住宅小区物业管理方案通用住宅小区物业管理方案通用文件(九篇).docx

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1、 住宅小区物业管理方案通用住宅小区物业管理方案通用文件(九篇)精选住宅小区物业治理方案通用一 法定代表人： 住 所 地： 邮 编： 联系电话： 乙 方： 法定代表人： 住 所 地： 邮 编： 资质等级： 证书编号： 联系电话： 依据物业治理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、公平、协商全都的根底上，就甲方选聘乙方对_x住宅小区供应前期物业效劳事宜，订立本合同。 以下词语在本合同中，所给予的定义是： 1、专有局部-指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。 2、共用部位-指住宅主体承重构造部位(包括根底、内

2、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、抗震构造、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。 3、共用设备-指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋。 4、共用设备-指住宅小区或单幢住宅、公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场 车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。 5、交付使用-指业主按商品房买卖合同商定办理完结开发商指定的相应手续;业主在商定期限内不办理相应手续，视为房屋已交付使用。 第一章 物业根本状况 第一条 物业根本状况： 物业名

3、称： ; 物业类型： ; 座落位置： ; 建筑面积： ; 总占地面积： ; 物业效劳区域四至： 东至： ; 南临： ; 西至： ; 北至： 。 其次章 效劳内容与质量 其次条 在物业效劳区域内，乙方供应的前期物业效劳包括以下内容： 1、物业共用部位的修理、养护和治理; 2、物业共用设施设备的运行、修理、养护和治理; 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通; 4、公共绿化的养护和治理; 5、停车场秩序治理效劳; 6、物业档案资料治理。 说明：业主门户以内的部位和设备，包括但不限于水、电、气户门以内的管线和自用阳台、空调位等不在本合同的效劳范围之内。 第三条 乙方供

4、应的前期物业效劳应到达商定的质量标准(前期物业效劳质量标准详见附件)。 第三章 效劳费用 第四条 本物业效劳区域物业效劳收费采纳包干制方式。 第五条 物业效劳资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，详细标准如下： 1、高层住宅物业效劳费： 元/平方米/月; 2、朝外商铺物业效劳费： 元/平方米/月 3、朝内商铺物业效劳费： 元/平方米/月 4、预收的物业效劳资金由物业效劳支出和乙方的经营利润构成。 第六条 其他效劳收费标准 1、地面车位效劳费： 元/月; 2、地下车位效劳费： 元/月 3、电梯费按政府规定收费标准收取，即：中间层 元/平方米/月，上下逐层增减0.01元/平方米/月。首层可直接

5、入户业主不收取电梯费。 4、水费：住宅： 吨;商业： 吨 5、电费：住宅： 度;商业： 度 6、生活垃圾处理费按政府规定收费标准收取，即： 元/月/户 7、装修效劳费： 元/平方米 8、装修垃圾清运费按政府规定收费标准收取，即： (1)200元/户一室一厅以下 (2)260元/户二室及二室一厅 (3)320元/户二室二厅及三室一厅 (4)380元/户三室二厅及四室以上。 第七条 物业效劳资金主要用于以下开支： 1、 效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、 物业效劳区域清洁卫生费用; 4、 物业效劳区域绿化养护费用; 5、

6、物业效劳区域秩序维护费用; 6、 办公费用; 7、 物业效劳企业固定资产折旧; 8、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、 法定税费; 10、物业效劳企业的利润; 11、其他费用。 乙方根据上述标准收取物业效劳费用，并按本合同商定的效劳内容和质量标准供应效劳，盈余或亏损由乙方享有或担当。 第八条 物业效劳费收费标准会随着工程规划变更、政府政策变化 第九条 物业效劳费实行银行托收或业主自行交纳的方式。 第十条 业主自用部位的修理、养护及供应其他特约效劳，效劳酬劳由乙方与甲方业主和物业使用人另行商定 第十一条 业主应于本物业交付之日起交纳物业效劳费用。 1、 纳入物业效劳范围的已竣

7、工但尚未出售，或者因甲方缘由未能按时交给物业买受人的物业，其物业效劳费用由甲方按70%交纳。 2、 业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费规定，业主应准时书面告知乙方。 3、 物业效劳费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业效劳费，逾期交纳物业效劳费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3作为滞纳金。 4、 依据有关法律、法规的规定和本合同的商定向业主或物业使用人收取物业效劳费用，乙方对于施欠物业效劳费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业效劳区域内予以公布等合法手段催收、催缴。乙方也可以采纳寄送挂号

