贵州省住宅物业管理服务规范.docx

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1、 贵州省住宅物业管理服务规范(试行) 贵州省住宅物业治理效劳标准(试行)有关的物业治理文本，贵州省住宅物业治理效劳标准(试行)一、总则1、本标准规定了贵州省住宅小区/大厦物业治理效劳工程的根本标准。本标准适用于贵州省行政区域内居住型建筑类中的多层/高层住宅. 贵州省住宅物业治理效劳标准(试行) 一、总则 1、本标准规定了贵州省住宅小区/大厦物业治理效劳工程的根本标准。 本标准适用于贵州省行政区域内居住型建筑类中的多层/高层住宅(含商品房、经济适用房、房改房、集资房等)和公寓的物业治理效劳活动。 本标准不适用于别墅。 2、引用文件 以下文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。但凡注日期的

2、引用文件，其随后全部的修改单(不包括订正的内容)或修订版均不适用于本标准。鼓舞依据本标准达成协议的各方使用这些文件的最新版本。但凡不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 建立部CJJ27-89城市环境卫生设施设置标准 建立部GBJ140-90建筑灭火器配置设计标准 中华人民共和国国务院2023年379号令物业治理条例 建立部2023年132号令建立部关于修改城市供水水质治理规定的打算 建立部2023年110号令住宅室内装饰装修治理方法 建立部建城199721号城市环境卫生质量标准 建立部建房2023165号物业承接查验方法 贵州省物业治理条例 贵州省防备雷电灾难治理规定 建筑照明设计标准

3、GB50034 二、释义 1、急修：对严峻影响小区正常生活秩序的设施设备故障进展准时的处理和修复。 2、责任性投诉：因物业效劳企业未能履行物业效劳合同中商定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业主(房屋使用人)投诉。 3、非责任性投诉：非物业效劳企业在物业效劳合同中商定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业主(房屋使用人)投诉。 4、调查面：物业效劳企业向业主征询意见的人数数量指标。 5、物业治理效劳报告制度：物业效劳企业定期向业主委员会或其他效劳托付方进展工作报告。 6、公共秩序维护：对小区公共秩序进展安全防范，帮助政府执法部门维护小区公共秩序。 7、分供方：承接物业治理专

4、项业务的专业化公司。 8、已售空置房：指业主尚未收房入住的已售商品房屋。 9、未售空置房：指开发建立单位未销售的商品房。 10、物业治理早期介入：指开发建立单位选聘前期物业治理单位后，物业治理单位站在日后使用和治理的角度，参加规划设计、施工建立，提出意见和建议。 12、大、中、小修的定义(中国物业治理协会设施设备技术委员会编著物业设施设备治理指南) 大修：设备基准零件磨损严峻，主要精度、性能大局部丢失，必需进展全面修理才能恢复其效能时使用的一种修理方式。 中修：介于设备大修与小修之间的修理。 小修：工作量最小的一种规划性修理。 13、酬金制指在预收的物业效劳资金中按商定比例或者商定数额提取酬金

5、给物业效劳企业，其余全部用于物业效劳合同商定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者担当的物业效劳计费方式。 三、物业治理早期介入(新建物业) 物业效劳企业签订前期物业治理效劳合同时，须依据物业开发建立进程的实际，在物业工程的施工建立、销售等阶段提出意见和建议，工程质量及设计缺陷等须追踪销项完善。 四、物业根本效劳标准 1、根底治理制度 1.1建立内部治理制度 内部治理制度包括但不仅限于： 人力资源治理各类制度(员工岗位职责制度、员工行为标准、员工培训制度、员工考核鼓励制度、薪酬福利制度); 物资选购及本钱掌握制度; 合同治理制度; 财务治理制度(会计核算制度、收费治理制度)。 1.2建立治理效劳

