《××四星级旅游度假酒店项目建议书》.doc

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1、四星级旅游度假酒店项目建议书目录1.项目概况3项目名称3发起单位：四川建设3项目地址：彭州市白鹿镇3前期投资总额约：8，000万人民币32.项目背景3政策分析3市场分析4选址分析5区域效应分析83.酒店策划方案9策划原则9经营定位9经营内容103.4.经营与推广163.5.项目规模及内容203.5.建设方案224.投资估算275.投资效益预测285.1.营业收入285.2.营业税金285.3.成本费用295.4.利润估算295.5.投资回收期296.风险及敏感分析29敏感性分析29风险分析327.总结与结论337.1.总结337.2.结论341. 项目概况1.1 项目名称xx大酒店（暂定），占

2、地面积25000平方米，建筑面积5000平方米，绿化率达到80，拥有生态停车位百余多个，酒店主楼高五层，按四星级酒店（准五星）建造。1.2 发起单位：四川建设1.3 项目地址：彭州市白鹿镇1.4 前期投资总额约：8，000万人民币2. 项目背景（1）（2）2.1 政策分析 根据四川省人民政府关于加快重点小城镇建设的若干意见（川府发200321号）、成都市城市发展总体规划（2003-2020年）、彭州市总体规划（2006-2020）、四川省白鹿森林公园总体规划设计、四川龙门山国家地质公园（彭州园区）总体规划、彭州市白鹿镇旅游开发策划、成都市灾后重建规划、白鹿镇灾后重建规划和白鹿镇人民政府及有关部

3、门对规划的设想、意见和建议中的政策方针的指引下，以“绿山富民，旅游兴镇”为规划宗旨，将旅游开发、村庄整治相结合，加快白鹿场镇基础设施建设和整体风貌的打造，加快生态恢复建设，积极推进现代农业和生态旅游业的发展，将彭州市白鹿镇打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的法式风情旅游小镇的战略思路。项目所在地白鹿镇及项目辐射周边半径10公里内均无高星级酒店与中高档次商业服务中心，项目建成后将弥补这一空白，成为新区的重要服务配套项目与政府形象工程，项目与政府招商引资形成对接，项目的启动与建设必将得到上级政府的关注和大力支持。 项目建设可带动区域经济发展，符合城镇总体规划要求。按照政府的对白鹿镇体规划要求，以

4、灾后重建为契机，以旅游为重心，开发乡村特色旅游资源，把农业、生态、旅游有效结合，打造具有法式风情的生态农业旅游品牌；完善基础设施建设，加强生态环保工程建设，建设高质量的人居环境，建成生态型文明示范村。强调兼顾与其同步建设的文化、服务等设施，以达到相互衬托和共同促进的目的。本项目的实施对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。2.2 市场分析 星级打造，独树一帜。白鹿镇地处龙门山国家地质公园核心地带，拥有丰富的自然，人文，历史和宗教的旅游资源，具有较高的科考价值和观光价值。独具法式风情领报修院和白鹿川西风情古街逐渐成为人们休闲度假的热点。旅游项目开发高、中、低搭配形成系列，以适应不同

5、人群的需求，结合周边旅游发展现状，着眼于成都及周边地区，川西旅游环线已经初步建成。并向四川全省及国内外等地辐射。总容量上存在很大的市场空缺。目前，白鹿镇已与多家公司达成合作意向，将白鹿镇打造成独具欧美情结的“异域风情镇”，开发上书院和奇特溶洞等发展规划及实施，将实现旅游产业提档升级。与白鹿签订入驻协议的企业也有不少，已布局西餐、咖啡、进口食品销售、鲜花店、婚纱影楼等商业形态，但还需与法式、欧式风情相匹配的酒店等业态。白鹿镇境内的农家乐是现在接待游客的主要聚集地，境内目前农家乐共计16家，合计床位810床，且多以30-50床位的小型农家乐为主，仅有三家农家乐床位规模达到100床以上。白鹿境内农家

