赣州市住宅小区物业管理办法（2023年）.docx

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1、 赣州市住宅小区物业管理办法（2023） 赣州市住宅小区物业治理方法（2023）有关的物业治理文本，赣州市人民政府令第六十二号赣州市住宅小区物业治理方法已经2023年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予公布，自2023年7月1日起施行。市长：王平二OO九. 赣州市人民政府令第六十二号 赣州市住宅小区物业治理方法已经2023年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予公布，自2023年7月1日起施行。 市 长： 王 平 二OO九年六月一日 赣州市住宅小区物业治理方法 第一章总 则 第一条为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，依据中华

2、人民共和国物权法、物业治理条例、江西省城市居住小区物业治理条例和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本市行政区域内住宅小区的物业治理活动适用本方法。 第三条市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。 市、县(市、区)人民政府规划、建立、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内亲密协作，共同做好物业治理工作。 街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下，详细组织本辖区物业治理工作;负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监视业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业

3、效劳企业和业主之间的关系和冲突。 社区居委会帮助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业治理工作，参加筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业治理效劳中的冲突纠纷。 第四条城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业治理。 业主大会打算实行自治治理的住宅小区，必需承受社区居委会的指导和监视。 城市规划区内未成立业主大会且未实行物业治理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业治理，供应公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护修理等根本效劳。业主大会成立后准物业治理活动自行终止。 第五条物业治理区域的划分应当以经批准的物业工程规划用地范围、

4、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。 分期建立或者有两个以上建立单位开发建立的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业治理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业治理区域。 已经实施物业治理的不同物业治理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业治理区域。 第六条房地产行政主管部门应当向社会公布物业效劳企业资质、信用等根本信息，承受公众查询。 本市以外的物业效劳企业进入本市从事物业效劳的，应当经物业工程所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。 其次章 业主及业主大会 第七条业主在物业治理活

5、动中，享有法定权利，担当法定义务。 业主应当向物业效劳企业和业主委员会供应联系地址、通讯方式，物业效劳企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除协作执法部门执行公务外不得泄露。 第八条以下事项由业主共同打算： (一)制定和修改业主大会议事规章; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业效劳企业或者其他治理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的修理资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同治理权利的其他重大事项。 打算前款第(五)、(六)项事项，应当经物业治理区域内专有局部占建筑物总面积2/3

6、以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;打算前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第九条物业治理区域符合以下情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会： (一)物业出售且已经交付使用的建筑面积到达建筑物总面积百分之五十以上的; (二)首套物业出售并交付使用满两年的。 第十条 业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建立单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。 业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业治理区域内公示，公示时间不少于7天。

7、第十一条 业主大会筹备组应当履行以下职责： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)参照示范文本拟定业主大会议事规章(草案)、治理规约(草案)和业主大会章程(草案); (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数; (四)确定业主委员会委员候选人产生方法及名单; (五)做好召开首次业主大会会议的其他预备工作。 前款第(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业治理区域内公示。 第十二条召开业主大会会议应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主参与，邀请所在社区居委会列席。 业主大会会议可以采

8、纳集体争论或者书面征求意见的形式召开。业仆人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参与。业主不能亲自参与业主大会会议的，可以书面托付其他人参与。 第十三条 业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开;逾期仍不召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。 第十四条业主委员会委员为5人以上的单数，从物业治理区域内符合法定条件的业主中选举产生。 业主委员会委员不得收受物业效劳企业或者有利害关系业主供应的利益或者酬劳，不得向本物业治理区域供应效劳的物业效劳企业承揽、

9、介绍相关业务或者推举他人就业，不得收受可能阻碍公正履行职务的其他利益。 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作状况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-3人。 业主委员会会议由主任或者主任托付的副主任召集，半数以上的委员参与，所作打算必需经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议争论、打算的事项应当在会议召开3日前在物业治理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的打算应当以书面形式在物业治理区域内准时公告。 业主委员会的任期在业主大会议事规章中规定。任期届满前2个月，选

10、举产生新一届业主委员会。 第十六条业主大会或者业主委员会的打算，对全体业主具有约束力。打算违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。打算侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法恳求人民法院予以撤销。 第十七条 业主委员会应当对业主、物业使用人违反治理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大会授权可以代表全体业主对物业治理有关事项依法提起诉讼。 第十八条 业主大会和业主委员会的经费收支状况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会打算。 业主委员会的工作经费、业

11、主委员会委员是否领取酬劳及其详细标准由业主大会打算。 第十九条业主委员会自选举产生之日起30日内，持以下文件向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案，街道办事处(乡镇人民政府)对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。 (一)业主大会会议记录和会议打算; (二)业主大会议事规章; (三)治理规约; (四)业主大会章程; (五)业主委员会委员的名单及其业主身份证明; (六)应当供应的其他材料。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。 其次十条 业主委员会委员有以下情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当准时公告全体业主： (一)不再是本物业治理区域业主的;