6、制度 治理效劳制度包括但不仅限于： 24小时值班制度; 档案资料治理制度; 业主(房屋使用人)信息资料保密制度; 报修效劳制度及投诉处理流程; 物业效劳收费方法; 承接查验方法; 空置房治理方法(视实际状况); 房屋共用部位修理养护治理制度; 共用设备设施养护治理制度; 秩序维护治理制度; 环境清洁治理制度; 园林绿化养护治理制度; 分供方治理制度; 业办法见征询制度; 物业治理效劳报告制度; 各类效劳工作标准及流程等。 2、效劳人员标准 2.1物业治理效劳人员经过专业培训，鼓舞行业人员通过行业职业水平评价。电工、消防等工程技术人员按国家要求持有相应上岗资格证书。 2.2五万方以上工程的工程经

7、理须持有省级物业治理协会认可的职业培训合格证书。 2.3治理效劳人员着工装，佩证上岗。 2.4 制定各岗位效劳人员应知应会和行为标准。 3、客户效劳标准 3.1效劳区域内设有客户效劳热线电话(不低于12小时。有监控中心的须24小时)并公示，有值班记录。 3.2 制定投诉处理制度，明确投诉处理责任人，定义一般性报修、急修等并明确处理时限。急修处理时限最长不得超过24小时，一般性报修回复处理时间最长不得超过三个工作日，处理完结时间最长不得超过10个工作日(防水处理视详细状况)。 投诉处理流程及投诉处理时限承诺须上墙公示。 3.3 有报修记录、派工记录、返单记录、回访记录等。 3.4 责任性投诉须回

8、访。非责任性投诉应作出解释和回复。 3.5 投诉处理结果须存档备查至少一年。 3.6 业主手册/居住指南等客户效劳资料完善、简明有用。 4、特约效劳标准 4.1特约效劳须明码标价，在客户效劳中心公示。 4.2特约效劳价格不得高于市场价，不得高价售卖修理材料或以次充好。 5、物业效劳收费标准 5.1物业效劳收费工程及标准、收费依据等须在客户效劳中心现场公示。收费内容及标准须与合同全都。 5.2 建立收费台账，对各户业主(房屋使用人)收费(物管费、停车费、装修治理费、装修押金、装修垃圾清运费等)状况进展登记。 鼓舞企业使用收费软件。 5.3物业效劳收费采纳酬金制方式的，应按合同商定公布物业效劳资金

9、收支状况。 6、专项修理资金使用标准 6.1 专项修理资金的使用依据物业治理条例贵州省物业治理条例住宅专项修理资金治理方法等执行。 6.2 定期检查建筑物共有局部和附属设施设备现状，须使用专项修理资金进展大修、中修、翻修和更新改造的，制定修理改造方案、工程预算等，按住宅专项修理资金治理方法、贵州省物业治理条例规定实施。 突发性设施设备故障，须由专项修理资金支付的，应马上出具报告、预算、施工方案等送业主委员会审核同意后按规定实施(未成立业主大会的，按贵州省物业治理条例规定征得业主同意后实施)。 6.3 专项修理资金使用状况随时承受业主委员会的查询和监视，使用结果向业主公示。 7、业主(房屋使用人

10、)意见征询调查 7.1 每年一次向业主(房屋使用人)征询对物业治理效劳的意见。征询方式可实行座谈、调查问卷(含手机APP)等。征询结果向业主(房屋使用人)公布。 7.2 对业主(房屋使用人)提出的意见制定改良规划和措施，按规划措施进展改良。 8、物业治理效劳报告制度 每年召开一次物业治理效劳报告会议，向业主委员会/甲方汇报工作状况(合同履行、效劳工作事项进展、公共治理沟通等)，听取意见和建议。未成立业主委员会的，以公示方式进展报告。 报告、会议记录存档备查。 9、档案治理标准 9.1房屋及其设施设备技术资料档案治理 9.1.1 建立制度，对房屋及其设施设备资料进展档案治理，资料内容按物业承接查

11、验方法执行。包括(不仅限于)小区总平面图、水电管网图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、红线图等。 9.1.2 房屋及其设施设备技术资料档案须保存完好、完整。 9.1.3 建立共有局部和建筑物附属设施的台帐，包括(不仅限于)名称、位置、大中修记录、数量、种类、型号、用途等。 9.2 建立房屋及其附属设施、场地等产权清册，完整、详尽记录房屋及其附属设施的产权归属。 9.3设备档案(含智能化系统、供电供水供暖系统、电梯、空调、消防等) 9.4业主(房屋使用人)档案治理 9.4.1 建立完整的业主(房屋使用人)根本信息档案(电子台账)。包括业主(房屋使用人)根本信息：姓名、工作单

