某房地产项目全程策划推广提案.pptx

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1、九龙九龙城市乐园城市乐园全程筹划推广提案20072007年年1 1月月1010日日筹划宗旨n n实现工程开辟价值，提升工程品质，使本工程成为港城具有划时代意义的标志性社区.我们的行动n n“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程筹划所秉承的宗旨；n n以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决一切的问题；n n根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的工程开辟主题定位、工程市场定位、工程包装及工程营销推广方案和工程品牌实施战略。我们的目标n n为九龙

2、公司工程的开辟建立利润保障开展模式；n n为九龙公司工程的开辟建立能够到达利润最大化的价值提升模式；n n为九龙公司工程开辟建立整合各方资源的最优化解决方案；序序 如今，在追随着房地产这个热门行业开展中，越来越多的人都挤进如今，在追随着房地产这个热门行业开展中，越来越多的人都挤进筹划代理的行业中来，由于各种综合因素的影响这类行业中很多公司不筹划代理的行业中来，由于各种综合因素的影响这类行业中很多公司不但给市场造成混乱，鱼龙混杂、恶性竞争等也让开辟商无从选择。所以，但给市场造成混乱，鱼龙混杂、恶性竞争等也让开辟商无从选择。所以，在不断变化的市场竞争中，想让一个楼盘脱颖而出就必须要有所创新，在不断

3、变化的市场竞争中，想让一个楼盘脱颖而出就必须要有所创新，我们以我们以“逆向思维的思考方式、跳出常规的营销套路逆向思维的思考方式、跳出常规的营销套路”来更好顺应市场变来更好顺应市场变化的同时，寻求工程更多的时机点及开展点，让开辟商的品牌价值及利化的同时，寻求工程更多的时机点及开展点，让开辟商的品牌价值及利都得到到更高的提升！都得到到更高的提升！九龙公司作为连云港大型的开辟商，在本地已经具有很高的社会知九龙公司作为连云港大型的开辟商，在本地已经具有很高的社会知名度，凭借贵公司的知名度加上本公司专业的操作经验及前卫的营销理名度，凭借贵公司的知名度加上本公司专业的操作经验及前卫的营销理念，九龙城市乐园

4、一定会成为港城的楼盘之星！念，九龙城市乐园一定会成为港城的楼盘之星！第一局部 竞争楼盘分析澳城澳城澳城澳城118118英尺英尺英尺英尺背景资料背景资料工程地址：新浦区海宁中路工程地址：新浦区海宁中路开辟商：德鸿地产开辟商：德鸿地产售楼售楼 ：5588011 55880125588011 5588012工程概况工程概况房产性质：高层、小高层房产性质：高层、小高层销售情况：销售情况：9090左右左右销售价格：开盘均价销售价格：开盘均价18001800元元/，目前售价，目前售价3000300035003500元元/预计交房时间：预计交房时间：20072007底底工程描述：小区总建筑面积工程描述：小区

5、总建筑面积3 3多万平方米，占地面积约多万平方米，占地面积约2 2多万平方米，总多万平方米，总户数户数:300:300多户多户容积率：容积率：1.51.5绿化率：绿化率：30%30%户型设计：三室两厅，户型设计：三室两厅，100100平方米，二室两厅，平方米，二室两厅，9090平方米平方米配套：室内有暖气，管道煤气，宽带网，有线电视，红外线防盗系统配套：室内有暖气，管道煤气，宽带网，有线电视，红外线防盗系统景山秀水景山秀水景山秀水景山秀水背景资料背景资料工程地址：海宁中路与瀛州路交叉路口（郁海广场）西南方工程地址：海宁中路与瀛州路交叉路口（郁海广场）西南方开辟商：连云港市房屋建设开辟总公司开辟

6、商：连云港市房屋建设开辟总公司售楼售楼 ：5588388 55907775588388 5590777工程概况工程概况房产性质：多层、高层房产性质：多层、高层销售情况：多层销售一半以上销售情况：多层销售一半以上 高层剩余较多高层剩余较多销售价格：开盘均价销售价格：开盘均价24002400元元/，目前售价，目前售价30003000左右左右工程描述：小区一期总建筑面积工程描述：小区一期总建筑面积1010万多平方米，占地面积约万多平方米，占地面积约3030万平方米，万平方米，总户数总户数680680户（一期）户（一期）容积率：容积率：1.31.3绿化率：绿化率：40%40%户型设计：户型设计：80-

7、14280-142平米平米配套：小区内有、篮球场、会所、水景花园等配套：小区内有、篮球场、会所、水景花园等中茵中茵中茵中茵 名都名都名都名都背景资料背景资料工程地址：新孔南路与海宁西路交叉口工程地址：新孔南路与海宁西路交叉口开辟商：苏州中茵集团公司开辟商：苏州中茵集团公司售楼售楼 ：51033335103333工程概况工程概况房产性质：多层、高层、商铺房产性质：多层、高层、商铺销售情况：多层已基本销售完销售情况：多层已基本销售完 高层剩余较多高层剩余较多销售价格：开盘均价销售价格：开盘均价27502750元元/，目前售价，目前售价2900290050005000工程描述：小区总建筑面积工程描述

