廊坊市房地产市场调研报告.doc

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1、廊坊市房地产市场调研报告鼎杰事业机构2009年9月6日目 录第一部分 廊坊市整体环境分析5一、廊坊市宏观背景研究分析51、廊坊市简介2、经济环境研究3、政策环境研究第二部分 廊坊房地产市场分析 14一、09年廊坊房地产建设计划141、2009年度住房建设总量 2、2009年度住房用地供应情况二、廊坊房地产市场区域竞争态势分析151、廊坊市住宅市场板块调查2、各版块现状及发展趋势3、板块间竞争重点类比元素分析三、廊坊房地产市场总体现状及前景201、房地产发展方向分析2、房地产开发向规模化发展3、房地产市场将被逐渐细分4、廊坊市房地产项目营销成本较低5、销售价格持续上涨；在售小高层价格跨度不大6、

2、小高层楼盘档次差距不大7、市场需求空间较大 8、楼盘科技、智能化设施处于起步阶段，发展空间较大9、客厅位置及户型结构分析第三部分 区域房地产市场分析27一、区域简介27二、区域房地产开发存在的利好因素291、处于高速发展的稳定阶段2、区域规划的前景看好三、区域房地产开发的特点分析301、产品分布特点2、项目开发规模分析3、建筑形式分析4、项目主题分析5、销售价格分析6、中小户型占市场主导7、社区环境提升8、产品配套特点9、产品风格特点列表说明风格10、产品营销特点四、廊坊市目前在售楼盘信息汇总36 江南水郡翰林名晟臻丽家园尚都公馆中房馨视界华夏奥韵恒庆国际五、 廊坊市二手房信息汇总43广阳区安

3、次区第四部分 消费者市场研究50一、消费主力的客源分析二、产品偏好分析第五部分 项目概况 51综述53第一部分 廊坊市整体环境分析 一、廊坊市宏观背景研究分析1、廊坊市简介1.1、地理区位：廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东交津门，南接沧州，西连保定，地处京津之间、环渤海腹地。分析：廊坊特殊的区位环境造就了全国各大展会开展，促进了目前廊坊市经济的大繁荣。1.2、行政划分：现辖广阳、安次、廊坊经济技术开发区三个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。分析：受国人“人往高处走”心态的制约，富裕县城及乡镇的人口到廊

4、坊市购房置业的增多，对廊坊市房地产的需求量加大。1.3、人口状况：据户籍统计，2008年末总人口408.3万人，比年初增加6.4万人。全年出生人口5.7万人，出生率为14.11，死亡人口1.9万人，死亡率4.59，净增人口3.9万人，自然增长率9.52，比上年提高0.59个千分点。分析：随着常驻人口及流动人口的逐年增加，对廊坊市住房的需求增加。1.4、交通状况：在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场（首都国际机场、天津国际机场）、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。正在规划中的京津间两条高速公路：京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交

5、通更加便捷。分析：交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。2、经济环境研究2.1 国民生产总值 2008年，全市地区生产总值完成1051.5亿元，同比增长11.8%。全部财政收入完成122.1亿元，增长27.8%，其中地方一般预算收入57.9亿元，增长27.5%。主要经济指标增速保持全省前列水平。 2008年，城乡居民收入不断提高，全市城镇单位在岗职工平均工资增幅在全省领先，城镇居民人均可支配收入16302元，农民人均纯收入6155元，分别增长16.7%和9.9%。 产业结构进一步优化。全市经济总体保持平稳发展，多项指标增速在全省位居前列，其中，

6、规模以上工业增加值位居全省第一位。分析：上述数据反映城市的经济实力及增长速度，近几年廊坊市经济得到了快速的发展，从三种产业的增长比例看，廊坊市是以工业为主的城市；从建筑业增长速度看，近年房地产市场发展迅速。2.2 固定资产投资额2008年随着建设项目和房地产投资的回落，全市投资出现大幅回落。全社会固定资产投资完成926.0亿元，增长35.0%，增速比上年回落14.1个百分点。其中，城镇固定资产投资完成842.8亿元，增长38.8%，增速比上年回落20.8个百分点。2009年. 2009年1至2月份与去年同期相比，全市规模以上工业增加值增长10.4，完成固定资产投资增长41.1。城镇固定资产投资

