第二章资产评估的基本方法.pptx

《第二章资产评估的基本方法.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二章资产评估的基本方法.pptx（129页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、上节回顾资产评估的基本概念资产评估的基本概念资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则资产评估的目的和价值类型资产评估的目的和价值类型资产评估程序资产评估程序资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 主要内容收益法成本法市场法基本评估方法的比较和选择学习目标 1.理解市场法、成本法、收益法的基本原理理解市场法、成本法、收益法的基本原理 2.掌握市场法、成本法、收益法的掌握市场法、成本法、收益法的计算方法计算方法（难点与重点（难点与重点） 3.了解对市场法、成本法、收益法的评价了解对市场法、成本法、收益法的评价 4.了解三种基本评估方

2、法的比较和选择了解三种基本评估方法的比较和选择第一节 市场法市场法的基本概念市场法的基本概念市场法的基本前提市场法的基本前提市场法的基本程序市场法的基本程序市场法的具体评估方法市场法的具体评估方法第一节 市场法一、市场法的概念一、市场法的概念 市场法也称为市场法也称为现行市价法现行市价法、市场价格比较法市场价格比较法、比较法比较法等等。 市场法市场法指在指在市场上市场上选择选择若干若干与被评估资产与被评估资产相同或类似相同或类似的资的资产作为产作为可参照资产可参照资产，并根据其，并根据其差异差异对可参照资产的市场价对可参照资产的市场价格进行格进行调整调整，从而，从而估算估算被评估资产价值的一种

3、评估方法。被评估资产价值的一种评估方法。 市场法是资产评估中最为市场法是资产评估中最为直接、最具有说服力直接、最具有说服力的评估方法的评估方法之一。之一。 市场法的基本原理：市场法的基本原理：“替代原则替代原则” 采用采用比较和类比比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。规程。 一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。现行价格。 适用范围适用范围 市场法主要适用于市场法主要适用于市场

4、交易比较活跃的资产的评估，如市场交易比较活跃的资产的评估，如通通用机器设备用机器设备及及交易案例较多的房地产交易案例较多的房地产的评估。的评估。 一般不适用于一般不适用于专用设备专用设备、大部分无形资产大部分无形资产以及以及受地区、受地区、环境等严格限制的一些资产环境等严格限制的一些资产的评估。的评估。 由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值企业价值评估一般评估一般很难很难采用市场途径进行评估。采用市场途径进行评估。第一节 市场法二、二、市场法的基本前提市场法的基本前提应用市场途径进行资产评估，必须具备以下前提条件：应用市场途径进行资产评估

5、，必须具备以下前提条件：1、存在一个、存在一个充分活跃充分活跃的的公开公开市场市场。 在公开市场里，存在大量的买者和卖者，买者和卖者的在公开市场里，存在大量的买者和卖者，买者和卖者的地位平等；彼此都有获得足够市场信息的机会和时间；双地位平等；彼此都有获得足够市场信息的机会和时间；双发的交易行为是自愿的、理智的而非强制的。发的交易行为是自愿的、理智的而非强制的。 只有存在这样一个充分活跃的公开市场，与被评估资产相只有存在这样一个充分活跃的公开市场，与被评估资产相同或类似的参照物才更容易寻找，参照物的交易价格才更同或类似的参照物才更容易寻找，参照物的交易价格才更容易获得，按市场行情估测被评估资产价

6、值，评估结果才容易获得，按市场行情估测被评估资产价值，评估结果才更容易被交易各方所接受。更容易被交易各方所接受。 （我国资产评估业）（我国资产评估业）2、公开市场上存在公开市场上存在相当数目相当数目产生交易活动的产生交易活动的可比资产可比资产。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与被评估对象在）参照物与被评估对象在功能上功能上具有可比性（包括具有可比性（包括用途用途、性能性能上的相同或相似）上的相同或相似）（2）参照物与被评估对象面临的）参照物与被评估对象面临的市场条件市场条件具有可比性（包具有可比性（包括括市场供求关系、竞争状况