12、位、房屋产权状况、房屋用途、联系电话、紧急联络方式。 业主(房屋使用人)根本信息每年更新一次或适时更新。 9.4.2 建立产权人房屋使用档案，内容包括(不仅限于)：交房时间等交房记录、装修申请及装修方案、修理记录、保修期起止时间等。 9.4.3 制定业主(房屋使用人)信息资料保密制度，不得将资料供应给无关人员。未经业主(房屋使用人)许可，不得将资料内容转作其他用途。 9.5 车辆治理档案 9.5.1 建立业主车辆台账，内容须包括：车辆牌照、车型、联系电话、车位租售状况、车位号等; 9.5.2 车辆档案须依据状况适时更新，实行动态治理。 9.6 园林绿化台账 9.6.1 建立小区园林绿化台账，内

13、容须包括：树木名称、数量、胸径、位置、灌木种类及位置、草坪位置及面积等; 9.6.2 园林绿化台账须适时更新，记录绿化植物的养护、补栽、更换等状况。胸径15公分以上树木的补栽、更换等须有工程经理签字并报业主委员会/甲方。 9.7 空置房治理台账 9.7.1房开商待销售的空置房治理及费用收取方法按合同商定进展。空置房治理须建立空置房台账，对空置房房号、销售变动、空置房设施状况、房屋状况等进展适时记录。 9.7.2制定制度，对已销售业主未收房的空置房进展治理，建立空置房钥匙治理台账，定期巡查房屋设施和卫生，发觉问题准时报建立方整改，随时保持具备业主收房条件。 10、突发大事应急治理 10.1制定消

14、防、给排水、供配电设备、电梯等突发大事应急预案; 10.2 制定灾难天气、公共秩序、公共安全、环境卫生、交通等突发大事应急预案，协作有关部门处理紧急大事。 10.3 应急预案须定期培训，演练最低每半年不得少于一次，并有相应记录。 11、员工培训 11.1制定员工培训制度和规划，明确培训责任，对各岗位人员进展分类培训并有记录。 11.2操作层员工培训包括(但不仅限于)：上岗培训、转岗培训，以及操作流程、应急处理流程、消防常识、安全标准、行为标准及效劳标准等的培训。 11.3治理效劳人员培训包括(但不仅限于)：物业治理概念及实务、法律法规根本学问、治理效劳制度及效劳流程、应急处理流程、消防常识、安

15、全标准、行为标准、效劳礼仪等。 公共部位经营 12.1利用小区公共部位进展经营须经业主大会表决同意(根据贵州省物业治理条例)，并签订合同，明确效劳本钱的构成及收益安排方式。收益状况须向全体业主公布。 12.2属小区共有产权的地面停车场停车费收益(除去本钱之后)须与业主委员会商定安排使用方式;未成立业主大会的，其收益按物业治理条例执行，并每年向业主公示收支状况。 13、社区文化建立 利用各种形式在小区进展物业治理常识、社区精神文明等宣传。重大节日营造欢快祥和气氛，表达对业主的问候等。提倡企业依据小区/大厦实际开展丰富多彩的社区文化活动。 五、物业承接查验标准 1、实施承接查验的物业，应当具备以下

16、条件(建立部物业承接查验方法)： 1.1建立工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建立行政主管部门备案; 1.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具; 1.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成; 1.4道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满意使用功能要求; 1.5电梯、二次供水、供配电(按贵州省新建住宅区供配电设施建立维护治理方法实施)、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使

17、用合格证书; 1.6物业使用、维护和治理的相关技术资料完整齐全; 1.7法律、法规规定的其他条件。 2、查验接收图纸资料 2.1竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 2.2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 2.3物业质量保修文件和物业使用说明文件; 2.4物业治理所必需的其他资料。 3、承接查验须制定方案、明确查验内容、查验标准、时间规划、遗漏工程整改方法、时限等，并按规定与建立方签定物业承接查验协议。 4、承接查验的实施须有现场记录，载明查验移交内容、查验状况、整改内容及要求、查验时间等，并经开发建立单位、物业治理公司双方现场人员签