7、位居全省第一位。分析：2009年廊坊市固定资产投资增长幅度达到%，这点反映了廊坊市经济发展的加快，投资发展空间较大。对房地产开发有一定有利因素。2.3 社会消费品零售总额2008年1-12月，廊坊市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快。高于全省平均水平22.4%。2008年全市实现社会消费品零售总额300.2亿元，增长23.0%。分行业类型看，批发零售贸易业增长平稳，餐饮业市场增势强劲。批发业、零售贸易业分别实现零售额39.3亿元和208.7亿元,分别增长52.4%和18.9%;住宿、餐饮业实现零售额50.2亿元,增长23.0%,增速居各行业之首。分销售地区看，市、县、县以下三级社会

8、消费品零售额分别增长32.6%、22.6%和18.0%。2009年1-3月，全省各设区市社会消费品市场继续繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快，廊坊市消费品零售总额增幅1%，高于全国平均水平由此说明居民可支配资金相对充裕，消费市场发展潜力巨大。2008年实现社会消费品零售总额178.2亿元，增长15.2%，增速比上年提高0.6个百分点。社会消费品零售总额六项指标居全省第二位。2009年前三个季度，全市实现社会消费品零售总额224.8亿元，增长23.8%，与上年同期相比增速提高5.9个百分点。分析：消费总额的多少直接反映了消费者的消费能力，结合近两年的消费品市场，廊坊市消费品市场持续活跃。2.4

9、 居民的可支配收入与人均消费性支出2008年城乡居民生活水平继续提高。全市城镇居民人均可支配收入16302元，增长16.7%。其中，工资性收入11362元，增长13.9%。人均总支出14676元，增长26.8%。其中，消费支出10603元，增长24.0%。全市城镇单位从业人员年平均工资28456元，增长28.3%。其中，在岗职工年平均工资28633元，增长30.0%。农民人均纯收入6155元，增长9.9%。农民人均生活消费支出3305元，增长14.1%。2009年前三个季度全市城镇居民人均可支配收入12001元，增长19.1%，与上年同期相比增速提高2.9个百分点；在岗职工平均工资17607元

10、，增长27.2%，农民人均现金收入6182元，增长12.8%，增速同比分别提高4.7个和0.2个百分点。分析：上述数据反映了消费者的收入与支出比，近年廊坊市城镇居民可支配收入有了较大的提高，同时城市居民的消费性支出也在逐步增长，在一定程度上促进了廊坊市整体消费市场的繁荣。2.5 金融存贷款余额2008年度，廊坊市金融存贷平稳增长。年末全市金融机构本外币口径各项存款余额1281.8亿元，比年初增加244.7亿元。其中,城乡居民储蓄存款余额807.1亿元，比年初增加188.9亿元。各项贷款余额735.6亿元，比年初增加132.8亿元。现金收支相抵净投放货币125.7亿元。2009年9月末，全市金融

11、机构本外币口径各项存款余额1233.3亿元，比年初增加196.2亿元。其中，居民储蓄存款比年初增加136.4亿元。城乡收入提高。城镇居民人均可支配收入位居全省第一位。 分析：在国家宏观政策调控下，廊坊市金融存贷平稳增长形势。存贷差持续扩大从一定程度上表明消费者手中掌握大量的现金。 人均住房面积2008年底，廊坊市场供应面积达到187万，人均住房面积约40左右，而根据我国制定的小康社会的居住标准，2010年，人均住房面积达到2732之间，从廊坊市场的现有供应来看，其人均住房面积超出该标准近30%，且不包括现有已建成住房面积，市场供给明显过剩，促使市场加速向卖方市场过渡，市场竞争将日趋激烈。综述近

12、年廊坊市经济取得迅猛发展，居民收入水平、生活水平逐年提高。廊坊有良好的经济发展环境，且位居京津塘中心位置，消费水平较高，当地居民具有良好的购买能力。 廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。3、政策环境研究3.1 2008年宏观调控政策回顾2008年1月7日，在土地政策方面，国务院办公厅发布关于促进节约用地的通知2008年1月9日，发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知2008年4月16日，国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知2

