第1章资产评估总论.pptx

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1、郭化林郭化林 章章名名 称称章章名名 称称1总论总论 2资产评估的基本理论资产评估的基本理论 8无形资产评估无形资产评估3资产评估的基本方法资产评估的基本方法9长期投资性资产评估长期投资性资产评估4我国资产评估行业发展我国资产评估行业发展状况和法律规范体系、状况和法律规范体系、准则体系准则体系 10流动资产评估流动资产评估11企业价值评估企业价值评估12资产评估报告资产评估报告5资产评估程序资产评估程序13以财务报告为目的的以财务报告为目的的评估评估 6机器设备评估机器设备评估14国外评估准则国外评估准则7房地产评估房地产评估方法方法实务实务理论理论资产评估方法资产评估方法市场法市场法收益法收

2、益法成本法成本法翡翠手镯评估的翡翠手镯评估的零售市场价值：零售市场价值：1,800,000元元 疯狂的石头疯狂的石头3 3 课程衔接问题课程衔接问题 本门课程的先修课程是经济本门课程的先修课程是经济学、会计学、学、会计学、财务管理、管理财务管理、管理会计、成本会计、审计会计、成本会计、审计等课。等课。 资产评估学资产评估学，杭州：浙江人民出，杭州：浙江人民出版社，版社，20122012年版。年版。 或者：或者：资产评估资产评估，北京：经济科，北京：经济科学出版社，学出版社，20122012年版。年版。 4 4 使用教材使用教材5 5 参考资源参考资源6 6 教学方法教学方法 本课程主要采用讲授

3、、讨论交流相结本课程主要采用讲授、讨论交流相结合的教学方式。具体包括：合的教学方式。具体包括： 讲授；讲授； 案例分析；案例分析； 分组讨论及辩论；分组讨论及辩论； 课外阅读；课外阅读； 6-9位同学创办一家资产评估事务所位同学创办一家资产评估事务所（情景教学平台、运营、竞争、（情景教学平台、运营、竞争、PK ）；）； 其他（专项资产评估、作业等）。其他（专项资产评估、作业等）。7 7 考核方法考核方法第第1 1 章章 总论总论 （基本资产评估要素）（基本资产评估要素） 224 228 2341224 228 2341法人和自然人法人和自然人机构和机构和人员。人员。国外：综合评估机构；专业性评

4、国外：综合评估机构；专业性评估机构；兼营机构估机构；兼营机构我国：资产评估公司；会计师事我国：资产评估公司；会计师事务所（不相容业务）务所（不相容业务）客体和内客体和内容容被评估单位（经济主体）的被评估单位（经济主体）的经济资源或者经济资源或者被评估的资产被评估的资产。经济行为依据（合同、董经济行为依据（合同、董事会决议等）、准则依据、产权依据、取价依据。事会决议等）、准则依据、产权依据、取价依据。有形资产：有形资产：固定资产；机器设备；房地产固定资产；机器设备；房地产 流动资产流动资产 ；长期资产。；长期资产。无形资产：无形资产：可确指无形资产（专利权、可确指无形资产（专利权、 商商标权、版

5、权、土地使用权、租赁权、许可证、标权、版权、土地使用权、租赁权、许可证、专营权）；不可确指无形资产（商誉）。专营权）；不可确指无形资产（商誉）。法律、法规、经济行为文件、合同、协议、法律、法规、经济行为文件、合同、协议、取费标准、资产评估准则、会计准则、经取费标准、资产评估准则、会计准则、经验数据、历史成本、公允价值等。验数据、历史成本、公允价值等。八八 评估依据评估依据本次评估的依据主要包括经济行为依据、准则依据、本次评估的依据主要包括经济行为依据、准则依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：（一）（一） 经济行为依据经济行为依据2 0 0 8年

6、年 1 0 月月 2 3日浪莎针织有限公司董事会决议。日浪莎针织有限公司董事会决议。（二）准则依据（二）准则依据1 、资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则 ；2 、资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准则基本准则3 、城镇土地估价规程城镇土地估价规程 ；4 、资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告 ；5 、资产评估准则资产评估准则评估程序评估程序 ；6 、资产评估准则资产评估准则业务约定书业务约定书 ；7 、资产评估准则资产评估准则不动产不动产 ；8 、资产评估准则资产评估准则工作底稿工作底稿 。（三）（三） 产权依据产权依据1 、 浪莎针织有限公司浪莎针织有限公司企业法人营业执

