湖北省从业资资格考试《专业知识与实务》练习题含答案(十六).pdf

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1、湖北省从业资资格考试 专业知识与实务练习题含答案（十六）单选题-1市场在资源配置中发挥越来越重要的作用，但面对世界金融危机，市场的失控引起了各国政府的重视，市场不具有的功能是（）。A.价格形成B.信息引导C.收入分配D.宏观调控【答案】D【解析】解析宏观调控不属于市场具有的功能。宏观调控，亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是政府特别是中央政府的经济职能。可见，宏观调控的主体是国家，而不是市场。故选D。单选题-2某房地产开发公司拟获得某城市规划区内A乡所有的集体土地从事经济适用房的引发建设。A乡原耕地面积为100公顷，农业总人口为800人，现征用基本农田以外的耕地4公顷。该地前三年每公顷

2、年产值分别为4.3万元、4.7万元、4.9万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的9倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍。补征用土地上的附着物及青苗补偿费为30万元。A 乡人均占有耕地（）公顷。A.0.125B.1.25C.0.05D.0.5【答案】A【解析】暂无解析单选题-3房地产投资企业通过资本市场融资时。房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（）。A.MBS的投资者B.R曰 TS的投资者C.房地产直接投资者D.房地产间接投资者【答案】D【解析】暂无解析单选题-4在工程量清单的清单计价表格的内容中，是指根据有关

3、工程造价管理规定或省级以上政府职能部门规定必须缴纳，并应计入建筑安装工程造价的费用。A.分部分项工程量清单B.规费项目清单C.措施项目清单D.其他项目清单【答案】B【解析】解析规费项目清单是指根据有关工程造价管理规定或省级以上政府职能部门规定必须缴纳，并应计人建筑安装工程造价的费用。规费项目清单一般包括工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）等。单选题-5建筑工程一切险的保险期限（）开始。A.自工地动工或材料、设备运抵工地时起，以先发生为准B.自工地动工C.自主要材料、设备运抵工地D.保险公司中约定日期【答案】A【解析

4、】知识点建筑工程一切险（及第三者责任险）单选题-6菲利普斯曲线说明了货币政策之间存在矛盾的是（）。A.经济增长与充分就业B.经济增长与稳定物价C.稳定物价与充分就业D.经济增长与国际收支平衡【答案】C【解析】解析菲利普斯曲线表明失业与通货膨胀存在一种交替关系的曲线，通货膨胀率高时，失业率低；通货膨胀率低时，失业率高。单选题-7拟新建一个有300个床位的综合性医院，已知同类型医院的投资为6000元/床，则采用的估算方法应该是（）oA,生产能力指数法B.指标估算法C.资金周转率法D.比例估算法【答案】B【解析】暂无解析单选题-8某商业和办公楼项目，高 29层，钢筋混凝土结构，建筑面积45000平方

5、米，业主为某一房地产开发公司。该项目的概算总投资为23000万元。业主通过招标确定某一国内建筑施工企业为土建工程总承包单位，其合同总价为16000万元。该项目的钢结构和玻璃幕墙工程由业主指定分包，其合同价分别为 1000万元和1300万元。该土建总包单位将桩基工程分包给桩基施工单位，其分包合同总价为800万元。业主投保了建筑工程一切险，并附加第三者责任险。建筑工程保险项目的免赔额为3 万元。根据题意，回答案下列问题：桩基工程施工中，由于施工单位不慎，使工地边的水管爆裂，业主和承包单位积极进行了抢修，担是还是造成15万元的直接损失和5 万元的工期索赔损失。作为投保人，业主向保险公司提出索赔。保险

6、人的赔款额是（）万元。A.12B.15C.17D.20【答案】A【解析】暂无解析单选题-9雇 主 责 任 保 险 的 保 险 期 限 一 般 是,以保险双方当事人约定的时间为始终点，也有的合同以承包工程期为保险期间。A.一年期B.两年期C.三年期D.五年期【答案】A【解析】暂无解析单选题-10建筑工程一切险的保险金额的确定应依照不同的保险标的而定，物资的投保金额一般按（）而定。A.专项投保B.补偿价值C.重置价值D.市场价值【答 案】C【解 析】建筑工程一切险的保险金额的确定应是依照不同的保险标的而定，比如：合同标的工程的保险总金额，即为建成工程的总价值；施工机具和设备及临时工程列专项投保，物