13、008上半年，央行五次上调存款准备金率2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2008年10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1收取，使购房成本降低了2以上。有效刺激房市回暖。2008年12月17日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见3.2 2009年宏观调控政策回顾2009年1月3日，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，

14、原则上都可以申请七折优惠利率。2009年1月9日，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。2009年5月8日，住房和城乡建设部、监察部联合下发了关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知，要求“通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划，调整容积率的问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有

15、效遏制”。2009年5月15日，国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。2009年5月25日物权法两部司法解释公布，就车位车库纠纷、住改商纠纷处理等热点问题从法律角度给出了处理意见。2009年5月27日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2009年6月1日起土地

16、增值税清算管理规程实施，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。3.3 政策对廊坊房地产市场的影响、2006年国家严格限制耕地转换为建设用地，在一定程度上加快了廊坊市旧城、城中村改造的进度；、“国八条”、“新国八条”、“国六条”陆续出台，进一步规范房地产市场，另一方面也造成部分购房者形成持币观望的消费心理；、廊坊市场目前在支付购房房款时相当部分采用一次性付款方式，贷款利息的上涨，在一定程度上不会影响消费者的购房计划； 、从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，相信在房产新政的指引下，楼市将从感性回归到理性，房地产业一定会更加稳定、

17、健康、永续地向前发展。2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。、2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。 (6)、2009年商品房销售出现了回暖，同比大幅上涨，甚至达到了2007年的销售水平。(7)、近一年多来，国家出台了一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策，采取了更加积极有效的政策措施，稳定市场信息和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。鼓励自主性和改善性住房消费，使合理的住房消费需求释放出来。(8)、近期住房和城

18、乡建设部公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。这些稳定市场的利好政策，增强了市场信心，促进了市场活跃。(9)、随着利率、财税政策的调整，房屋交易成本下降明显，房价调整达到一定幅度后，消费者观望情绪缓解，住房刚性需求，如首次置业、改善居住条件、动拆迁等等得以释放。一季度商品房交易出现了阶段性回暖，房价也有小幅上涨。预计后续发展还会处于调整状态。分析2008年全国商品房销售量畏缩，但全年房价同比增长6.5%。从各月看，商品房和商品住宅价格环比1月到10月逐月下降，但房价同比上升。2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，

19、房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。3.4 观察09年度房地产：利好因素：（1）政策：政府为拉动内需极力作多，以各项优惠办法，激起消费者入市。（2）条件：银行购房贷款利率，大幅下调至3-5%区间。首付款在20%的基础上 更具弹性。（3）产业：开发商让利降价。（4）形势：全球经济以美国为首明显出现好转，信心指数大幅提高。（5）其他：不要再有重大利空面。第二部分

20、廊坊市房地产市场分析一、 09年廊坊房地产建设计划1、2009年度住房建设总量 2009年规划建设各类住房2.6万套，建筑面积 245万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73。（1）、2009年商品住房建设总量 2009年建设商品住房220万平方米，其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米，可建设2.3万套住房。（2）、保障性住房建设规模2.、经济适用住房建设规模2009年度规划建设经济适用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。2.、廉租住房建设规模2009年

21、采取购、建等方式提供廉租住房250套，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。2、2009年度住房用地供应情况（1）、2009年度住房用地供应总量及结构按照廊坊市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。2009年度，廊坊市规划供应住房用地112-120公顷，经济适用住房及其他类型住房用地20-25公顷；建设住房2.9万套，竣工面积260万平方米，其中经济适用住房和其他类型住宅建设0.55万套，竣工面积45万平方米；（2）、加大闲置土地处理力度，

22、积极促进存量土地利用进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。二、廊坊市房地产市场区域竞争态势分析.1、廊坊市住宅市场板块调查板块范围特点广阳区板块西二环以东、北外环以南东外环以西、京津铁路以北目前的政治、经济、居住中心，在建、在售项目以小高层、高层建筑为主安次区板块西外环以东、京津铁路以南东外环以西、南环路以北旧小区多为多层住宅，在建项目开始出现小高层建筑经济技术开发区板块和平北路以东、北京大兴区交界以南京津塘高速以西、爱民东道以北住宅开发水平参差不齐，档次差别较

