某地产精装修调研报告.pptx

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1、 XX XX精装修调研报告精装修调研报告20232023年年1 1月月1717日日调研目的：调研目的：了解精装修工程市场，对本案精装修方案研究有所借鉴；对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行规律性分析；对现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计；条件允许下对精装工程开辟企业各部门运作流程进行了解；调研方法：调研方法：调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息调研工程：调研工程：天津工程：天津工程：包括富力城、富力津门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经典、阳光100、时代奥城、金盛广场、非常公馆、天津公馆、君隆广场、科贸时代公寓北京工程：北京工程：包括波菲特公寓、Master领域、乐成公馆、华远

2、裘马都、茂华景都会、富力桃园、设计师广场、荣京丽都、金地名京注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，局部精装信息可能与工程实际有所出入。目目 录录CATALOG【一】天津在售主要精装修工程调研 1.天津在售精装修工程概况 2.天津在售精装修工程规律性分析 3.精装修对不同环节影响【二】北京典型精装修工程调研 1.北京典型精装修工程概况 2.北京典型精装修工程规律分析【三】天津与北京精装修工程比照分析【四】XX金奥国际精装修建议【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共

3、局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析l精装修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响天津住宅主要在售精装修工程概况天津住宅主要在售精装修工程概况工程名称工程名称富力城富力城富力津门湖富力津门湖城上城城上城阳光阳光100100位置位置南开区天津第二中心医院对面河西区紫金山路与珠江道交口西侧卫南洼风景区内南开区北马路、城厢东路交汇处南开区红旗南路延长线与外环线交口整体规划整体规划住宅总建面25万平方米居住总建筑面积151万，在售二期建面约10万平方米总建面17.2万平方米总建筑面积为75万平米，五期未售10万平米户型比例户型比例一室70平米，5%；二室80-130平米，40%；三室160-1

4、80平米，50%；四室230平米，5%零室41平米，68%；一室65-70平米，27%；五室230-290平米，5%一室63平米，15%；二室83-96平米，70%；三室125平米，15%栋为70平米的一室、90平米的两室，各占50%，其余2栋规划未定开盘及时间开盘及时间2005年7月、2006年4月2007年11月21日2007年6月2023年3月入住时间入住时间2007年11月2023年10月2023年5月（一期）、2023年4月（二期）2023年开盘均价开盘均价6088（一期）1200010000（一期）未售，预计10000当前均价当前均价1300013000-1400013000-14

5、000天津公寓主要精装修工程概况天津公寓主要精装修工程概况工程名称工程名称非常公馆非常公馆吉利经典吉利经典君隆广场君隆广场天津公馆天津公馆时代奥城时代奥城科贸时代公寓科贸时代公寓工程地点工程地点河东区新开路与华昌大街交口西南角和平区贵阳路与西宁道交口天津市和平区南京路99号河西区解放南路与绍兴道交口南开宾水西路与水上东路交口南开区鞍山西道时代广场整体规划整体规划占地面积：0.36万 平 方米；建筑面积：1.81万平方米占地6400平方米，建筑面积36000平方米整体18万平米建筑面积6万平米三期剩余约6万平米占6400平方米，总建面4.1平方米，公寓建面约3.2万户型比例户型比例50-80平米

6、一 居 60-88平 米40%，二 居 96-120平 米 40%，三 居 120-160平米20%一居76-89平米40%，二居123-160平米40%，三居180-230平米20%一 居 40平 米30%，一 居 60平米40%，一居90平米30%一居40-50平米70%，二居60-70平米15%，三居110平米10%，跃层70-140平米5%一居50平米84%，二 居 100平 米16%开盘时间开盘时间2005年8月2007年11月2007年12月2007年5月二期2006年8月2007年12月22日 入住时间入住时间2006年8月2023年8月2023年2023年10月2023年10月