8、信得方式对拖欠物业费得业主进展催收、催缴，邮寄地址为业主办理入住登记时登记地址为送达地址。未交纳物业效劳费超过3个月的，乙方可依法向人民法院起诉。 第十二条 乙方应当明示物业效劳费用的收费工程和标准以及特约效劳工程的收费标准。 第四章 物业的经营与治理 第十三条 本物业效劳区域内的车位全部权属，依照法定或业主与甲方签订的合同商定。 第十四条 停车场收费分别实行以下方式： 1、 共有产权停车场使用，车位使用人应按 元/次位的标准向乙方交纳车位效劳费(含车位使用费)。 2、 按月、季或年进展预先交纳，未交费车辆不得进入园区及使用停车位。 3、 独体车库由业主购置的，业主或车库使用人按 元/月的标准

9、向乙方交纳效劳费，效劳费用按季交纳，业主或车库使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期车库效劳费，拖欠及逾期的处理方式同第十一条第3、4款。 第十五条 乙方应与车位使用人签订书面的车位使用协议，明确双方在车位使用及停车效劳等方面的权利义务。 第十六条 本物业治理区域内属于全体业主全部的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一托付乙方经营，乙方可以在此物业效劳区域内进展宣传、场地租赁等经营活动。 第十七条 装修效劳费与装修垃圾清运费纳入物业效劳收入资金，专项专用。 第五章 物业的承接验收 第十八条 乙方承接物业时，甲方应协作乙方对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 第十九条 甲乙双方确认查验

10、过的物业共用部位、共用设施设备所存在问题，甲方应担当相应责任。 其次十条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应根据前条规定进展查验并签订确认书，作为界定各拘束开发建立和物业效劳方面担当责任的依据。 其次十条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交以下资料： 1、 竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件; 4、 物业效劳所必需的其它资料。 其次十二条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，根据国家规定的保修期限和保修范围担当物业的保

11、修责任。 第六章 物业的使用与维护 其次十三条 业主大会成立前，乙方应协作甲方制定本物业效劳区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护等方面的规章制度。物业交付后，乙方依据规章制度供应效劳时，业主和物业使用人应赐予必要协作。 其次十四条 乙方可实行奉劝、发出书面整改通知、上报政府相关部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本小区_x 其次十五条 乙方应准时向全体业主通告本物业效劳区域内有关物业效劳的重大事项，准时处理业主和物业使用人的投诉，承受甲方、业主和物业使用人的监视。 其次十六条 乙方应当开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发觉安全隐患应准时予

12、以整改。 其次十七条 因修理物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业效劳区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业效劳区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意，临时占用、挖掘本物业效劳区域内道路、场地的，应在商定期限内恢复原状。 其次十八条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修效劳协议，就双方的权力、义务与装饰装修效劳内容、效劳费用等事项进展商定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的制止行为和留意事项。 其次十九条 甲方应于物业交付使用前30天向乙方供应能够直接投入使用的、不少于法律规定面积的物业效劳用房。 第三十条 物业效劳用房属

13、全体业主全部，乙方可以在本合同期限内无偿使用，但不得转变其用途。 第七章 双方其他权利义务 第三十一条 甲方的权利和义务 1、 监视检查乙方各项方案和规划的实施。 2、 与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。 业主临时治理规约和物业效劳区域内物业效劳 3、 制定_x业主临时治理规约，并在物业买卖合同中要求物业买受人书面承诺遵守。 4、 不得擅自转变本物业的公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用功能，应取得本物业三分之二的业主同意后报有关部门批准实施。 5、 当工程具备成立业主大会条件后，甲方应当向工程所在地的

14、区房地产行政主管部门，街道办事处提出成立业主大会的申请。 第三十二条 乙方的权利义务 1、 在本物业效劳区域内设立特地机构负责本物业的日常治理工作，履行本合同的有关权利、义务。 2、 依据法律、法规的有关规定和本合同的商定，自主开展各项物业效劳经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用供应物业效劳的便利猎取不当利益。 3、 建立物业效劳档案，准时记载变更状况。 4、 可以将物业效劳区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业效劳一并托付给他人。 5、 应当帮助做好物业效劳区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在实行应急措施的同时，应当准时向有关行