23、大2、各板块现状及发展趋势板块现状消费心态发展趋势广阳区板块地价高、售价高、依托行政中心区优势，市政配套完善，以小高层、高层为主。身份象征、居住京津塘高速公路和京沪、京山铁路从境内穿过，交通便利，配套完善，无论是商业环境，还是居住环境，都适合大力发展房地产产业，该区域将成为房地产创新发展的重点区域。安次区板块是廊坊市的老城区，旧房建筑较多，环境相对较差，出现小高层建筑；投放市场的项目自身相对配套完善。居住场所交通便利、配套完善，房地产开发的重点区域，以旧城改造为主经济技术开发区板块目前房地产业发展较慢，暂时无大型商业购物广场，市政配套不完善。投资升值、居住由于特殊区位，区域内承办展会等类似活动

24、较多，与之配套服务的酒店、会展中心等产品形式开发力度较大，同时受京津客户置业倾向影响，房地产未来发展趋势以别墅、酒店类为主3、板块间竞争重点类比元素分析A、广阳区板块广阳区板块价格5000元/平方米5500元/平方米产品特点土地规模7万平方米36万平方米，开发规模在百亩以上物业类型容积率1.6左右；物业类型多样，多层、小高层、高层、别墅并存小区配套新开项目设幼儿园、会所、商业街；个别项目有社区医院,相对完善营销状况主要诉求点重点发展方向、规划好、市政配套完善、社区配套完善销售情况分析消费者倾向小高层建筑，热衷于中小户型100-130平米为主客户分析来源政府机关、事业单位、私企老板、高级白领、工

25、薪阶层、京津客户、周边市县人群心理特征改善居住条件为主要特征消费特征一次、二次置业者为主走势分析房价继续升高；供应量继续增大；土地资源逐步稀缺，土地价格持续上扬；城市配套更加完善B、安次区板块安次区板块价格4500元-5000元/平方米产品特点土地规模19.7万平方米；以小规模为主，个别大规模楼盘分批开发容积率物业类型多层、小高层住宅小区配套除少数大型社区配套较完善外，大多由于规模较小，配套不太完善。营销状况主要诉求点 性价比较高，有价格优势，学校众多，文化氛围浓厚销售分析多层销售较好，小高层逐渐被接受客户分析来源廊坊市，周边县、市区消费人群心理特征属廊坊老城区很多是回迁户，此地区学校众多，价

26、格便宜消费特征一次置业者、二次置业者走势分析随着城市环境的治理及旧城改造的深入，本区域房地产市场发展迅速C、经济技术开发区板块经济技术开发区板块产品特点营销状况土地规模土地规模差异比较大容积率物业类型多层住宅、花园洋房、别墅小区配套依据社区规模，差异较大客户分析主要诉求点价格、品质销售分析别墅类产品销售状况不佳，多层产品比较畅销走势分析来源主要来源于周边的企业、原有住户及京津客户心理特征居住消费特征周边的客户多为一次置业者；京津客户为二次、三次置业D、综述由市场调研分析：廊坊市进行“一环一线一河”规划，“一环”即市区外环线，周长55公里；“一线”即北京采育至大城留各庄贯穿廊坊南北的交通大动脉；

27、“一河”即市区南侧龙河改造工程。随着廊坊市经济的发展，城区不断扩大，交通状况的改善以及廊坊市特殊地理位置的影响，近两年房地产开发力度增幅较大，房价有明显上涨趋势；以广阳区域的房价最高，且高房价不断向其它板块渗透；同时由于北临京都，东与津门交界，外环路以内土地资源的稀缺性，新项目的开发逐步朝城市西部、东部以及外环以外的区域发展，并得到了广大消费者的认可；随着市政规划及城市建设进程的加快，西部出现了江南水郡等中高档大规模楼盘，但市政配套不完善，西部区域升值潜力较大。相对东部大规模楼盘仅有恒庆国际公寓等中高档楼盘，本案正处于东部与开发区逐渐形成连片开发，处于廊坊市发展中心位置紧邻市区繁华地段，市政配