7、2023年12月开盘均价开盘均价6000163001800018000950010800当前均价当前均价 1630025000-28000250001400010800天津主要在售精装修工程分布分析天津主要在售精装修工程分布分析分析分析天津当前在售精装修工程主要集中在市内主要区域，如南开、河西、和平、河东等，此区域精装修市场开始较早且较为集中，区域客户对精装修接收程度较高。本案地处河西南开交接处，借助区域开展趋势，为精装修营造良好的开展气氛。天津主要在售精装修工程特点分析天津主要在售精装修工程特点分析特色特色1：城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、南京路区域等，说明这些开辟热点区域，因

8、区域优势突出，工程开辟普遍档次偏高，选做精装修能充分提升工程品质，提升工程档次，进而拉高工程价格；特色特色2：城市开展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开辟理念及操作手段，来有效吸引更多购置客户的进入；特色特色3：实力型开辟商选做精装修工程比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开辟商更关注市场开展的动态（精装修是市场开展的必然方向），引导市场开展方向，表达开辟商的综合实力。天津主要在售精装修工程产品特色分析天津主要在售精装修工程产品特色分析特色特色1：面积分布：60-120平米户型，相对集中，主要为了有效躲避因

9、精装修单价过高，导致总房款超出客户接受能力；特色特色2：选做精装修工程户型数量普遍较少，防止因户型过多加大施工本钱，增加施工难度；特色特色3：小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多，其中酒店式公寓选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析l精装修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响精装修费用及风格分析精装修费用及风格分析各工程精装费用标准及分布

10、比例各工程精装费用标准及分布比例分析：分析：天津10个在售的精装修工程中，精装修标准区间主要集中1000-2000元之间，占整体的60，其中1000-1500元的比例占整体的40，此类工程主要集中在城市开展潜力地段。【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析l精装修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响室内局部室内局部入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标

11、准进行划分，进行比照分析：室内局部室内局部入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户各工程精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：各工程精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：入户门：高档木质三防门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌吉利经典吉利经典室内局部室内局部入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户各工程精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：各工程精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准费用标准1500-2000元元

12、/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：入户门：此标准下普遍钢木复合门，并有局部高端工程开始使用子母门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，科贸时代使用LOW-E玻璃品牌：此类标准普遍不明确品牌富力津门湖阳台门富力津门湖阳台门富力津门湖入户门富力津门湖入户门室内局部室内局部入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户各工程精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：各工程精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准费用标准2000-3000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：入户门：此标准下主要工程为天津公馆，其使用高档木制子母门；分户门：实

13、木复合门 窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌费用标准费用标准3000-5000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：入户门：此标准下主要工程为君隆广场，其使用高档三防门；分户门：罗德尔内夹钢板三防门 窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：地面：工程客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍

14、采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，局部工程赠送射灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌 （同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如斯米克、王者等。墙面及天花：多乐士、立邦等各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：品牌例如品牌例如室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：例如图片各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：例如图片吉利经典客厅吉利经典客厅阳光阳光100100客厅客厅阳光阳光

15、100100卧室卧室吉利经典卧室吉利经典卧室富力城卧室富力城卧室室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室费用标准费用标准1500-2000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：灯具普遍自配，吊顶局部配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜，如时代奥城等还赠送电视柜、床头柜等品牌：此类标准地面、墙面品牌并不明确，主要突出的是产品的高档次或高级 天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；如时代奥城青 钢龙骨吊顶 各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：各工程精装修玄

16、关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：例如图片各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：例如图片富力津门湖客厅富力津门湖客厅富力津门湖卧室富力津门湖卧室时代奥城客厅时代奥城客厅时代奥城卧室时代奥城卧室科贸时代科贸时代室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室费用标准费用标准2000-3000元元/平米规律性分析：重点工程天津公馆平米规律性分析：重点工程天津公馆材质：地面：高等品牌瓷砖 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶局部配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类工程

17、并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露局部的品牌，如瓷砖 突出是诺贝尔品牌地面，其主要突出的是其高附加值局部，如地板低温辐射采暖 系统、LOWE玻璃+吉斯的五金件、平衡式新风置换系统、中央真空洗尘系统等.各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：室内局部室内局部玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：例如图片各工程精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：例如图片欧式风格欧式风格欧式风格欧式风格风格风格风格风格中式风格中式风格中式风格中式风格室内局部室内局部餐厨区域餐厨区域以各工程精装修费用标准进