6、乐发展规模较小，其硬件设施和风格均大同小异，环境档次也偏低，接待能力较差。有对中高档酒店的需求。随着经济的持续增长，当地旅游资源的不断开发，其中高档市场空间也正逐渐扩大，对高级酒店有需求随之增加。如果“酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜，引领潮流。有相应的辐射范围。短期客源定位：长期消夏避暑的退休老人；周末开车出游，喜欢寻找新场所的一部分人；喜欢探险，野外露营的驴友族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地质、考古、科研学者等。长期客源定位：高档会所的建立可以吸引商务会议、企业聚会等高端客户群；对于西方文化，西方节庆和西式婚礼有浓厚的兴趣年轻人群；热

7、衷于极限户外运动的爱好者；海内外慕名而来的旅游者。2.3 选址分析2.3.1. 白鹿镇概况白鹿镇位于彭州市北部、白鹿顶东南、白鹿河上游，距彭州市区36公里，东部与什邡市接壤。全镇幅员面积78.8平方公里，属山区和林地。全乡动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种；气候凉爽宜人，年平均气温12摄氏度；矿产资源以煤炭、石灰石为主，蕴藏量较大。白鹿镇旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚。全镇均为山区，森林覆盖率达到90以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地之一。2.3.2. 自然条件（1） 地质地貌：白鹿镇位于彭州市前山区，多为垄状、脊状中山和浅切脊状单斜低山，山势较为平缓，沟谷开阔；镇内

8、分布着一系列大小不等的“飞来峰”群，相对高度500米左右，岩溶地貌发育；成山体的岩层主要以三迭系须家河组、石炭系、二迭系及部分侏罗系地层组成。（2） 气候：白鹿属亚热带季风气候区，区内气候温和，雨量充沛，四季分明，空气清新，无霜期长。白鹿年均气温，年降雨量1300mm左右，多集中在5-10月，年均相对湿度80，年均日照800小时左右。（3） 水文：白鹿镇大部分地区属湔江水系：主河白鹿河为湔江的重要支流之一，其流经地域为“龙门山”断层岩通过区，多为岩溶地貌，地表水较少，大多是暗河分布。（4） 土壤：白鹿镇境内土壤由低到高依次分布有冷沙黄泥水稻土、冷沙黄泥土和矿子黄泥土等类型。地耐力较高。地下水水

9、位较低，但雨季施工需考虑降水。2.3.3. 社会经济条件（1） 行政区划、面积、人口白鹿镇辖1个社区民委会，8个行政村。幅员面积78.88Km2，人口2965户，共计10213人，其中劳动力9850人，男女比例1.07：1。东临什邡市八角镇、三河镇接壤，南与红岩、葛仙山相邻，西与通济镇相连，西北与龙门山镇毗邻。（2） 区域经济白鹿镇全镇均为山区，全镇仅有耕地面积1865亩，森林覆盖率达到90以上，是彭州市的林业大镇，也是国家“三木”药材生产基地之一、煤炭生产大镇。农村经济主要以农业生产为主，乡镇企业主要为煤矿和石灰矿，经济基础较好。（3） 道路交通白鹿镇内外部交通较发达。境内村村通公路；白鹿镇

10、距离彭州市区约38公里，距成都市约78公里（其中56公里为省级公路，9公里为柏油路，13公里为水泥路），路况较好。白鹿镇县级以上8km，村道43km，社道25km，路网总计76km，其中：硬化水泥路18km（村道）。其中彭州市至白鹿镇为混凝土路面，白鹿镇区现有一条过境路（小夫路）经过，镇域内有6条镇村公路相连。便利的交通和通达条件，为白鹿的旅游资源的有效利用和旅游业的发展提供了优越的条件。（4） 水电基础集镇现有一座日供水能力800t的水厂，并在政府后的公路侧建设有水塔一座。供水普及率为100%，排水大部分为雨污合流制。现有10KVA变电站一座，供全镇用电，已并入国家电网，供电有保障。35kV

