某地产工程精细化管理.pptx

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1、龙湖地产工程精细化管理2010年6月19-20日龙湖地产工程精细化管理第一部分、龙湖地产工程管理模式分析第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点第四部分、龙湖地产工程管理保障的合约配合第五部分、通过减法学习龙湖地产工程质量管理龙湖地产工程精细化管理What 是什么？是什么？Why 为什么做？为什么做？When 什么时间做？什么时间做？Where 哪些公司做？哪些公司做？Who 谁来做？谁来做？How 如何做？如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龙湖地产工程管理模式分析一、龙湖地产企业经营模式与工程管理二、龙湖地产工程管理组织架构分析三、龙湖地产工

2、程管理模式分析龙湖地产企业经营模式与工程管理重庆地区公司重庆地区公司19951995年年成都地区公司2004年11月西安地区公司西安地区公司20072007年年9 9月月上海地区公司2007年11月北京总部北京总部20022002年年1212月月 龙湖地产龙湖地产：创建于1995年，成长于重庆,发展于区域性全国扩张。龙湖集团总部位于北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安五个地区公司。并陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳大连等全国11个城市的项目。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。龙湖地产的产品线包括普通住宅、高级公寓、写字楼、花园洋房、别墅、综合商业和大型城市综合体等多种业

3、态。从2004年起，龙湖地产在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，正式进入异地扩张的发展阶段。自2007年起其，其年均销售业绩均在百亿以上龙湖地产企业经营模式与工程管理别墅项目花园洋房高层豪宅电梯公寓大型综合体 龙湖地产龙湖地产：产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理产品类型产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房龙湖地产企业经营模式与工程管理101821.210036118183.6爆发点一爆发点一 成都公司成立成都公司成立爆发点二爆发点二 多业态开发多业

4、态开发爆发点三爆发点三 上海、西安公司成立上海、西安公司成立爆发点四爆发点四 房地产宏观形势房地产宏观形势龙湖地产龙湖地产企业高速发展造成人力资源能力水平的稀释，导致工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：自然环境的不同，导致工程管理难度加大自然环境的不同，导致工程管理难度加大重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标社会环境的不同，导致工程管理难度加大社会环境的不同，导致工程管理难度加大地方标准、地域习惯做法：北京、上海

5、、重庆的门窗安装要求地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求多业态开发导致专业与全面产生矛盾多业态开发导致专业与全面产生矛盾住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员决策信息增加，沟通效率降低决策信息增加，沟通效率降低电子化

6、办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升成都龙湖晶蓝半岛成都龙湖晶蓝半岛595595套房屋，项目工程部总计参与套房屋，项目工程部总计参与1.861.86万次检查万次检查龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收龙湖地产的工序检验批管理

7、与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段龙湖地产工程管理组织架构分析职能管理型职能管理型矩阵式管理型矩阵式管理型项目管理型项目管理型开发设计工程销售项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门对项目环境的反应较慢；需要高层

8、协调工作多，容易形成决策堆积项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转开发设计工程销售项目部项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目部对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升项目公司开发设计工程销售项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累

9、和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意类类 型型职责分工职责分工优点优点实施条件实施条件缺点缺点总经理运营及投资 发展部战略及运营中心信息管理中心产品中心工程技术质量中心商务运营管理中心投资发展中心副总营销中心客户中心物业中心公共及行政中心客户及公司 品牌部副总投融资中心成本控制中心资金管理中心风险及审计中心财务部人力 资源部各区域公司投资发展研发设计工程管理客户管理营销管理商运管理物业管理成本管理计财管理人资行政地区PMO各区域公司总经理副总副总各项 目部（龙湖地产组织结构

10、示意图）（龙湖地产组织结构示意图）龙湖地产工程管理组织架构分析龙湖地产的项目运营龙湖地产的项目运营管理架构，属于在平管理架构，属于在平衡矩阵的基础上进行衡矩阵的基础上进行改进的强矩阵项目管改进的强矩阵项目管理管理模式。避免了理管理模式。避免了传统强矩阵项目管理传统强矩阵项目管理模式中项目经理授权模式中项目经理授权过大带来的风险。也过大带来的风险。也避免了在平衡矩阵项避免了在平衡矩阵项目管理模式下，容易目管理模式下，容易出现职能部门之间的出现职能部门之间的技术或管理矛盾影响技术或管理矛盾影响项目整体运营，对项项目整体运营，对项目进程、关键节点及目进程、关键节点及阶段性成果标准进行阶段性成果标准进