7、资的投保金额一般按重置价值。单选题-11说到这里，张先生恍然大悟，经常听说什么基金式养老保险，原来所谓的基金式养老保险就是我国现行的养老保险模式啊。理财规划师说：实际上，基金式的养老保险，除了我国现行的模式以外，还有一种模式，被称为（）oA.完全基金式B.部分基金式C.完整基金式D.非完整基金式【答 案】A【解 析】暂无解析单选题-12依据有关“建筑工程一切险”的规定，下列描述中正确的是（）oA.保险对象包括各类工业与民用建筑工程，而不包括公共工程B.投保人和被保险人是保险合同的当事人C.发包人未经过竣工验收即提前使用部分工程，保险公司不再对该部分工程承担保险义务D.保险合同的有效期至工程保修

8、期满为止【答案】C【解析】暂无解析单选题-13为避免养老金制度面临破产之灾，英国政府主要从四方面改革这项制度：一是增加养老缴费。从20112012财政年度开始，雇员和雇主的缴纳比例将各上 升1%。二是推迟退休年龄。无论男女领取养老金的年龄都将进一步提高。三是对职业养老金加以改革，要求所有年收入7475英镑以上、年龄在22岁到法定退休年龄之间、没有参加任何职业养老金计划的劳动者都将“自动加入职业养老计划。四是成立了由政府资助的低成本的国家职业储蓄信托来管理职业养老金计划。四家职业储蓄信托具有超低的03%年管理费率，届时第三支柱的私人养老金、个人寿险会更多地和第二支柱融合，统一使用国家职业储蓄信托

9、平台，从而构成英国养老金的主体。英国政府养老金制度改革措施的实质是：A.增强职业养老金制度的吸引力B.增加养老金收入并节约其开支C.增加更多的养老金品种以供选择D.统一使用国家职业储蓄信托平台【答案】B【解析】解析要分析英国政府养老金制度改革措施的实质，需分析其改革措施。由题干可知，英国政府的四项改革措施分别为：增加养老保险缴费、推迟退休年龄、改革职业养老金、成立低成本的国家职业储蓄信托管理养老金。分析可知，增加养老保险缴费、改革职业养老金均能增加养老金收入，而提高退休年龄能减少养老金的支出年限，低成本的国家职业储蓄信托也能降低其成本，故英国政府养老金制度改革措施的实质是增加养老金收入并节约开

10、支，正确答案为B。单选题-14采 用 建设工程施工合同（示范文本）应当由（）投保建筑工程一切险。A.发包人B.工程师C.承包人D.项目经理【答案】A【解析】解析 P14 2.投保人与被保险人。我国的 建设工程施工合同（示范文本）规定，工程开工前，发包人应当为建设工程办理保险，支付保险费用。因此，采 用 建设工程施工合同（示范文本）应当由发包人投保建筑工程一切险。单选题-15项目论证是指对拟实施项目技术上的先进性、适用性，经济上的合理性、盈利性，实施上的可能性、风险可控性进行全面科学的综合分析，为项目决策提供客观依据的一种技术经济研究活动。以下关于项目论证的叙述，错误的是A.项目论证中常依赖假设

11、，若对基本问题的假设越多，则项目风险就越大B.项目论证的内容之一是国民经济评价，通常运用影子价格、影子汇率、影子工资等工具或参数C.项目论证的作用之一是作为筹措资金、向银行贷款的依据D.项目财务评价是从项目的宏观角度判断项目或不同方案在财务上的可行性的技术经济活动【答案】D【解析】要点解析项同论证通过对实施方案的工艺技术、产品、原料、未来的市场需求与供应情况以及项目的投资与收益情况的分析，从而得出各种方案的优劣以及在实施技术上是否可行，经济上是否合算等信息供决策参考。数据资料是项目论证的支柱。项目论证中常依赖假设，但假设的条件多，尤其对基本问题的假设越多，风险就越大，也就失去了项目论证的本来含