11、高压线走廊防护走廊宽度30米。新型社区设一处变压器，2-3个基层村合设一个开闭所，满足各村的用电需求。镇区供电线路宜下地敷设。（5） 其它市政配套设施白鹿镇已实现村村通电视、 ，境内主要区域均有通讯信号。但暂未建设有污水处理设施和较为完善的给排水系统，也没有专门的环卫机构。由于白鹿境内旅游资源尚未开发，暂没有设置专门的旅游管理机构，目前暂由白鹿镇人民政府代管。根据发展白鹿镇产业规划的相关政府文件显示，配套设施不断完善。如：道路、水利、环卫和电力工程都在不断的完善提高。1.2.2.12.22.32.4 区域效应分析作为白鹿镇内唯一的四星级酒店，融餐饮、住宿、会务、娱乐于一体，本酒店将提升白鹿镇的

12、吸纳宾客能力和整体功能，推动整个白鹿镇的持续发展，有利于整个项目打造成白鹿镇的名片，给其来巨大的经济效益和社会效应。 酒店的配套设施满足顾客多样化的旅游消费需求的同时，也将与其他项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式的推行将为整个白鹿镇积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益并将带动境内内物业的销售，推动整个境内第三产业的成功。酒店的经营需要大量的原材料供应商，加上本酒店联同其他项目结成产业联盟，都将为当地农村劳动力提供就业岗位，使他们从第一产业转移到二、三产业中来，拓宽了他们的就业门路，增加其经济收入。3. 酒店策划方案（3）3.1 策划原则酒店及建设的总体规划与当地产业发展总体规划、风俗

13、民情保持一致。按规划，今后的白鹿镇将成为东西方文化交融的体验基地，是一个极富生命力的东西方传统民俗文化博物馆式的中法传统风情旅游小镇。酒店策划的方案也以此出发点。（1） 完善地区的功能服务。白鹿镇上农家乐为旅游集中的餐饮、住宿的地方，极度缺乏满足游客更多需求的中高档多功能酒店。（2） 既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格。力争成为本地区乃至彭州市最具有代表性的酒店之一。（3） 确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适。3.2 经营定位3.2.1. 档次定位四星级（准五星）度假旅游酒店。3.2.2. 功能定位中、高端商务，会议，娱乐，度假，和中型超市为一体的多功能度假休闲中心。定位主要

14、依据:目前，白鹿镇尚无一家集商贸、酒店、餐饮、会议、办公、休闲、娱乐于一体的综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这一空白。在镇内建设四星级(准五星)生态商务酒店，在白鹿镇尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功的第一步。3.2.3. 服务理念l 新服务构建新环境l 新环境带来新体验l 新体验就是新生活3.3 经营内容3.3.1. 酒店配套（1） 外部配套酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久的心里、远离城市的喧闹，享受大自然的清闲和体验纯自然的田园生活，给游客带来难以忘怀的享受，成为游客休闲度假、商务旅游的高品质选择。各种运动康体、娱乐体验等应有尽有，配套齐全。（2） 内部

15、配套（1）（2）（3）3.13.23.33.3.1.3.3.2. 客房服务（1） 酒店设有客房100套，客房包括行豪华套房、普通套房、复式套房及无烟房。为省内外，乃至国际的个人或团体提供中高档次的客房服务。（2） 景中有房，房中有景的欧陆风情套房。（3） 室内可接收卫星频道、备有无线高速宽带接口，全方位安保系统， 机、办公文具等，应有尽有，安全舒适。3.3.3. 会议、展览与展示服务为省内外及当地政府不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。包括：为技术会议服务、为学术会议服务、为政务会议服务、 为新闻发展会服务、为展览与展示服务等。大

16、型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。3.3.4. 餐饮服务（1） 为住店客户提供一体化餐饮服务。（2） 为过往客户提供特色性餐饮服务.（3） 经营主业：中餐、西餐

17、、经济型家常菜、茶座。引领时尚的西餐向客人提供各式各样正宗的西式佳肴，古朴典雅的中餐奏上独创的本地川菜美味美食，让你在每位客人游玩之际尝遍特色美食。1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.3.1.3.3.2.3.3.3.3.3.4.3.3.5. 娱乐服务（1） 为住店客户提供一体化娱乐服务。主要分康体项目和娱乐休闲项目（2） 酒店会借助于一定的康体设施设备和环境，为游客们锻炼身体、增强体质而设各类健身项目。在住宿休闲或者会务之余，得到身体的锻炼，并从中享受到一定乐趣。诸如：网球场、乒乓球场、羽毛球场、游泳馆等为过往客户提供大众化娱乐服务。（3） 让人们在远离市区的繁闹的世外桃源里，享受度假的趣