18、行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：室内局部室内局部餐厨区域餐厨区域以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖，并局部突出颜色组合；墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆，局部工程吊顶 灯具：灯具普遍自配 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类局部为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：出现中档次品牌

19、，如冠 、王者等。墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，局部使用意大利或法国品牌，如吉利经典使 用的为芭丽娜橱柜，蒙特丽米兰石台面板；水槽一般也不确品牌，目前使用品牌 主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太及惠而浦。室内局部室内局部餐厨区域餐厨区域以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：例如图片以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：例如图片吉利经典吉利经典吉利经典吉利经典阳光阳光100100阳光阳光100100厨具主要品牌例如室内局部室内局部餐厨区域餐厨区域以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行

20、划分，进行比照分析：费用标准费用标准1500-2000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖或实木复合地板 墙面：厨房为高级面转，餐厅局部使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，局部工程吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶，公寓工程赠送电磁炉；品牌：此类局部为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：出现中档次品牌，如冠 、王者等。墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，局部使用意大利或法国

21、品牌，水槽一般也不确品牌，目前使用品牌主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在 华伦帝、樱花或海尔，而赠送的家电品牌主要集中在美迪、TCL、伊莱克斯、海 尔、美菱等。室内局部室内局部餐厨区域餐厨区域以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：例如图片以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：例如图片富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖科贸时代科贸时代科贸时代科贸时代时代奥城时代奥城厨具主要品牌例如室内局部室内局部餐厨区域餐厨区域以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：费用标准费用标准2000-

22、5000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：此类最大差异在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例 设施：阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷冻箱；德国艾诺的橱柜；华伦蒂的抽油烟机、燃气灶、微波炉、嵌入式消毒柜；GE的独立式对开门冰箱；天津公馆天津公馆ARTART风格风格天津公馆欧式风格天津公馆欧式风格天津公馆中式风格天津公馆中式风格室内局部室内局部卫生间卫生间以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：室内局部室内局部卫生间卫生间以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：费用标准费用标准1000

23、-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并局部突出颜色组合；墙面：高级墙砖 天花：铝扣板吊顶 灯具：灯具普遍自配，局部赠送镜前灯、吸顶灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类局部为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：出现中档次品牌，如冠 、王者等。墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶 设施：洁具普遍为科勒、乐家、美标同档次产品，冷热水龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿室内局部室内局部卫生间卫生间以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：图片例如以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：图片例如吉利经典吉

24、利经典吉利经典吉利经典阳光阳光100100卫具品牌例如卫具品牌例如室内局部室内局部卫生间卫生间以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：费用标准费用标准1500-2000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并局部突出颜色组合；墙面：高级墙砖 天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，局部赠送筒灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类局部为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：出现中档次品牌，如冠 、博德等。墙面及天花：天花使用华狮龙吊

25、顶 设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品，吉利经典使用杜拉维特；冷热水 龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿、海尔、樱花；室内局部室内局部卫生间卫生间以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖城上城城上城城上城城上城科贸时代科贸时代科贸时代科贸时代室内局部室内局部卫生间卫生间以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：费用标准费用标准2000-5000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：此类最大差异在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例 设施：

26、依耐洁具;汉斯格雅的面盆龙头、缸边龙头、淋浴面板组合、头顶花洒；劳芬的 洗面盆、坐便器；卡德维的独立钢板浴缸；华伦蒂的嵌入式洗衣机天津公馆天津公馆ARTART风格风格天津公馆欧式风格天津公馆欧式风格天津公馆中式风格天津公馆中式风格室内局部室内局部面板插座开关及家电面板插座开关及家电以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：室内局部室内局部面板插座开关及家电面板插座开关及家电以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：由于之前各功能分区已将家电详细介绍，以各工程精装修费用标准进行划分，进行比照分析：由于之前各功能分区已将家电详细介绍，这局部内容

