资产评估报告评估方案.docx

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1、 资产评估报告评估方案 一、土地 (一)确定评估范围 (二)了解土地使用权概况 1.土地登记状况 2.土地权利状况 3.土地利用状况 (三)对土地价格影响因素进展分析 城镇土地价格的影响因素有： (1) 一般因素; 指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇进展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及规划、社会及国民经济进展规划等。 (2) 区域因素; 指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及根底设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。 (3) 个别因素。

2、 指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、外形、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 (四)地价定义 (五)核实过程 (六)评估方法 依据城镇土地评估规程，目前国内对宗地地价的评估方法有：市场比拟法、收益复原法、剩余法(假设开发法)、本钱靠近法、基准地价系数修正法和路线价法。评估人员依据本次评估目的即待估宗地所处的位置、土地利用性质、土地开发程度等详细状况，确定适当的评估方法。 1、市场比拟法 市场比拟法是依据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进展比拟，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。 以市

3、场比拟法评估土地价格用以下公式： V=VBABDE (13) 式中： V：待估宗地价格; VB：比拟实例价格; A：待估宗地状况指数/比拟实例宗地状况指数 =正常状况指数/比拟实例宗地状况指数 B：待估宗地估价期日地价指数/比拟实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数/比拟实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数/比拟实例宗地个别因素条件指数 市场比拟法主要用于地产市场兴旺，有充分的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比拟法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。 2、收益复原法 收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

4、是将待估土地将来正常年纯收益，以肯定的土地复原利率复原，以此估算带估土地价格的方法。 根本公式 (1)土地收益为无限年期： V=a/r 式中： V：土地收益价格 a：土地纯收益(或地租) r：土地复原利率 (2)土地收益为有限年期： V=(a/r)1-1/(1+r)n 式中： V、a、r含义同前 n：未來土地使用年期 收益复原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 3、剩余法 剩余法又称假设开发法，是在估计开发完成后不动产正常交易价格的根底上，扣除估计的正常开发本钱及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。 根本公式： V=A-(B+C) V待估土地的价

5、格 A总开发价值或开发完成后的不动产总价值; B整个开发工程的开发本钱; C开发上合理利润 对于房地产开发工程，其详细公式为： 土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。 4、本钱靠近法 本钱靠近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，在加上肯定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。本钱靠近法是从投资本钱角度来考察土地

6、的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。由于一宗土地的价值凹凸，主要 取决于在土地将来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。 本钱靠近法的根本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地本钱价格 R3：土地增值 本钱靠近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比拟实例的公建、公益用地的价格评估。 5、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进展修正，估算待

7、估宗地客观价格方法。 其根本公式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中： V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价系数修正法一般用于：(1)完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。(2)基准地价修正法可在短时间内大批量进展宗地地价的评估，因此，可快速便利地进展大面积的、数量总舵的土地价值评估。(3)基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种帮助方法。 6、路线价法 利用路

8、线价评估宗地地价，是在已知路线价的根底上，依据宗地的自身条件，进展深度修正、宗地外形修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等。 宗地地价计算公式： V=udvK1K2KiKn (59) 式中： V：待估宗地地价 u：路线价 dv：深度指数 Ki：其它修正系数(i=1-n) 据工程特点及上述方法选择的.要求，我们拟选出最相宜的方法进展评估：评估人员通过实地勘察，仔细分析调查收集到的资料，在确 定评估原则的根底上，依据评估对象的实际状况，结合本次报告评估目的综合确定土地评估方法。 (七)得出评估结果 二、房屋建筑物 (一)确认评估范围 (二)了解房屋建筑物的状况 其中：主要了解房屋建筑物的用途、

9、构造、利用状况、维护状况、相关会计政策以及占用土地权属状况。 (三)进展现场核实 (四)选取评估方法 1、本钱法： 本钱法计算公式如下： 评估值=重置全价综合成新率 (1)重置全价确实定 房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建立工程前期及其他费用和资金本钱。房屋建筑物重置全价计算公式如下： 重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金本钱 A.建安综合造价 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采纳预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为根底，依据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。 对于价值量小、构

10、造简洁的建(构)筑物采纳单方造价法确定其建安综合造价。 B.前期及费用 建立工程前期及其他费用根据被评估单位的工程建立投资额，依据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。 C.资金本钱 资金本钱根据被评估单位的合理建立工期，参照评估基准日中国人民银行公布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数根据资金匀称投入计取。被评估单位的合理建立工期为年。资金本钱计算公式如下： 资金本钱=(建安综合造价+前期及其他费用)合理建立工期贷款基准利率1/2 (2)成新率确实定 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进展现场勘查，对构造、