15、政治理部门报告，帮助做好救助工作。 6、 监视_x 7、 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当准时修理养护，有关业主必需予以协作，责任人不履行修理养护义务或有关业主拒绝赐予协作的，乙方将大事通知相关业主或社区后，可以自行修理养护，所发生费用由责任人担当。 8、 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不行预见状况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管裂开、救助人命、帮助公安机关执行任务等突发大事，乙方可自主打算实行相应紧急避险措业主临时治理规约的实施，告知业主、物业使用人违反_x业主临时治理规约 第三十三条 本合同终止时，乙方应将物业效劳用房、物业效劳相关资料等属于全体业

16、主全部的财物，准时完整地移交给业主委员会。 第八章 专项修理资金 第三十四条 专项修理资金的缴存按_x市政府相关文件由业主在入住前一次性交纳并存入政府指定专用账户。 第三十五条 专项修理资金的使用和分摊，根据国家和_x当地法规和政策规定。 第三十六条 相关业主不批准乙方所编制的专项修理资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主担当。 第三十七条 专项修理资金的续筹：业主专修理资金账面余额缺乏首次缴集专项修理资金总额的30%时，依据_x市物业共用部位共用设施设备专项修理资金补建续筹及使用规定的相关条款，按房屋全部权人所拥有的房屋建筑面积比例向房屋全部权人续筹。续筹的专项修理资

17、金标准，由业主大会争论打算，并报市房产局和区房产局。 第九章 违约责任 第三十八条 甲方违反本合同第十九条、其次十条、其次十一条的商定，致使乙方的治理效劳无法到达本合同其次条、第三条商定的效劳内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。 第三十九条 除前条规定状况外，乙方的治理效劳达不到本合同 其次条、第三条商定的效劳内容和效劳质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。 第四十条 甲方，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十一条的商定，未能按时足额交纳物业效劳费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。 第四十一条 乙方

18、违反本合同第五条、第六条的商定，擅自提高物业效劳费用标准的，业主和物业使用人就超额局部有权拒绝交纳;乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 第四十二条 甲方违反本合同其次十三条的商定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自付或托付乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方担当。 第四十三条 以下状况乙方不担当责任： 1、 因不行抗力导致物业效劳中断的; 2、 乙方已履行本合同商定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的; 3、 因修理养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人(告知即园区内信息公示张贴)，临时停水、停电、停顿共用设施设备使用等造成损失的

19、; 4、 因非乙方责任消失供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的; 5、 在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于损害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害。 6、 甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自托付乙方工作人员供应效劳所致之任何损害。 7、 甲方或业主在已有标识提示或告之的前提下，不遵守_x何损害。 8、 业主门户内部位、设施、自用阳台、空调位及附属构件的损失以及由于该部位、设施、自用阳台、空调位及附属构件的损坏及其他缘由给第三人所造成的损失。 9、 甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自托付乙方工作人员供应效劳所致之任何损害。 10、

20、 其他业主与使用人另有商定的情形。 第十章 其他事项 第四十四条 本合同期限自 年 月 日起至业主委员会代表全体业主与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效时，业主临时治理规约或其他法律法规所引致之任本合同自动终止。 第四十五条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进展商定，但物业使用人违反本合同商定的，业主应担当连带责任。 第四十六条 本合同的附件为本合同不行分割的组成局部，与本合同具有同等法律效力。 第四十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。 第四十八条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼方

21、式处理。 第四十九条 本合同一式 陆 份，经甲、乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。甲方执叁份、乙方、物价局及房地产行政主管部门备案各执壹份，具有同等法律效力。 甲方(公章)：_乙方(公章)：_ 法定代表人(签字)：_法定代表人(签字)：_ _年_月_日_年_月_日 精选住宅小区物业治理方案通用二 物业治理托付合同（含保洁） 物业治理托付合同（含保洁） 托付方：_（以下简称甲方） 受托方：_（以下简称乙方） 第一条给排水、房屋的维护、修理治理 1.所区内给排水系统的管道，设备的维护、修理、运行治理，包括道路、室内外上下水管道、水泵、污水管道、供热管道、消防供水系统、化粪池等； 2