27、将分析面板开关品牌为主这局部内容将分析面板开关品牌为主费用标准费用标准1000-1500元元/平米分析：平米分析：品牌主要集中在西门子或同档次品牌主要集中在西门子或同档次费用标准费用标准1500-50001500-5000元元/平米分析：平米分析：品牌主要集中在西门子、奇胜、梅兰日兰、松下等品牌主要集中在西门子、奇胜、梅兰日兰、松下等面板插座开关及家电例如面板插座开关及家电例如【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析l精装

28、修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响公共局部精装修分析公共局部精装修分析大堂地面、墙面、灯具大堂地面、墙面、灯具序号序号工程工程大堂地面、墙面、灯具大堂地面、墙面、灯具1非常公馆地面石材铺装（大理石）；墙面局部石材铺装；安装吊灯或其它高档灯具；2吉利经典地面、墙面局部石材铺装3君隆广场4天津公馆5时代奥城石材或高档地砖地面6科贸时代国际公寓大堂五星级酒店标准7富力城地面材质为拼花图案石材，墙身主材贴石材到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，8富力津门湖地面为拼花图案石材，墙面为高级石材或高级墙砖，吊精美天花悬挂豪华灯饰。9上城豪苑地面使用高级石材拼花铺地；墙面采用高级石材，局部造型墙饰；10阳

29、光100地面大理石，墙面高级涂料分析：分析：各工程大堂及楼梯入口处普遍精装修；地面基本以拼花石材铺装；墙面基本采用高级石材；天花一般采用造型吊顶，并安装吊灯及灯饰。大堂基本没有空调。公共局部精装修分析公共局部精装修分析电梯电梯序号序号工程工程电梯电梯1非常公馆知名品牌电梯2吉利经典华升富士达3君隆广场瑞士迅达4天津公馆芬兰通力5时代奥城高档电梯，采用室内呼梯，电梯内设电视6科贸时代国际公寓日立电梯7富力城日立电梯或同档次品牌8富力津门湖名厂电梯9上城豪苑国际品牌电梯10阳光100奥的斯分析：分析：电梯选择以 品牌居多，其中同样品牌有进口与国产合资之别；但整体来说品牌分布比较斑杂，但主要仍集中在

30、日立、奥的斯等同档次产品。配套设备设施分析配套设备设施分析供水供水分析：分析：各工程皆采用市政供水，富力城、君隆广场具有24小时热水，富力津门湖具有直引水配套设备设施分析配套设备设施分析供电供电序号序号工程工程供电供电1非常公馆每户均设独立电表2吉利经典每户均设独立电表3君隆广场每户均设独立电表4天津公馆每户均设独立电表5时代奥城每户均设独立电表6科贸时代国际公寓双路电源7富力城每户均设独立电表（采用卡式表）、配电箱一个，配插座。8富力津门湖PPR高强度管材，一户一表9上城豪苑市政供电，一户一表10阳光100市政供电，一户一表分析：分析：各工程均采用市政供电，设独立电表，科贸时代为双路电源。配

31、套设备设施分析配套设备设施分析供暖供暖序号序号工程工程供暖供暖1非常公馆空调2吉利经典3君隆广场中央空调4天津公馆地踩踩暖加中央空调5时代奥城居室采用地辐射采暖，卫生间采用高档暖气片，外露管材使用镀锌钢管，地埋管材使用PB管，远传计量表，供水温度为55、回水温度为45。6科贸时代国际公寓燃气中央空调（三洋）7富力城市政供暖，户内设森德、金泰格高档暖气片或同档次品牌。分户式热计量，在管井内每户设热计量表。8富力津门湖采用低温热水地板材暖。9上城豪苑集中供暖，预留分户计量条件10阳光100集中供暖，预留分户计量条件分析：分析：各工程供暖方式有两种：（1）市政集中供暖；（2）中央空调供暖。住宅工程普

32、遍采用市政集中供暖，局部高端工程如津门湖、时代奥城等采用地板采暖；公寓工程普遍采用中央空调供暖。配套设备设施分析配套设备设施分析供气供气序号序号工程工程供气供气1非常公馆无燃气2吉利经典配有燃气3君隆广场配有燃气4天津公馆无燃气5时代奥城无燃气6科贸时代国际公寓无燃气7富力城燃气入户，每户预留燃气管道及卡式表，独立计量8富力津门湖每户市政燃气入户并独立计算。9上城豪苑管道天然气，一户一表10阳光100管道天然气，一户一表分析：分析：住宅工程供气方式均为市政集中天燃气供给，一户一表；公寓工程普遍使用电磁炉，无天然气供给。【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）