18、字后存档备查。 5、承接查验后须有完善的移交手续，载明移交和接收人、时间，以及遗漏工程事项的整改等。并经双方签字后存档备查。 6、物业接收备案按建立部物业承接查验方法执行 7、业主大会成立后，须将承接查验手续资料向业委会进展移交。 8、物业治理公司不得接收未经承接查验的物业工程。 六、临时治理规约与合同标准 (一)临时治理规约 1、签定前期物业效劳合同时，须同时确定临时治理规约。 2、临时治理规约向购房人公示，并经业主书面承诺遵守。 3、业主大会成立，业主大会的治理规约生效后，临时治理规约即终止。 (二)物业效劳合同标准 1、物业效劳合同标准包含前期物业效劳合同标准。 2、物业效劳合同须符合国

19、家法律法规规定。 3、物业效劳合同须对以下事项(但不仅限于)进展商定： 3.1物业治理公共效劳区域、效劳内容、效劳承诺、效劳标准、准时率、返修率、绿化完好率、设备设施完好率、停车费、物业治理费、装修治理效劳费、装修押金收费标准等。 3.2空置房物业治理费的收费方法及标准。 3.3 双方权利义务。 3.4公共收益安排的商定。 3.5酬金制的须明确收支公开方式。 3.6合同期限与违约责任。 3.7其他商定。 七、建筑物及其附属设施、场地等维护治理效劳 1、根底治理制度 1.1制定(包括但不仅限于)建筑物共有局部治理规定、巡检制度、房屋装饰装修治理方法、户外设置物治理规定等规章制度。 1.2制定建筑

20、物共有局部年度、季度、月度维保规划，规划分解实施并有相应记录。 2、小区治理标识 小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元(门)、户门标识明显。设绿化治理、危急区域警示、设备机房、紧急通道、消防楼道楼层等治理标识。 3、共用部位维护治理 3.1房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自转变用途现象。 3.2房屋外观完好，无乱涂及大面积破损、脱落等现象。房屋及设施完好率不低于95%。 3.3依据治理规约(临时治理规约)制定户外设置物(招牌、广告牌、霓虹灯、泛光灯等)治理方法，发觉未经政府市容环境卫生行政主管部门批准和违反治理规约(临时治理规约)的户外设置物，以书面通知进展劝阻，劝阻无效的报告业主

21、委员会和政府市容环境卫生行政主管部门。 3、4 对乱搭乱建、占用公共通道等现象实施治理。 4、房屋及附属设施日常检查 4.1巡检 每天对小区进展巡检并填写记录(包括纸质记录或手机APP)，检查内容包括(不仅限于)： 小区范围内的道路路面、绿化及绿地卫生、市政设施、楼宇外墙及各种外敷管道、楼宇电子防盗门、楼宇悬挂物、楼面、楼层走火通道、消防栓箱、楼层疏散指示灯等设施和部位的状况。 巡检须填写巡检表，包括巡检时间、内容、主要状况及处理方法、巡检人签字、工程负责人批阅签字。 4.2临检 依据特别状况(如特别危害性天气、施工影响、节假日燃放烟火等)需要，临时安排对小区的重点部位和重点设施设备进展针对性

22、检查。填写检查记录。 4.3巡检结果的处理 依据巡检、临检结果，属于小修范围的三个工作日修复完毕，其他视状况而定，直至修复并记录存档备查。 4.4公建立施维护标准 花台、道牙、路面砖、台阶、护栏、扶手、窗户、电梯门头、共用墙面、天花板等设施不得有破损、缺失，路面不得消失塌陷坑洼。发觉问题须一周内恢复(住宅专项修理资金使用范围的除外)。 5、二次装修治理标准 5.1 制定二次装修治理规定及流程并向业主/住用人公示。 5.2 实施业主(房屋使用人)装修申请、装修方案、装修时间、装修单位等审核制度。 5.3须与装修人、装修企业签定住宅室内装饰装修治理效劳协议、防火责任书。 5.4 实施装修现场巡检制

