商业地产2007蚌埠市商业市场分析报告.doc

《商业地产2007蚌埠市商业市场分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产2007蚌埠市商业市场分析报告.doc（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、安徽蚌埠市商业市场研究报告一：蚌埠市经济地位蚌埠乃华夏发源之地，孕育了博大的淮河文化，人文底蕴深厚；气候温和，物产丰富，生态环境保护较好；区域位置优越，交通便捷，是中原地区商贸、物流中心，华东地区重要交通枢纽，是长三角地区前沿连接环渤海湾地区经济圈的桥头堡。二：蚌埠市商业历史情况蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。“源于交通，兴于流通”，至民国初期1913年津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道，使蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，1955年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，2002年

2、国货路改为步行街，2003年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大。三：蚌埠市规划平方公里。设置市级中心三处，除龙子湖西岸的市政行政中心和现已形成淮河路商圈的市级商业中心外，老机场地区设置新市级商贸中心，南北的呼应，辐射100公里范围。蚌埠市社会消费品零售总额发展趋势图：四：淮上区发展规划1、淮上区辖小蚌埠镇、吴小街镇、曹老集镇、梅桥乡4个乡镇和淮滨街道办事处，面积231.53平方公里、人口20.26万人，其中非农业人口5.1万人。 淮上区南邻淮河，紧靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。中心区规划面积30平方公里，2010年规划城市人

3、口10万人，新区发展定位为蚌埠市的副中心，现代商贸物流基地、加工业基地和观光休闲农业区。淮上区将以发展工业为依托，培育经济增长点，通过加快房地产业及各类批发市场的开发建设，将使淮上区不断积聚人气，容纳、消化、吸收大量城乡劳动力，最终形成蚌埠市新的重要城区，增加城市的经济总量。2、项目所在地区定位项目所在淮上区的小蚌埠区，小蚌埠地区包括现在的小蚌埠镇和其西部、北部的拓展地区，是蚌埠市在河北地区的城市副中心。该地区产业的发展将以服务业、房地产业为主导，重点发展医疗卫生、教育科研、文化娱乐、商业服务、物业管理。该区作为今后蚌埠市区拓展改造和外部人口迁入的居住地区，周围设置四个居住片区。小蚌埠地区的功

4、能主要是内向性为主。五：蚌埠市商业物业市场分析依照目前的发展规模及区域特征，蚌埠市具有自身特色的商业结构布局。蚌埠市商业物业可以用三圈（淮河路商业圈、西区商业圈、新城区商业区）两带（朝阳路商业带、宏业路商业带）一场（光彩大市场）来概括。1、 淮河路商业带淮河路商业圈地处蚌埠中区，与主干道胜利路并行，东起解放路，西至纬四路。沿途经蚌埠火车站、长途客运站、客运西站等重要设施，以百货大楼为核心，整体成带状辐射。淮河路商圈经过数十年的沉淀，已经发展壮大并成为蚌埠的商业龙头地带。业态类型齐全，商业设施呈现聚集化、规模化等形态。商铺租金通常在每月60200元/平方米之间。近年来，淮河路商业发展快速，已趋于

5、饱和状态。寸土寸金的情况下，各大商家仍然趋之若骛。蚌埠市主要商业零售项目新世纪广场（2.5万平方米）、中心花园（0.65万平方米）、天桥花园（1万平方米）、华联（2万平方米）均在城北淮河路商圈，国际零售业巨头沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万正式动工建设，这充分说明淮河商业圈发展的势头强劲。但其同时存在人流量过大、公共设施维护困难、交通不便、无序恶性竞争等。这势必在日后严重影响淮河路商圈的持续发展，增加商家投资成本，但是回报率却不能同步增长。2、 西区商业圈西区商圈是蚌埠市发展较早的商业聚集地。地处张公山公园以西涵盖了张公山18村的广大区域。西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销

