第34章资产评估程序.pptx

《第34章资产评估程序.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第34章资产评估程序.pptx（86页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、本章学习目的:懂得角色甲的主要任务 o国有资产评估的程序国有资产评估的程序:o申请立项申请立项资产清查资产清查评定估算评定估算验验证确认证确认对国有资产进行评估要有国资委的审核文件。要具有一定资质的评估机构才能对国有资产进行评估。10月月25日左右齐鲁晚报各大煤体：日左右齐鲁晚报各大煤体：山西保德山西保德2亿煤矿被亿煤矿被37.5万元贱卖！万元贱卖！贱卖前也有经过国有资产的评估！据此，请同学们查找相关新闻，并深深思考资产评估师相关问题！ 在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。根据评估业务需要和评估业务实施过程中的

2、情况变化及时补充或者调整现场调查工作。 要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。 信息是用来消除随机不定性的东西信息是对物质属性物质属性的反映反映 信息是确定性的增加确定性的增加 信息是有价值的 根据

3、相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。 提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。 o对这些取得的资料要：o资产评估师对评估对象法律权属资料和来源核实的工作职责。24第四章机器设备的评估251机器设姜涛姜涛 山东财经大学山东财经大学261机器设271机器设o机器设备机器设备，是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或控制的有形资产，包

4、括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物等资产。282 机器设备及o机器设备的专用性强机器设备的专用性强n缺少可比参照物，市场法的使用受限。o独立性差独立性差n不能独立产生现金流，收益法的使用受到限制。o具有特定功能具有特定功能n而完成特定功能的机器是在不断的更新换代，同时，也有新产品出现使发挥其功能生产的产品不再被社会所需要，这决定了机器设备的贬值分为经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值。292机器设备及o由零部件组成并且使用时间长由零部件组成并且使用时间长n各部分的损耗程度不同，成新率要综合确定n要有陈旧性贬值o机器设备属于有形资产，但常常兼含无形机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产

5、的价值。资产的价值。 303机机器器设设o继续使用继续使用o非继续使用非继续使用314机器设备评估的价值类型机器设备评估的价值类型o市场价值市场价值o在用续用价值在用续用价值o重置成本重置成本第四章机器设备的评估331 适适o待估资产处于继续使用或假定使用状态待估资产处于继续使用或假定使用状态o应当具备可利用的历史资料；应当具备可利用的历史资料；o待估资产是可复制、可再生的；待估资产是可复制、可再生的；o待估资产随着时间的推移而贬值待估资产随着时间的推移而贬值34资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济

6、 性贬值性贬值353.1重置36o重置核算法，把各重置核算法，把各成本项目成本项目的数值加总的数值加总373.1.1设备本383.1.1设设备备本本体体【o某化工设备，某化工设备，2000年建造，建筑成本项目年建造，建筑成本项目及原始造价成本如下表。及原始造价成本如下表。o在评估基准日在评估基准日2005年搜集到如下信息，年搜集到如下信息，n钢材价格比钢材价格比2000年上涨了年上涨了23%，人工费上涨，人工费上涨了了39%，机械费上涨了，机械费上涨了17%，辅材现行市价，辅材现行市价合计为合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场元，电机、阀等外购件现行市场价为价为16698元，假设利润、

7、税金水平不变。元，假设利润、税金水平不变。n由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机，人工工时和机械工时也分别节约械工时也分别节约15%和和8%。 393.1.1设备本体【p成本核算历史资料成本核算历史资料403.1.1设备本体【p计算复原重置成本计算复原重置成本413.1.1设备本体【o计算更新重置成本423.1.1设设备备本本体体【o超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本复原重置成本-更新重置成本更新重置成本=203740-176641=27099（元）（

8、元）o在评估中，如果可以直接确定设备的在评估中，如果可以直接确定设备的更新重更新重置成本置成本，则，则不需要再计算复原重置成本不需要再计算复原重置成本，超，超额投资成本引起的额投资成本引起的功能性贬值也不需要计算功能性贬值也不需要计算。 433.1.244453.1.2o关税 设备到岸价（CIF）关税税率o消费税（CIF+关税）*消费税率/（1-消费税率）o增值税（关税完税价+关税+消费税）增值税率(+)*1关税完税价 关税消费税率消费税率463.1.2p银行财务费=设备离岸价（FOB）费率我国现行银行财务费率一般为 4-5。 p外贸手续费=设备到岸价（CIF）外贸手续费率n我国进出口公司的进