18、味性，以轻松愉快的方式，在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心快乐和精神满足的活动项目。如：咖啡吧、书吧、棋牌和儿童游戏中心等。（4） 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。3.3.6. 商业服务（1） 为住店客人及机构提供一体化的购销中型超市服务。（2） 为过往客人及机构提供精品购销服务。（3） 经营主业：旅游用品、纪念品、艺术品、生活和文化用品等。3.13.23.2.1.3.2.2.3.2.3.3.2.4.3.2.5.3.3.7. 其他服务（1） 美容、保健SPA服务。（2） 停车服务（3） 衣服干洗服务（4） 金融服务，如邮政

19、ATM机（5） 交通服务，如车辆接送。（6） 旅游代理服务3.33.43.4. 经营与推广3.4.1. 经营理念通过星级的欧陆风情的酒店将传统文化与现代的中西文化融合，将成都休闲文化、彭州白鹿镇的山川文化和现代人所追求的亲近自然、健康娱乐、休闲养身文化结合于风景秀丽的自然之中，将宁静、诗秘、豪华和追求自然的酒店文化重新演绎。将超星级的服务与独特的自然资源相结合，建立起适度超前的可复制项目投资营运模式。3.4.2. 推广策略（1） 市场策略目标市场：进行公务、商务活动，外省市及国外的来度假旅游的人员。具体可分为如下层次：l 团队：省渝内及省外旅行社组织的团体客人。l 散客：渝内外高档消费的商务、

20、公务散客。l 会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及境内外各大中型企业。l 售后服务：店庆、婚庆、厂庆、生日、客户特俗意义纪念节日、儿女升学（2） 竞争优势l 地理位置：项目位于旅游资源丰富的彭州白鹿镇境内正在打造打造遵循一、三产业有机结合，将白鹿镇整体、构建起“一中心，两片区，两胜地”的休闲旅游总体格局。交通和区位优势都不错。l 土地资源：白鹿镇境内土地资源较为富裕。许多还没有得到开发、经济迅速发展的区域等可供利用的土地资源优势将使项目所在区域的土地不断增值。l 拥有超前的管理、产品与服务水平（精准化的定位和精细化的服务），白鹿镇境内尚未有其他同级别酒店，这使本店一开始就占领了制高点。l

21、 拥有大的、方便的停车场地，对有车一族、自驾游较有吸引力。l 与当地资源，双方优势互补。l 团队的创业热情，良好的市场推广意识，保证了创新能力和服务水平。3.4.3. 推广理念l 高品质的专业支撑确保产品的高性价比与高增值l 设计、引领并实现一种休闲健康的文化生活方式l 打造一流集度假、休闲、会务为一体的星级酒店3.4.4. 推广方式（1） 品质推广：店品质包括硬件设施和软件设施。（2） 人文促销（客户维护）：人文促销（客户维护）的好坏决定着一个酒店是否能够拥有一批忠诚客户，是否能够保证酒店拥有较高的客户回头率。老客户是酒店生存的基石，而顾客回头率也是衡量一家酒店营销的重要标尺。对每一个来到酒

22、店的客人提供完美的服务。并通过客人的口碑效应开发更多的潜在客户，这需要营销部，前厅部制定出一整套完善的客户维护体系。l 特色营销（考虑到客人的需要，宾馆将客房退房时间延长至中午两点，入住客人订票免收订票费，不定期的推出房价倒减活动，通过这些我们赢得了客户的赞同，巩固了老客户并通过老客户开发出很多新客户。强大的会议功能满足各类会议的需要。）l 广告销售l 网上促销（互联网不但为酒店整合营销提供了有效的工具和手段，也为酒店营销开辟了新的市场空间。网络环境下的整合营销使酒店可以集中优势资源，通过整合营销传播吸引潜在顾客，利用网络开展深度营销以提升顾客体验 ）l 公关促销（公关人员的职责是保持与客户的