7、照企业法人营业执照 ；2 、土地使用权证土地使用权证及其他产权证明文件。及其他产权证明文件。（四）（四） 取价依据取价依据1 、义乌市人民政府义政发、义乌市人民政府义政发2 0 0 5 5 0号号关于公布关于公布义乌市基准地价的通知义乌市基准地价的通知 ；2 、义乌市人民政府义政、义乌市人民政府义政2 0 0 3 7 6号号义乌市征用义乌市征用土地区片综合价暂行规定土地区片综合价暂行规定 ；3 、浙江省人民政府浙政发、浙江省人民政府浙政发2 0 0 8 3 8号号关于做好关于做好耕地占用税征管工作的通知耕地占用税征管工作的通知 ；4 、浙江省人民政府浙政发、浙江省人民政府浙政发2 0 0 8

8、3 9号号关于调整关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知耕地开垦费征收标准等有关问题的通知 ；5 、浙江省物价局浙价房、浙江省物价局浙价房 1 9 9 5 3 8 4号文件号文件浙江省浙江省征地管理费暂行办法征地管理费暂行办法 ；6 、评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集、评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调查资料。的佐证资料及市场调查资料。（五）（五） 其它参考资料其它参考资料1 、资产占有单位提供的资产清查申报、资产占有单位提供的资产清查申报明细表；明细表；2 、评估人员取得的现场勘察及其他有、评估人员取得的现场勘察及其他有关资料；关资料；3 、国

9、家有关部门颁布的统计资料和技、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。有关资料。一般目的和特定目的。一般目的和特定目的。工作原则、工作原则、经济技术原则。经济技术原则。开始准备至结束的工作顺开始准备至结束的工作顺序。包括序。包括8 8个基本环节。个基本环节。市场价值和市场价值市场价值和市场价值以外的价值（如清算价值等以外的价值（如清算价值等）。）。干什么？资产评估结果的具体用途：干什么？资产评估结果的具体用途：纳税、纳税、兼并、企业出售、企业清算、抵押贷款、兼并、企业出售、企业清算、抵押贷款、担保等。担保等。市场法、收益法、成

10、本法。市场法、收益法、成本法。交易假设、公开市场交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。假设、持续使用假设、清算假设。资产评估价值对资产评估价值对应的时点。即资产评估的时间基准。应的时点。即资产评估的时间基准。 资产评估是对资产资产评估是对资产某一时点的价格某一时点的价格进行估算。进行估算。这一时点通常以这一时点通常以“日（天）日（天）”来表示，被称作评来表示，被称作评估基准日，又称估价期日。估基准日，又称估价期日。 它是确定资产状况和资产价值的基准时间，也它是确定资产状况和资产价值的基准时间，也是评估结论开始成立的一个特定时日。资产的价是评估结论开始成立的一个特定时日。资产的价格随时

11、间的变化而变化，不同的评估基准日将产格随时间的变化而变化，不同的评估基准日将产生不同的评估结果。生不同的评估结果。 资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要浙东评估浙东评估 2 0 0 8 1 5 1 2 0 0 8 1 5 1 号号 20082008年，厦门大学资产评估研究中心博士生导师纪益年，厦门大学资产评估研究中心博士生导师纪益成教授在内蒙古锡林浩特第三届全国资产评估理论与实成教授在内蒙古锡林浩特第三届全国资产评估理论与实践研讨会上专门做了践研讨会上专门做了“资产评估中的资产概念资产评估中的资产概念”专题论专题论述。述。 资产是泛指特定经济主体资产是泛指特定经济主体的的, ,能够给特定经济主

12、体能够给特定经济主体资产是指资产是指形成并由企形成并由企业拥有或控制的业拥有或控制的该资源预期会给企业带来经该资源预期会给企业带来经济利益。济利益。资产是指特定的权利主体拥有或控制的资产是指特定的权利主体拥有或控制的并能给特定的权利主体带来并能给特定的权利主体带来经济利益的经济利益的2. 2. 在资产评估中要把握资产的三个基本特征在资产评估中要把握资产的三个基本特征（同时满足）（同时满足）: : （1 1）必须是经济主体拥有）必须是经济主体拥有或者控制或者控制的。的。如融资租入固定资产如融资租入固定资产 、土地使用权等、土地使用权等 。 （2 2）能够给经济主体）能够给经济主体带来经济利益带来