9、口费率一般在 1%-1.5%。 473.1.3其他直o基础费o安装费o管理费、监理费o资金成本48贬o实体性贬值o功能性贬值o经济性贬值493.2.1 实体性贬值及其o实体性贬值，是指机器设备因使用和存放实体性贬值，是指机器设备因使用和存放过程中的自然损耗造成的贬值。过程中的自然损耗造成的贬值。o实体性贬值设备重置成本实体性贬值实体性贬值设备重置成本实体性贬值率率o在设备评估中通常称在设备评估中通常称（1实体性贬值率）实体性贬值率）为成新率。为成新率。 503.2.1 实体性贬值及其-513.2.1 实体性贬值及其-o综合成新率勘察部位勘察内容及技术状况龙门架体上梁、两侧支撑结构、栏杆、梯子、

10、走台及司机室等部件结构完整、齐全，无变形。局部有锈蚀。上小车吊钩组、卷筒、钢丝绳无裂纹、断裂，制动器制动平稳、可靠，驱动电机工作状态良好，局部有轻微磨损。下小车吊钩组、卷筒、钢丝绳无裂纹、断裂，制动器制动平稳、可靠，驱动电机工作状态良好，减速机无异常噪音，局部有轻微磨损。驱动行走装置大车行走时，无啃齿及打滑现象，工作状态良好。结构件局部有锈蚀，滚轮有轻微磨损。电气线路及保护装置电气元件、线缆齐全，绝缘良好，过流、过载保护工作可靠。控制系统控制装置、元件、线缆齐全，绝缘良好。工作状态良好。523.2.1 实体性贬值及其-综合成新率 （1-综合贬值率）综合已使用年限综合已使用年限综合贬值率=使用寿

11、命（综合已使用年限 尚可使用年限）ii*综合部件重置成本部件使用年限整体重已使年限置成本用533.2.1 实体性贬值及其估o案例案例被评估设备购建于被评估设备购建于1995年，原始价年，原始价值值30000元，元，2000年和年和2003年进行两年进行两次更新改造，主要是添置次更新改造，主要是添置些自动化控些自动化控制装置，投资分别为制装置，投资分别为3000元和元和2000元。元。2005年对该资产进行评估，假设从年对该资产进行评估，假设从1995年至年至2005年每年的价格上升率为年每年的价格上升率为10，该设备的尚可用年限经检测和鉴定为该设备的尚可用年限经检测和鉴定为6年，年，求该设备的

12、实体性贬值率？求该设备的实体性贬值率？543.2.1 实体性贬值及其估一、重置成本计算一、重置成本计算投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本199530000(1+10%)10=2.67800020003000(1+10%)5=1.61483020032000(1+10%)2=1.212420合计3500085250553.2.1 实体性贬值及其估-【o权重的计算投资日期 原始投资额复原重置成本权重1995300007800078000/852502000300048304830/852502003200024202420/85250合计35000852501563.2.1 实体性贬值及其

13、估二、二、加权加权已使用年限的计算已使用年限的计算投资日期复原重置成本投资年限加权已使用年限1995780001010*78000/852502000483055*4830/852502003242022*2420/85250合计852509.489619年573.2.1 实实体体性性贬贬值值及及其其估估o加权已使用年限加权已使用年限=各部件使用年限的加权各部件使用年限的加权平均平均 10*78000/85250+5*4830/85250+2*2420/85250 9.489年年实体性贬值率实体性贬值率=加权已使用年限（加权已使加权已使用年限（加权已使用年限尚可使用年限）用年限尚可使用年限）1