6、售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。商铺租金价位较低，在每月2060元/平方米之间，极少数店铺在每月100元/平方米左右。由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。3、 新城区商业带新城区商业带是蚌埠市政府近年来新规划的商业及住宅新区，区域人口素质较高。地处市体育场以南区域，函括以华夏第一街区为中心，宝龙城市广场、紫荆名流、沁雅花园、阿尔卡迪亚等高档商住为一体项目聚集的新兴商业圈。定位为市级商贸中心。据仲量联行的

7、市调，目前新城区商圈以华夏第一街区为核心的8公里半径范围内，人口约80万，客流量25万人；到远期，商圈25公里半径范围内人口145万，客流量60万人。新城区商业带多数项目仍在建，但商业布局已经初具规模，租金在每月7090元/平方米之间。目前，除沁雅花园的商铺租售率较高外，阿尔卡迪亚等项目的商铺出租及销售情况都不理想，尚需一段发展期后才能成为真正成熟的商业地带。值得一提的是宝龙城市广场数十万平米的商业Mall，华夏第一街区的国际零售巨头家乐福的进驻，确定了新城区商业带核心地位和今后良好的发展前景。4、 宏业路商业带宏业路商业带面积狭长，涵括大板楼菜场、宏业村、南湖小区、安徽财经大学等沿街商业网点

8、。规划设置商业次中心商业金融用地，为周边住宅，高速客运站、大学、体育中心等提供综合性商业服务。依托蚌埠市市政府东迁、各大学府东移的条件，近年来发展速度较快，但仍以餐饮、服侍、小商品和校园文化娱乐业为主。宏业路商铺租金通常在每月60120元/平方米之间，二楼店铺多为每月3050元/平方米之间。宏业路商业带发展势头较好，但现在缺少大型的商业设施，市场还稍显薄弱。5、 朝阳路商业带朝阳路商业带东临淮河路商业圈，南靠西区商业圈。商业区域狭长，但主题明显。以建材、灯饰、装潢业为主。朝阳路商业带除了拥有世纪联华这一大型超市外，还携太平街西段、红旗一路、胜利路西段等商业点，发展势头稳中有进，已经初步成为蚌埠

9、市小型建材市场的聚集地。朝阳路商业多为小商铺，店铺租价每月在4090元/平方米之间。5、光彩大市场光彩大市场地处东海大道以南，背靠老虎山。全国规模最大现代物流中心之一（150万平方米,一期50万平方米已建），定位为皖北最大的百货商品集散地，现已有服装、建材、五金和汽车业进驻。根据20032020年蚌埠市城市总体规划，光彩大市场在规划近期作为批发市场使用，2010年后远期将对其二、三期用地搬迁至姜桥片区而置换为居住用地，保留的一期用地改作服务周边的商业设施，但是由于是新成立的商业场所，整体发展状况不太理想。【综述】综合蚌埠市的几大商业区域，其优势与特征是淮河路商圈以百货和服装最为发达，蚌埠人已有

10、在淮河路买衣服、买大型家电的消费惯性西区及东区主要以服饰、小商品、餐饮业为主朝阳路和光彩大市场抢占了绝大部分的建材市场份额新城区现在商业虽未成气候，但未来发展绝对不容小觑，潜力巨大。六：蚌埠市投资环境分析国际商业两大巨头：沃尔玛、家乐福宣布在蚌埠新城投资建设大型购物中心，家乐福已经开业，沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万也正式动工建设。家乐福建筑面积为33000m2，沃尔玛的购物中心更高达63000m2。分别在06年的年底和07年初将正式开业迎客！还有其它国内的电器销售、百货零售企业以及时代华纳等也将进驻华夏第一街区。从目前这么多的商业巨头进驻蚌埠市，这可以从另外一个层面反应一个事