7、和交易条件、交易方式、交易市场供求关系、竞争状况和交易条件、交易方式、交易地点地点等）等）（3）参照物）参照物成交时间成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，一般来说，市场环境相对稳定在一个适度的时间范围内，一般来说，市场环境相对稳定时，间隔可以长一些，市场环境波动较大时，间隔时间要时，间隔可以长一些，市场环境波动较大时，间隔时间要相对缩短。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。相对缩短。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。三、三、市场法的基本程序市场法的基本程序1.参照物参照物具有具有可比性：可比性：时间、区域、时间、区域、交易情

8、况交易情况等。等。2.参照物参照物的的数量：数量：一般至少有一般至少有3个个交易交易案例案例。在正常情况下要求至少搜集在正常情况下要求至少搜集45个交易案例。个交易案例。3.参照物有真实的成交价格。参照物有真实的成交价格。1.差异因素：时间因素、区域因素、交差异因素：时间因素、区域因素、交易情况、资产内在因素易情况、资产内在因素2.以参照物成交价格为基础，将以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整各项差异指标进行调整。评估值评估值=参照价格修正系数参照价格修正系数明确评估对明确评估对象象选择选择适合的适合的参照物参照物 调整差异调整差异确定评估值确定评估值明确评估对象的主要参数，如用途、

9、明确评估对象的主要参数，如用途、基本功能、成新率，并以此为可比因基本功能、成新率，并以此为可比因素选择参照物素选择参照物初评结果可比性比较好，评估过程中初评结果可比性比较好，评估过程中没有明显的疏漏，就用算数平均或加没有明显的疏漏，就用算数平均或加权平均；若不是，就选择初评结果中权平均；若不是，就选择初评结果中最合理的评估值最合理的评估值调整差异 需要调整的差异主要包括：需要调整的差异主要包括： （1）时间因素）时间因素 （2）区域因素）区域因素 （3）交易情况因素）交易情况因素 （4）资产内在因素）资产内在因素 调整差异调整差异（1）时间因素）时间因素时间因素是指时间因素是指参照物交易时间参

10、照物交易时间与被评估资产与被评估资产评估基准日时间评估基准日时间上上的不一致所产生的差异。的不一致所产生的差异。时间因素差异调整法可以采用时间因素差异调整法可以采用定基物价指数法定基物价指数法，也可以采用，也可以采用环环比物价指数法比物价指数法。评估值评估值=参照物价格交易时间差异修正系数参照物价格交易时间差异修正系数（2）区域因素）区域因素区域因素是指区域因素是指参照物所处区域参照物所处区域与被评估资产与被评估资产所处区域条件所处区域条件不同不同所产生的差异。（不动产价格的影响）所产生的差异。（不动产价格的影响）区域因素差异调整法主要采用的是区域因素差异调整法主要采用的是打分法打分法评估值评

11、估值=参照物价格区域因素修正系数参照物价格区域因素修正系数 （3）交易情况因素）交易情况因素 交易情况因素主要是指由于交易情况因素主要是指由于非正常交易非正常交易使参照物的成交价使参照物的成交价高于或低于高于或低于当时市场正常交易价格当时市场正常交易价格。 非正常的交易情况有：非正常的交易情况有： 1.交易双方有利益关系，如交易双方是母子公司或有关联交易双方有利益关系，如交易双方是母子公司或有关联的公司；的公司； 2.融资条件的差异，如一次性付款和分期付款；融资条件的差异，如一次性付款和分期付款； 3.销售情况不同，如单件购买与批量购买；销售情况不同，如单件购买与批量购买； 3.交易的一方由于

12、一项法规或司法命令而不得不进行某项交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易，如企业破产清算；交易，如企业破产清算； 4.急买、急卖；急买、急卖； 5.以非现金的形式抵扣资产价值，如相互承诺以低于市场以非现金的形式抵扣资产价值，如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。价值为对方提供服务或产品。 （4）资产的内在因素）资产的内在因素 资产的内在因素主要包括资产的资产的内在因素主要包括资产的功能功能、成新率成新率、实体特征实体特征和和质量质量等。等。 功能因素功能因素是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。产价值的影响。 成