23、度，对装修工程中发觉的违章行为准时口头或书面劝阻，劝阻无效的报告业主委员会、城市治理、规划治理等政府职能部门。 6、保修期届满普查(适用于保修期内的新建住宅小区/大厦) 6.1建立房屋及其配套设施、门窗、水电等保修期台账。 6.2保修期届满前三个月，须进展普查，公告通知业主(房屋使用人)检查自有局部。发觉属保修范围的修理事项，书面通知开发建立单位修理。 八、设备设施维护治理效劳 1、根底治理制度 1.1制定(包括但不仅限于)设备设施治理规定、设备巡检制度、设备维护保养方法、操作规程、设备运行记录、应急处理预案、安全标准、应知应会设备人员培训制度等规章制度。 1.2制定设备设施规划治理制度，年度

24、规划分解实施并有相应记录。 1.3建立完整的设备设施资料档案和台账，做到一机一档，动态治理，档案内容包括(不仅限于)：设备名称、规格、功率、出厂时间、安装调试时间、安装位置、安装单位及其联系方式、安装调试状况、修理(中大修)及更换状况等。 1.4设备正常率不低于97%。 1.5设备标识标准齐全。 设备标识包括(不仅限于)：设备名称、功率、型号等标识、安全标识、运行状态标识、警示标识。 1.6设备及机房保持清洁，无积尘、无锈蚀、无蛛网、无积水、无垃圾、无无关物品、杂物等。配电房须设置防鼠设施，按国家标准建筑灭火器配置设计标准配置消防灭火器材。 配电柜、掌握箱等须保持清洁，定期除尘并锁闭。 电井、

25、管井内不得堆放杂物。 1.7日常检查及维护保养均须填写相应记录，内容包括(不仅限于)：巡检/保养时间、内容(须包含本标准所列内容)、状况、实施人、检查人。采纳APP技术的具备记录存档功能。 2、设备治理标准 2.1水泵房治理标准 2.1.1有明显标识，操作规程、应急处理流程等上墙并保持清楚、完好。管系色标清楚，流向箭头清楚，按国家标准建筑灭火器配置设计标准配置消防灭火器材。 应急处理流程须定期培训并有培训记录。 2.1.2水泵掌握箱、生活水泵(含电动机)供水管路与阀门的巡检和保养 制定定期巡检和保养制度，进展日常、每周、每月、每季、每年检查保养，记录巡检和保养状况并存档备查。 2.2二次供水蓄

26、水池治理 2.2.1水池盖设密封条、防蚊网并上锁，水池四周无污染源。 2.2.2定期检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。 2.2.3协作水池清洗工作，检查水池(箱)限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油。解体检查进水液压阀。检查清洁水位掌握浮球。池内扶梯除锈。 2.2.4按合同商定定期对水池进展清洗。清洗最低每年不少于两次。水池清洗须由具备资质单位进展，清洗人员须持有效安康证，按清洗程序操作。 2.2.5水池清洗后物业效劳单位和业主委员会共同验收，填写验收表格。水质检验报告向业主(房屋使用人)公布(依据：建立部2023年132号令建立部关于修改城市供水水质治理规定的

27、打算)。 2.3供水系统治理 2.3.1制定供水系统应急预案，定期进展培训并有培训记录。 2.3.2冬季到来之前(气温5时)，须对室外管道、消防栓等进展防冻包扎。 2.4排污设施设备 2.4.1建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图。设施设备标识标准齐全，井、池盖编号清楚。 2.4.2定期对潜水泵进展维护保养 掌握箱须保持清洁，进线口进展防鼠封堵，定期检查继电器、接触器、接线、水位掌握浮球。清洗集水井和潜水泵外表，检查接地线。 随时保持排污泵(备用泵)正常启动。 2.4.3沙井清掏 积沙井、化粪池每年至少清掏一次，或视状况适时清掏。排水沟定期清理(雨季前彻底清掏一次，保持畅通)。清