23、联系，听取客人的意见，加深与客户的感情 ，关心营销人员同客户之间的关系是否融洽。（3） 销售渠道与伙伴l 会刊l 融入其生活的轨迹中 （比如在他们可能出入的场所，将印刷精美的楼书和广告放置在那里）l 政府各职能部门、企事业单位及省内外各大中型企业l 国内外各大旅行社（4） 分销渠道l 酒店直接销售a.现场直接销售。在酒店前厅总服务台接待住店客人、在餐厅接待就餐顾客、在康乐中心接待休闲客人等，是酒店最原始的销售渠道和销售方式，亦是现代酒店不可忽视的销售渠道。b.人员推销。酒店派出销售人员直接销售酒店服务。c. 推销。酒店销售部门通过 直接销售酒店服务。d.网络推销。酒店设立网站，销售部门开展网络

24、推销与预订。e.酒店预订系统。l 第三方销售a.旅游机构。旅游机构是中国酒店企业争夺得最激烈的分销渠道，分为旅游批发商和旅游零售商。旅游批发商专门从事包团旅游和销售活动。旅游零售商向旅客提供咨询服务、导游、交通工具安排和吃、住、游。b.酒店代理商。作为专门为酒店推销并接受客人预订的中间商，熟悉市场情况并与主要客源市场联系密切，具备完善的推销系统，拥有经验丰富的推销人员。c.客运机构。许多航空公司、铁路列车、长途汽车公司除了向客人提供交通运输服务外，还普遍以中间商的身份向客人介绍酒店和代酒店接受订房。d.会议促销机构。以组织会议为主的代理机构和销售组织，不但策划、组织会议、会展，而且把交通、住宿

25、、旅游、娱乐等有机地融为一体。他们往往成为酒店很重要的销售渠道。e.酒店协会和旅游协会。酒店协会和旅游协会不是酒店集团，不拥有也不经营任何酒店，但能够为酒店、旅游机构成员提供促销与预订服务。3.5. 项目规模及内容3.4.1. 建设规模根据市场调研、分析，本项目拟征地20亩，建筑物面积5000平方米，设客房100间。另租地20亩用于绿化、生态停车位、运动场等配套设施的建设。3.4.2. 功能设计思路（1） 环境设计：依照中国饭店协会发布的绿色饭店标准并结合现代化星级酒店功能设计理念进行设计,突出功能服务设计著名品牌。（2） 公共建筑部分：生态景观花园、生态停车场、游泳池、网球场、乒乓球场、SP

26、A中心、儿童活动中心、超市等，以满足营业与附加值增升的需要。3.4.3. 酒店设计的指导思想（1） 总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“欧陆风情小镇生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。（2） 酒店设计体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能

27、节省投资。（3） 酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配，避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。（4） 客房100间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房，按0.5：4.5：5比例建设。设以套房和豪华单人房为主，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足游客中高端需求及政府接待保卫工作的特殊要求。（5） 娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。多功能宴会厅既可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。（6） 健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有

28、一定的私密性，因此设计中要考虑区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。（7） 政府接待是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上到在交通组织、位置布局等方面，考虑到具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求。（8） 酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出欧陆风情、环保、绿色生态、园林、高雅等要素。（9） 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装

29、置。1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.3.4.1.3.4.2.3.4.3.3.4.4. 建设内容（1） 欧陆风情的酒店客房100间。（2） 会议（3） 餐饮（4） 中型超市（5） 娱乐康体：生态景观、网球场、游泳池、门球场、乒乓球场、SPA区域、儿童活动中心、五星级农家乐活动中心（棋牌茶座、KTV房）。（6） 生态停车场。1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.3.5. 建设方案本项目的建筑风格将与白鹿镇将成为东西方文化交融的体验基地，极富生命力的东西方传统民俗文化博物馆式的中法传统风情旅游小镇的总体风格一致。酒店体现东方文化的内涵，建筑艺术处理是注重神似而不是形似。既是继承和发