28、套较完善，开发空间及升值潜力大 。三、廊坊市房地产总体现状及前景1、房地产发展方向分析2009年一季度，廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大。但市场表现出更多谨慎情绪，房地产开发完成投资、施工面积、土地成交面积均呈下降趋势。市场未来的走势仍需要进一步观察。全市1-3月完成投资12.29亿元，同比降低14.83%。市区1-3月份完成投资4.41亿元，同比降低22.76%。全市商品房施工面积1003.61万平方米，同比降低3.65%；新开工面积103.18万平方米，同比增长15.14%，增幅回落135个百分点。市区一季度商品房施工面积135.71万平方米，同比降

29、低5.99%，其中住宅施工面积113.73万平方米，同比降低10.9%。住宅新开工面积5.37万平方米，同比降低88.17%。全市商品房销售面积73.81万平方米，同比增长36.41%；住宅销售均价3560元/平方米，同比降低5.44%，环比增长5.19%。市区一季度商品房销售面积12.88万平方米，同比增长59.6%；住宅销售均价4357元/平方米，同比降低21.04%，环比增长5.86%，这是房价继去年下半年出现实质性下跌后首次止跌回升。一季度全市成交住宅用地855.56亩，同比降低12.89%；均价为73.37万元/亩，同比降低55.3%。市区一季度廊坊市区供应住宅用地44.74亩，同比

30、降低91.79%；均价为239.68万元/亩，同比降低13.25%。根据对目前廊坊市房地产市场的深入分析得出，未来房地产存在两个明显的发展方向：u 城市东北城区不断扩大与开发区逐渐形成连片开发。u 城市西北部，新建项目不断涌现，档次较高，属于另一开发热点区域。2、房地产开发向规模化发展近几年廊坊市房地产开发项目大都在百亩以上，随着阿尔卡迪亚（占地530亩）、阳光佳和（占地260亩）等较大楼盘的出现；政府对土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌、有资金实力的开发商的介入；导致大规模的开发项目逐步浮出水面，使得规模化开发成为未来房地产开发的主流方向。 3、房地产市场将被逐渐细分就目前

31、市场来看，在售以及部分已售楼盘已经脱离了固有的开发运作模式，逐渐引入先进的设计规划理念、一站式管家服务等观念，房地产市场将逐渐细化，向专业化迈进。项目名称开发商建筑设计物业公司中房馨境界廊坊中房房地产中国美术学院建筑设计研究院中房物业管理第八大街廊坊华夏房地产加拿大cdG公司华夏物业管理逸树家廊坊宏泰房地产廊坊市城市勘察院建筑所宏泰物业管理运通家园二期廊坊中油管道房地产北京三磊建筑设计中油管道物业管理嘉多丽花园河北富强房地产河北工业大学建筑设计院富强物业管理公司蓝波湾廊坊华都房地产廊坊开发区东方建筑设计公司华都物业管理公司亿合家园廊坊中太建设集团中国航天工业规划设计研究院中太物业管理江南水郡荣

32、盛房地产发展股份-荣盛房地产发展股份华夏奥韵华夏幸福基业股份五合国际建筑设计公司中房馨视界廊坊中房房地产股份-廊坊市中房物业管理东日瑞景东日房地产开发集团-秦皇岛日东物业管理盛通国际廊坊盛通房地产开发-盛通物业管理4、廊坊市房地产项目营销成本较低楼盘营销多通过电视、户外广告、道旗、广场电视、大众报纸宣传推广。5、销售价格持续上涨；在售小高层价格跨度不大据房管局楼盘交易数据统计显示，廊坊市房地产销售价格近两年呈持续上涨态势；销售价格由市区南部到西北部到北部依次上升，廊坊市房地产整体均价4200元/平米，同比上涨了8.8%；其中市区南部销售均价4000-5000元/平米；市区北部及西北部，销售价格

33、在5000元/平米。廊坊市在售住宅中，小高层、高层价格在4400-5600元/平米之间，且价格上下浮动的幅度不大。附调研楼盘价格统计楼盘名称销售价格江南水郡高层价格：4400-5100元/平方米多层价格：4600-5000元/平方米小高层价格：4000-5100元/平方米翰林名晟价格区间：4200-5600元/平方米中房馨视界均价：4700元/平方米华夏奥韵价格区间：4920-5500元/平方米恒庆国际均价：5000元/平方米6、小高层楼盘档次差距不大项目名称建筑风格园林设计社区配套（均有车库）物业服务江南水郡现代风格江南园林（假山、水谭）会所、休闲花园保安、保洁、绿化、维修翰林名晟现代风格北