12、意和价值。单选题-16企业行政管理部门的固定资产的修理费用等后续支出，应当计入（)A.管理费用B.制造费用C.营业外支出D.生产成本【答案】A【解析】解析企业行政管理部门的固定资产的修理费用等后续支出，应当计入 管理费用；专设销售机构的应计入 销售费用；生产车间的计入 制造费用。单选题-17在国际收支平衡表中，反映一国国际收支综合状况，衡量国际收支对该国储备压力的是（）A.经常差额B.资本差额C.基本差额D.综合差额【答案】D【解析】综合差额反映了一国国际收支的综合情况，可以衡量国际收支对一国储备的压力。单选题-18包括建设期的静态投资回收期是（）oA.净现值为零的年限B.净现金流量为零的年限

13、C.累计净现值为零的年限D.累计净现金流量为零的年限【答案】D【解析】解析本题考核的是静态回收期指标的计算。根据静态回收期的列表法；累计NCF为零的年份。即为投资回收期。多选题-19建筑工程一切险的初投保人和收益人可以包括（）。A.咨询工程师B.总承包商C.分包商D.造价工程师E.与工程有密切关系的单位或个人【答案】A,B,C,D【解析】建筑工程一切险的投保人应在合同中作出规定，被保险人和收益人可以包括雇主或工程所有人、总承包商或分包商、咨询工程师、与工程有密切关系的单位或个人等。多选题-20与建筑工程一切险相比，安装工程一切险（）oA.其保险标的受自然灾害损失的可能大，受人为事故的损失可能性

14、较小B.可以附加第三者责任险C.被保险人还包括待安装构件的买受人D.除外责任包括战争或者罢工造成的损失E.承保的危险包括短路、电弧所造成的损失【答案】C,D,E【解析】暂无解析多选题-21外汇交易的特点为（）。A.无形市场B.24小时交易C.品种少，便于操作D.成交量大，不易被操纵【答案】A,B,C,D【解析】解析外汇交易的特点：无形市场。外汇交易是交易双方通过电话或者电子交易网络而达成的，并不像股票和期货交易市场那样是集中在某一个交易所里进行的。24小时交易。外汇市场一周交易5 天，且是24小时交易，而股票只能在白天特定时间进行交易。品种少，便于操作。外汇市场主要的交易品种为美元/欧元、美元

15、/英镑、美元/瑞郎、美元/日元、美元/澳元、美元加元6 个货币对，相对来说便于操作。而股票市场有几百上千只股票，选股难度可想而知。成交量大，不易被操纵。汇市是全球最大的金融市场，日交易量大约1.9万亿美元。参与者非常广泛，如商业银行、基金公司、企业、个人，甚至中央银行。无论小户还是大户，都很难对外汇市场造成持续的影响。不像股市中存在庄家操纵股市、信息不对称、不透明等问题，造成对普通投资人的不利。多选题-22下列有关固定资产折旧方法的叙述错误的是（）。A.按年限平均法计算的各年折旧率和年折旧额都相同B.按双倍余额递减法计算的各年折旧率相同，但年折旧额逐年增大C.按年数总和法计算的各年折旧率逐渐变

16、大，年折旧额也逐年变大D.若折旧年限相同，所取净残率相同，则在设定的折旧年限内，总折旧额相同E.按年数总和法和双倍余额递减法计算，在折旧年限前期折旧额大，以后逐年变小，故称快速折旧【答 案】B,C【解 析】按年限平均法计算的各年折旧率和年折旧额都相同；而按双倍余额递减法计算的各年折旧率虽相同，但年折旧额因按固定资产净值计算，故逐年变小；按年数总和法进行计算时，虽按原值进行计算，但因各年折旧率逐渐变小，故年折旧额也逐年变小。但无论按哪种方法计算，只要折旧年限相同，所取净残值率也相同，在设定的折旧年限内，总折旧额是相同的。只是按后两种方法，在折旧年限前期折旧额大，以后逐年变小，故称快速折旧或加速折