11、实：蚌埠新城真的需要一个商业中心。家乐福国内店面分部也仅仅20几个城市不足70家店面，沃尔玛更少！蚌埠这样一个人口不足100万、国内城市排名100以后的的内陆城市靠什么吸引他们纷纷入住？商人看中的是回报，他们不会把大把的钱财扔进没有回报的无底洞，沃尔玛投资为2.3亿，如果没有回报绝不会贸然进驻。他们绝对不会象商务部那样坐在办公室听听汇报就决策。他们肯定会派出大量的市场调查员（仲量联行）对蚌埠进行实地考察和科学的分析，再与自身严格的选址要求一一对比，然后才作出决策。那么吸引他们落户蚌埠的原因到底是什么？是蚌埠城市招商人员的诚心使他们金石所开？或许，但是没有回报的投资，商人绝对不会干的。是蚌埠新城

12、诱人的招商政策？政策只能支撑一时，不可能永久！再说这样的政策国内城市基本都有！还是蚌埠良好的招商环境？蚌埠的招商环境曾几何时还被网络痛批！但是可以肯定的两大国际商业巨头的进驻，对于蚌埠市的投资环境和预期的发展具有风向标意义。它表明了，蚌埠市在国际领先的投资者眼中具有良好的吸纳力和成长性。附件：一：重点项目调查1、宝龙城市广场项目地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场东侧(原华夏第一街区东半部分)发展商：蚌埠宝龙置业 占地面积：288余亩，总建面积：m2总投资：13亿元人民币项目工程计划23 年完成周边环境 书城，超市，家居城，水景一条街，电器电影城等 广告媒体：楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌、DM水

13、景步行街：单价：14000元/m2 1F+2F 85009000元/m2 单层：1400016000元主流面积：6080m2商铺层高：1F： 米 2F： 米 进深：14米 开间：6米业态分布：35万平方米大型Shopping mall中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连锁、五星级院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等2.华夏第一街区 项目地址：蚌埠市涂山路淮河文化广场西侧开发商：上海铭基置业 总建面积：万m2代理：安徽铂仕威商业运营管理 总投资：18亿元人民币项目类型：百货商场 / 购物中心商铺

14、 /高端住宅 华夏尚都周边环境：亚洲最长音乐喷泉、家乐福 “华夏第一街区”底商：总建面约为，全部为可售面积，一次性推盘底商供应总量：121套 底商交付标准：地面水泥砂浆找平、墙面混合砂浆墙面、预留上下水接口、顶棚混合砂浆、复式铺位室内配水泥楼梯。起价：12000元/m2 最高价：16500元/m2价格差:30005000元/m2销售率:预测40%广告媒体：电视、楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌主要诉求：皖北动感之都优势：规模大、配套齐、环境优美、户型多样、品牌知名度高家乐福外围中小业态商铺： 单层：1400016000元/m2主流面积：80100m2商铺层高： 进深：15米 开间：4/6米业态

15、分布：集超级市场、大型知名百货、家具广场、数码家电城、商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓项目地址：体育路与延安路交叉口发展商：汉旭（蚌埠）置业 B区工程预算总投资约9430万元B区底商:57套体量:12075平方米车位数 300均价：8900元/ m2广告媒体：户外广告牌优势：项目地段及周边配套户型格局：85 m2100 m2付款方式:银行提供4成10年按揭，一次付款*折，按揭付款*折销售情况:预测40%商铺： 单价格：8000880011000元/m2底商主力套型 100平方米(1F+2F)商铺层高：1F： +2F： 进深：业态分布：五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓/将建造成一座近

16、一百米高的汇聚商业、金融、住宅公寓等多功能的标志性商务大楼总套数：64已售：14未售：50销售率：22%4、金地苑建设地址淝淮路东侧，小蚌埠二路北侧发展商：蚌埠市金厦房地产开发有限责任公司均价：3600元/m2业态分布：底商、办公楼二：市调问卷分析发放问卷2500份，截止至2007年2月15日共收回有效问卷2062份，收回率为82.48%。现统计如下：-1、您购买商铺所计划的用途是：自用营业40%转让获利，用于短期投资13.3%用于长期持有并出租 41.3%其他5.3%2、您计划购买商铺的资金范围是：50万元以内63.1%50-70万元25%70-80万元9.21%80-100万元1.3%10