30、展优秀的民族文化，又是合理吸收、融汇先进的西文文化。3.5.1. 建设标准（1） 酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照四星级标准要求控制。（2） 考虑到该项目酒店位于风景名胜区的度假酒店，类客房的首要功能就是要满足家庭、团体旅游、休闲的入住需求和使用习惯，所以应该说，度假酒店的客房不论档次高低，房间都应比城市酒店大一些。70%标准客房每间净面积不小于25平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。（3） 拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供

31、主人和来访客人使用的卫生间。（4） 拥有中央空调系统，各区域通风良好。（5） 拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。（6） 拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。（7） 拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。（8） 拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。（9） 舒适、先进的健康娱乐功能场地和设施。（10） 拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施（包括中型超市）。（11） 拥有较为完善的员工及后勤服务设施。（12） 拥有符合星级酒店标准的停车场地

32、（所）。（13） 与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下： 前厅是酒店的门面，面积控制在150平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。 工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。 办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。 员工后勤区。初步考虑应设有员工食堂、独立更

33、衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。3.5.2. 结构工程（1） 结构选型：主体结构拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，工程合理使用年限为60年。（2） 基本条件： a.风荷载基本风压：0.35KN/平方米；b.地面粗糙度：C类； c.基本雪压：0.30DN/平方米。（3） 地震作用： a.设防烈度：8度；b.震别：近震；c.建筑物的重要性类别：丙类；d.建筑物安全等级：一级；e.场地冰冻深度：0.8m。3.5.3. 公用设施（1） 电气系统：变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇自动控制系统、火灾自动报警系

34、统及紧急广播系统、闭路监视系统、防盗报警系统、综合布线系统（语音数据通信用）、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）、卫星通信系统、IC卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成系统、有线电视系统等;（2） 空调制冷工程;（3） 给排水专业:生活给水供水系统(供人员生活用水、空调冷却补水及绿化用水等)、排水系统（分污水、废水、雨水三个排水系统）；3.5.4. 建筑防火根据建筑设计防火规范等相关规定，本建筑为一类建筑，其耐火等级为一级。根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）第3.0.1条规定，本项目停车场属于类。建筑功能及防火防烟分区。建筑疏散走道、安全出口及防火门设

35、置。3.5.5. 消防给水与排水（1） 消防用水量及火灾延续时间。室外消防用水量为25L/s，室内消火栓系统用水量为25L/s，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统用水量为30L/s，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强度为20L/(minm），持续喷雾时间按0.5h。（2） 室内消防给水设计。 a.消炎栓给水系统：本建筑物设有一套消火栓给水系统，给水管道布置为环状。：该建筑物为中等危险等级。在餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、超市、仓库等处设置自动喷水灭火系统。设计喷洒水量为15L/s，火灾延续时间为1h。 c.灭火器配置：在建筑物各层的人行通道、楼

36、梯间、公共场所或易燃品集中地点、变配电站、 站、消防控制室等处按建筑灭火器设计规范要求配置一定数量的移动式灭火器，用来扑灭初期火灾。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。3.5.6. 环保、绿化、劳动安全与卫生（1） 根据政府的规划白鹿镇打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的法式风情旅游小镇。所以酒店的环保和绿化将符合生态良性循环。项目的绿化面积预计达到20000m2。酒店对周围的生态和植被做到保持原貌，增加植被覆盖率，保护水资源的可持续发展原则。（2） 对大气污染、噪音污染、水污染、相关废弃物污染及施工污染采取相应的措施。（3） 劳动安全方面。a. 土建安全,本项目基础采用梁板式筏形

37、基础，该工程按抗地震8度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。b. 防火防爆,本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施按照国家相关规定及有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。c. 电气安全,本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护

38、。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。d. 防雷措施,按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。4. 投资估算酒店按照5000平方米的建筑物占地面积、绿化面积20000平方米。一次投入费用初步估算如下：序号项目名称建筑面积（m2）费用估算（万元）1建筑设计及咨询费15000 m275万2土建工程15000 m21800万3水电安装等（强、弱电工程；给排水及锅炉工程；电梯、空调工程等）15000 m21200万4摊面