14、00% =9.5(9.5+6)583.2.2实实体体性性贬贬值值及及其其估估o修复费用法，是利用恢复机器设备功能所修复费用法，是利用恢复机器设备功能所支出的金额来直接估算设备实体性贬值的支出的金额来直接估算设备实体性贬值的一种方法。适用于技术上可行且经济上合一种方法。适用于技术上可行且经济上合理的可补偿性实体性损耗的设备。理的可补偿性实体性损耗的设备。n可修复实体性贬值可修复实体性贬值n不可修复的实体性贬值不可修复的实体性贬值593.2.2实体性贬值及其估-o实体性贬值 =修复费用不可修复部分的贬值修复费用（重置成本修复费用）机器贬值率o机器（总体）贬值率采用“使用年限法”来计算。 603.2

15、.2实体性贬值及其估o被评估设备为一储油罐，这个油罐已经建被评估设备为一储油罐，这个油罐已经建成并已使用了成并已使用了10年，并预计将来还能再使年，并预计将来还能再使用用20年，评估人员了解到，该油罐目前正年，评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能底部出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用，整个维修计划大约需要花费使用，整个维修计划大约需要花费35万元，万元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理、布置安全工作环境、拆卸并更换腐清理、布置安全工作环境、拆卸并更换

16、腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为该油罐的复原重置成本为200万元，用修万元，用修复费用法估测油罐的有形损耗率。复费用法估测油罐的有形损耗率。613.2.2实体性贬值及其估算o可修复部分实体性贬值=350000o不可修复部分有形损耗率=10(10+20)=33.3%o不可修复部分复原重置成本 =2000000350000=1650000o不可修复部分实体性贬值=165000033.3%549450o油罐全部有形损耗率=(可修复部分实体性贬值不修复部分实体性贬值)/设备复原重置成本=350000+549450)2000000=45%6

17、23.2.3 实实体体性性贬贬o观察法、比率法和修复费用法虽然都是在估算实观察法、比率法和修复费用法虽然都是在估算实体性贬值时可采用的行之有效的方法，但也都存体性贬值时可采用的行之有效的方法，但也都存在不足之处，哪种方法更适合，可以根据信息资在不足之处，哪种方法更适合，可以根据信息资料的获得情况，被评估设备具体特点以及评估人料的获得情况，被评估设备具体特点以及评估人员的专业知识和经验来选取。员的专业知识和经验来选取。 o当被评设备的信息充分时，应用上述方法中的多当被评设备的信息充分时，应用上述方法中的多种方法估算实体性贬值，并互相核对是值得推荐种方法估算实体性贬值，并互相核对是值得推荐的工作方

18、法。从谨慎性考虑，成新率可采用孰低的工作方法。从谨慎性考虑，成新率可采用孰低原则。原则。 633.3 功能性o机器设备功能性贬值，主要是由于技术进步的结果导致的设备贬值。包括：n由于技术进步引起劳动生产率的提高，制造与原功能相同设备的社会必要劳动时间减少，材料的节约、工艺的改进，从而带来成本降低，造成原有设备的价值贬值。具体表现为原有设备价值的值的超额投资成本将不被社会所承认。超额投资成本将不被社会所承认。n由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能相对新式设备已经落后，从而使原有设备的功能相对新式设备已经落后，从而引起价值贬值。具体表

19、现为原有设备完成相同生引起价值贬值。具体表现为原有设备完成相同生产任务，消耗相对增加，形成了一部分超额运营产任务，消耗相对增加，形成了一部分超额运营成本。成本。 643.3.1 超额o一般来说，设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额就是超额投资成本。即： 设备超额投资成本设备复原重置成本设备更新重置成本 n在设备功能相同的情况下，由于技术进步，更新重置成本应该小于其复原重置成本。评估机器设备时直接使用设备的更新重置成本，其实就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本剔除掉了，而不必再去通过寻找设备的复原重置成本与更新重置成本，并计算其差额的途径去获取设备的超额投资成本。653.3.2 超

20、额o超额运营成本，就是设备在未来使用过程中超额运营成本的现值和。o超额运营成本估算步骤n选择参照物，并将参照物的年操作运营成本与被评估设备的年操作运营成本进行对比，找出两者之间的差别及年超额运营成本额；n估测被评估设备的剩余使用年限或工作量；n按企业适用的所得税率，计算被评估设备超额运营成本而抵减的所得税，得出被评估设备的年超额运营成本净额；n选择适当的折现率，将被评估设备在剩余使用年限中的每年超额运营成本净额折现，累加计算被估机器设备的功能性贬值。663.3.2 超超额额运运o某被评估对象是一生产控制装置，其正常某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装