28、掏完毕填写记录存档。 2.5供电设施设备 2.5.1凹凸压配电柜维护治理 (1)实行日常巡检制度，检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、继电器等各项运行参数、表针指示、检查试验信号灯、警铃和蜂鸣器。保持柜内、柜面、仪表、指示灯的清洁。填写巡检记录并存档。 (2)制定规划对凹凸压配电柜进展日常、月度、季度和年度维保。填写维保记录并存档。 (3)操作人员持有特种作业许可证。 2.5.2应急发电机维护治理 (1)发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准建筑灭火器配置设计标准设置消防器材。 (2)实行巡检制度，定期检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、掌握箱开关位置、蓄电池电解液高度、

29、接线柱状况。填写巡检记录并存档。 (3)蓄电池外表，发电机组外表保持清洁。发电机房内无杂物堆放，至少每月清扫一次。 (4)制定规划对应急发电机组进展日常、月度、季度和年度维保，填写维保记录并存档。 2.5.3柴油机维护治理 (1)实行巡检制度，定期检查柴油柜油位、阀门、管道。柴油机管路。掌握箱仪表、开关。检查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。 (2)制定规划对柴油机进展日常、月度、季度和年度维保，填写维保记录并存档。至少每月启动运行一次，每次不低于10分钟。 2.5.4配电房维护治理 (1)设备系统图、操作规程、岗位责任制、应急预案流程等于明显位置张贴上墙。按国家建筑灭火器配置设计

30、标准设置消防器材并保持有效。 (2)设备管线标识清楚，有明显警示标志。 (3)制定安全标准制度，定期进展培训并有培训记录。(4)安全防护用具齐全，摆放整齐，实行措施防止绝缘手套和绝缘靴皲裂、粘连，保持绝缘功能完好。 (5)设备房、机房温度计、湿度计保持指示功能正常。 (6)机房干净，无渗漏、无积水、无垃圾杂物，墙面、天花无蛛网、积尘。设备外表无积尘、无锈蚀。设置防鼠板、防鼠网。机房不得兼做他用。 掌握柜/箱定期除尘，进线口进展防鼠封堵。 (7)建立定期巡检制度，定期检查电源、电压，主开关工作电流额定值，检查接触器、继电器等。 (8)制定规划对配电房进展日常、月度、季度、年度维保，并填写记录存档

31、。 (9)操作人员持有特种作业许可证。 2.5.5公共照明治理 (1)根本要求 照明灯(含路灯灯杆、草坪灯、庭院灯等)须编号建档。 (2)日常巡检 室内外公共照明须每日巡检，发觉损坏48小时内修复。 (3)公共照明清洁 定期(或按合同商定)清洁照明灯蛛网、蚊虫。 (4)依据季节变化，制定公共照明开启和关闭时间，节省能耗。 (5)停电应急处理 制定停电应急处理预案，定期培训。 故障突发停电不超过一小时内到场处理。 备用电源切换时间不超过10分钟。 (6)地下停车场公共照明满意设计要求(住宅地下停车场地面照度为30lx;公共建筑地下停车场地面照度为50lx) 2.6电梯设施设备治理标准 2.6.1

32、根底治理制度 制定电梯设施设备治理规定、电梯维保分包治理方法、日常巡检维保方法、运行治理制度、安全操作规程、应急处理预案等治理制度。 2.6.2建立资料档案 建立完整的电梯设施设备资料档案。内容包括(不仅限于)：数量、型号、品牌、功率、安装时间、施工单位、修理状况、运行记录、维保单位、维保记录等。 2.6.3标识 标识标准、齐全。内容包括(不仅限于)：电梯导向、编号、年检合格证明、安全警示、提示、紧急电话、电梯机房标识等。电梯年检证明、紧急电话和乘客留意事项等置于轿厢明显位置。 2.6.4制定电梯日常运行巡检制度，发觉问题马上通知电梯维保单位，严禁电梯带故障运行。 保持三方通话随时完好。 2.