13、新率因素成新率因素是指参照物与被评估资产是指参照物与被评估资产有形损耗有形损耗差异对被评差异对被评估资产价值的影响，除估资产价值的影响，除土地资产土地资产外，一般有形资产都存在外，一般有形资产都存在有形损耗。有形损耗。 实体特征实体特征是指资产的外观、结构、规格型号等。是指资产的外观、结构、规格型号等。 质量质量是指资产本身的建造或制造的工艺水平是指资产本身的建造或制造的工艺水平。四、市场法的具体评估方法 （一）直接采用法（一）直接采用法 （二）单项特征比较法（二）单项特征比较法 （三）市场售价类比法（三）市场售价类比法（一）直接采用法（一）直接采用法 直接直接采用采用法法 是指能够在市场上找

14、到与被评估资产是指能够在市场上找到与被评估资产完全相完全相同同的参照物，或被评估资产的的参照物，或被评估资产的取得时间取得时间与评估基准日与评估基准日非常非常接近接近且且市场价格基本稳定市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的的情况下，直接以参照物的市场市场交易价格或购置价格交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法作为被评估资产的评估值的评估方法。 适用于：适用于：上市流通的股票上市流通的股票、债券债券，可按评估基准日的收盘可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。 优点：最为直观优点：最为直观 缺点：在市场上找到与评估对象完全相

15、同的资产可能性缺点：在市场上找到与评估对象完全相同的资产可能性极小极小，因此使用起来有很大的局限性。，因此使用起来有很大的局限性。 （二）单项资产比较法（二）单项资产比较法 单项资产比较法是指利用参照物单项资产比较法是指利用参照物交易价格交易价格及参照物及参照物某一基某一基本特征本特征，直接与评估对象同一基本特征进行，直接与评估对象同一基本特征进行比较比较，得到两，得到两者的基本特征者的基本特征修正系数修正系数或或基本特征差额基本特征差额，在参照物交易价，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 计算公式：计算公式： 资产评估值

16、资产评估值 参照物参照物交易交易价价 某一基本特征修正系数某一基本特征修正系数 资产评估值资产评估值 参照物参照物交易交易价价 某一基本特征修正某一基本特征修正值值参照物与评估对象的差异参照物与评估对象的差异仅仅体体现在现在某一基本特征某一基本特征上上 1.物价指数法（亦称价格指数法）物价指数法（亦称价格指数法）适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间交易时间方面差异方面差异且时间差异不且时间差异不能过长能过长的情况。的情况。物价（价格）指数的各种表述方法：物价（价格）指数的各种表述方法： 1）定基物价指数）定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表

17、示。以是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，为基础，当定基物价指数大于当定基物价指数大于100%，表明物价上涨；定基物价指数在，表明物价上涨；定基物价指数在100%以下以下 ，表明物价下跌。，表明物价下跌。11-定基物价变动指数定基物价指数定基物价指数基年物价基年物价基年物价当年实际物价基年物价基年物价当年实价物价定基物价变动指数基年物价当年实际物价定基物价指数定基物价指数2）物价指数与定基价格指数的关系）物价指数与定基价格指数的关系%66.1051061120104年定基物价指数年定基物价指数物价指数价指数参照物交易日的定基物指数评估基准日的定基物价物价指数物价变动

18、指数物价指数104年相对于年相对于01年物价指数年物价指数物价变动指数与物价指数的关系物价变动指数与物价指数的关系3）环比物价指数）环比物价指数 是指本年定基物价指数与上年定基物价指数的比是指本年定基物价指数与上年定基物价指数的比值值1-11-111-11环比物价指数年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第环比物价变动指数年定基物价指数第年定基物价指数第环比物价指数nnnnnnnannPnnn1环比物价变动指数环比物价指数本年物价是上年多少倍本年物价是上年多少倍环比物价指数)1 ().1 ()1 ()1 (.1113211