17、旧法。多选题-23按照“建筑工程一切险保险合同的规定，保险公司对被保险人的损失不承担赔偿责任的情况包括（）oA.领有公共运输执照施工车辆的损失B.不可预料事件造成施工人员的人身伤亡C.施工建筑物的损害D.业主在工地的原有建筑物受到的损害E.临时工程受到的损害【答 案】A,D【解 析】解析本题考核的是“建筑工程一切险 保险合同的保险范围与除外责任的区别。关于保险责任：建筑工程一切险是承保各类民用、工业和公用事业建筑工程项目，包括道路、桥梁、水坝、港口等，在建造过程中因自然灾害或意外事故而引起的一切损失的险种（说明：该处应为物质损失），包括了本题备选答案的C.施工建筑物的损害、D.业主在工地的原有

18、建筑物受到的损害、E.临时工程受到的损害。建筑工程一切险除外责任包括：（1）设计错误引起的损失和费用。（2）自然磨损、内在或潜在缺陷、物质本身变化、自燃、自热、氧化、锈蚀、渗漏、鼠咬、虫蛀、大气（气候或气温）变化、正常水位变化或其他渐变原因造成的保险财产自身的损失和费用。因原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失以及为换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。（4）非外力引起的机械或电气装置的本身损失，或施工用机具、设备、机械装置失灵造成的本身损失。（5）维修保养或正常检修的费用。档案、文件、账簿、票据、现金、各种有价证券、图表资料及包装物料的损失。盘点时发现的短缺。领有公共运输行驶执照的

19、，或已由其他保险予以保障的车辆、船舶和飞机的损失。（9）除非另有约定，在保险工程开始以前已经存在或形成的位于工地范围内或其周围的属于被保险人的财产的损失。（10）除非另有约定，在本保险单保险期限终止以前，保险财产中已由工程所有人签发完工验收证书或验收合格或实际占有或使用或接受的部分。多选题-24房地产开发项目建筑工程的招标程序包括（）oA.申请招标B.可行性研究C.编制招标文件D.编制招标工程标底E.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函【答案】A,C,D【解析】除了选项A、C、D 外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有；投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标，签订合同。多选题-

20、25下列关于无形资产处置的说法中，正确的有（）oA.无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，计入当期管理费用B.企业出售无形资产的，应将所取得的价款与该无形资产账面价值以及出售该项资产发生的相关税费之和的差额计入当期损益C.企业将所拥有的专利技术的使用权转让，仍应按期对其成本进行摊销，摊销金额计入管理费用D.企业将所拥有的专利技术的使用权转让，发生的与转让相关的费用支出应该计入其他业务成本E.企业出售无形资产发生的净损益通过营业外收入或营业外支出来核算【答案】B,D,E【解析】解析选项A,无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销

21、，计入当期营业外支出；选项C,摊销金额应计入其他业务成本。多选题-26涉及到职工权益的社会保险费以及其他相关的资金项目包括（）oA.基本养老和补充养老保险费B.医疗保险费、失业保险费C.212伤保险费、生育保险费D.职工福利费、职工教育经费E.奖金、津贴和补贴【答案】A,B,C,D【解析】暂无解析多选题-27下列选项中正确的是（）oA.建设单位临时设施费属于建设单位管理费B.工程保险费既包括建筑工程一切险，也包括安装工程一切险C.进口设备检验鉴定费用属于引进技术和进口设备其他费用中的一部分D.总承包所需的管理费包含在工程承包费中E.勘察设计费只包括组织勘察设计的费用【答案】B,C,D【解析】暂

22、无解析多选题-28下面关于“推拉说”的说法正确的是（）oA.是指城市以其高就业率、高收入和较好的公共设施从而对广大农民产生巨大的吸引力一一 拉力”，而农村由于贫困，落后，经济不发达。从而产生一种无形的 推力”，在推拉作用下促使农村人口向城市集中B.是指城市以其高就业率、高收入和较好的公共设施从而对广大农民产生巨大的吸引力一一 推力，而农村由于贫困、落后，经济不发达。从而产生一种无形的 拉力，在推拉作用下促使农村人口向城市集中C.城市病产生一种推力D.推拉说对于分散化阶段包括郊区化和逆城市化，没有意义【答案】A,C【解析】【试题解析所谓 推拉说，是指城市以其高就业率、高收入和较好的公共设施从而对