21、名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为置所需的操作人员定额为 3名。假定被评名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为资福利费约为6000元，被评估控制装置元，被评估控制装置尚可使用尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为25，适用的，适用的折现率为折现率为10，根据上述资料，评估该设，根据上述资料，评估该设备的功能性贬值。备的功能性贬值。673.3.2 超额运o被估设备的超额运营成本主要是该设备在运营过程中多支出的人工和材料费，在本例中主要是人工费。由于人

22、工费是在税前支付所以还应该考虑所得税的影响683.3.2 超超额额运运o根据上述数据资料，被评估控制装置的功能性贬值根据上述数据资料，被评估控制装置的功能性贬值测算如计算被评估生产装置的年超额运营成本额：测算如计算被评估生产装置的年超额运营成本额： (6-3)6000=18000(元元)o测算被评估控制装置的年超额运营成本净额测算被评估控制装置的年超额运营成本净额 18000(125)12060(元元)o将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运将被评估控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额：营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额： 12060(P/A,1

23、0%,3)=12060(2.4869 =29992(元元 ）693.4 经经济济性性o经济性贬值经济性贬值，是指因外部环境变化引起的机器设备，是指因外部环境变化引起的机器设备贬值。导致设备经济性贬值的原因大致有：市场竞贬值。导致设备经济性贬值的原因大致有：市场竞争的加剧，致使产品需求下降；产业结构调整导致争的加剧，致使产品需求下降；产业结构调整导致的限产；原材料供应情况的变化；劳动力及其他费的限产；原材料供应情况的变化；劳动力及其他费用上涨，但产品价格得不到相应提高；通货膨胀；用上涨，但产品价格得不到相应提高；通货膨胀；环境保护因素等等。环境保护因素等等。n第第类经济性贬值，设备利用率降低类经

24、济性贬值，设备利用率降低n第第类经济性贬值，收益减少类经济性贬值，收益减少n第第类经济性贬值，法律限制类经济性贬值，法律限制o机器设备评估的经济性贬值额一般应以设备的重置机器设备评估的经济性贬值额一般应以设备的重置成本成本扣除实体性贬值和功能性贬值后扣除实体性贬值和功能性贬值后的余额为基数，的余额为基数，乘以经济性贬值率获得。乘以经济性贬值率获得。703.4 经济性贬o某生产线额定生产能力为某生产线额定生产能力为1000个月，个月，已使用三年，目前状态良好，观察估计其已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为实体性贬值为15，在生产技术方面，此，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平

25、。但是由于市生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在场竞争激烈，目前只能运行在750个月个月的水平上。假设已知其更新重置成本为的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，估算此生产线运行于元，估算此生产线运行于750个个/月的经济性贬值和继续使用条件下的月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。公平市场价值。713.4 经济性贬o更新重置成本：更新重置成本：1000000o实体性贬值：实体性贬值：100000015150000o功能性贬值：功能性贬值：0o经济性贬值率经济性贬值率=1750/1000)100%=25%o 经济性贬值额经济性贬值额(1000000

26、150000)25 212500o资产评估价值资产评估价值1000000150000212500 63750072731 适o市场法是通过分析最近市场上和被评设备类似的市场法是通过分析最近市场上和被评设备类似的设备的成交价格，并把可比设备价格调整到和被设备的成交价格，并把可比设备价格调整到和被评设备可比因素相同时的水平来估算被评设备评评设备可比因素相同时的水平来估算被评设备评估值的方法。估值的方法。o如果被评机器设备有成熟的市场，用市场法估算如果被评机器设备有成熟的市场，用市场法估算被评设备的评估值是较为简捷的方法，这种方法被评设备的评估值是较为简捷的方法，这种方法直接着眼于交易行为，考虑了所