19、231201nnnaaaaPPPP物价变动指数物价指数变动指数参照物成交日定基物价动指数评估基准日定基物价变指数参照物成交日定基物价数评估基准日定基物价指参照物成交价格评估值物价指数（价格指数）法在评估中的运用计算公式物价指数（价格指数）法在评估中的运用计算公式 例例2-1 某资产与评估对象完全相同，某资产与评估对象完全相同，3个月前的成交价格个月前的成交价格为为100万元，相比万元，相比3个月前该类资产的物价指数为个月前该类资产的物价指数为106%，则该资产评估值是多少？，则该资产评估值是多少？ 解：资产评估值解：资产评估值=100 106%=106（万元）（万元） 补充（例补充（例1）被评

20、估房地产于被评估房地产于20201313年年6 6月月3030日进行评估，日进行评估，该类房地产该类房地产20201313年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同20201212年底相年底相比比，分别上涨了，分别上涨了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9.6%和和10.5%10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在20201313年年3 3月底的价格为月底的价格为38003800元元/ /平方米，则评估对象于平方米，则评估对象于20201313年年6 6月月3030日的价值接近于：日的价值接近于：3932%8.61%5.1013800评

21、估值定基定基物价物价变动变动指数指数 补充（例补充（例2 2）已知某资产在已知某资产在20201313年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：下：20201313年年1 15 5月的月的环比环比价格指数分别为价格指数分别为103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。评估对象于。评估对象于20201313年年5 5月的评估价格最月的评估价格最接近于：接近于：评估价值评估价值= =300300 103.6% 103.6% 9

22、8.3% 98.3% 103.5% 103.5% 104.7% 104.7% = 331.1= 331.1（万元）（万元）环比物价指数法环比物价指数法 2.交易情况修正法（市价扣除法）交易情况修正法（市价扣除法） 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在交易交易情况情况方面差异。方面差异。 资产评估值参照物成交价格资产评估值参照物成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数 例例2-2 甲企业欲购入专用设备一套，规定使用年限为甲企业欲购入专用设备一套，规定使用年限为10年，年，已使用已使用3年。经调查，某一同样设备的成交价格为年。经调查，某一同样设备的成交价格为120万元，

23、万元，由于参照物销售时处于由于参照物销售时处于供不应求供不应求阶段，而现在该专用设备供阶段，而现在该专用设备供求趋于平稳，所以设定折扣率求趋于平稳，所以设定折扣率10%，则该专用设备的现行市，则该专用设备的现行市价是多少？价是多少？ 解：该设备评估值解：该设备评估值=120（1-10%）=108（万元）（万元）0%-1-1价格扣除率参照物成交价评估值有折扣无折扣 3.功能价值调整法（功能系数法、功能价值类比法）功能价值调整法（功能系数法、功能价值类比法） 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在功能功能差异的情况。差异的情况。 根据资产的功能与其价值之间的根据资产的功能

24、与其价值之间的线性关系线性关系和和指数关系指数关系的区的区别，可以分为别，可以分为生产能力比例法生产能力比例法和和规模经济效益指数法规模经济效益指数法。 （1）生产能力比例法）生产能力比例法（线性关系）（线性关系） 资产评估价值参照物成交价格（资产评估价值参照物成交价格（评估对象评估对象生产能力生产能力参照物参照物生产能力）生产能力） 例例2-3 被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生吨，参照资产的年生产能力为产能力为120吨，评估时点参照吨，评估时点参照物物资产的市场价格为资产的市场价格为10万万元，元，被评估资产的价值是多少？被评估资产的价值是多少？ 解解：资产

25、评估价值：资产评估价值10901207.5（万元）（万元） （2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法（指数关系）（指数关系） 资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）x 式中：式中：x为规模经济效益指数。为规模经济效益指数。 例例3.同上例，该类资产的功能价值指数为同上例，该类资产的功能价值指数为0.6，由此确定，由此确定：被评估资产值：被评估资产值10 （90120）0.68.41（万元）（万元） 4.成新率调整法成新率调整法 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧新旧程度程度