13、经济利益的的资源。资源。 （3 3）必须能够以）必须能够以货币计量货币计量。 单项资产评估单项资产评估整体资产评估整体资产评估建筑物评估建筑物评估/机机器设备评估器设备评估,等等若干单项资产组若干单项资产组成的资产综合体成的资产综合体/企业价值评估企业价值评估资产转让评估资产转让评估企业兼并评估企业兼并评估企业出售评估企业出售评估企业改制评估企业改制评估股权重组评估股权重组评估中外合资中外合资/合作资产评估合作资产评估企业清算评估企业清算评估税基评估税基评估抵押评估抵押评估资产担保评估资产担保评估债务重组评估债务重组评估评估评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询完全资产评估完全资产评估限制性资产

14、评估限制性资产评估作业作业实务实务专业中介服专业中介服务活动务活动资产评估关系人 正常：等腰直角三角型 管理管理 鉴证作用鉴证作用固有功能固有功能辅助性和过渡性功能辅助性和过渡性功能专业化估价意见，无强制执专业化估价意见，无强制执行的效力行的效力 国有资产管理；弱化趋势国有资产管理；弱化趋势价值的鉴别和举证价值的鉴别和举证 CPA：财务报：财务报告的事实判断告的事实判断 。CPV ：标的资标的资产的价值判断。产的价值判断。 1. 1. 重置成本、收益现值、现行市价和清算价值重置成本、收益现值、现行市价和清算价值 此种划分标准基本上是沿袭了现代会计理论此种划分标准基本上是沿袭了现代会计理论中关于

15、资产计价标准的划分方法和标准，将资产中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与评估与紧密地联系在一起。紧密地联系在一起。 4. 4.以所依据的市场条件以所依据的市场条件, ,以及被评估资以及被评估资产的使用状态划分产的使用状态划分: : 二、评估目的二、评估目的1 1、资产评估的一般目的、资产评估的一般目的资产在评估时点的公允价值资产在评估时点的公允价值公允市价、公允价格。公允市价、公允价格。“公允价值为交易双方在公平交易中可接受公允价值为交易双方在公平交易中可接受的资产或债权价值的资产或债权价值”。公允价值的计量有四个层次：公允价值的计量有四个层次： 公允价值等级公允价值等级公允价值计

16、量规定了一些条件：公允价值计量规定了一些条件：（1 1）资产）资产的，应当以市场中的的，应当以市场中的交易价格作为公允价值；交易价格作为公允价值；（2 2）资产本身）资产本身，但类似资产，但类似资产存在活跃市场的。应当以类似资产的交易价存在活跃市场的。应当以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；格为基础确定公允价值；（3 3）对于）对于可比市场交可比市场交易的资产，应当采用估值技术确定其公允价易的资产，应当采用估值技术确定其公允价值。值。2 2、资产评估的特定目的、资产评估的特定目的 资产业务对评估结果用途的具体要求资产业务对评估结果用途的具体要求资产转让是指资产拥有单位有偿转资产转让是指资产

17、拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产非整体性资产的经的经济行为。济行为。企业兼并是指一个企业以承担债务、企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。济行为。企业出售是指独立核算的企业或企企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售的行业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售的行为。为。企业联营是指国内企业、单位之间企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产

18、、流动资产、无形资产及其他资产投入以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。组成各种形式的联合经营实体的行为。股份经营是指资产占有单位实行股股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。股、向社会发行不上市股票和上市股票。中外合资、合作是指我国的中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。包括破产清

19、算、终止清算和结业清包括破产清算、终止清算和结业清算。算。担保是指资产占有单位，以本企业的资担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。企业租赁是指资产占有单位在一定企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。债务重组是指债权人按照其与债债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的

20、裁决同意债务人修改债务务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。条件的事项。 资产的会计计价和财务报告利用资产评估的结论；资产的会计计价和财务报告利用资产评估的结论； 资产评估需要参考会计数据资料。资产评估需要参考会计数据资料。 资产评估中的资产清查阶段，会借鉴或采纳审计的资产评估中的资产清查阶段，会借鉴或采纳审计的方法；方法； 流动资产和负债的评估有相当部分是借鉴审计的方流动资产和负债的评估有相当部分是借鉴审计的方法；法； 企业价值评估中，会用到经审计后的财务报告及相企业价值评估中，会用到经审计后的财务报告及相关数据。关数据。1.1.职能不同。职能不同。会计：会计：反映（核算）