11、行管控。同时也强化了管控。同时也强化了总部对地区公司风险总部对地区公司风险控制的管理控制的管理龙湖地产工程管理模式分析 总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：集团工程技术集团工程技术 质量中心质量中心地区公司地区公司 工程管理部工程管理部项目工程部项目工程部技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理龙湖地产工程管理模式分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目经理部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项

12、项目目一一（万科地区公司组织结构示意图）（万科地区公司组织结构示意图）龙湖地产工程管理模式分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目工程部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项项目目一一（龙湖地区公司组织结构示意图）（龙湖地区公司组织结构示意图）质量工程师采购工程师PMO经理龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部定期或不定期对项目工程部所管理的实体工程质量进行检查，根据检查分项要

13、求进行评分缺点：缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效 控制。控制。工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系 管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量 管理能力。管理能力。工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病毛病”很容易很容易龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管

14、理检查的常见形式：总部参与项目工程部组织的关键验收（如结构验收、门窗验收等）或分户验收，根据验收结果进行评分缺点：缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等 方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造 成工程返工，就是造成默认质量缺陷成工程返工，就是造成默认质量缺陷 总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每 个项目的关键验收个项目的关键验收龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的

15、考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：缺点：总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体 系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执 行力落实情况行力落实情况 总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性总部定期或不定期检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检

16、查进行对照，按检查分项要求进行评分龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：缺点：需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任 控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的

17、设计方可进行第三方检验费用总部设定项目工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的考核工具，设计关键工序质量控制的质量责任记录，委托第三方检查项目工程管理质量，并通过实体质量检查进行对照，安考核工具进行评分龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系考核检查的重点：工程管理质保体系考核检查的重点：基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力。实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质

18、保体系实际管理效果龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：设计交底施工节点及细部交底技术标准交底施工工艺交底施工组织与配合交底龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工序质量控制点、停止点交底施工样板交底施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表（非标）项目工程部关键工序检验批复检责任记录表（非标）工序交接检、

19、关键验收责任记录表（非标）龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计：工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：工程防渗漏质量控制工程防开裂质量控制精装修观感质量控制园林景观工程细部质量控制空间尺寸偏差质量控制门窗、设备成品保护质量控制龙湖地产运营管理与工程管理投资论证及收益跟踪投资成果设计成果成本成果工程成果营销成果专业评审决策评审集团例会运营例会总结评估集团关键节点计划管理地区公司一、二级计划管理个人计划管理目标成本、动态成本跟踪投资决策及投资决策及 收益跟踪体系收益跟踪体系阶段性成果阶段性成果

20、 管理体系管理体系运营决策运营决策 管理体系管理体系进度计划进度计划 管理体系管理体系目标成本目标成本 管理体系管理体系降低投资风险 项目收益控制降低运营风险 项目质量控制明确管理职责 提高决策效率计划编制质量 提高决策效率成本控制与预警成本敏感性分析龙湖地产运营管理体系资金预算资金预算 管理体系管理体系预算制定滚动资金计划控制防范经营风险 提高资金使用率实现集团预定收益目标龙湖地产运营管理与工程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移

21、交、项目交付交房交房后半年项目 负责人7.项目一二级进度计划项目月度计划分析报告33.商业移交方案36.项目后评估计划财务分析3.项目投资分析模型8.项目投资分析报告16.方案阶段投资验算21.初设阶段投资验算项目收益动态跟踪34.资产管理方案项目发展1.项目投资建议书项目报批报建研发2.项目实施预案9.方案设计任务书10.景观设计任务书11.精装房定位、限价及建设实施方案12.方案设计成果13.景观方案与建筑方案的配合及实施意见14.精装方案与建筑方案的配合及实施意见17.初步设计任务书18.初步设计成果19.景观方案设计成果20.精装方案设计任务书施工图设计成果标准要求施工图设计审查要点过

22、程设计变更、二次设计管理及审查、设计现场指导、设计封样设计后评估龙湖地产运营管理与工程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房、交房后半年营销初步市场调研及初步营销产品、售价建议6.售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划4.项目定位报告及营销产品建议15.方案阶段成本测算与验算23.项目销售指标 项目现场广告、路牌、围挡等销售指引28.项目营销策划方案29.售房合同配置标准30.售房合同附图31.价格表及付款方式32.