23、广大农.民产生巨大的吸引力一一 拉力”，而农村由于贫困、落后，经济不发达。从而产生种无形的 推力，在推拉作用下促使农村人口向城市集中。这种推拉说，主要用来说明集中城市化阶段的运行机制。对于分散化阶段包括郊区化和逆城市化，同样有其意义，只是移动的方向和主体位置发生变换，城市病 产生一种 推力，而优美的环境和低价的土地成为城市人口迁往农村的“拉力。多选题-29目前我国对企业年金计划并没有像国外那样有全面的税收优惠政策。劳动保障部 企业年金试行办法第七条只是规定：（）oA.（A）企业可将补充养老保险（企业年金）缴费按工资总额的4%进行税前扣除B.(B)企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或

24、标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险，可以在税前扣除C.(C)企业缴费的列支渠道按国家有关规定执行D.(D)职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣【答案】C,D【解析】暂无解析简答题-30以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析”部分的“地价影响因素分析“中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。“地价影响因素分析(一)一般因素影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。1.城市资源状况XX市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，XX市地理条件优越，土地资源丰富，地势平坦，易

25、于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人类生活和工作的区域。XX市地处东经107。40,109。49,和北纬33。42,34。45,之间，辖境东西长约204km,南北宽约 116km,面积 10108km2o城市建成区面积249km2O XX市位于XX平原区，其城区位于XX平原的二级阶地上。XX市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.013.7,年降水量522.4719.5m m,年日照时数1646.12LL4.9h,年主导风向为东北风。xx市水资源较为丰富，年径流量为25亿m3,地下水储量估算总计约19亿91亿m3o市区日总供水能力可达172万t,基本满足了

26、城市生产生活用水。xx市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个街道办事处。全市年末常住人口 822.52万人，其中，非农业人口 375.48万人，占45.65%,农业人口 447.04万人，占54.35%,市辖区人口 516.3万人，建成区人口 237万人。2.房地产制度与房地产市场状况房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月2 1日，国务院发出 关于深化改革严格土地管理的决定，

27、要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了全面系统的规定；2006年5月1 7日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；2006年8月3 1日国务院发布了 关于加强土地调控有关问题的通知，通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量增长过快，违法违规用地、滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地“闸门”。配合国家加强土地管理的大政方针，为了促进xx市地产市场的健康发展，推动区域经济平稳增长，xx市人民政府近年来相继制定出台了 关于

28、实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知、xx市闲置土地处理办法、xx市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知等一系列法规文件。尤其是自2006年以来，土地作为国家宏观调控的重要手段，为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，xx市人民政府下发了X X市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知(市政发2006100号)，通知要求严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，加大土地储备力度，严格土地转让管理，加大闲置土地清理力度，不断深化招拍挂制度改革，增强土地市场透明度。(2)房地产市场。xx市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产业基础和独特的

29、区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需求，房地产市场交投活跃，市场发展空间广阔。从房屋市场交易投资统计数据来看，截至2007年6月底，xx市房地产开发投资完成155.69亿元，商品房销售面积达311.68万m2，较上年同期增长83.3%,住宅完成投资122.95亿元，较去年同期相比增长37.6%。从xx市2006年商品房实际销售面积数据来看，现房销售面积为193.3 万 m3，占全年商品房销售面积的31.11%；期房销售面积428.2万m2,占68.89%。与2005年相比，销售面积增长25%,远远高于竣工面积10.5%的增长幅度，这反映出xx市房地产市场面临着供不应求的局面，

30、也是拉动房价不断上涨的原因之一。从房地产交易价格来看，据2007年xx市统计局和xx城调队调查数据显示，2007年上半年xx市无论是新建商品房、二手房、住宅租金和地价都在上涨，2007年16月，xx市新建商品房销售价格同比增长4.7%。分类来看，住宅类价格同比上涨5.5%,非住宅类价格同比上涨1.3%。与国家发展和改革委员会价格监测中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比，xx市房地产价格涨幅还处于中低水平，这也预示着xx市的房地产价格还有一定的上涨空间。可以预见，伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革创新步伐的加快，xx市的房地产市场发育会日趋成熟，城市