22、.房屋的小修效劳，包括：修理门窗、更换玻璃、照明灯具、门锁、水嘴、小五金修配，疏通下水管道等 其次条供电、用电设备的治理 1.供电系统的维护、检修、运行和治理，包括：配电室、变压器、由配电室至办公区域、试验室、生活区、公共场所的配电箱、柜、供电线路、照明设施、光源； 2.电梯的维护、运行的治理； 3.节日、重大活动彩灯悬挂与维护 第三条环境卫生、保洁治理 1.所区环境包括：道路、人行道、自行车棚、公共场地、体育休闲场所、宣传栏、和门前三包区域的清扫和保洁； 2.工作区建筑物内部的楼道、大厅、报告厅、会议室、所领导办公室、院士办公室、电梯门、公共场地、卫生间的清扫和保洁 第四条绿地、绿化治理 1

23、.所区内绿地、花木、造型物的维护与治理； 2.节日、大型会议和活动的花卉摆放； 3.受讨论所托付参与各级政府、科学院召开的绿化会议，签订绿化责任书并组织落实 第五条食堂治理 为职工、学生等供应用餐效劳，为来所工作、访问人员供应工作餐，供应会议用餐等效劳 第六条非机动车、机动车和车务治理 1.所属机动车的保养、维护和修理； 2.用车效劳、车务治理和交通安全治理； 3.自行车停放治理 第七条传达与邮件、报刊的收发治理 1.接待来访者，帮助联系被访问者，来访人员登记； 2.收发各类邮件、报刊 第八条职工医疗治理 1.全所在职及离退休职工、学生和流淌人员的医疗、疾病预防和保健效劳； 2.帮助全部关部门

24、完成义务献血工作； 3.医务室日常药品的规划与选购； 4.职工医疗费的报销审批、大病住院及高额检 查费的审核； 5.代表_参与各级政府、科学院召开的规划生育会议，签订责任书并组织落实 第九条器材供给与房屋治理 1.常用化学试剂、玻璃仪器、五金、电料、办公用品的规划、选购、保管和发放； 2.各类库房、剧毒药品的治理 第十条所区治安、保安治理 门岗值勤、夜间治安巡逻 第十一条居委会的治理 1.居委会日常工作的效劳与治理； 2.参与各级政府有关会议并组织落实 第十二条茶炉、浴室的治理 供应开水供给、浴室治理，茶炉设备、淋浴设施的维护、修理 第十三条集体宿舍、学生宿舍的治理 1.办理入住手续、来客登记

25、及安全工作； 2.宿舍楼内楼道、楼梯、卫生间及公共场地的清扫和保洁； 3.门窗、室内设施的修理； 4.住宿费等相关费用的收费工作 第十四条房租、水、电费的收费治理 负责单身宿舍、学生宿舍房租及相关费用、职工住宅楼水电及相关费用，出租房租金等收费工作。课题组水电查表及编制收费清单。 第十五条房产经营治理，经营房产见附件 第十六条乙方须按以下商定，实现目标治理 一、给排水、房屋修理、维护与治理 1.全面把握所区内给排水系统、暖气系统的运行状况，熟识管路走向和详细位置，保障正常运行； 2.发生突发跑、漏水状况，要马上赶赴现场（非常钟内），组织抢修，一般报修一小时内抵达现场； 3.给水管道、暖气管道无

26、滴漏水现象； 4.排水、下水管道堵塞要准时疏通，屋面雨水口、雨水管雨季前清淘疏通一次； 5.保证修理质量，更换的配件质量符合国家有关部门的技术质量标准； 6.文明操作，尽量不干扰正常的工作秩序。修理后要清扫洁净。试验室内使用电、气焊要征得科研人员同意，不违章作业，确保现场安全 二、供电、用电设备治理 1.供电系统24小时正常运行，发生断电事故马上排解（非常钟内到现场）； 2.接到一般报修一小时内到达现场； 3.限电、停电应提前发出通知，遇突发供电中断事故要马上与供电机构交涉解决； 4.定期巡察会议室、卫生间、楼道、公共场所、道路的照明设施， 发觉问题准时更换； 5.按时办理电梯年检事宜； 6.