11、装饰、附属设备等各局部的实际使用状况作出推断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100% 对于价值量小、构造简洁的建(构)筑物，主要依据其经济寿命年限确定成新率，然后结合现场勘查状况进展调整。计算公式如下： 年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100% 综合成新率=年限法成新率调整系数 (3)评估值确实定 评估值=重置全价综合成新率 2、市场法： 市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

12、运用市场法估价应按以下步骤进展： (1)搜集交易实例; (2)选取可比实例; (3)建立价格可比根底; (4)进展交易状况修正; (5)进展交易日期修正; (6)进展区域因素修正; (7)进展个别因素修正; (8)求出比准价格。 市场法评估量算公式如下： 待估房地产价格=参照物交易价格正常交易状况/参照物交易状况待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值 (五)典型案例 (六)得出评估结果 3、收益法： 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。 详细公式为：

13、 P=A/(Y-g)*1-(1+g)n/(1+Y)n P：评估现值; A：估价对象产生的年纯收益; Y：估价对象的酬劳率; g：估价对象的收益递增比率; n：剩余收益年限。 三、车辆 车辆本钱法评估步骤如下： 车辆评估价值=车辆重置全价综合成新率 1、车辆重置全价：根据评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置全价(因是单项资产，不对其增值税进展抵扣)。运输设备重置全价计算公式如下： 重置全价=购置价+购置价10%/(1+17%)+牌照费 2、综合成新率：综合成新率=年限成新率1/3+里程成新率1/3+现场勘查成新率1/3 年限成新率确实定依据机动车强制报废标准规定(

14、商务部、发改委、公安部、环境爱护部令2023年第12号)的规定，再结合车 辆的性质确认符合规定的使用年限。采纳公式：车辆年限成新率=尚可使用年限/使用年限。 里程成新率依据机动车强制报废标准规定(商务部、发改委、公安部、环境爱护部令2023年第12号)的规定，结合车辆性质确认强制报废前的行驶里程数。采纳公式：车辆里程成新率=尚可行驶里程/规定报废里程。 现场勘察成新率，届时依据评估人员现场勘察，填写现场勘察表。依据勘察结果确认现场成新率。 四、办公设备及其他 办公设备及其他采纳本钱法步骤如下： 评估公式=重置全价综合成新率 重置全价=市场公开询价+运费 综合成新率=年限成新率40%+现场勘察成

15、新率60% 年限成新率确实定首先要确定该办公设备的使用年限，在评估过程中，我们将询问该设备生产厂家、查阅设备说明书等资料，确认该设备的使用寿命，然后再查阅该设备的购置发票，确认购置时间。依据企业治理人员供应的资料，确认设备的启用时间。算出设备尚可使用寿命。采纳公式：尚可使用寿命使用寿命100%=年限成新率。 现场成新率依据评估师现场勘察打分结果确认。 五、车站站牌、站亭、站桩 车站站牌、站亭、站桩等资产采纳本钱法步骤如下： 本钱法公式：评估价值=重置全价综合成新率 重置全价其构成大致为： 重置全价=材料费+安装费+设计费+其他费用，其详细构成需要依据评估师了解了站牌、站亭、站桩等资产到达预定可

16、使用状态的过程之后详细确定。 综合成新率=年限成新率40%+现场成新率60% 年限成新率依据该资产材料构成，询问相关专业人士确认其使用年限，依据被评估单位确认的启用时间算出年限成新率。 现场成新率依据评估师现场打分之后确定。 五、长期股权投资 首先，在资产评估基准日确认评估范围，了解被评估资产的状况，包括被投资单位名称、住宅、经营场所、法人代表、注册资本、实收资本、企业类型、经营范围、股权构造、历史沿革及近三年的财务与经营状况。其次，评估师再核实上述状况。 资产评估准则企业价值规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当依据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集状况等相关条件，分析收益法、市

17、场法和资产根底法三种资产评估根本方法的适用性，恰中选择一种或者多种资产评估根本方法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的详细方法包括股利折现法和现金流量折现法。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进展比拟，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用 的两种详细方法是上市公司比拟法和交易案例比拟法。 企业价值评估中的资产根底法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为根底，合理评估企业表内各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 确认评估方法，评估方法确实认中要考虑长期股权投资是全资控股还是非全资控股。全资及控股长期股权投资对全资及控股长期股权投资进展整体评估，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东局部权益价值。对非控股长期股权投资，由于不具备整体评估的条件，评估人员依据各被投资单位的详细状况分别采纳不同的方法进展评估。 最终，结合资产的详细状况选取了恰当的评估方法之后得出评估结论。