33、2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析l精装修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响销售策略规律分析销售策略规律分析销售流程销售流程工程名称工程名称销售推介流程销售推介流程富力城富力城主要带着客户看样板间，首先利用视觉冲击，使客户认可室内的装修风格和生活环境吉利经典吉利经典（1）带客户看样板间，讲解所使用的材料及品牌的优质程度。（2）本工程正规、标准，装修所用的材料、品牌都是确定好的，不会使用“某个品牌或某个品牌”、“同档次产品”这样模糊的词汇。阳光阳光100100销售员对精装修没有重点推介，

34、主要是带着客户看样板间，向客户介绍主要的、高级的材料和品牌，婉转的表示品牌、材料可以保证客户的利益和装修的质量。富力津门湖富力津门湖对于精装修没有具体的说辞，主要带客户看样板间，在此过程中向客户介绍房间内的装修情况，答复客户关于装修的问题。城上城城上城带着客户看样板间，强调装修选材的高级，结合户型优点、产品价值等打动客户。对具体的质量保修、具体品牌等说辞则较模糊。时代奥城时代奥城样板间是向客户介绍的最直接的方法，客户对于样板间的喜好影响着其购置决策，在看样板间的过程中会像客户介绍室内所使用的品牌科贸时代科贸时代主要向客户介绍样板间，用实物打动客户，视觉冲击。只要客户认可整体装修效果就可以，如果

35、客户再有疑虑就利用升值前景、地段价值、开辟商的品牌等内容继续打动客户天津公馆天津公馆带着客户看样板间，主要要通过看样板间获得客户对于装修风格、品牌的认可。君隆广场君隆广场对于精装修没有重点的介绍，只是带着客户看样板间，只要客户认可样板间的风格，在认可工程的区域、升值等情况就会有意向购置。销售策略规律分析销售策略规律分析销售推介重点销售推介重点销售流程分析：销售流程分析：精装修是工程的最大特色，通过样板间实景，结合户型特点打动客户，并强调高级的选材，并结合工程升值前景、地段价值等促进客户成交。例：阳光100、科贸时代等地段与区域环境是工程最大卖点，精装修是提升工程附加值的重要组成局部，普遍不做详

36、细介绍，此类工程通常是在客户对工程地段认可的前提下，通过样板间打动客户。例：天津公馆、吉利经典等 销售推介重点分析销售推介重点分析各工程普遍没有统一说辞，局部已经交付的工程对前期问题进行总结后，口头上调整销售说辞。告知客户要降低对精装修的期望值，不能保证质量100%没有问题，只能说出现问题物业肯定会协调结决。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。销售策略规律分析销售策略规律分析分析分析【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析

37、l精装修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响后期操作分析后期操作分析交付周期、与一般合同比照、施工管理程序交付周期、与一般合同比照、施工管理程序一般商品房合同没有对精装修的局部进行说明，而精装修的合同则在设备设施方一般商品房合同没有对精装修的局部进行说明，而精装修的合同则在设备设施方面参加补充协议，专门对精装修进行说明。面参加补充协议，专门对精装修进行说明。精装修合同差异精装修合同差异一般住宅合同附件富力城合同附件后期操作分析后期操作分析分析分析l 目前多数工程的装修周期集中在4个月左右。而君隆广场属于较特殊情况，其公寓局部与酒店局部的装修共同进行，并且比较追求品 质，随意装修时间较长。l

38、 精装修的周期决定于：体量、装修工人素养、数量等综合因素。较小体量的工程周期一般操作在2-3个月内，工程较大或工人较少的、情况下，一般在4-5 个月也能交工。1.1.交付周期交付周期后期操作分析后期操作分析分析分析2.2.精装修合同处理精装修合同处理分析：分析：目前天津主要在售精装修工程对于精装修局部的合同处理方式比较相似：第一：合同形式简单，不标准第一：合同形式简单，不标准 精装修合同仅在一般合同基础上增加一个附件，其中较标准的是阳光精装修合同仅在一般合同基础上增加一个附件，其中较标准的是阳光100，以一册，以一册精装修确认书的形精装修确认书的形式代替附件。但虽然形式有所变化，内容却没有变化