27、按时与电梯公司签订电梯维保协议，修理要有记录，保证电梯安全、正常运行。 三、环境卫生，楼道保洁 1.路面、公共场地、门前三包区域每日清扫，清洁无杂物、无积水，垃圾桶、果皮箱外表干净，无遗撒，夏季对垃圾箱、垃圾堆放地、果皮箱喷药、消毒，无蚊蝇滋生，准时清运垃圾、粪便，排污管道畅通。环境卫生到达市文明单位标准； 2.楼内公共场地地面干净，楼梯扶手无污垢，玻璃洁净光明，电梯门及轿箱内保持光亮，卫生间内地面、洁具清洁卫生无污物，空气流通无异味。 四、绿化、绿地治理 1.保持绿化设计的整体造型和绿化效果，花木、绿地修剪整齐，准时去除杂草、杂物； 2.无破坏、践踏、占用绿地的现象； 3.在正常浇灌前提下，

28、留意节省用水，治理好绿化用水； 4.绿化工作到达院先进单位标准 五、食堂治理 1.仔细贯彻执行食品卫生法，保证各类食品卫生、安全； 2.食堂炊事人员要“三证”齐全，定期体检，不录用无资质人员； 3.食堂效劳人员衣着干净，遵守职业道德，效劳热忱主动； 4.保证伙食质量，花色品种多样； 5.餐厅实行标准化清扫保洁，做到地面干净，餐桌、餐椅无尘，无杂物堆放，无蚊蝇，为就餐人员营造舒适的就餐环境。 六、车辆、车务治理 1.优先保证所领导、院士、会议用车； 2.遵守交通规章，出车准时，安全行车，无重大交通事故发生； 3.精确填写出车单，并经用车人签字确认； 4.办理或提示相关人员办理年检、年审等车务手续

29、； 5.建立、健全机动车档案； 6.准时清理自行车棚内的废弃自行车及杂物，自行车无乱停、乱放现象 精选住宅小区物业治理方案通用三 (一)住宅小区根本状况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司治理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。 (二)全区物业治理工作状况。我区住宅小区物业治理工作主要由市房产局物业治理科进展统一监管、区物管办帮助治理、街(乡)物管办详细担当指导、协调、监视的职责。2023年5月，我区成立了物业治理工作领导小组，在城管执法局下设物业治理办公室，工作人员2名，制定了岳塘区标准物业治理工作实施方案及

30、考核方法、关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创立工作实施方案和细则的通知、岳塘区住宅小区物业治理专项整治工作方案，标准了各街(乡)、社(村)的物业治理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了特地的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业治理工作。 (一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业治理联动机制。物业治理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作严密相连，同时涉及规划、国土、建立、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门

31、。根据法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头治理，特殊是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参加，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业治理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业治理考核体系，市物业治理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业治理工作的推动缺乏奖惩罚法，不利于调动物业治理工作的积极性，对基层提出的物业治理疑、难、急等问题，解决乏力。三是修理基金治理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋修理基金统一交存到市房产局房屋修理基金治理中心，要动用修理基金需“两个三分之二业主同意”后报市房屋修理基金治理中心等多个部门进展审

32、批，由于审批程序繁琐，使用条件难到达，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满足。另外治理不到位。近几年发觉有少数物业公司实行不正值手段套取房屋修理基金的状况。四是基层工作压力大。政府对物业治理工作的人员、编制、经费未作明确规定，消失了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。根据属地治理职能，区、街(乡)、社(村)三级担当的小区冲突纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的效劳、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。 (二)小区规划建立遗留问题多。一是由于规划、建立、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，局部配套工程缺项甩项，房屋格局和小区环境

33、与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益安排等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建立单位冲突突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在治理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建立之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满意业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋修理金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的修理费，给物业治理带来很大困难。三是电梯设备维护修理、

34、供水设施移交等问题。局部小区电梯质量存在安全隐患，长期维护修理不准时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建立单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。 (三)物业公司在效劳治理中存在的问题。一是效劳资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业效劳企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有局部物业公司是前期物业，大局部小区建成后，开发建立单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业治理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非效劳于广阔业主，而是效劳于开发商和建立单位，物业公司处于强