8、：小区总建筑面积3535万多平方米，占地面积约万多平方米，占地面积约1818万平方米，总万平方米，总 户数户数18001800户户容积率：容积率：1.81.8绿化率：绿化率：35%35%户型设计：户型设计：90-20190-201平米平米配套：小区内有超市、商业街、游泳池，网球场、篮球场、会所等配套：小区内有超市、商业街、游泳池，网球场、篮球场、会所等 综述：通过以上综述：通过以上3 3家竞争楼盘的分析，首先澳城家竞争楼盘的分析，首先澳城118118英尺对本盘已基英尺对本盘已基本无竞争力，该盘已经进入尾期仅有局部剩余房源；景山秀水楼盘的多本无竞争力，该盘已经进入尾期仅有局部剩余房源；景山秀水楼

9、盘的多层也基本销售完毕，剩余最多物业类型是高层房源，而高层房源的户型层也基本销售完毕，剩余最多物业类型是高层房源，而高层房源的户型面积都是面积都是140140平米以上，销售难度很大、客户接受度很低、配套及交通都平米以上，销售难度很大、客户接受度很低、配套及交通都不好，并且没有什么较好的营销手段，对本盘威胁度很小；中茵名都，不好，并且没有什么较好的营销手段，对本盘威胁度很小；中茵名都，位置相对偏远交通方面劣势于本盘，价位相对较高，同样剩余高层局部位置相对偏远交通方面劣势于本盘，价位相对较高，同样剩余高层局部较难销售，只是该盘内的配套较本盘多一些。从整体上看三家楼盘都相较难销售，只是该盘内的配套较

10、本盘多一些。从整体上看三家楼盘都相对劣势于本盘，相信本盘的推出给其他楼盘销售带来更大的压力，希望对劣势于本盘，相信本盘的推出给其他楼盘销售带来更大的压力，希望今后通过我们彼此的努力一定会超出预期的想象！今后通过我们彼此的努力一定会超出预期的想象！第二局部 工程理解与定位一、工程基本情况 二、工程分析 三、客户定位、工程定位一、工程基本情况一、工程基本情况一、工程基本情况一、工程基本情况工程概况工程概况n n“连云港九龙城市乐园连云港九龙城市乐园”位于连云港市东南部，东起通灌南路，西面遥位于连云港市东南部，东起通灌南路，西面遥临南极南路，南临新建东路，北靠红砂路，该工程为住宅型生活小区，临南极南

11、路，南临新建东路，北靠红砂路，该工程为住宅型生活小区，主要包括住宅和配套公共建筑两局部，其中住宅局部根据使用对象可主要包括住宅和配套公共建筑两局部，其中住宅局部根据使用对象可以划分为动迁安置用房和商品销售住宅两局部，配套公共建筑主要包以划分为动迁安置用房和商品销售住宅两局部，配套公共建筑主要包括括2424班小学一所，班小学一所，8 8班幼儿园一所，班幼儿园一所，30003000平方米农贸市场一所，以及沿平方米农贸市场一所，以及沿街商业用房、医疗卫生机构、邮电、会所等公共配套设施建筑。街商业用房、医疗卫生机构、邮电、会所等公共配套设施建筑。n n该工程为住宅型生活小区，规划用地该工程为住宅型生活

12、小区，规划用地 396 396 亩，计亩，计2626万多平方米，规划万多平方米，规划总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）57.1257.12万平方米，容积率万平方米，容积率2.02.0，其中住宅建筑面积，其中住宅建筑面积53.553.5万平方米，住宅总户数万平方米，住宅总户数60586058户，商业及公建户，商业及公建3.63.6万平方米。万平方米。二、工程二、工程二、工程二、工程S W O TS W O T分析分析分析分析优势：（优势：（StrenghStrengh）依山傍水、环境优美依山傍水、环境优美,坐落在国家坐落在国家4A4A级风景区级风景区孔孔 望山脚下，临玉带河旁。属政府重点规划区

13、，片区居住环望山脚下，临玉带河旁。属政府重点规划区，片区居住环境较好，视野开阔空气清新；境较好，视野开阔空气清新；地处连云港市新、老交界黄金地段，人口居住密度及流地处连云港市新、老交界黄金地段，人口居住密度及流动人口与从业人员密度将随着区域的不断开展而壮大，更动人口与从业人员密度将随着区域的不断开展而壮大，更具有较大的商业价值；具有较大的商业价值；社区规模超大、各项配套设施齐全，学校、农贸、医疗社区规模超大、各项配套设施齐全，学校、农贸、医疗机构等；机构等；相比周边其他楼盘比较临近大型医院、超市、学区、银相比周边其他楼盘比较临近大型医院、超市、学区、银行、高档消费场所等；行、高档消费场所等；九