23、交房方案销售后评估成本项目开发成本分析5.成本敏感性分析、价值分配及目标成本预设22.项目目标成本27.招投标、计价、采购方案及合约规划项目工程成本动态跟踪成本后评估工程项目工期分析、项目工程风险分析市政工程分析设计阶段工程配合24.项目工程管理策划25.项目三通一平实施方案26.施工、监理单位筛选及评估报告施工管理工程后评估龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目启动阶段项目启动阶段：取得土地中标通知书方案设计任务书发出阶段起止点：阶段起止点：所含子成果：所含子成果：.概念设计方案研发.项目定位报告营销.成本敏感分析、价值分配及目标成本预设报告成本龙湖地产运营管理

24、与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目启动阶段项目启动阶段：所含子成果：所含子成果：.售楼处、样板房选址、定位及开放计划营销.项目一、二级计划项目负责人、地区公司PMO.投资分析模型（启动）投资分析专员.方案设计任务书研发.景观方案设计任务书研发.精装房定位、限价及实施方案研发、造价及工程龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告：1、市场目标客户群市调成果（自己调查第三方调查）；市场调查表模板2、目标客户群敏感点中的卖点敏感点（5项）、瑕疵敏感点 （5项）、价格敏感区间等与项目土地预案中的假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析及校正成果，

25、分析形成最终卖 点；客户敏感点分析模板3、市场目标客户群集体的文化历史敏感点、兴趣爱好、消 费习惯、家庭构成、交通习惯、职业收入等分析；目标客户信息分析（模板）龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告：4、市场目标客户群的信息接受习惯和项目传播通道的选择：5、项目建筑户型、立面、景观、配套、案名、推广调性 的方向性确定（市调时应用图片、照片、模型等来表述 意向和对目标客户群进行测试，不宜使用文字）和销售 道具（客户来访路径、标识指引及楼盘印象管理；场地 包装、示范环境、样板房售楼处）选择安排（应用图 片、照片、模型必要的文字说明）；项目销售产品建

26、议书（模板)6、销售的定位标杆和价格标杆的预设及借力策略，与本项 目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告：龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划售楼处、样板房计划：1、售楼处定位、位置（应附图）及面积；2、样板区（销售展示区）范围、位置：含客户停车区域选择；3、样板房位置（应附图）、数量、装修风格建议（用图片、照片或模型表达）；4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案 及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视；5、示范区与周边环境的关系、

27、有利、不利因素及处理建议；龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划售楼处、样板房计划：6、本项目预算及竞争楼盘的装饰装修细节对比及参考价格；7、样板区（销售展示区）市政、景观先行实施方案分析；8、本方案与其他方案的优劣势分析（方案比较、应附图）；9、修建、装修进场、家具布置、开放等计划安排龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理

28、：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业服务后评估资金、策划 与销售工程管理工程管理（常（常规理解）规理解）龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：开发流程与工程管理：开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段

29、是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：市场主体（外部客户）与工程管理：市场主体（外部客户）与工程管理：房地产开发的市场主体包括发展商、勘察设计院、施工、监理、营销策划公司（房地产销售代理商）、造价咨询协作部门（内部客户）与工程管理：协作部门（内部客户）与工程管理：房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部（销售配合）、成本部、采购部、项目拓展部（报批报建）、财务部等多个管理部门龙湖地产工程管

30、理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：项目运营管理提高了项目工程管理的效率：项目运营管理提高了项目工程管理的效率：项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项效率下降，由工程推动转

31、变为项目整体运营推动。项目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：项目运营管理提高了项目工程管理的质量：项目运营管理提高了项目工程管理的质量：项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。

32、解决交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的职责）职责）龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的

33、项目运营管理与项目工程管理：项目运营管理提高了项目风险控制能力：项目运营管理提高了项目风险控制能力：项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不平衡导致项目工程管理风险加大平衡导致项目工程管理风险加大龙湖地产工程质量保证体系与重点一、龙湖地产的工程质量管理理念二、龙湖地产的工程管理策划与研发三、龙湖地产的工序、检验批质量管理四、龙湖地产的工程质量细节管理五、龙湖地产