35、势地位，业主处于弱势地位，于是“主仆”位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业治理费收取难，效劳质量不高。从调研的小区看，业主以“房屋质量、物业效劳不到位”等为由拒缴物业费，导致物业治理费收取率平均在50%到60%之间。局部物业公司往往以“业主缴纳物业费缺乏”为由，单方中止局部效劳。当物业公司收入低于本钱或者利润削减时，“足额缴纳物业费”作为其完善效劳的前置条件，必定会通过减员等方法降低本钱，效劳质量下降，导致更多业主对物业公司的效劳不满足，从而不交物业费，形成物业公司效劳质量越来越差，物业治理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素养参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的

36、现状无法吸纳高素养人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业治理行业从事保安和保洁等效劳工作，物业公司治理水平低，人员整体素养不高，缺乏效劳和创新意识。 (四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会根据物业治理条例的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终特别困难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难到达物业治理条例在制度设计时的标准和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建立的小区因开发周期长、入住率不高等缘由，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建立单位

37、拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发觉大局部小区业主参加物业治理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不标准，缺乏监视机制。业主委员会工作规章不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和标准，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监视治理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我治理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内

38、的事，不关怀涉及到全体业主公共利益的“门外事务。 为进一步加强和标准物业治理，明确物业治理各方主体责任，全面提升物业治理总体水平，切实改善广阔业主居住环境，促进物业治理市场秩序安康进展，维护社会大局稳定，依据物权法，国务院物业治理条例，湖南省实施物业治理条例方法，建立部、财政部令2023第165号住宅专项修理资金治理方法、住建部2023165号文件物业承接查验方法和湘潭市关于加强市城区物业治理工作的实施意见等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业治理工作提出如下建议： (一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好“裁判员” 1.完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法

39、。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业治理纳入地方法规建立议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重构造、擅自转变物业使用性质、未按业主大会打算补建或者续交专项修理资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息效劳诚信平台，加强舆论宣传与监视，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业治理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业治理在构建和谐社会中的作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全“属地治理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。

40、三是细化规章。政府要催促市房屋修理基金治理中心尽快落实建立部、财政部令第165号住宅专项修理资金治理方法和湘潭市关于加强市城区物业治理工作的实施意见，出台房屋修理基金的使用交存治理细则，标准监管、简化修理基金的使用程序，合理调整修理基金的分摊比例，使修理基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参加自我治理的积极性。 2.严格依法依规把好规划建立验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时催促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控治理，重点对设计、建立、竣工验收、移交等行政许可详细内容的把关，进一步标准开发商、建立单位的行为，严格落实湖南省实施方法，切

41、实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业治理制造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建立、房产部门在对住宅小区开发工程验收时，区物业治理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为“第三方代表”共同参加，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建立不配套等遗留问题，责成开发商、建立单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严厉查处，从源头上掌握和削减开发商、建立单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特殊是改制企业移交治

42、理的小区较多，居民收入低。政府在根底设施建立资金安排上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有规划逐年对小区的根底设施进展提质改造，对改造后的零散小区进展整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。 3.加强对物业公司的监管。加强和完善物业治理势在必行，政府必需进一步充实物业治理部门人员力气，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购置效劳。组建全区住宅小区治理事务所，实行购置公共效劳的方式，对全区小区的物业行政治理托付社会中介组织治理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级治理，构建多级次的效劳标准体系，

43、并充分发挥基层的监视指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进展一次考核审定，评分较低单位要严厉整治，执行退出制度。三是组织开展物业治理专项治理。整治效劳质量差的物业公司。对以治理者自居，效劳质量不高，效劳意识差，只收费不效劳，多收费少效劳，收费不标准等现象进展专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，供应对物业效劳标准、物业公司资质等级、物业治理费分类收取的评估、监测等效劳。通过第三方机构的介入和相关部门标准治理，保障物业收费、资质治理、效劳内容和标准等向社会的公开，增加透亮度，促进物业治理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。 (二)标准市场运作，加强协调监视检查，区、街(乡)社(村)三级要当好“指导员”。 1.进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核方法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力气，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政规划。同时，把物业治理纳入网格化治理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区治理阅历的志愿者或社会公益组织参加到小区治理队伍。连续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级