21、和监督反映（核算）和监督；资产评估：资产评估：评价、评值、管理评价、评值、管理2.2.计价基础不同。计价基础不同。会计会计：历史成本；历史成本；资产评估资产评估：效用和市场价值。效用和市场价值。3.3.计量方法不同。计量方法不同。会计：核算；会计：核算；资产评估：核算、预期收益折现、市场售价类比等资产评估：核算、预期收益折现、市场售价类比等4.4.总体目标不同。总体目标不同。会计：企业管理、会计核算和会计信息披露服务会计：企业管理、会计核算和会计信息披露服务 资产评估：资产交易和产权变动资产评估：资产交易和产权变动 1.1.目的（目标）不同。目的（目标）不同。 审计：财务报告事实判断，真实性、

22、公允性；审计：财务报告事实判断，真实性、公允性； 资产评估：资产价值判断，参考性、咨询性。资产评估：资产价值判断，参考性、咨询性。2.2.原则不同。原则不同。审计：公正、防护和建设三大专业原则审计：公正、防护和建设三大专业原则资产评估：供求、替代、贡献、预期等基本经济原则资产评估：供求、替代、贡献、预期等基本经济原则3.3.专业知识基础不同。专业知识基础不同。审计：会计学、税法及其他经济法规等审计：会计学、税法及其他经济法规等 ；资产评估：除经济学、法律、会计学外，建筑工程、机械资产评估：除经济学、法律、会计学外，建筑工程、机械 4.4.业务处理标准不同。业务处理标准不同。审计：以彼之道，还施

23、彼身。审计：以彼之道，还施彼身。资产评估：六脉神剑、凌波微步。市场价值与历史成本资产评估：六脉神剑、凌波微步。市场价值与历史成本 评估评估资产评估资产评估资产资产有价值的经济资源评议估价评议估计经济资源价值的一系列活动过程。回顾与新解回顾与新解练习题练习题 “不看节目看广告，不看内容看广告不看节目看广告，不看内容看广告”是资是资产评估界的口头禅。一般而言，评估机构的产评估界的口头禅。一般而言，评估机构的业务来源主要包括：业务来源主要包括：中介机构推荐；慕名而来；直接接触潜在客中介机构推荐；慕名而来；直接接触潜在客户；老客户；全球网络互荐。而户；老客户；全球网络互荐。而“直接接触直接接触潜在客户

24、潜在客户”主要是依据广告、报刊和道听途主要是依据广告、报刊和道听途说，等等，如那家公司目前经营绩效不错、说，等等，如那家公司目前经营绩效不错、准备上市，那家公司准备合并、重组，等等。准备上市，那家公司准备合并、重组，等等。你是否赞成这种说法？为什么？寻找一份有你是否赞成这种说法？为什么？寻找一份有大量广告的报纸，尝试寻找资产评估的大量广告的报纸，尝试寻找资产评估的“商商机机”。 The EndMany Thanks！阅读课后所给定的文献资料，阐释以下问题：1、价值与价格的区别与联系。2、如何理解资产评估中的资产。3、资产评估与会计、审计的关系。4、评估师应具备的职业能力框架。案例导入：案例导入

25、： 合理评估合理评估 二手房自降二手房自降1010万元万元 房源：苹果社区房源：苹果社区地理位置：朝阳区百子地理位置：朝阳区百子湾路湾路32号号(国贸沿三环国贸沿三环向南向南300米至百子湾路米至百子湾路口向东口向东300米米)建筑面积：建筑面积：112平方米平方米套内面积：套内面积：89.3平方米平方米户型：户型：2室室1厅厅1卫卫楼层：楼层：6/30性质：商品房性质：商品房房源：苹果社区房源：苹果社区地理位置：朝阳区百子湾地理位置：朝阳区百子湾路路32号号(国贸沿三环向南国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东米至百子湾路口向东300米米)朝向：正南向朝向：正南向结构：钢混结构：钢混建成年代：建成年代：2005年年装修情况：精装修装修情况：精装修物业费：物业费：2.68元元/平方米平方米/月月总价：总价：112万元万元评估评估资产评估资产评估资产资产有价值的经济资源评议估价评议估计经济资源价值的一系列活动过程。