26、方面差异。方面差异。 资产评估值参照物成交价格（评估对象成新率参照资产评估值参照物成交价格（评估对象成新率参照 物成新率）物成新率） 其中：其中： 成新率成新率=资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资产的尚可使用年限（资产的已使用年限+资资产的尚可使用年限）产的尚可使用年限） 例例2-5 被评估资产的成新率为被评估资产的成新率为80%，近期交易的参照物的，近期交易的参照物的成新率为成新率为60%，参照物资产的交易价格为，参照物资产的交易价格为50万元，被评估万元，被评估资产的价值是多少？资产的价值是多少？ 解：资产评估值解：资产评估值=5080%/60%=66.67（万元）（万元）5.成本市价

27、法成本市价法 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在成本成本方面差异。方面差异。 资产评估价值资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）参照物现行合理成本） 例例2-6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为评估基准日某市商品住宅的成本市价率为130，已，已知被全新住宅的现行合理成本为知被全新住宅的现行合理成本为220万元，则万元，则被评估资产价被评估资产价值是多少？值是多少？ 资产评估价值资产评估价值=220130=286（万元）（万元）成本价格成本市价率 净利润市价总额股数每股盈余股数每股市价每股盈余

28、每股市价 6.市盈率乘数法市盈率乘数法 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在收益额收益额方面差异。方面差异。 适用于适用于企业整体企业整体价值价值评估评估和和长期投资（主要是股票投资）长期投资（主要是股票投资）评估评估。 资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率 例例2-7. 某某啤酒啤酒企业的年净利润为企业的年净利润为5000万元，评估时点资产万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为市场上同类企业平均市盈率为15倍，则倍，则该企业的评估值是该企业的评估值是多少？多少？ 解：解： 该企业的评估价值该企业的评估价值5000157

29、5000（万元）（万元） 市盈率市盈率 （三）市场售价类比法（三）市场售价类比法 市场售价类比法是市场法中市场售价类比法是市场法中最基本最基本的评估方法。的评估方法。 适用于适用于参照物和评估对象在参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似大的方面基本相同或类似。 市场售价类比法主要是指以参照物成交价格为基础，考虑市场售价类比法主要是指以参照物成交价格为基础，考虑评估对象和参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的评估对象和参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。值的方法。 资产评估值资产

30、评估值= =参照物成交价格物价指数交易情况调整参照物成交价格物价指数交易情况调整系数系数.功能差异调整系数功能差异调整系数 资产评估值资产评估值= =参照物成交价格时间差异值交易情况差参照物成交价格时间差异值交易情况差异值异值.功能差异值功能差异值 五、五、市场途径的优缺点市场途径的优缺点 优点：优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点：缺点： （1）需要有

31、公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；比数据难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。市场法小结 市场法的基本概念市场法的基本概念 市场法市场法指在市场上选择指在市场上选择若干若干与被评估资产与被评估资产相同或类似相同或类似的资产作为可参的资产作为可参照资产，并根据其照资产，并根据其差异差异对可参照资产的市场价格进行调整，从而估算对可参照资产的市场价格进行调整，从而估算被评估资产价值的一种

32、评估方法。被评估资产价值的一种评估方法。 市场法的基本前提市场法的基本前提1、存在一个充分活跃的公开市场、存在一个充分活跃的公开市场。2、公开市场上存在相当数目产生交易活动的可比资产公开市场上存在相当数目产生交易活动的可比资产。 市场法的基本程序市场法的基本程序明确评估对象明确评估对象-选择合适的参照物选择合适的参照物-调整差异调整差异-确定评估值确定评估值 市场法调整差异的因素市场法调整差异的因素时间因素、区域因素、交易情况因素、资产内在因素时间因素、区域因素、交易情况因素、资产内在因素 市场法的具体评估方法市场法的具体评估方法直接采用法、单项特征比较法、市场售价类比法直接采用法、单项特征比