17、0万元以上1.3%3、您购买商铺的面积是（ ）平方米 50以下20%507035.70%709025.7%9011014.28%110以上4.28%4、您选择购买的付款方式是：一次性付款10.34%按揭贷款71.26%分期付款18.39% 【结论】的基础上，可以控制进深长度的话，单间面积控制在40多平方米左右，在整体市场上比较有优势。部分被访问者更倾向于购买直接挑高或的商铺，1层+2层的商铺对于一些中小零售或服务型业态没有竞争力。三：沃尔玛对选址的要求一、对商圈的要求1、 在项目公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、 须临近城市交通主干道，至少双向四车道，

18、且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔为佳；3、 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、 项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、 核心商圈内（距项目公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。二、对物业的要求1、 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800/以上，对期楼的要求在1000/以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3

19、个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。三、对停车场地的要求1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径米。四、其它1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开

20、关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。 2007年紫薇隆兴嘉苑预开盘阶段（前期和公开）市场推广 一 目的全面介绍紫薇隆兴嘉苑的优势，导入紫薇隆兴嘉苑的“人文生态环境”的概念，并针对目标消费群体实施具体销售措施诱导，令其产生购买欲望。二 背景分析1 命名背景 众所周知，西山古称紫薇山，紫薇隆兴嘉苑冠以“紫薇”前缀命名，充分利用地段概念，以享有盛

21、名的“紫薇”拉近人的心中距离。2 文化背景 海宁历史悠久，文化积淀丰富，紫薇隆兴嘉苑遥对正在建造的“江南第一亭”紫薇阁，并与海宁博物馆、钱君陶艺术馆、惠力寺等文化场所、文化古迹遥相呼应，互为映衬，一开始沉淀了海宁的历史文化底蕴。3 人文设计背景 浙江城建建筑设计院以“人为主体”和“创造环境”为小区设计的两大重点。为了更好地使两者凸现出来，确定了以下规划指导思想： 1、根据住户各种浅表的、深层的需求，在整体布局上以大而开放的公共空间与居住相对来说小而私密的户内空间相结合，使人的心理产生认同感和归属感，然后再辅以一些半开放半隐蔽的休闲空间使人产生亲切感，尊重与表达人对空间的要求。2、强调各个空间之

22、间的联系，做到道路网合理，人车分流，每户朝向景观花园的客厅。小区以一各明确的环形路作为主干道，围合中心花园，人车分流，做到交通便利、流畅、安全、有序。3、小区的主入口和中心花园形成一条景观轴，对小区内整个环境有着提纲携领的作用，方便小区内住户之间的交流。4、强调通透景观、绿色生态、精致的人工景观小品等各种要素，力求创造一个优美的环境，使居室生活因情趣与品位充实其中而变得意义非凡。5、强化区域建筑特征，改变以往仅仅通过品牌效应形成的住户心理归属感，在建筑外观、色彩处理、出入口设计、社区环境主题设计上融汇整体风格来强调个性因素，使住宅对建筑环境本身产生归属感。所以本小区建筑风格则以现代风格表述，这

23、在海宁尚属第一家。三 形象包装（一） 楼盘LOGO设计 主题：自然、精致、绿色、温馨。 传达本楼盘，突出楼盘的特色及人文设计思想。（二） 售楼部1 包装思想：由于本售楼部是目前海宁气势最好、最大的售楼部，这一招已经占先，因此要充分利用这个优势，在布局包装上要“造势”，以求先入为观。2 功能分区： 接待区：销售人员迎接客户，设有巨型公司形象展示画。 楼盘展示区：整体规划模型 洽谈区：设有展板、设洽谈桌椅。 休闲地带：售楼部南侧的休闲区。3 包装 休闲地带：摆放鲜花绿树、多种微缩园林景观小品，并设参加者休息的别致的桌椅，同时带动售楼部整体的动感和悠闲。 展示区：摆放位置需明显，在模型周围需设置有两