34、的设计工程质量保障龙湖地产工程质量保证体系与重点六、龙湖产品标准化、系列化对工程质量的保障七、龙湖地产的工程管理规划八、龙湖地产供方质保体系的输出与管理九、龙湖地产的工程分户验收管理龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化：龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化：龙湖地产的工程质量管理理念相对完善：龙湖地产的工程质量管理理念相对完善：国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保化预防，

35、没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系障体系龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理开发全过程的工程质保体系管理龙湖地产工程质量保证体系与重点特点特点特点特点：通过工程通过工程通过工程通过工程检验保证质量检验保证质量检验保证质量检验保证质

36、量缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和缺乏质量意识和专业知识专业知识专业知识专业知识方法方法方法方法：低效率低效率低效率低效率错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量错误的使用质量保证方法保证方法保证方法保证方法特点特点特点特点:改进工程改进工程改进工程改进工程质量管理过程质量管理过程质量管理过程质量管理过程一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介一线人员积极介入入入入方法方法方法方法：SPCSPC、评、评、评、评估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工估、质量圈等工具具具具特点特点特点特点:开发设计、开发设计、开发设计、开发设计、工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力和生产工艺能力

37、和生产管理能力管理能力管理能力管理能力与供应一体化与供应一体化与供应一体化与供应一体化方法方法方法方法：设计评估、设计评估、设计评估、设计评估、质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分质量问题模式分析评估析评估析评估析评估特点特点特点特点:以最终客以最终客以最终客以最终客户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和户为服务目标和超一流产品超一流产品超一流产品超一流产品质量文化质量文化质量文化质量文化方法方法方法方法：质量功能质量功能质量功能质量功能调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供调配、与客户供方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计方一起进行设计评估评估评估评估质量管理的提高质量管

38、理的提高质量管理的提高质量管理的提高龙湖地产工程质量保证体系与重点 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：第一级：施工质量检验第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决的检查，发现工程质量问题并予以解决设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及少得到检验，

39、产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善要完善龙湖地产工程质量保证体系与重点第二级：工程质量保证第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参艺质量、工序质量等开始得到控制。一线

40、员工开始积极参加质量管理加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系等还未介入系统的工程质量保障体系龙湖地产工程质量保证体系与重点第三级：工程质量预防第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量

41、。产品生产实现的全等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成住宅产品部品化、标准化、产业化体系

42、尚未形成龙湖地产工程质量保证体系与重点第四级：零缺陷管理（相对归零）第四级：零缺陷管理（相对归零）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零零缺陷原则缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程

43、中所有重要的程序和产品标准一流程中所有重要的程序和产品标准龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产企业质量文化强调的原则：龙湖地产企业质量文化强调的原则：1.1.1.1.树立正确的质量管理理念：树立正确的质量管理理念：2.2.2.2.工程质量标准必须是工程质量标准必须是“零缺陷零缺陷”：3.3.3.3.以以“品质不符合标准的代价品质不符合标准的代价”衡量质量：衡量质量：4.4.4.4.以以“防患于未然防患于未然”为质量管理的制度：为质量管理的制度：5.5.5.5.以以“全面质量管理全面质量管理”为改进的基础：为改进的基础：龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点：

44、龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点：工程质量工程质量 施工质量施工质量工程质量工程质量不单纯只是工程管理部门的责任不单纯只是工程管理部门的责任工程质量工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施控的有效措施成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制价格竞争机制招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础基

45、础龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某别墅项目将层层退台的露台设置为种某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔月，就出现大量的漏水投诉及索赔龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于

46、放置某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，格。项目交付后只要一下暴雨，8080以以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔发商为此付出巨额索赔龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目施工图的某项目施工图的屋面防水构造屋面防水构造设计：除构造做设计：除构造做法要求外，其余法要

47、求外，其余均为细部节点图均为细部节点图集引注集引注思考思考6060秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目采用下沉式卫生间设计。为保证某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，

48、项目交付三个月后，30%30%以上的卫生间以上的卫生间开始出现渗漏开始出现渗漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用甲方指定分包层选用甲方指定分包SBSSBS改性沥青防水改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，

49、工程交付程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购了某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付

50、不足三月，外墙涂料合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏质量问题，部分出现外墙渗漏龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选某地产项目地下车库防水，原设计选用用SBSSBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为了节约成本，要求开发商成本部门为了节约成本，要求设计改用双组分设计改用双组分JSJS复合防水涂料，并复合防水涂料，并因节约成本因节约成本5050万元受到公司嘉奖。后万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发