14、龙公司本身的品牌优势。九龙公司本身的品牌优势。优势：（优势：（WeaknesWeaknes）周边已有其他工程的竞争，分流了局部目标客周边已有其他工程的竞争，分流了局部目标客 户；户；公交路线在片区内不是很多，去市中心或其他区域公交路线在片区内不是很多，去市中心或其他区域 不是很方便，有待政府进一步规划路线；不是很方便，有待政府进一步规划路线；时机（时机（OportuntOportunt）市场供给结构存在良性空白点；市场供给结构存在良性空白点；当前市场整体开辟、营销运作水平相对还未完全成熟；当前市场整体开辟、营销运作水平相对还未完全成熟；开辟公司在当地早已树立良好的口碑和品牌；开辟公司在当地早已

15、树立良好的口碑和品牌；威胁（威胁（ThreatThreat）政府频频推出平抑房价举措，客户观望心态明显，交易缓慢；政府频频推出平抑房价举措，客户观望心态明显，交易缓慢；三、客户定位及市场定位：n n 指导思想：根据该工程前期规划思想情况，指导思想：根据该工程前期规划思想情况，综合考虑该工程体量、物业构成以及档次，显然综合考虑该工程体量、物业构成以及档次，显然工程应该成为令目前港城房产市场现有工程望尘工程应该成为令目前港城房产市场现有工程望尘莫及的、无法模仿的、在建成以后能理所当然地莫及的、无法模仿的、在建成以后能理所当然地成为港城具有划时代意义的标志性社区。成为港城具有划时代意义的标志性社区。

16、客户定位客户定位 准确而直观的客源定位，将直接有助于整体推广和销售的成准确而直观的客源定位，将直接有助于整体推广和销售的成功。左右工程定位的因素很多，而其中最主要的因素依然是产品功。左右工程定位的因素很多，而其中最主要的因素依然是产品定位，因为楼盘操作的成败很大程度上取决于目标客户群的界定，定位，因为楼盘操作的成败很大程度上取决于目标客户群的界定，因此在对前期市场调研基础上，具有针对性地界定购置人群，才因此在对前期市场调研基础上，具有针对性地界定购置人群，才能到达给整体工程定位的目的，并且销售也就有的放矢。当然，能到达给整体工程定位的目的，并且销售也就有的放矢。当然，客户定位并不是一个孤立静态

17、的过程，在许多时候还应该进行必客户定位并不是一个孤立静态的过程，在许多时候还应该进行必要的客户细分。将目标客源主要分为多层客源和小高层客源及配要的客户细分。将目标客源主要分为多层客源和小高层客源及配套商业客源，现根据客源社会地位、购房意图、购房时间等差异套商业客源，现根据客源社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析：作如下分析：（一）（一）（一）（一）多层客源：多层客源：多层客源：多层客源：主要构成人员：主要构成人员：年轻新锐阶层、政府官员、企业白领、及高级蓝领。年轻新锐阶层、政府官员、企业白领、及高级蓝领。目标客户需求心理分析：目标客户需求心理分析：结合目标客户的年龄结构、家庭构成以及生

18、活习惯分析，结合目标客户的年龄结构、家庭构成以及生活习惯分析，其心理动态主要有如下几类：其心理动态主要有如下几类：向往优越的居住条件，追求较高的生活环境；向往优越的居住条件，追求较高的生活环境；对社区档次、配套、知名度等较为关心；对社区档次、配套、知名度等较为关心；对小区的景观和配套以及文化气氛比较注重；对小区的景观和配套以及文化气氛比较注重；（二）小高层客源（二）小高层客源（二）小高层客源（二）小高层客源 主要构成人员：主要构成人员：私营业主、政府工作人员、知名企业的中高层人员、教私营业主、政府工作人员、知名企业的中高层人员、教 师师等人群。等人群。同样结合小高层目标客户的年龄结构、家庭构成

19、以及生活同样结合小高层目标客户的年龄结构、家庭构成以及生活习惯、置业心理分析，其心理动态主要有如下几类：习惯、置业心理分析，其心理动态主要有如下几类：大多为二、三次置业。对社区环境和物业较为注重。大多为二、三次置业。对社区环境和物业较为注重。希望一个更为私密、高档的生活空间；对档次、平安、私希望一个更为私密、高档的生活空间；对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求。密及小区规划、配套有较高要求。有着灵活的思考和前卫追求，社会地位起点高，追求现代有着灵活的思考和前卫追求，社会地位起点高，追求现代的上流生活。的上流生活。注重外部环境的美感，有以居住在此为荣耀的心安理得之注重外部环境的美感，有以