31、土地潜能会得到了进一步的发挥，通过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实，必将推进土地资源的集约节约利用，推动城市经济的持续健康发展。3.产业政策和税收优惠政策产业政策。XX市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心；以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设；以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发。(2)税

32、收优惠政策。凡在xx市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减 按15%的税率征收企业所得税；投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对高新技术企业实行挟持政策，单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税；鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超

33、过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产；对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策。4.城市规划与发展目标城市规划。根据xx市正在执行的第三轮城市总体规划(1995-2010),按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则，确定xx市城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。规划 到2010年，中心市区人口规模214万人，用地规模175km20但截至2006年底，中心市区人口规模已达237万人，用地规模已扩展到249km2目前，XX市正在修编报批第四轮城市总体规

34、则。根据新规划，XX市的城市空间布局将形成东接XX、西连XX、南拓XX、北跨XX的格局。新规划确定城市总体结构布局形态为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。在主城区范围内为富有中国传统城市空间特色的“九宫格局模式，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个新城。新规划合理确定城市人口和建设用地规模。到 2020年，主城区城市人口控制 在 528万人以内，城市建设用地控制在490km2以内，人均城镇建设用地为92.73m2左右。(2)城市发展目标。xx市将通过规划立市、科教兴市、产业强市、文化名市、环境优市、依法治市，实现以下城市发展目标：深入挖掘历史文化资源，丰富人文景观和自然景观，营造

35、文化环境，延续城市文脉，提升品质，建设国际性旅游城市；依托教育、科研和人才资源优势，推动高新技术产业开发区和经济技术开发区建设，营造创业最佳环境，建设科技创新城市；保护利用生态资源，结合山、壕、河、林自然地貌，建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；依托区位优势，构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；充分发挥优势产业和地区辐射能力，建设国防科技、装备制造、高新技术研发和生产三大基地；扩大开放，增强城市综合实力和核心竞争力，强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。5.社会经济发展状况近年来，xx市社会经济快速发展，GDP持续增长，居民收入稳定提高，物价

36、上涨幅度亦有所加快。xx市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数（环比）见下表。从上表可以看出，除了 1998年和1999年受东南亚金融危机影响外，其他年份的GDP增长速度一直保持在两位数，强劲的经济发展势头是xx市房地产业发展的巨大推动力。同时，从商品零售价格总指数、居民消费价格总指数和房屋销售价格指数来看，虽然1998年到2003年商品零售价格总指数、居民消费价格总指数普遍下浮，但房屋销售价格指数仍稳定且略有上涨，2003年以后房地产价格与物价指数均出现了恢复性的上涨，且房屋价格指数高于物价指数，这也印证了房地产的增值保值功效。xx市城镇居民人均可支配收入自1998年一直在稳步上涨，随

37、着居民收入的增加，购买力增强，人们生活水平提高，对居住、工作的空间要求提高，对房地产的需求也在增加，从而会推动房地产价格上涨。随着xx市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入的上涨空间还很大，房地产价格还会有一定的上涨空间。（二）区域因素估价对象位于X X 市X X 区，处X X 市老城区中心北部。1.区域概况XX区是XX市中心城区之一，是XX省人民政府、XX市人大常委会等党政机关所在地，位于市中心东北部。XX区辖区面积31km2，设9个街道办事处、90个社区、13个行政村、53万人口。xx区交通发达，辖区北连至铜川高速公路、东接到临潼高速干线，区内有两个火车站、两个汽车站，是西北重要的交通枢

38、纽。xx区商贸业较发达，目前已形成了以xx路、xx路为轴线的商贸、饮食、服务网络，xx路批发市场、轻工业批发市场等60多个大小市场遍布全区，香格里拉饭店、xx人民大厦、xx百货大楼等服务商贸设施能满足居民衣、食、住、行、购、玩等多种生活服务需求。区内分布有xx遗址、xx公园和八路军xx办事处旧址，旅游资源丰富。2006年，xx区生产总值完成152.17亿元，同比增长12%;地方财政收入完成6.91亿元，同比增长17%;全社会固定资产投资完成82亿元，同比增长31.1%；规模以上工业增加值完成63.35亿元，同比增长11.5%；社会消费品零售总额达150.59亿元；吸引外商直接投资3215万美元