33、6.5电梯机房 (1)有警示标识、设备铭牌，操作规程上墙。盘梯器具齐全，标识清楚，楼层标志表清楚、完好。 (2)机房空气流通，保持适宜温度(5-30) (3)按国家建筑灭火器配置设计标准设置消防器材。 (4)机房内保持干净，配电箱内外保持清洁并关闭上锁。室内无杂物堆放。 (5)机房须实行上锁关闭治理，进展“机房重地，闲人免入”类标识。机房门前须设置挡鼠板。 2.6.6电梯定期保养 建立电梯维保监视机制，配备监视人员，按本标准对电梯专业维保单位进展作业监视并对维保进展签字确认。 2.6.7电梯停电应急处理 (1)可获知的市政停电状况，应提前在相关楼宇张贴停电通知，在停电前停顿电梯运行，以防止因停

34、电造成电梯困人。 (2)故障停电状况，接报后15分钟内到位，逐个检查电梯是否困人，消失困人须进展安抚并马上组织盘梯救人。 (3)配备备用发电机的，须于15分钟内切换电源，恢复电梯用电。 2.6.8电梯故障困人 (1)电梯消失故障须马上通知电梯维保公司，必要时将电梯停运。 (2)消失电梯故障困人，接报后须15分钟内到达现场，同时通过对讲电话对被困人进展安抚，并马上组织盘梯救人。未取得电梯作业证的人员不得操作电梯。 2.6.9 每月不少于一次组织对相关人员进展电梯安全培训。 3、 智能化系统 3.1中心掌握室实行24小时值班制度，值班记录完整，归档备查。 3.2制定中心掌握室联动流程和紧急预案。

35、3.3制定智能系统维护保养规划，填写维护保养记录存档。 3.4摄像监控图像清楚，画面完好率100%，摄像资料最低保存30天。 3.5智能化门禁保持完好，消失故障须于48小时内修复。 4、避雷设施 4.1根底治理制度 制定避雷设施治理规定、维护保养方法等规章制度。 4.2资料 建立完整的避雷设施资料档案。 4.3对设施进展巡检和规划维保，巡检及维保记录存档备查。 4.4年度检测 每年须由防雷减灾机构对设施进展检测，领取合格证书。 九、消防安全防范效劳 1、根底治理制度 1.1制定消防治理制度(包括但不仅限于)：消防安全制度、防火安全责任制、消防设施设备治理规定、维护保养规划、消防培训制度、各类应

36、急处理预案等规章制度。 1.2制定消防系统设备设施年度、季度、月度维保规划，规划分解实施并有相应记录。 2、资料与标识 2.1建立消防设施设备资料档案，绘制消防栓箱、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、紧急通道等设施平面图和火警疏散图。 2.2紧急疏散指引图、消防器具使用方法、警示等标识完善、张贴醒目。 2.3 消防治理机制 落实消防治理组织架构，明确消防安全负责人、治理人，定员定责，层层落实消防安全防范责任。 3、消防监控室 3.1监控室门有明显警示标志。值班制度、交接班制度、应急处理流程等上墙。 3.2室内干净,无杂物堆放，无积尘。 3.3值班记录完整、存档备查。 3.4监控录像按规定保

37、存备查(不低于30天)。 3.5自动报警、喷淋、联动等系统保持完好，随时启用。 3.6消防监控人员按要求取得相关上岗证。 4、消防通道 落实巡检责任，每天检查一次并记录。楼道内无杂物堆放，无违章占用。 5、防火门 无脱漆、无锈蚀、无变形、无损坏。闭门器应能自动敏捷关闭，关闭后密闭性能好。门锁应开门简单、坚固。门轴应转动敏捷。 6、消防水泵 制定制度，保持消防水泵24小时正常运行。定期检查维保消防水泵、管网、阀门等并填写记录，存档备查。 7、室外消防栓须在冬季到来之前实行保温防冻措施。 8、实行定期防火检查制度 至少每季度组织一次防火检查，检查消防设施设备完好状况，消退火灾隐患，并向业主委员会/