24、三个人同时并肩通过的空间。 自助式资料取阅：该功能设置于展示区及洽谈区内，更能体现一种自由、人本的精神。售楼部内通过大量采用项目旗、POP等宣传材料，营造出销售的氛围，并以大量的装修材质，来凸显一种独特、时尚、生态的动感。（三） 工地包装建立产品形象，给予消费者深刻、明确的印象。项目：大型工地广告牌、引导旗、形象工地围墙等。（四） 销售资料宣传单（海报）：售楼普及资料，优势在于费用低，可大量发放，传播范围广泛，内容简单。邮政广告：随报投递，到达率高，适合直击目标消费群。KD展板：售楼部放置的资料，全面介绍楼盘信息。礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息，能够制造销售热点。根据现阶段的情况，现较

25、为合适的是礼品袋、明信片等。（五） 其他 路牌：从售楼部到工地现场（电线杆），起到引导、宣传作用。 名片、制服、胸牌等VI系统的设计制作，起到规范宣传作用。四 宣传策略现代营销理念认为，营销即是传播。营销的关键在于针对有独特价值的信息，最快速准确地传达给消费者，让其产生鲜明的印象与认知冲动。紫薇隆兴嘉苑预开盘期的广告宣传，需用多层次、多组合的手法推广，将紫薇隆兴嘉苑的独特优势、悠闲环境及沉淀的文化底蕴等充分体现出来。广告基调由于紫薇隆兴嘉苑的销售推广范围是一期#幢楼的预发售部分，有鉴于此，在广告部署上，广告基调以形象宣传+少许促销信息的路线。媒介策略结合当地情况，首先分析一下各种媒介在房产宣传

26、上的特点与作用：报纸：优点是弹性大、及时，对当地市场的覆盖率高，易被接受和被信任；缺点是时效短，转阅读者少。邮政：优点是弹性大、及时，对当地市场的覆盖率高，易被接受和被信任；缺点是时效短，转阅读者少。电视：优点是视、听、动作紧密结合且引人注意，送达率高；缺点是成本高、展露瞬间即逝。户外广告：优点是比较灵活，展露重复性强，成本低；缺点是不能选择对象，创造力受局限。通过以上各类媒介的分析、对比，在预开盘期的宣传推广中的媒介策略为：（1） 促销型或促销性较强的广告采用报纸平面广告；（2） 形象宣传或加强品牌形象的广告采用电视广告与报纸广告相结合；（3） 公关活动的公布采用软性新闻稿与报纸平面广告相结

27、合为主；（4） 日常知名度建立以DM直邮、邮政广告、户外广告为主。媒体部署（略）宣传阶段划分：分为三个阶段，每个阶段为一个星期时间。第一阶段：推广时间设定：（略）推广内容设定：总体楼盘形象、小区平面规划、绿色生态布置。广告诉求点：人文环境规划第二阶段：推广时间设定：（略）推广内容设定：楼盘立面效果广告诉求点：楼盘立面设计人文思想第三阶段：推广时间设定：（略）推广内容设定：户型效果广告诉求点：户型的领先性、舒适性等特点 五 费用预算（一）预开盘阶段（前期）名称 设计费 印刷、制作、发布 数量 小计 备注 楼盘LOGO 宣传单（海报） 户外广告 路牌 工地广告 KD看板 公司简介 KD板及包边，标准。 小区彩色平面 小区入口效果图 部分立面效果图 主要户型 配套设施 礼品 明信片 礼品袋 名片 胸牌 售楼部的装修设计 合计 （二）预开盘阶段（公开期）名称 设计费 发布 数量 小计 备注 三维广告片（电视） 报纸广告 邮政广告 合计