20、居住在此为荣耀的心安理得之心态。心态。（三）商业用途客源（三）商业用途客源（三）商业用途客源（三）商业用途客源 主要分为投资型客源和经营型客源两类，主要为局部投资主要分为投资型客源和经营型客源两类，主要为局部投资者和经营者。者和经营者。需求心理特征分析：需求心理特征分析：注重工程周边配套，期待商业能升值；注重工程周边配套，期待商业能升值；看中工程的规模，把本案的住宅用户当成固定而强大的消看中工程的规模，把本案的住宅用户当成固定而强大的消费群；费群；局部用以投资，希望能带来更多回局部用以投资，希望能带来更多回报。工程定位：工程定位：工程定位：工程定位：工程定位是对工程的最基础也是最完善的分析后并

21、且围绕上文工程定位是对工程的最基础也是最完善的分析后并且围绕上文客源定位，明确工程在市场上应该以何种形式出现。而且完善的工客源定位，明确工程在市场上应该以何种形式出现。而且完善的工程定位应该是该楼盘所有的卖点的一种聚集。程定位应该是该楼盘所有的卖点的一种聚集。工程是一个多层与高层结合的综合楼盘，其主体定位应该立足工程是一个多层与高层结合的综合楼盘，其主体定位应该立足显示全盘考虑。前文的市场定位已经明确了市场空白、客源定位已显示全盘考虑。前文的市场定位已经明确了市场空白、客源定位已经界定了目标客户，结合指导思想，应该在具体的工程定位时表达经界定了目标客户，结合指导思想，应该在具体的工程定位时表达

22、其至尊高端、作为港城最高端工程的其至尊高端、作为港城最高端工程的“代言人代言人”的形式面世，既的形式面世，既“除了除了满足基本的生活功能之外，还应该明显区别于港城一般工程，并且满足基本的生活功能之外，还应该明显区别于港城一般工程，并且在同类型工程中独树一帜在同类型工程中独树一帜”。此外工程主题定位还应该从目标消费。此外工程主题定位还应该从目标消费者心理需求的角度出发，结合先天的地理优势和不同的具体使用需者心理需求的角度出发，结合先天的地理优势和不同的具体使用需求，做对居住、生活方式的极大改变的提升，对目标消费群体的社求，做对居住、生活方式的极大改变的提升，对目标消费群体的社会心理价值预期进行市

23、场诱导，围绕目标消费群体的需求心理展开会心理价值预期进行市场诱导，围绕目标消费群体的需求心理展开工程主题定位。工程主题定位。“打造港城第一和谐社区打造港城第一和谐社区”定位诠释：定位诠释：首先对于首先对于“和谐和谐”的理解的理解 和和:“:“禾禾”代表粮食，代表粮食，“口口”是吃饭；是吃饭；谐：谐：“言言”代表语言，代表语言，“皆皆”是人人的意思；是人人的意思；前者是反映物质文明，后者是充分享受精神文前者是反映物质文明，后者是充分享受精神文明，人明，人 的物质文明和精神文明都离不开人的劳动的物质文明和精神文明都离不开人的劳动离不开自然，而劳动和自然更深一层次表达出了离不开自然，而劳动和自然更深

24、一层次表达出了人之本性。人之本性。所以，和谐是人与人的和谐，人与自然的一切所以，和谐是人与人的和谐，人与自然的一切和谐。和谐。继继 在强调构建和谐社会时曾经指出，我们所在强调构建和谐社会时曾经指出，我们所要建设的要建设的 和谐社会，应该是民主法治、公平正义、和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。处的社会。贵公司开创小区开辟理念之先河，提出打造贵公司开创小区开辟理念之先河，提出打造“和和谐小区谐小区”的开辟理念，打破了一般开辟商的常规开辟的开辟理念，打破了一般开辟商的常规开辟理念，首个提出营造和谐社区

25、来真正表达人之真、理念，首个提出营造和谐社区来真正表达人之真、善、美的社区环境。善、美的社区环境。和谐社区首先是家庭内的和谐，其次是营造邻和谐社区首先是家庭内的和谐，其次是营造邻里之间的和谐就是人与人的和谐，而小区内仿生命里之间的和谐就是人与人的和谐，而小区内仿生命体的建筑、景观、自然空间本身就是一种和谐的表体的建筑、景观、自然空间本身就是一种和谐的表现，也是和谐社区的真正表现，做到了真正的和谐现，也是和谐社区的真正表现，做到了真正的和谐才能营造社会的和谐。才能营造社会的和谐。所以定义为所以定义为“港城第一和谐社区港城第一和谐社区”。第三局部 整体营销策略“1X”式全新营销策略 有专家著书表示