12、(二)因疾病或者其他缘由丢失工作力量; (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈; (四)被人民法院判处刑罚。 其次十一条 业主委员会委员有以下情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议： (一)不履行业主义务、不遵守治理规约，情节严峻且拒不改正; (二)一年内三次无故缺席业主委员会会议; (三)违反本方法第十四条其次款规定; (四)其他缘由不宜担当业主委员会委员。 业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。 第三章 前期物业治理 其次十二条建立单位应当在物业治理区域内无偿配置物业治理用房。物业治理用房的面积根据以下比例分段累加计算：

13、物业治理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4计算;3万平方米以上缺乏10万平方米的局部，按2计算;10万平方米以上的局部，按1计算。 物业治理用房根据前款规定计算低于50平方米的，应当根据不低于50平方米的标准配置。 业主委员会的办公用房从物业治理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。 其次十三条 物业治理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建立用地规划许可证时应当进展审查确认。 物业治理用房一经确定，建立单位不得随便变更。 其次十四条 物业治理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等根本条件。 物业治理用房属于全体业主共

14、同全部，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。 其次十五条建立单位应当根据以下规定对新建住宅小区配置安全防范设施： (一)建筑面积3万平方米以下的小区，配置带治理中心的联网式楼宇对讲系统; (二)建筑面积3万平方米以上的小区，配置带治理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。 新建工程在办理商品房预售许可证时，建立单位应当确定并书面承诺物业治理用房和安全防范设施的配置状况。 其次十六条新建工程在办理商品房预售许可证之前，建立单位应当通过招标投标方式选聘前期物业效劳企业，但投标人少于3人或者物业治理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经

15、工程所在地房地产行政主管部门同意，建立单位可以实行协议方式选聘。 建立单位应当参照建立部的示范文本与选聘的物业效劳企业签订前期物业效劳合同。物业效劳企业应当在签订前期物业效劳合同后15日内，依据效劳工程的规划建立条件、物业治理效劳方案向所在地房地产行政主管部门申请核发物业治理效劳等级证明。物业效劳企业凭物业治理效劳等级证明报当地价格行政主管部门核定前期物业效劳收费标准。 其次十七条建立单位应当在销售物业之前，会同前期物业效劳企业参照建立部的示范文本制定临时治理规约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当担当的责任等事项依法做出商定。 临时治理规约不得侵害

16、业主的合法权益。 其次十八条建立单位应当在物业销售前将临时治理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。 物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时治理规约。 其次十九条新建商品住宅经竣工验收备案后，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料、办理公共物业承接验收手续： (一)小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)属全体业主共有的房产及共用设施设备清单; (五)物业治理所必需的其他资料。 第三十条 在办理物业承接验收

17、手续时，物业效劳企业应当对以下工程进展接收，并且进展必要的使用试验： (一)物业治理用房; (二)安全防范设施、设备; (三)化粪池、排污(下水)管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施; (四)其他需要接收的共用设施设备。 第四章物业治理效劳 第三十一条由业主大会打算选聘物业效劳企业的，物业效劳合同由业主委员会与物业效劳企业参照建立部的示范文本签订。物业效劳企业应当根据物业效劳合同商定供应效劳，不得只收费不效劳或者多收费少效劳。 第三十二条物业效劳收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调整价。详细收费内容、定价形式和标准依据价格行政主管部门的规定，由业主和物业效劳企业在物业效

18、劳合同中商定。 实行准物业治理的，其收费标准根据价格行政主管部门公布的效劳工程指导价执行。 第三十三条 物业效劳企业应当公布物业效劳收费工程和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业治理的各项资金建帐立制，定期公布收支状况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进展经营的收支状况。 第三十四条业主应当依据物业效劳合同商定的标准和时间交纳物业效劳费。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费的，从其商定，业主负连带交纳责任。 尚未出售或者尚未交付的物业，物业效劳费由建立单位全额交纳。 第三十五条物业治理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅

19、物业同属于该小区物业治理的范围，统一纳入小区物业治理，环境卫生有偿效劳收费由物业效劳企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。 第三十六条 利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进展经营的，其治理、收费和利益安排等事项由业主大会打算。未成立业主大会的，经营收入根据商定扣除肯定效劳费用后的余额归全体业主共有，由物业效劳企业依据临时治理规约以及小区其他治理规定建立专户治理，定期公布账目承受业主监视。 第三十七条物业治理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取： (一)业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中心空调等房屋设备运行的专项性效劳费由受益业主分摊;

20、(二)物业效劳企业使用的向物业效劳企业收取。 有关单位不得强制物业效劳企业代收，不得因物业效劳企业拒绝代收而停顿供应有关效劳。物业效劳企业承受托付代收前款第(一)项规定费用的，可以商定向托付单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。 住宅小区内的公共用水用电价格应当根据居民用水用电价格计价。 第三十八条物业效劳企业应当帮助公安、消防部门做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业效劳企业应当马上实行应急措施，同时报告有关治理部门或者单位。 第三十九条业主大会打算解聘物业效劳企业或者物业效劳企业主动退出物业治理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业治理区域内进展公告。物业效劳