34、方风格小学、中学、超市、银行保安、保洁、绿化、维修中房馨视界现代风格园林景观9000平方米主题商业休闲街区：社区内文化活动中心、休闲广场、幼儿园、综合超市等保安、保洁、绿化、维修、家政中房馨钻界现代风格园林景观幼儿园保安、保洁、绿化、维修华夏奥韵现代风格园林景观35000平方米运动主题森林公园，6000平方米运动主题会所，8500平方米中心景观花园保安、保洁、绿化、维修、家政& 住宅楼盘以现代建筑风格为主，外立面表现形式分两种： 亮丽、温馨派：多采用蓝黄白色调，装饰材质大部分选择瓷砖和涂料搭配； 庄重、大气派：咖啡色、灰色外立面，装饰材质的选择上多为高档瓷砖，少部分楼盘选择瓷砖 和涂料搭配；&

35、 在园林景观方面，中高档楼盘均做了不同程度的水景设计，以苏州园林景观为主；& 中高档楼盘大都设有做为物业配套的会所，商业街，幼儿园；个别规模小，有社区医院；廊坊市住宅项 目社区配套比较完善；& 目前，廊坊市住宅小区物业管理主要由开发商负责，并逐步规范，由最初的保安、保洁扩展到维修、绿化管理、社区活动等更人性化的服务。分析：从以上可以看出，廊坊市中高档楼盘都注重建筑外立面装饰，社区配套均比较完善，都有自己的园林景观、以江南园林景观为主，物业服务比较人性化，整体档次差距不大。79867、市场需求空间较大 随着经济的发展，流动人口数量的增加，对住房面积的需求将会大量增加；作为京津“后花园”的廊坊，越

36、来越多的京津消费者来廊坊置业，据权威部门统计：2003年至2005年，廊坊销售给北京居民的住房面积占总销售面积的1.2%、2.89%、5.17%，销售给天津居民的住房面积占总销售面积的1.3%、1.96%、3.67%。这一数据表明京津买主廊坊置业的现象逐年递增，加之各区市县高收入人群来廊坊置业的增多；每年有大量大学生毕业留廊坊工作，对住房的需求自然刺激投资者购房，以上说明，廊坊市商品房市场需求空间较大。8、楼盘科技、智能化设施处于起步阶段，发展空间较大目前智能化设施的运用在廊坊房地产逐步兴起，荣盛房地产开发的阿尔卡迪亚项目运用了 “喷塑铝合金断桥中空玻璃窗”及 外墙外保温技术等高科技节能产品，

37、新开路与金星道交口的金碧伦温泉公寓电梯直达地下停车场体现了人性化的设计，随着经济的进一步发展，时尚、现代、便捷的生活将成为廊坊人追求，楼盘科技化、智能化、人性化存在较大的发展空间。9、客厅位置及户型结构分析从目前在售项目的户型结构分析得出，廊坊住宅市场对客厅的摆放以南侧为主；户型结构上出现错层设计，据调研得出错层户型在廊坊市场销售很好。而且随着房地产市场的发展，消费者对跃层的需求逐渐增加。-综述-廊坊是一个五十万人口的中等城市，主要以工业为主。随着经济的发展，投资环境得到了进一步的改善，房地产业发展空间较大。廊坊市人口数量在稳步增长，随着经济的发展，流动人口数量的增加，对住房面积的需求将会大量

38、增加。廊坊市把招商引资作为“第一政绩”、“第一能力”进行考核，可见廊坊市是个开放性城市；廊坊人接纳新鲜事物能力较强。廊坊市在城市建设方面加大投资力度，城市路网的建设、环境的优化、重点工程的建设，使廊坊市的投资环境得到了较大的改善，城市建设的加快推动了房地产业的发展，旧城、城中村改造项目的启动，使2009年的廊坊房地产市场竞争更加激烈。廊坊、燕郊、安平、霸州四个省级经济技术开发区被新闻媒体评为“中国二十佳投资区”，经济发展较快区域，从各方面刺激着廊坊市向更快的方向迈进。廊坊市在城市规划上，按照“小三点”（老市区、开发区、万庄）和“大三点”（廊坊“小点”、固安、永清）组团式发展，“小三点”用绿化带