26、：有专家著书表示：“世界已进入注意力经济时代，现代人过剩的是信息，缺乏的是注意力。世界已进入注意力经济时代，现代人过剩的是信息，缺乏的是注意力。世界已进入注意力经济时代，现代人过剩的是信息，缺乏的是注意力。世界已进入注意力经济时代，现代人过剩的是信息，缺乏的是注意力。”当前已进入注意力经济时代，更多的新闻操作手段将会出当前已进入注意力经济时代，更多的新闻操作手段将会出现现,而在国内很多地区已经完全造成消费者的广告疲劳效应，单而在国内很多地区已经完全造成消费者的广告疲劳效应，单纯的介绍及说明性广告已经失去本身的传播意义，反而让投资纯的介绍及说明性广告已经失去本身的传播意义，反而让投资商家花大局部

27、广告费被浪费掉商家花大局部广告费被浪费掉,不能到达最终的营销目的。根据不能到达最终的营销目的。根据这种情况，我司决定采取这种情况，我司决定采取“1“1X”X”的全新营销理念来刺激市场、的全新营销理念来刺激市场、引起关注，最终让港城为此而沸腾。引起关注，最终让港城为此而沸腾。1 1X X意思是：采取悬念式意思是：采取悬念式营销手段先引起社会高度关注，以到达第一步营销目的营销手段先引起社会高度关注，以到达第一步营销目的让让消费者迷惑、然后是想象、最后是知道，下一步再以事件式营消费者迷惑、然后是想象、最后是知道，下一步再以事件式营销手段来吸引消费者的不断关注，以到达短期内轰动和连续效销手段来吸引消费

28、者的不断关注，以到达短期内轰动和连续效应的效果。应的效果。当然，作为一种全新的营销手段，必须立足于当然，作为一种全新的营销手段，必须立足于优质的产品和地产商的密切配合，以及专业化的操优质的产品和地产商的密切配合，以及专业化的操作团队和服务体系。随着市场消费者心理的日益成作团队和服务体系。随着市场消费者心理的日益成熟和理智，我们会更进一步的突破和完善。熟和理智，我们会更进一步的突破和完善。社会越是开展，竞争越是剧烈，消费者越是理智，社会越是开展，竞争越是剧烈，消费者越是理智，对新鲜事物的需求越是迫切。特别是现在全国的焦对新鲜事物的需求越是迫切。特别是现在全国的焦点话题都是点话题都是“房子房子”问

29、题，捉住这一绝佳时机采取出问题，捉住这一绝佳时机采取出其不意的营销新手段来刺激消费的高度密切关注，其不意的营销新手段来刺激消费的高度密切关注，来到达最终目的。来到达最终目的。本次营销的步骤是：本次营销的步骤是：悬念引起社会关注悬念引起社会关注悬念引起社会关注悬念引起社会关注揭开谜底揭开谜底让客户了解让客户了解事件营销事件营销社会认可社会认可最终购置最终购置 第四局部 营销周期及营销方式的配合拉开帷幕 第1步 悬念引起社会关注及揭开谜底引导期：（时间：引导期：（时间：2007.12007.22007.12007.2底）底）造势，引起市场好奇关注。造势，引起市场好奇关注。媒体支持：苍梧晚报、扬子晚

30、报楼媒体支持：苍梧晚报、扬子晚报楼 市版市版版版 面：整版面：整版投放时间：一周（投放时间：一周（1.15-1.211.15-1.21）报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.15(1.15(第一天第一天)创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，引起悬念。创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，引起悬念。报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.16(1.16(1.16(1.16(第二天第二天第二天第二天)创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续 报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.17(1.17(1.17(1.17(第

31、三天第三天第三天第三天)创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续 报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.18(1.18(1.18(1.18(第四天第四天第四天第四天)创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续 报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.19(1.19(1.19(1.19(第五天第五天第五天第五天)创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续创意注解：用现在社会的焦点话题来激发消费者的注意，悬念继续 报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.2

32、0(1.20(1.20(1.20(第六天第六天第六天第六天)创意注解：揭开一半悬念创意注解：揭开一半悬念 报纸创意稿件：报纸创意稿件：1.21(1.21(1.21(1.21(第七天第七天第七天第七天)创意注解：完全揭开悬念创意注解：完全揭开悬念 第2步 让客户了解引导期：（时间：引导期：（时间：引导期：（时间：引导期：（时间：2007.12007.22007.12007.22007.12007.22007.12007.2底）底）底）底）让消费者对产品完全了解。让消费者对产品完全了解。让消费者对产品完全了解。让消费者对产品完全了解。穿插事件营销穿插事件营销：新闻发布会（新闻发布会（1.211.2

33、1）邀请连云港地方所有媒体参加新闻发布会，邀请连云港地方所有媒体参加新闻发布会，邀请连云港地方所有媒体参加新闻发布会，邀请连云港地方所有媒体参加新闻发布会，对上周的营销事件进行深度解说，同时对产品打对上周的营销事件进行深度解说，同时对产品打对上周的营销事件进行深度解说，同时对产品打对上周的营销事件进行深度解说，同时对产品打造理念及各方面细节进行告知，再以新闻形式在造理念及各方面细节进行告知，再以新闻形式在造理念及各方面细节进行告知，再以新闻形式在造理念及各方面细节进行告知，再以新闻形式在各媒体进行详细报道，以到达轰动全港城的效应。各媒体进行详细报道，以到达轰动全港城的效应。各媒体进行详细报道，

