元、180万元和210万元，从第6年开始，以后各年的收益额均为260万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率为10%，该企业各单项资产（包括有形资产和确指的无形资产）评估值为1500万元，试确定该企业商誉价值。 解 首先，采用收益现值法确定该企业整体资产评估值。 企业整体资产评估值 = 130万元（P/F，10，1）+150万元（P/F， 10，2）+160万元（P/F，10，3）+180万元（P/F，10，4）+210万元（P/F，10，5）+（260万元/0.10）（P/F，10，5）= 130万元0.909 1+150万元0.826 4+160万元0.751 3+180万元0.683 0+210万元0.620 9+（260万元/0.10）0.620 9=2 230万元 因为该企业各单项资产评估值为1 500万元，由此可确定其商誉评估值，即 商誉评估值=2 230万元-1 500万元=730万元