33、较法、市场售价类比法第二节 收益法收益法的具体评估方法收益法的具体评估方法收益法的各项基本参数的确定收益法的各项基本参数的确定收益法的基本程序收益法的基本程序收益法的基本前提收益法的基本前提收益法的基本概念收益法的基本概念第二节 收益法 一、收益法的概念一、收益法的概念 收益法也称为收益法也称为收益现值法、收益还原法、现值法收益现值法、收益还原法、现值法。 是指通过估测被评估资产是指通过估测被评估资产未来预期收益未来预期收益的的现值现值来判断资产来判断资产价值的各种评估方法的总称。价值的各种评估方法的总称。 基本思路：基本思路：“以利求本以利求本”的逆向思路的逆向思路 在市场经济条件下，任何一

34、个理性投资者愿意支付的投资在市场经济条件下，任何一个理性投资者愿意支付的投资额，不会高于被投资资产预期未来收益的折现值之和。额，不会高于被投资资产预期未来收益的折现值之和。 收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。 收益法的适用范围收益法的适用范围 收益法主要用于收益法主要用于企业价值评估企业价值评估或独立计算收益额的或独立计算收益额的单项资单项资产的评估产的评估 二、收益法的基本前提二、收益法的基本前提 （1）被估资产被估资产必须是具有持续获利能力的经营性资产，且必须是具有持续获利能力的经营性资产，且其其未来未来预期预期收益收益可以可以预测

35、，并可以用货币预测，并可以用货币衡量（衡量（Ri或或A） 被评估资产与其经营收益之间存在着稳定的比例关系。影响收益额的被评估资产与其经营收益之间存在着稳定的比例关系。影响收益额的主要因素包括主观因素和客观因素，根据分析和测算出预期收益。主要因素包括主观因素和客观因素，根据分析和测算出预期收益。 （2）投资者获得预期收益所）投资者获得预期收益所承担的风险承担的风险可以可以预测，并可以预测，并可以用货币用货币衡量（衡量（r） 不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选

36、择购买风险低来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。 （3）被估资产被估资产预期预期获利年限获利年限可以可以预测预测（n） 被评估资产预期获利年限可以是有限期的，也可以是无限期的。被评估资产预期获利年限可以是有限期的，也可以是无限期的。 三、收益法的基本程序三、收益法的基本程序 1.搜集搜集验证与评估对象未来预期收益有关的验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料数据资料，包，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 2.根据

37、搜集的数据资料分析测算被评估对象未来根据搜集的数据资料分析测算被评估对象未来预期收益预期收益；确定；确定折现率或本金化率折现率或本金化率（资本化率），也可能是预期投（资本化率），也可能是预期投资报酬率；分析测算被评估资产未来预期收益持续的资报酬率；分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间时间。 3.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值，并最终分析确定评估结果；现值，并最终分析确定评估结果； 基本参数：收益额，折现率，收益期限。基本参数：收益额，折现率，收益期限。 四、收益法中各项基本参数的确定四、收益法中各项基本参数的确定 （一）

38、收益额（一）收益额（Ri或或A） 收益额是资产在收益额是资产在正常情况正常情况下所能得到的归其产权主体的所下所能得到的归其产权主体的所得额。得额。 （1）收益额是资产）收益额是资产未来未来预期收益额，而不是资产的历史收预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；益额或现实收益额； （2）收益额是资产的）收益额是资产的客观客观收益，而不是资产的实际收益。收益，而不是资产的实际收益。客观收益是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；实际收客观收益是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；实际收益中可能包括不合理的因素。益中可能包括不合理的因素。 收益额的类型：净利润、净现金流量和利润总

39、额。收益额的类型：净利润、净现金流量和利润总额。包含了不属于资包含了不属于资产持有者的税收，产持有者的税收，不适宜作为收益不适宜作为收益额指标额指标相同点：两者都是税后净利润相同点：两者都是税后净利润区别：净利润按权责发生制确定的；区别：净利润按权责发生制确定的；净现金流量按收付实现制确定的。净现金流量按收付实现制确定的。从资产评估角度看，净现金流量更适合作为预期收益指标。从资产评估角度看，净现金流量更适合作为预期收益指标。 净现金与净现金流量净现金与净现金流量 从资产评估角度，从资产评估角度，净现金流量净现金流量与净利润更适宜作为预期收与净利润更适宜作为预期收益，主要优势：益，主要优势： 1