34、以到达轰动全港城的效应。各媒体进行详细报道，以到达轰动全港城的效应。媒体硬广告立体式投放：媒体硬广告立体式投放：报报 纸：纸：连云港日报苍梧晚报、扬子晚报连云港日报苍梧晚报、扬子晚报连云港日报苍梧晚报、扬子晚报连云港日报苍梧晚报、扬子晚报楼市版半版楼市版半版楼市版半版楼市版半版 周期穿插投放周期穿插投放周期穿插投放周期穿插投放 电视台：电视台：连云港电视台连云港电视台连云港电视台连云港电视台 综合频道综合频道综合频道综合频道 公共频道房地产资公共频道房地产资公共频道房地产资公共频道房地产资讯投放宣传广告讯投放宣传广告讯投放宣传广告讯投放宣传广告 户外广告、网络、地产杂志、公交车广告户外广告、网

35、络、地产杂志、公交车广告 周期穿插投放周期穿插投放 投放内容：投放内容：从不同角度对打造真、善、美的和谐社区进从不同角度对打造真、善、美的和谐社区进从不同角度对打造真、善、美的和谐社区进从不同角度对打造真、善、美的和谐社区进行引导宣传。行引导宣传。行引导宣传。行引导宣传。第3步 事件营销媒体配合手段优点：手段优点：结合可利用节日进行事件营销，利用消费者结合可利用节日进行事件营销，利用消费者工作之余最关心的时刻出击，将会事半功倍。更工作之余最关心的时刻出击，将会事半功倍。更能现九城市乐园打造和谐社区的真谛！能现九城市乐园打造和谐社区的真谛！在引导期内的节日有：2.14情人节 2.18春节2.14

36、2.142.142.14情人节营销手段情人节营销手段情人节营销手段情人节营销手段“九龙城市乐园”寻找999999对知心情侣 活动概况：活动概况：凡在凡在2.142.14前前3 3天内来九龙城市乐园售楼中心登记天内来九龙城市乐园售楼中心登记的情侣，即可在情人节当天来领取玫瑰花一束，并的情侣，即可在情人节当天来领取玫瑰花一束，并有精美纪念品相赠。有精美纪念品相赠。活动方式一：活动方式一：999999对情侣去售楼处领取玫瑰及纪对情侣去售楼处领取玫瑰及纪念品念品 活动方式二：活动方式二：999999对情侣去售楼处领取玫瑰及纪对情侣去售楼处领取玫瑰及纪念品的同时，晚上可以与念品的同时，晚上可以与“九龙城

37、市乐园九龙城市乐园”共度售共度售楼举办的楼举办的“情人节舞会情人节舞会”。纪念品建议：纪念品建议：纪念品建议：纪念品建议：情人卡情人卡说明：情人卡用于情侣间互赠。说明：情人卡用于情侣间互赠。正面：（城市乐园图案正面：（城市乐园图案+文案）文案）浪漫语：浪漫语：天空可以没有云朵，夜色可以没有灯火，你不可以天空可以没有云朵，夜色可以没有灯火，你不可以不爱我！不爱我！（或其他语句等）（或其他语句等）反面：由情侣自行添加的情话等。反面：由情侣自行添加的情话等。活动目的：抓住年轻新锐阶层活动目的：抓住年轻新锐阶层2.182.182.182.18春节营销手段春节营销手段春节营销手段春节营销手段“九龙城市乐

38、园”春节大拜年活动概况：活动概况：凡在凡在2.182.18前一周内来九龙城市乐园售楼中心登记的客户，即前一周内来九龙城市乐园售楼中心登记的客户，即可在登记当天领取精美对联和可在登记当天领取精美对联和“福福”。活动方式一：购置市场上的精美对联及福字进行赠送活动方式一：购置市场上的精美对联及福字进行赠送活动方式二：邀请连云港书法协会老年书法家现场书写。活动方式二：邀请连云港书法协会老年书法家现场书写。活动目的：在特殊的节日里对社会进行爱心奉献，让广阔客活动目的：在特殊的节日里对社会进行爱心奉献，让广阔客户体会九龙城市乐园的温馨感，同时更是表达人之真善美的户体会九龙城市乐园的温馨感，同时更是表达人之

39、真善美的本性。本性。第4步 社会认可（开盘期）开盘期：（时间：开盘期：（时间：2007.32007.3）公开销售，收获果实！公开销售，收获果实！媒体硬广告前一周立体式密集投放：媒体硬广告前一周立体式密集投放：报报报报 纸：连云港日报苍梧晚报、扬子晚纸：连云港日报苍梧晚报、扬子晚纸：连云港日报苍梧晚报、扬子晚纸：连云港日报苍梧晚报、扬子晚 报报报报 楼市版整版楼市版整版楼市版整版楼市版整版电视台：连云港电视台电视台：连云港电视台电视台：连云港电视台电视台：连云港电视台 综合频道综合频道综合频道综合频道 公共频道房地产资讯公共频道房地产资讯公共频道房地产资讯公共频道房地产资讯投放开盘广告投放开盘广