39、，区内经济发展较快。估价对象接于xx市xx区xx路x号，主干道xx大街东侧，xx路以北地区，所处区域位于xx市老城区中心北部，区域大部分土地处xx市城区土地级别图（2007年）二级范围。区城内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，其间穿插分布一些居民社区，沿街巷布设有部分小型商服网点，商服繁华度远不及老城区内以xx楼为中心的东x街、南x街、xx路、西x街以及北x街路段。目前区域内市政基础设施配套较完备，各项生活服务设施配套齐全，交通较顺畅，伴随着xx市旧城改造步伐的加快，未来土地增值潜力较大。2.交通备件估价对象所处的XX区北连XX市至XX一级公路，东接XX市至XX高速公路。境内有XX火车站、

40、XX省XX长途汽车站、XX城东汽车客运站、XX火车站东站，交通四通八达，地理位置优越，是XX省、XX市重要的交通枢纽。估价对象所处的老城区拥有全市最为密集的公交线路，并由城区辐射到市区边缘。建设中的地铁2号线由北至南沿XX街贯穿城内，即将动工的地铁1号线自西向东穿城而过。两条线路建成后将会极大缓解城内交通拥堵问题。XX市政府北迁后，城内区的行政功能将会弱化，届时，城内交通状况会得到进一步改善。估价对象所处区域在XX市火车站西侧，距XX市火车站约1.9km,距XX长途汽车站约1 k m,对外交通便捷度较高；宗地南临支路XX路，西距生活型主干道xx街约140m,道路通达度较高；主干道上有第6路、9

41、路、26路、28路、33路、36 路、37 路、39 路、104 路、107 路、117 路、205 路、206 路、208 路、214 路、216 路、228 路、229 路、236 路、238 路、239 路、310 路、336 路、506 路、507 路、511 路、519 路、600 路、601 路、608 路、609 路、K618 路、703路、705路、712路、714路、718路、719路、912路等多条公交线路布设站点，站点距估价对象约2 0 0 m,公交便捷度高，区域禁止货车通行。总体而言，交通条件较为便捷。3.商服繁华度估价对象所处的xx市老城区拥有全市最完善的商业服务设施

42、体系。老城区内以XX楼为中心，东、南、西、北4个特色的商业大街共同构成市级商服中心，辐射整个市区。有“文明一条街”之称的东x街，全长2000m,大小铺面足有500余家，以专卖店为主要形式，是本地人和外地人在xx购物的首选去处；南x街是XX市金融机构最为密集的街道，在这1km长的街道上几乎集中了所有的金融机构，包括中国建设银行、中国工商银行、招商银行、平安保险等一些银行、保险公司、证券公司、信托投资公司等；西x街是仿古一条街，全长2088m,采用仿唐建筑风格，商业建筑面积70万m2,道路两侧分布着9处景观广场，被中国步行商业街工作委员会命名为“中国著名商业街；北x街是电讯业、大型家电连锁业一条街

43、，从北x街十字到XX楼积淀了浓厚的商业氛围，大型家电连锁巨头国美、苏宁，及迅捷、迪信通、华中通信、蜂星等手机专卖使得北x街商业特色分外明显。估价对象处xx街北段x侧，由于不临主干道，所处区域商服业主要为沿街巷布设的部分小型商服网点，商业氛围相对一般，距市级商服中心区约1 k m,距区级商服中心约0.5km,商服繁华度远不及以xx楼为核心的市级商服中心区。目前区域商服繁华度总体一般。4.基础设施条件市政基础设施。估价对象所处区域基础设施配套现已达到“六通 通路、通电、通信、供水、排水、供气）条件，基础设施配套基本完善，且保证率较高，有利于宗地的开发利用，具体如下。通路：区域内东西方向主要有XX路

44、、XX北路等主干道，南北方向主要有XX大街、XX路等市政主干道，与各条支路共同形成了密集路网体系，道路通达度较高，交通较方便。通电：区域由城中区供电所管辖的变电站及多条10kV电力线路提供供电电源，供电充足、完全能够满足用电的需求，现有供电保障率达95%以上。通信：市政有线及无线通信网覆盖该区域，可提供DDD、IDD、数据传输，图文传真等各种服务，可满足通信需要，现有通信保障率95%以上。供水：市政供水，区域内市政自来水管网到位，现有供水保障率95%以o排水：区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障率95%以上。供气：市政供气，由国家重点工程一XX天然气工程的高压管道输入该