39、、围墙、绿化（含租地和绿化工程）20000 m2400万5道路30万7装修和家具设备等15000 m23000万8征地20亩1200万9报建相关费用15000 m2120万10税总投资*5.5%合计约8000万5. 投资效益预测1.2.3.4.5.5.1. 营业收入本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营。 本项目收入计算考虑：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务（超市）收入、会议展览收入及其他收入。收入单价以成都市目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。 从目前市场调查情况看，高档酒店的

40、营业状况是好于低档酒店；特别是高档酒店的出租率近年呈现明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第一年出租率定在35-45之间，三年后达到75左右。满负荷运营年收入预计为万元（酒店客房收入万元；餐饮收入万元；娱乐康体收入万元、商务（超市）收入万元；会议展览收入及其他收入万元）。5.2. 营业税金 按现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率5.5计算。5.3. 成本费用 本建议书根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及福利、维修及动力、物料及低值易耗品、折旧费、摊销费、管理费、餐饮成本、财务费

41、用。其中折旧费根据国家现行规定以30年计算，摊销费按10年计算；管理费用主要包括管理人员费用、物业管理费用、广告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。5.4. 利润估算 本项目所得税率为33，未考虑减免因素。预计年利润（税后）为万元。5.5. 投资回收期本项目投资回收期为：投资估算费用8000万元/营业利润万元=年。项目的财务效益是比较好的。6. 风险及敏感分析1.2.3.4.5.6.6.1 敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不

42、确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格、产量、成本、投资、建设期、汇率等发生变化时，项目经济效果指标IRR、NPV等的预期发生变化的程度，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时的项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。选择需要分析的不确定性因素：根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化的是客房日平均收入、总投资额。确定进行敏感性分析的经济评价指标：本项目敏感性分析主要针对财务的内部收益率。计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值：分别计算日平均收入上下波动2.5%，5%和投资额上下波动2.5%，5%时，对经济指标

43、的影响，具体分析见下表：不确定性因素的变动引起评价指标变动表不确定因素内部收益率-5%-2.5%基本方案2.5%5%日均收入11.24%11.77%12.29%12.81%13.32%总投资额13.26%12.77%12.29%11.83%11.38%内部收益率的敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。计算项目对各因素的敏感度系数：评价指标变化的幅度（）不确定性因素变化的幅度（）日均收入平均敏感度（13.32-11.24%）/11.24%/10=1.85%总投资额平均敏感度（13.26-11.38）/11.38/101.65；由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。所以应当做好市场

44、和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目的收益。 在营销前，应当确实适当地做好定价的工作，同时在销售过程中，根据客户的反应来适当调节销售价格。销售过快，可以稍微上调价格，以实现利润最大化。滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保证销售率。另一方面，合理的控制总投资，是增加利润的一个有效手段。所以应当在整个开发过程中建立一个系统的成本控制体系，建立科学的管理体系，尽可能实现以最低的成本来实现最大的经济效益。6.2 风险分析在本项目前期已经基本完成的情况下，主要风险来源于一下两个方面：（1） 项目建设阶段 a:质量风险：在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大错误，擅自

45、改变设计造成风险。在施工管理中，要求施工人员、技术人员、监理及管理人员更要注意对质量的把控，以免出现质量问题造成风险。 b:成本风险：在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等的市场价格上升而引起的建安成本增加的风险。 c:技术风险：是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对本项目的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。（2） 项目营销阶段a: 经营风险经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，

46、经营者的管理能力。 b: 市场风险 市场风险是指由于市场状况变化的不确定性带来的风险。主要包括：. 购买力风险：购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。回收期越长，投资购买力风险越大。. 变现风险：酒店项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。c.其他风险：包括合同风险、财务风险、社会风险，政治风险等。7. 总结与结论1.2.3.4.5.6.7.6.7.7.1. 总结经过上述分析，在彭州白鹿镇目前选址兴建xx旅游度假四星级大酒店（准五星）及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。4.5.6.7.7.1.7.1.1. 前景展望从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。xx旅游度假四星级大酒店（准五星）凭借全新的