40、告投放开盘广告投放开盘广告 户外广告、网络、地产杂志、公交车广告户外广告、网络、地产杂志、公交车广告户外广告、网络、地产杂志、公交车广告户外广告、网络、地产杂志、公交车广告 一周密集投放开一周密集投放开一周密集投放开一周密集投放开盘广告盘广告盘广告盘广告投放内容：开盘时间（投放内容：开盘时间（投放内容：开盘时间（投放内容：开盘时间（3.83.83.83.8开盘开盘开盘开盘 建议）及优惠信息，掀起建议）及优惠信息，掀起建议）及优惠信息，掀起建议）及优惠信息，掀起销售的第一销售的第一销售的第一销售的第一 。注：开盘当天各家媒体进行跟踪报道，以到达新闻事件效果注：开盘当天各家媒体进行跟踪报道，以到达

41、新闻事件效果手段优点：手段优点：在历经了前期在历经了前期在历经了前期在历经了前期2 2 2 2各月的不同手法宣传及事件营销后，相各月的不同手法宣传及事件营销后，相各月的不同手法宣传及事件营销后，相各月的不同手法宣传及事件营销后，相信也得到了社会的一定认可，信也得到了社会的一定认可，信也得到了社会的一定认可，信也得到了社会的一定认可，“采取趁热打铁采取趁热打铁采取趁热打铁采取趁热打铁”的手段进行的手段进行的手段进行的手段进行开盘销售，这一时期也是消费者继新鲜余热未尽的时候，抓开盘销售，这一时期也是消费者继新鲜余热未尽的时候，抓开盘销售，这一时期也是消费者继新鲜余热未尽的时候，抓开盘销售，这一时期

42、也是消费者继新鲜余热未尽的时候，抓住这一大好良机是最适宜的，同时开盘当天又是住这一大好良机是最适宜的，同时开盘当天又是住这一大好良机是最适宜的，同时开盘当天又是住这一大好良机是最适宜的，同时开盘当天又是38383838妇女节妇女节妇女节妇女节再对此时机进行事件轰动，相信一定会掀起一股港城的购房再对此时机进行事件轰动，相信一定会掀起一股港城的购房再对此时机进行事件轰动，相信一定会掀起一股港城的购房再对此时机进行事件轰动，相信一定会掀起一股港城的购房狂潮！狂潮！狂潮！狂潮！开盘期营销手段开盘期营销手段开盘期营销手段开盘期营销手段采用优惠手段开盘抽奖来深度刺激市场活动概况：活动概况：活动概况：活动概

43、况：凡在七天内登记的客户在开盘当天购置房源的凡在七天内登记的客户在开盘当天购置房源的凡在七天内登记的客户在开盘当天购置房源的凡在七天内登记的客户在开盘当天购置房源的可享受总价每天可享受总价每天可享受总价每天可享受总价每天380380（三八妇女节）元的优惠。（三八妇女节）元的优惠。（三八妇女节）元的优惠。（三八妇女节）元的优惠。如：开盘前七天登记的如：开盘前七天登记的如：开盘前七天登记的如：开盘前七天登记的 总价优惠总价优惠总价优惠总价优惠3807=26603807=2660元元元元 开盘前六天登记的开盘前六天登记的开盘前六天登记的开盘前六天登记的 总价优惠总价优惠总价优惠总价优惠3806=22

44、803806=2280元元元元 开盘前五天登记的开盘前五天登记的开盘前五天登记的开盘前五天登记的 总价优惠总价优惠总价优惠总价优惠3805=19003805=1900元元元元 依此类推依此类推依此类推依此类推 开盘抽奖：凡正式下定的客户均可参加抽奖开盘抽奖：凡正式下定的客户均可参加抽奖开盘抽奖：凡正式下定的客户均可参加抽奖开盘抽奖：凡正式下定的客户均可参加抽奖 一等奖如：太阳能一等奖如：太阳能一等奖如：太阳能一等奖如：太阳能 二等奖如：高档微波炉等二等奖如：高档微波炉等二等奖如：高档微波炉等二等奖如：高档微波炉等 三等奖如：纪三等奖如：纪三等奖如：纪三等奖如：纪 念厨具念厨具念厨具念厨具3.8