40、）净现金流量能够更加准确的反映资产的）净现金流量能够更加准确的反映资产的预期收益预期收益。将。将折旧折旧是为预期收益的一部分，有其合理性。折旧是为取得是为预期收益的一部分，有其合理性。折旧是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。折旧在收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。折旧在资产的整个使用期内并未真正发生支出；也没有一个企业资产的整个使用期内并未真正发生支出；也没有一个企业因为折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是折旧所形因为折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是折旧所形成的价值却被企业以收益形式获得。成的价值却被企业以收益形式获得。 2）净现金流量体现了资产的）净现金流量

41、体现了资产的时间价值时间价值。净利润没有考虑。净利润没有考虑现金流入流出的时间差异。现金流入流出的时间差异。 预测资产未来收益的方法很多，主要包括：预测资产未来收益的方法很多，主要包括： 时间序列法时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况；适宜预期收益趋势明显的情况； 综合调整法综合调整法预期年收益额预期年收益额=当前正常年收益额当前正常年收益额+预期有利因素增加的收益额预期有利因素增加的收益额-预期预期不利因素减少的收益额；不利因素减少的收益额； 产品生命周期法产品生命周期法可用增长量模型法几何平均法；可用增长量模型法几何平均法； 因果分析法因果分析法一元线性回归和多元线性回归，曲线模型预测方法

42、等。一元线性回归和多元线性回归，曲线模型预测方法等。 （二）折现率（二）折现率（r） 折现率，有时称为本金化率（资本化率）或预期投资报酬折现率，有时称为本金化率（资本化率）或预期投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。回报率。 折现率折现率VS资本化率资本化率 折现率折现率未来有未来有期限的期限的预期收益折算成现值的比率预期收益折算成现值的比率 本金化率（资本化率）本金化率（资本化率）未来永续的未来永续的(无期限的无期限的)预期收益预期收益折算成现值的比率折算成现值的比率 折现率的确定折现率的确定 确定折现率的方法有确

43、定折现率的方法有加和法加和法、市场比较法市场比较法、加权平均资本加权平均资本成本法成本法。 （1）加和法）加和法 折现率反映的是预期报酬率，主要包括无风险报酬率和风折现率反映的是预期报酬率，主要包括无风险报酬率和风险报酬率，两者相加，其公式如下：险报酬率，两者相加，其公式如下： 折现率折现率=无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率其中：无风险报酬率主要采用同期国库券（长期的政府债券投资收益其中：无风险报酬率主要采用同期国库券（长期的政府债券投资收益率），或者银行利率。无风险报酬率的确定相对比较简单。率），或者银行利率。无风险报酬率的确定相对比较简单。风险报酬率主要包括两部分：一是市场风

44、险；二是特定的被评估资产风险报酬率主要包括两部分：一是市场风险；二是特定的被评估资产或企业的内部风险，市场风险包括与市场相关的行业风险的总体状况或企业的内部风险，市场风险包括与市场相关的行业风险的总体状况、宏观经济状况、地区经济状况、市场竞争状况、法律或法规约束、宏观经济状况、地区经济状况、市场竞争状况、法律或法规约束、国家产业政策；内部风险包括产品或服务的类型、企业规模、财务状国家产业政策；内部风险包括产品或服务的类型、企业规模、财务状况、管理水平、收益数量和质量、地理位置等。况、管理水平、收益数量和质量、地理位置等。 风险报酬风险报酬的确定相当复杂，而且对每一个潜在投资者而言，的确定相当复