45、区域。区域内有天然气中压管线，可向用户供气，现有供气保障率95%以上。(2)公用服务设施。估价对象所处区域内分布的各类生活服务及公共设施配套主要有：xx市第二医院、XX市中心医院、xx市妇幼医院、xx口腔医院、XX小学、xx路小学、xx中学、第x中学、第xx中学、xx街广场、xx路邮电所、xx路邮局、交行、建行、商行xx街支行、xx公园、xx广场等，所处区域的生活服务设施及公用设施配套齐全。5.环境条件估价对象所处区域大气环境质量较优，噪声在4050d B,地下水污染一般，属地下水较坏水区，由于处xx市老城区内，区域内无污染企业布设，自然环境条件较好。区域内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主

46、，人口文化素质较高。xx市近年来创建国家卫生城市活动也使区域内的环境景观得到极大改善，环境条件总体较为优越。6.规划限制根据XX市城市总体规划资料，估价对象所处区域为科研、文教、办公、商贸区，建筑限高2 4 m,处古城区文物保护协调区范围内，建筑风格仿古，规划对估价对象发展利用有一定限制。（三）个别因素L估价对象位置估价对象位于XX市XX区XX路X号，处XX市老城区中心北部，XX街东侧，XX路以北。2.土地面积估价对象登记土地使用权面积为6439.9m2,作为科教用地，面积大小适当，有利于其有效利用。3.土地用途本次评估估价对象登记用途为科研，实际用途为企业独立科研设计办公用地，评估设定用途为

47、科教用地。4.现状利用估价对象宗地上共有建筑物5幢，主要作为科研设计办公及配套用房，总建筑面积为14966.83m2.现状容积率为2.3,建筑密度约5 2%,绿化率约为25%。5.估价对象形状及临街状况估价对象南临支路xx路，临街面宽约110m,宗地宽深比约为1.5:1,宗地形状呈近似矩形，较规则，有利于建筑物的布设。6.地质地形地势根据XX市城市工程地质资料，估价对象所处区域地质属XX市非自重|级湿陷性黄土场地，地基土 3m深度切面承载力为150180kPa,地质条件一般，地势平坦，宗地受自然危害的程度较小，处xx市科研办公用地一般性控制场地。7.宗地基础设施条件估价对象宗地内基础设施条件为

48、“七通一平”(即：通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖、场地平整)，具体如下。(1)通路：宗地内水泥路面，南临支路xx路，西通主干道xx大街，通行较便捷。(2)通电：接市政10kV供电网络，自备配电室，设2台变压器，容量均为500kVA,供电保障率达95%以上。通信：市政通信网覆盖宗地，宗地内接通直拨线路200余条，自备程控交换机，设分机200余部，通信保障率95%以上。供水：市政统一铺设供水管网，宗地内1路供水，为50mm供水管径，供水保障率95%以上。(5)排水：市政统一铺设排水管网，宗地内1路排水，雨、污合流，排水管径150m m,排水保障率达95%以上。供气：市政集中供气，供气管径

49、100m m,供气保障率95%以上。供暖：自备燃气锅炉供暖，供暖主管径15 0 m m,供暖保障率95%以上。平：宗地内场地平整。考虑到估价对象宗地内除“场地平整 外基础设施开发费用已计人资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估界定估价对象开发程度为宗地内“场地平整条件。”在该报告“地价影响因素分析中，关于一般因素描述存在哪些问题【答案】关于一般因素描述存在的问题为：在该报告“地价影响因素分析”中，虽然一般性描述很详细，但是看不到有任何的针对性。事实上，这份报告反映的是一宗科教用地的估价过程，但是在整个分析过程中，没有见到明确的针对科教用地的因素分析。不同用途的土地其市场状况是有较大的差异的。另外，这份报告的估价目的是重组改制以授权经营方式处置，其权利状况、市场状况和一般市场有什么区别，主要影响因素是说明，报告也没有明确的具有针对性的分析。【解析】暂无解析