45、3.83.83.8妇女节营销手段妇女节营销手段妇女节营销手段妇女节营销手段家 庭 好“煮”意 评 选 活 动活动概况：活动概况：活动概况：活动概况：活动内容：活动内容：活动内容：活动内容：活动期间，九龙城市乐园向广阔顾客征集家庭好活动期间，九龙城市乐园向广阔顾客征集家庭好活动期间，九龙城市乐园向广阔顾客征集家庭好活动期间，九龙城市乐园向广阔顾客征集家庭好“煮煮煮煮”意方案，无论意方案，无论意方案，无论意方案，无论是学来的，还是你亲身体会的；不管是炸、炒、滚，还是煮、焖、蒸，是学来的，还是你亲身体会的；不管是炸、炒、滚，还是煮、焖、蒸，是学来的，还是你亲身体会的；不管是炸、炒、滚，还是煮、焖、蒸

46、，是学来的，还是你亲身体会的；不管是炸、炒、滚，还是煮、焖、蒸，题材不限，都可以把你的好题材不限，都可以把你的好题材不限，都可以把你的好题材不限，都可以把你的好“煮煮煮煮”意写下来，并投到售楼处家庭好意写下来，并投到售楼处家庭好意写下来，并投到售楼处家庭好意写下来，并投到售楼处家庭好“煮煮煮煮”意征集箱内，凡参加活动的顾客均可领取精美纪念礼品一份（厨房用意征集箱内，凡参加活动的顾客均可领取精美纪念礼品一份（厨房用意征集箱内，凡参加活动的顾客均可领取精美纪念礼品一份（厨房用意征集箱内，凡参加活动的顾客均可领取精美纪念礼品一份（厨房用品），每天限品），每天限品），每天限品），每天限50505050

47、份礼品，送完为止。份礼品，送完为止。份礼品，送完为止。份礼品，送完为止。将于将于将于将于3 3 3 3月月月月8 8 8 8日开盘当天公布获奖日开盘当天公布获奖日开盘当天公布获奖日开盘当天公布获奖 。创意大奖创意大奖创意大奖创意大奖1 1 1 1名，最正确名，最正确名，最正确名，最正确“煮煮煮煮”意奖意奖意奖意奖3 3 3 3名，优秀名，优秀名，优秀名，优秀“煮煮煮煮”意奖意奖意奖意奖38383838名。好名。好名。好名。好“煮煮煮煮”意投稿，自意投稿，自意投稿，自意投稿，自3.1-3.73.1-3.73.1-3.73.1-3.7将稿件送至现场，每人限将稿件送至现场，每人限将稿件送至现场，每人

48、限将稿件送至现场，每人限2 2 2 2道菜方案。道菜方案。道菜方案。道菜方案。奖品设置：奖品设置：奖品设置：奖品设置：创意大奖创意大奖创意大奖创意大奖1 1 1 1名：名：名：名：奖品：高档微波炉奖品：高档微波炉奖品：高档微波炉奖品：高档微波炉 最正确最正确最正确最正确“煮煮煮煮”意奖意奖意奖意奖3 3 3 3名：名：名：名：奖品：高档电饭煲奖品：高档电饭煲奖品：高档电饭煲奖品：高档电饭煲 优秀优秀优秀优秀“煮煮煮煮”意奖意奖意奖意奖38383838名：奖品：纪念刀具一套名：奖品：纪念刀具一套名：奖品：纪念刀具一套名：奖品：纪念刀具一套活动目的：活泼开盘现场的气氛，增加现场人气，同时带来更大的

49、社会活动目的：活泼开盘现场的气氛，增加现场人气，同时带来更大的社会效应，更表达了九龙的爱心奉献及营造温馨家园感，给今后的旺销期打效应，更表达了九龙的爱心奉献及营造温馨家园感，给今后的旺销期打下基础。下基础。第5步 旺销期旺销期：（时间：旺销期：（时间：旺销期：（时间：旺销期：（时间：2007.42007.92007.42007.9）通过媒体对小区实体进行综合报道，配合不断的事件营销让通过媒体对小区实体进行综合报道，配合不断的事件营销让旺销持续！旺销持续！媒体硬广告穿插投放：媒体硬广告穿插投放：报报报报 纸：苍梧晚报、扬子晚报楼市版半版、通栏等纸：苍梧晚报、扬子晚报楼市版半版、通栏等纸：苍梧晚报

50、、扬子晚报楼市版半版、通栏等纸：苍梧晚报、扬子晚报楼市版半版、通栏等 周期穿插投放周期穿插投放周期穿插投放周期穿插投放电视台：连云港电视台电视台：连云港电视台电视台：连云港电视台电视台：连云港电视台 综合频道综合频道综合频道综合频道 公共频道房地产资讯持续投放宣传公共频道房地产资讯持续投放宣传公共频道房地产资讯持续投放宣传公共频道房地产资讯持续投放宣传广告广告广告广告 户外广告：持续投放户外广告：持续投放户外广告：持续投放户外广告：持续投放网络、地产杂志、公交车广告网络、地产杂志、公交车广告网络、地产杂志、公交车广告网络、地产杂志、公交车广告 周期穿插投放周期穿插投放周期穿插投放周期穿插投放在