39、，附件和精装修确认书同样在签署买卖合同时，一并签式代替附件。但虽然形式有所变化，内容却没有变化，附件和精装修确认书同样在签署买卖合同时，一并签订。订。而君隆广场已与客户签订了认购书，而买卖合同、关于精装修的附件还没有准备，目前仍未与客户签订买而君隆广场已与客户签订了认购书，而买卖合同、关于精装修的附件还没有准备，目前仍未与客户签订买卖合同。卖合同。第二：用词模糊，躲避风险第二：用词模糊，躲避风险 精装修的附件内容包括：全部或局部精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户精装修的附件内容包括：全部或局部精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的

40、商品房质量保证书和商品房使用说明书约束。办理入住时签订的商品房质量保证书和商品房使用说明书约束。合同附件中经常出现合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌某品牌或同档次品牌”、“开辟商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无开辟商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。等备注。用词模糊的原因在于：防止由于材料供给短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发用词模糊的原因在于：防止由于材料供给短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。的潜在矛盾和风险。后期操作分析后期操作分析分析分

41、析3.3.工程管理程序工程管理程序第一：工程外包，工人素养使精装效果良莠不齐第一：工程外包，工人素养使精装效果良莠不齐 目前天津主要的精装修工程多数采用装修工程外包的形式，工人的素养对精装修的质量将产生极大的影响，同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分 目前，多数工程采用精装工程完成后，一次性验房等程序。而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定（例如富力成城）。第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏第三：

42、对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏 如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，如出现此类情况，则由客户自己负责。【一】天津在售主要精装修工程调研1.天津在售精装修工程概况（包括住宅及公寓）2.天津在售精装修工程规律性分析l精装修费用标准分析l精装修室内部建筑材质及品牌分析l精装修公共局部及配套局部分析l精装修工程销售情况分析l精装修工程后期操作分析3.精装修对不同环节影响不同环节对于精装修的比评不同环节对于精装修的比评 精装修的精装修的优劣比评优劣比评其他其

43、他物业物业开辟商开辟商客户客户对于开辟商对于开辟商 提升工程品质，增加产品附加值；提升工程品质，增加产品附加值；进一步凸现工程及产品的稀缺性；进一步凸现工程及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升工程价值，产生新的利润点；提升工程价值，产生新的利润点；提升开辟商品牌的影响度；提升开辟商品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。可以弱化户型上的缺点。对对于于开开发发商商的利好的利好需要开辟商成立专项小组负责精装修，增加开辟商管理协调难度；需要开辟商成立专项小组负责精装修，增加开辟商管理协调难度；交工标准更加严格

44、，交房时间相应较长；（如：北京富力又一城为赶工期，造成工程装修质量严峻下降，被中交工标准更加严格，交房时间相应较长；（如：北京富力又一城为赶工期，造成工程装修质量严峻下降，被中央电视台曝光。）央电视台曝光。）合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；对于开辟商的品牌实力考验；对于开辟商的品牌实力考验；对开辟商现金流要求较高；对开辟商现金流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。需专门设立精装修售后服务部门。对对于于开辟开辟商商的的影影响响各方面专业技术人员的介入各方面专业技术人员的介入室内环境质量有保障。室内环境质量有保障。有利于装修速度及造价的操作。有利于装

45、修速度及造价的操作。对于客户对于客户 省时，省力。购房后不用再进行省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；装修就直接可以入住；方便投资客户。提高投资客户的方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；收益速度，增加收益；材料和标准笼统引起的矛盾。很多材材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。（如：天津富力城）料没有定性化。（如：天津富力城）施工质量问题。原因是装修行业施工质量问题。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准。没有技术标准和技术验收标准。客户知识面不够造成的纠纷，比客户知识面不够造成的纠纷，比方清漆木地板的花纹不一致方清漆木地板的花纹不一致”，装修风格问题，比方客户