27、有形式的贬值。直接着眼于交易行为，考虑了所有形式的贬值。成熟的市场存在着活跃和独立的交易，有可靠和成熟的市场存在着活跃和独立的交易，有可靠和可验证的数据，这是应用市场法不可或缺的条件。可验证的数据，这是应用市场法不可或缺的条件。符合这一条件的设备有汽车、飞机、计算机等等。符合这一条件的设备有汽车、飞机、计算机等等。742 基*a * *ABC DABCDbcdabcdABCDabcd待估资产价值参照物价值待估资产价值参照物价值*753 主要o相似设备的交易价格o调整系数n设备的个别因素，一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。n交易因素n时间因素n

28、地域因素 76771 适o运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力和获利能力。就单项机器设具备独立的生产能力和获利能力。就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力。单项设备备而言，大部分不具有独立获利能力。单项设备评估通常不采用收益法评估。评估通常不采用收益法评估。o对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法评估。用收益法评估。o运用收益现值法评估其价值时，应合理估测其尚运用收益现值法评估其价值时，

29、应合理估测其尚可使用年限。该方法需要预测收益和收益年限，可使用年限。该方法需要预测收益和收益年限，并确定合理的折现率。并确定合理的折现率。782基11ntttVrR793 主要o收益，对于出租的设备，其租金就是收益，而收益，对于出租的设备，其租金就是收益，而且租金通常是不变的。为估测租金多少可以进且租金通常是不变的。为估测租金多少可以进行市场调查，分析比较可比的租赁设备的租金，行市场调查，分析比较可比的租赁设备的租金，经调整后得到被估设备的预期收益，调整的因经调整后得到被估设备的预期收益，调整的因素可能包括时间、地点、规格和役龄等等素可能包括时间、地点、规格和役龄等等o折现期，根据可比的机器设

30、备，估计被评机器折现期，根据可比的机器设备，估计被评机器设备的尚可使用年限。为了求得折现率设备的尚可使用年限。为了求得折现率(或资或资产收益率产收益率)，必须调查和分析类似租赁资产的，必须调查和分析类似租赁资产的价格，并用下式进行估算。价格，并用下式进行估算。 折现率折现率= =收益（或租金）收益（或租金）/ /价格价格803 主要o折现率，为了求得折现率(或资产收益率)，必须调查和分析类似租赁资产的价格，并用下式进行估算。 折现率=收益（或租金）/价格813 机器设备评p年收益确定，三个参照物和被评资产是相同的，前两年收益确定，三个参照物和被评资产是相同的，前两个和被评设备是同期租赁的，第三

31、个是前一年同期的，个和被评设备是同期租赁的，第三个是前一年同期的，由 于 物 价 上 涨由 于 物 价 上 涨 3 ， 第 三 个 数 据 应 调 至 ， 第 三 个 数 据 应 调 至77501.03=7983元年，因此预期年收益为元年，因此预期年收益为8000元年是合理的。元年是合理的。2001年年5月月评估一台用于出租的设备，经调查评估一台用于出租的设备，经调查相同相同设备的设备的租金水平如下表所示：租金水平如下表所示：82p折现率的确定折现率的确定o折现率确定，其中本金化率平均值为15.8，由于该本金化率是根据出售的机器设备估计的，其包含的风险要高于租赁的机器设备的收益风险，因此要适当

32、调低后做为被评机器设备的本金化率，在本例中取145。o融资租赁的内含报酬率。833 机器设备评估p收益期确定，根据该机器设备的当前状况，收益期确定，根据该机器设备的当前状况，估测其尚可使用年限为估测其尚可使用年限为10年，年，10年后残值为年后残值为零。零。84o被估机器评估值108000114027514.5%(114.5%)3 主要参数2o练习题练习题:o计算经济贬值额计算经济贬值额,某汽车已使用某汽车已使用10年年,按目前按目前的技术状态还可以使用的技术状态还可以使用10年年,但由于环保、但由于环保、能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规能源的要求，国家新出台的汽车报废政策规定汽车的最长使用年限为定汽车的最长使用年限为15年年,因此该汽车因此该汽车5年后必须强制报废年后必须强制报废.o假设该汽车的重置成本为假设该汽车的重置成本为20万元。万元。o原来成新率是原来成新率是?o结果政策引起成新率下降为结果政策引起成新率下降为?