45、杂，而且对每一个潜在投资者而言，都会有所不同。常用的风险报酬率的确定方法主要有都会有所不同。常用的风险报酬率的确定方法主要有累加法累加法和和资本资产定价模型资本资产定价模型。 1）累加法）累加法基本思路：将企业在生产经营过程中可能面临的行业风险、经营风险和基本思路：将企业在生产经营过程中可能面临的行业风险、经营风险和财务风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，即可得到企业的风财务风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，即可得到企业的风险报酬率。险报酬率。 被评估资产的风险报酬率被评估资产的风险报酬率=行业风险报酬率行业风险报酬率+经营风险报酬率经营风险报酬率+财务风险报酬率财务风险报酬率

46、2）资本资产定价模型）资本资产定价模型)(fmfRRRR式中：式中：Rf为无风险报酬率；为无风险报酬率；Rm为市场平均报酬率；为市场平均报酬率；Rm-Rf表示市场的平表示市场的平均风险补偿率；均风险补偿率；表示为企业的风险报酬率与证券市场上平均风险补偿表示为企业的风险报酬率与证券市场上平均风险补偿率的比值；率的比值；（Rm-Rf）表示被评估资产的风险报酬率。表示被评估资产的风险报酬率。与与R之间是一种正相关，即之间是一种正相关，即系统越大，投资者所期望的报酬率也就越大。系统越大，投资者所期望的报酬率也就越大。系统计算较为复杂，在国外专门的机构进行计算。系统计算较为复杂，在国外专门的机构进行计算

47、。 例：假定无风险报酬率为例：假定无风险报酬率为10%，社会平均资金收益率为，社会平均资金收益率为12%，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为比率为2，求被评估企业的折现率，求被评估企业的折现率? 解：解：r=10%+2*(12%-10%)=14% 例：电子工业的例：电子工业的系数为系数为1.52，无风险利率为，无风险利率为6%，市场风，市场风险补偿为险补偿为7%，则电子类企业整体资产的投资报酬率为：，则电子类企业整体资产的投资报酬率为： 解：解：r=6%+1.52*7%=16.6% （2）市场比较法）市场比较法 是通过寻找与被评估资

48、产相类似资产的收益率取平均值。是通过寻找与被评估资产相类似资产的收益率取平均值。 相类似资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益水相类似资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益水平、风险程度、流动性等方面相类似的资产。平、风险程度、流动性等方面相类似的资产。 市场比较法要求尽可能多的样本，否则不能准确的反映市市场比较法要求尽可能多的样本，否则不能准确的反映市场对某项投资回报的普遍要求。场对某项投资回报的普遍要求。 （3）加权平均资本成本法）加权平均资本成本法 基本思路：将资产是作投入资金总额，则企业资产可以理基本思路：将资产是作投入资金总额，则企业资产可以理解为长期负债与所有者权益之和。从

49、这一角度分析，长期解为长期负债与所有者权益之和。从这一角度分析，长期负债和所有者权益所表现出的利息率和投资报酬率必然影负债和所有者权益所表现出的利息率和投资报酬率必然影响折现率的计算。计算公式如下：响折现率的计算。计算公式如下： 折现率折现率=长期负债占资产总额的比重长期负债利息率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1-所得税税率）所得税税率）+所有者权益占资产总额的比重投资所有者权益占资产总额的比重投资报酬率报酬率 例例2-8 某企业资本构成如下：长期借款占某企业资本构成如下：长期借款占30%，利息率，利息率8%；应付债券占；应付债券占20%，利息率，利息率10%；股东权益占；股东权益占

50、50%，投资，投资报酬率报酬率14%；适用的所得税税率为；适用的所得税税率为25%，则该企业的折现，则该企业的折现率为多少？率为多少？ 解：解：r=30%8%(1-25%)+20%10%(1-25%)+20%14% =10.3% （三）收益年限（三）收益年限（n） 收益年限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为收益年限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为单位。单位。 资金的时间价值资金的时间价值 资金的时间价值，即一定数量的货币资金在资金的时间价值，即一定数量的货币资金在不同的不同的时点时点上具有上具有不同的价值不同的价值，反映不同时点上货币之间，反映不同时点上货币之间的关系，又称为