46、不认同装修风格问题，比方客户不认同其装修风格。其装修风格。利好点利好点&矛盾点矛盾点p对于物业公司的管理质量对于物业公司的管理质量要求较高；要求较高；p刚入住时客户可能会对精刚入住时客户可能会对精装修产生纠纷，增加物业公装修产生纠纷，增加物业公司服务能力。司服务能力。p 减小物业公司的管理难度，减小物业公司的管理难度，统一装修，减少各家装修给物统一装修，减少各家装修给物业管理带来的难度；业管理带来的难度；p 提高小区的居住品质；提高小区的居住品质；p 管道铺设不易被破坏，不会管道铺设不易被破坏，不会占用公共空间。占用公共空间。对于物业公司对于物业公司 利好利好影响影响天津精装修典型案例天津精装

47、修典型案例由于目前天津主要在售的精装修工程都没有到交付客户的阶段，所由于目前天津主要在售的精装修工程都没有到交付客户的阶段，所以就目前已经局部入住的工程以就目前已经局部入住的工程富力城、阳光富力城、阳光100100做详细介绍。做详细介绍。天津富力城天津富力城天津富力城工程位于市中心文化底蕴深厚、公共配套齐全、商业设施完天津富力城工程位于市中心文化底蕴深厚、公共配套齐全、商业设施完善的南开区老城厢界内，毗邻规划中的地铁一号线、二号线。善的南开区老城厢界内，毗邻规划中的地铁一号线、二号线。工程占地面积达工程占地面积达 215550 215550，地上总建筑面积，地上总建筑面积 724230 724

48、230 ；装修标准：装修标准：800-1000800-1000元元/平方米平方米销售价格：销售价格：1250012500元元/平方米平方米装修费用占销售价格装修费用占销售价格6.4%-8%6.4%-8%天津富力城装修标准天津富力城装修标准1.1.主卧室里主卧室里橱柜橱柜橱柜橱柜的推拉门设计上有问题的推拉门设计上有问题,总是关不严总是关不严总是关不严总是关不严；2.2.2.2.入户门是木制四防门入户门是木制四防门入户门是木制四防门入户门是木制四防门，感觉不如防盗门平安；，感觉不如防盗门平安；3.3.先期提供先期提供2424小时生活用冷、热水，小时生活用冷、热水，现改成燃气热水器现改成燃气热水器现

49、改成燃气热水器现改成燃气热水器，不知是什么原，不知是什么原因，（还不如直接改成电热水器，还平安些）；因，（还不如直接改成电热水器，还平安些）；4.4.4.4.富力城在售房合同中对于装修标准没有明确说明，比方装修材料的品牌，富力城在售房合同中对于装修标准没有明确说明，比方装修材料的品牌，富力城在售房合同中对于装修标准没有明确说明，比方装修材料的品牌，富力城在售房合同中对于装修标准没有明确说明，比方装修材料的品牌，总是以总是以总是以总是以“诺贝尔或同等次品牌诺贝尔或同等次品牌诺贝尔或同等次品牌诺贝尔或同等次品牌”的表述出现，的表述出现，的表述出现，的表述出现，我们业主认为这种表述实我们业主认为这种

50、表述实际上模糊了装修标准问题，因此要求富力给出详细和明确的装修标准际上模糊了装修标准问题，因此要求富力给出详细和明确的装修标准(包包括所用材料、品牌和等级等括所用材料、品牌和等级等)，业主要求公布精装修中使用的所有材料的，业主要求公布精装修中使用的所有材料的品牌，交房时严格按样板间的装修标准及质量交工，防止业主的二次装品牌，交房时严格按样板间的装修标准及质量交工，防止业主的二次装修，并且允许业主对样板间拍照留底，以备将来核对；修，并且允许业主对样板间拍照留底，以备将来核对；5.5.5.5.为了赶工期，装修并没有到达要求，出现地板颜色不一，为了赶工期，装修并没有到达要求，出现地板颜色不一，为了赶