39、隔离，用道路连起来“大三点”，加快廊坊城市一体化进程。京沪高速铁路、京津塘城际高速铁路的拟建，城市规划及建设进程的加快，使廊坊的经济、投资环境得到进一步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了廊坊市经济的快速发展。第三部分 区域房地产市场分析一、区域简介& 广阳区是全市的政治、经济、文化中心，是全市总体规划中重点发展居住、教育、科研、体育、文化娱乐、商贸流通等城 市功能的主体区域。& 大批新建商业设施（新朝阳购物中心等）、房产项目（阿尔卡迪亚、阳光佳和、馨境界、逸树家、第八大街）、和城区基础设施的发展，表明是廊坊市投资人气最旺盛的区域，也是适宜居住的区域。& 目前广阳区房地产建销

40、两旺，导致该区地价大幅增值从土地局近期土地拍卖公告可以看出如广阳区未来的广阳区将成为楼盘开发的核心地带。附表（2009年7月22日）： 地块编号地块位置出让面积（m2）土地用途及年限出让方式成交价（万元）竞得人2009-8永华道南侧、祖各庄东口住宅70年（商业40年）拍卖3080廊坊市悦成房地产开发2009-9东外环东侧、解放道南侧住宅70年（商业40年）拍卖7930廊坊市圣龙房地产开发2009-10东外环东侧、解放道北侧33948住宅70年（商业40年）拍卖11490廊坊市恒基房地产开发200911八干渠西侧、解放道南侧34423住宅70年（商业40年）拍卖11640河北廊坊中房房地产股份2

41、009-12光明东道以北、新开路以东4789住宅70年（商业40年）拍卖1610廊坊市华元房地产开发2009-13和平路东侧、建国道南侧、东环路西侧、解放道北侧住宅70年（商业40年）拍卖5360廊坊市圣泰房地产开发2009-14金光道北侧、三中西侧、永丰道南侧住宅70年（商业40年）拍卖6700廊坊市汇源房地产开发200915爱民东道以南、龙光路两侧59365住宅70年（商业40年）拍卖16950河北廊坊中房房地产股份2009-11开发区四海路西侧、大学城高等教育公司东侧工业50年拍卖115廊坊开发区中远工程机械二、区域房地产开发存在的利好因素1、处于高速发展的稳定阶段广阳区在建、在售项目近

42、16个，占到廊坊市房地产开发市场的60%左右；住宅建设迅猛发展；据市场调研得知，由于该区路网发达、经济持续快速发展，吸引了外埠人员和各区市县高收入者投资置业，广阳区处于建销两旺阶段。尤其是市区交通方便、环境优美、价格适中的小区预售率都超过80%。而目前受以下因素影响导致广阳区市场需求空间较大。 市区人口及外来人口数量的增加，对住房面积的需求也在加大； 住房条件的改善对住房需求的空间很大。 旧城改造、城中村改造的进行，对住房的需求量有较大增加。2、区域规划的前景看好随着广阳区基础设施的逐步完善，各路网贯通后，便捷的交通与城中村土地资源这两大优势将进一步凸现。从需求的角度分析，广阳区的住宅市场较之

43、以前有了较大的飞跃。消费者不单单满足简单的居住条件，而是对于产品的品质与创新有了一定的要求。随着经济以及居民消费水平的日益提高，具备优秀的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施、优质的物业管理等因素的住宅产品将引领市场，成为今后广阳区房地产市场的发展趋势。从长期角度看，住房消费的巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，广阳区房地产市场发展具有较大的增长潜力。三、区域房地产开发的特点分析1、产品分布特点据市场调查统计显示，目前广阳区在建、在售的商品房项目，绝大部分分布在交通方便及市政配套完善的东北部区域和环境较好、政府重点发展的西北部区域，其中，广阳区有中房馨视界 、华夏奥韵、东日瑞景、恒庆国际等，这些中高档楼盘的出现，使广阳区的房地产开发提升了一定的档次。2、项目开发规模分析广阳区楼盘开发规模大部分集中在百亩左右，大盘时代还没有到来。由于建设项目同期开发较多，市场投放量较大