规范前期物业管理活动理性思考.docx

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1、 规范前期物业管理活动理性思考_物业经理人 关于标准前期物业治理活动的理性思索 文/黄安心在我国物业治理实践中，物业治理与开发建立很难做到分业经营，这样所带来的问题有：一是物业治理企业只是房地产开发建立的附属物，没有自主经营地实现企业自我价值的前提；二是物业治理企业假如要实现肯定的盈余，只是向开发建立单位争取预算支持，或向业主多收费少效劳，这样运行的结果往往导致房地产开发建立单位把物业治理企业当作房地产营销产品，物业治理成了房地产经营，物业治理企业有可能与开发建立单位一起算计业主，物业治理企业与业主之间则会消失纠纷。 产生上述问题的根源在于：房地产经营是纯粹的商品交易行为，交易的是房地产产品本

2、身，属房地产经济活动范畴，而物业治理是房地产建成交付使用后的治理过程，交易的是治理效劳产品，性质根本不同。 因此，要实现物业治理活动的正常有序进展，必需解决两个问题：一是按两种不同的规律设计交易活动，也就是分业经营，其实质是按各自的“嬉戏规章”经营；二是交易的主体之间必需是公平的，交易过程透亮化、标准化，即通过谈判达成全都的意见并以合约的形式进展。 近期国家出台的有关前期物业治理的政策法规，对前期物业治理行为进展了标准，充分表达了政府的权力导向和合理力度。关于分业经营，物业治理条例（以下简称条例）其次十四条规定“国家提倡建立单位根据房地产开发与物业治理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应

3、资质的物业治理企业”。虽然只用了“提倡”一词，但却是对“建立单位”单位讲的，既抓住了问题的实质，又表达政策的可行及导向，这是切实可行的作法。关于前期治理中的公平交易问题，条例其次十一条规定“在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同” ，业主临时公约（示范文本）其次条规定“本临时公约对建立单位、业主和物业使用人均有约束力”，从而明晰了前期物业治理主体的公平民事主体关系与地位。保障了开发建立单位、物业治理企业、业主和物业使用人等前期物业治理活动主体在法律地位上的公平性。 一、行为标准：前期物业治理有序运行的保障 前期物业治理活动涉及到开发建立

4、单位、物业治理企业、业主和物业使用人等多方利益，在前期物业治理活动中，任何一方的不规章行为都可以导致多方利益的失衡，这就需要一个砝码来平衡。这个砝码就是条例、业主临时公约（示范文本）、前期物业效劳合同（示范文本）及相关配套政策规定。这些政策法规从三个方面标准了前期物业治理活动： 其一，确立了前期物业治理活动中政策法规的系统性和连续性。从房地产交易到前期物业治理，再到后续物业治理，在实质内容和时间界限的连接上都有全都而明确规定。条例其次十三条规定“建立单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”业

5、主临时公约（示范文本）其次条做出同样的规定。从而确保了房地产交易行为与前期物业治理在法律依据上的全都性。条例其次十五条“建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。”第四条规定“建立单位与物业治理企业签订的前期物业效劳合同中涉及业主共同利益的商定，应与本临时公约全都。”从而确保了房地产交易行为与前期物业治理在有关物业治理事项上的全都的商定，通过一对一的方式商定。使物业治理企业获得托付治理权力，保障了业主大会成立前的前期物业治理的正常进展，同时也避开了日后的纠纷消失，从为前期物业治理的标准进展供应了法律保障。条例其次十六条规定“前期物业效劳合同可以商定期限；但是，期限未

6、满、业主委员会与物业治理企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。” 这就在前期物业治理合同与后续物业治理合同效力的时间连接上，也做出明确的界定，避开在物业治理企业选聘等重大物业治理事项上消失真空或重叠。 其二是明确了前期物业治理活动中多方主体的权利与义务。条例其次十二条规定“建立单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出商定。” 前期物业效劳合同（示范文本）中列出了业主（开发建立单位或单个业主）与物业治理企业在效劳内容与质量、效劳费用、物业的经营与治理、物业的承接验收、物业的使用与

7、维护、专项 修理资金、违约责任及其他相关事项方面应做出商定的事项和条款。 其三是对前期物业治理中消失的问题规定了明确的法律责任。条例的二十七至三十一条，对业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权、物业治理企业承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进展查验的责任的规定、办理物业承接验收手续时建立单位应当向物业治理企业移交的资料、建立单位应当根据规定在物业治理区域内配置必要的物业治理用房及建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围担当物业的保修责任等做出了明确的规定。这些内容在业主临时公约（示范文本）和前期物业效劳合同（示范文本）中进一步做出详细商定。 二、利益共赢：夯实物业

8、治理行业进展的根基 关于前期物业治理具有重要意义的看法许多，主要认为物业治理企业在接收物业之前就参加物业的规划设计和建立的过程，从用户及物业治理的角度提出一些合理的建议，指导施工单位把好质量关、及早发觉及早解决使用功能的上问题，以便开发出的物业最大限度地满意用户的需求和物业治理的需要；房地产企业从市场营销的角度通过前期物业治理实现物业的增值效应，实现高的投资回报；物业治理企业由于前期介入，便能较全面了解物业的整体状况，便于制定全套合理的治理制度，从而做到科学地、细致地治理好物业,为住户供应安全、准时、周到的效劳，让住户真真实切地感受到从环境、设计到物业治理全方位一流水平的名牌产品的实惠，从而树

9、立起物业治理企业的品牌形象。 在物业治理实践工作中，由于众所周知的缘由，开发建立单位的利益及物业治理企业的利益往往是有保障的，而业主的利益往往是无保障的，“业主至上”有时只是营销策略的宣示而已。业主与开发建立单位进而物业治理企业发生不行避开的冲突和冲突，这个冲突和冲突，从房地产经营角度是很难化解，开发建立单位从投入产出的角度动身追求身利益最大化，在一次性房地产交易中获得尽可能多的收益，这是经济理性行为，是无可厚非的。但问题是物业治理要长期面对业主，通过长期供应物业治理效劳来实现交易的，交易所得直接打算于效劳质量和水平，这就打算物业治理企业必需为业主效劳，为业主谋利益，否则就难以建立正常托付代理

10、关系，也不能表达建筑物区分全部权人的利益。物业治理企业就不能持续获得物业治理权。 物业治理行业消失的冲突和冲突说明，物业治理行业必需走前期物业治理多方利益主体“共赢”的生存进展道路。条例、业主临时公约（示范文本）、前期物业效劳合同（示范文本）的出台，用完整、系统、公平的规约，调整了开发建立单位、物业治理企业、业主和物业使用人等全部前期物业活动主体的关系，打破了以往由开发建立单位以格式合同和不公平的方式对待业主，乃至物业治理企业的局面。这就为多方“共赢”局面的到来打下了根底，同时也为后续物业治理活动中物业治理企业和业主的正常托付代理关系的建立打下坚实的根底。 前期物业治理是物业治理的重要环节，中国物业治理行业进展的诸多困惑各纠纷引发自前期物业治理中消失的问题，因此，对前期物业治理活动进展标准已到了刻不容缓的时候了。条例第三章就“前期物业治理”进展了专章规定；建立部出台业主临时公约（示范文本）和前期物业效劳合同（示范文本），不但是适应了物业治理行业生存进展需要，而且显示出中国物业治理理论开头走向成熟的征候。 系广州播送电视大学治理学部副教授/P