38、甲方报告检查和整改结果。 9、志愿消防队 9.1 治理效劳人员总人数30%组建志愿消防队，并整合业主委员会/甲方共建。 9.2 制定志愿消防队岗位职责、工作流程、应知应会等。 9.3 每月组织消防学问学习和岗位培训。每年不少于两次组织消防演练培训。 重点人员(工程经理、楼管员、消防监控室值班和操作人员、秩序维护人员、设备治理人员、电工等)承受社会化消防培训，培训率不低于30%。 十、公共秩序维护治理效劳 1、根底治理制度 制定(包含但不仅限于)公共秩序维护治理规定、值班(巡逻)制度、交接班制度、培训制度、应急处理预案等治理制度。 2、设有监控室的须实行24小时人员监控。 3、合同要求进展区域巡

39、逻的，须明确巡逻频次、路线及巡察内容。 4、人员培训 定期进展岗位职责、应急处理流程等培训，培训记录归档备查。 十一、环境卫生治理效劳 1、根底治理制度 1.1制定(包含但不仅限于)公共环境治理规定、按合同商定划分保洁区域并制定保洁标准及作业流程、卫生防疫方法、保洁人员应知应会、应急处理预案等治理制度。 1.2制定年度保洁规划，对效劳区域内保洁内容及标准进展规划治理。年度规划须分解为季度、月度、周规划，落实到岗并有相应实施记录。 1.3建立根底台账，对清洁卫生设施的种类、数量、位置等进展档案治理。 1.4建立制度，对防疫药品、灭鼠药、草酸类清洁剂等等实行库房安全、领用登记等治理，防止安全事故的

40、发生。 2、卫生设施治理效劳(频次及标准按合同商定) 2.1对固定果皮箱、垃圾桶、垃圾车等进展编号，建立档案记录数量、位置、规格等。 2.2果皮箱、垃圾桶、中转垃圾池等须定期清洁、防疫并有记录。 2.3 建立清洁工具、用品台账、领用、消耗记录等。清洁工具按固定点标准存放。 2.4保洁用水取水点须保持清洁，不积水、不纳垢。水龙头上锁，无跑冒滴漏。 3、卫生维护标准(频次及标准按合同商定) 3.1公共区域、道路 清扫须无尘作业。清洁标准为：清扫地面尘土、杂物、积水。 3.2楼梯、扶手 清洁标准为：抹擦扶手、栏杆，清洁地面印渍、杂物等。 3.3 可上人屋顶清洁标准：清扫楼面，清理排水口。 3.4公共

41、设施清洁标准 3.4.1亭、廊、护栏可倚人部位、休闲椅、电子防盗门、信报箱、消防箱、标识、宣传牌、岗亭、休闲消遣设施等清洁方式为水抹。 3.4.2清洁公共通道、楼道、亭阁等天花、墙面积尘、蛛网。 3.5电梯轿厢清洁标准：轿厢面、广告铭牌抹擦，打光亮油须抹拭洁净。清洁轿厢顶灯蛛网、蚊蝇。清扫轿厢地面污渍、积水、杂物。 3.6中档及以上物业电梯前室、大堂等地面清洁标准(若合同商定)：使用尘推动行地面保洁，石材、大理石地面定期打蜡养护。天花、墙面须清扫积尘，挂画须掸尘，玻璃、家饰品须抹擦，沙发面须干净。 3.7 排水沟、井清理 定期对排水沟进展清理清掏，雨季降临前对排水沟、井进展彻底清掏。 3.8 地下停车场清洁标准：清扫地面杂物垃圾、积水，清扫墙体、天花蛛网及积尘。 3.9 灭虫防疫消毒 定期对沟、渠、井进展灭蚊、灭蝇、灭鼠等除害防疫。实施灭鼠灭害作业时须提前告知业主作业区域、内容、时间、留意事项等。 3.10垃圾桶、果皮箱、中转垃圾池等须准时转运，不得有垃圾满溢积累地面现象。 4、紧急预案标准 制定环境卫生紧急处理预案，对灾难天气(暴雨、凝冻等)、地面污染、清洁剂中毒等突发紧急状况制定紧急预案，按实际状况提前备好防冻防滑、防汛物资。紧急预案须定期培训、填写培训记录。 5、专业清洁分包治理标准 5.1