21、企业应当在物业效劳合同终止后3日内将物业治理用房和本方法其次十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业效劳费用。 第五章 物业的使用与维护 第四十条业主装饰装修房屋，必需听从小区物业治理，开工前向物业效劳企业申报登记，按规定提交有关材料。物业效劳企业应当准时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修工程与业主签订装饰装修治理效劳协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确留意事项、制止行为和违约责任，可以商定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。 第四十一条在物业治理区域内不得有以下行为： (一)未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重构造; (二

22、)侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备; (三)未经城市规划行政主管部门批准转变物业规划用途、搭盖建(构)筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗; (四)违反规定饲养家禽、宠物; (五)违反规定摆摊设点、占道经营; (六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物; (七)在建(构)筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品; (八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音; (九)法律法规规章制止的其他行为。 前款第(一)至(八)项内容应当在治理规约或者临时治理规约中明确商定。 第四十二条物业效劳企业应当加强物业装饰装修的施工监视以及物业治理区域的秩序维护

23、，发觉违反装饰装修治理效劳协议和本方法第四十一条规定的行为必需马上制止并催促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，准时报告有关部门依法处理。 第四十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当准时修理养护，消退隐患，有关业主应当赐予必要协作。责任人不履行修理养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业效劳企业代为修理养护，所需费用由责任人担当。 因物业使用、装饰装修、修理造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当担当修复、赔偿等责任。 第六章 住宅专项修理资金 第四十四条 住宅专项修理资金实行专户存储、专款专用、全部权人决策、政府监视原则，根

24、据建立部、财政部住宅专项修理资金治理方法建立、使用和治理。 第四十五条 房地产行政主管部门负责商品住宅专项修理资金的指导和监视，下设专项修理资金治理机构详细负责商品住宅专项修理资金治理的日常工作。 财政部门负责售后公有住房住宅专项修理资金的指导和监视。 第四十六条 房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项修理资金的专户治理银行，开设住宅专项修理资金专户。 第四十七条 商品住宅、非住宅业主应当根据物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项修理资金，详细交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交

25、存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当准时进展调整和公布。 第四十八条 本方法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项修理资金的，业主应当补交。详细交存方式和标准由业主大会打算，业主委员会负责追缴。 本方法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前根据物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项修理资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项修理资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。 第四十九条尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项修理资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项修理资金专户治理。 已经成立业主大会的，经业主大会打算，住宅

26、专项修理资金可以由业主委员会设立专户治理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会打算、业主委员会申请，可以将该物业治理区域内业主交存的专项修理资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项修理资金专户治理，承受业主和房地产行政主管部门监视。 第七章 法律责任 第五十条业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业效劳企业或者其他治理人、建立单位之间在物业治理活动中发生争议的，可以自行协商解决;协商不成的，可以申请街道办事处(乡镇人民政府)调解或者依法向人民法院起诉。 业主、物业使用人、业主委员会、物业效劳企业或者其他治理人对违反法律法规规章和本方法的行为，可以向房地产、规划、建立、物价、城管、公安

27、、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进展调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。 第五十一条物业效劳企业发觉业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不准时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法赐予警告或者不良行为纪录。 第五十二条 业主及物业使用人不按时缴纳物业效劳费，物业效劳企业可以通过发书面通知、在物业治理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以根据合同商定的比例加收滞纳金，合同未商定的按每日3的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业效劳费的，物业效劳企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉

28、讼。 第五十三条未按本方法规定交存首期住宅专项修理资金的，建立单位不得将房屋交付买受人。建立单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。 第五十四条有关行政主管部门和单位的工作人员有以下行为之一的，应当依法赐予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任： (一)对物业效劳企业未按规定进展资质审查或者批准的; (二)不根据物业治理效劳等级评定标准进展物业效劳等级评定的; (三)因未依法履行监视职责造成严峻后果的; (四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。 第八章 附 则 第五十五条 大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及

29、其他非居住房屋的物业治理参照本方法执行。 第五十六条本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本方法所称业主，是指物业的全部权人。 本方法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。 本方法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。 本方法所称共用部位，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之构造相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及

30、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本方法所称共用设施设备，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第五十七条本方法自2023年7月1日起施行。 物业经理人：.pmceO.com 篇2：宿州市物业治理方法(2023) 宿州市人民政府办公室关于印发宿州市物业治理方法的通知 各县区人民政府，市政府各部门、各直属单位： 宿州市物业治理方法已经2023年7月18日市人民政府第26次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行

31、。 宿州市人民政府办公室 2023年8月4日 第一章总则 第一条 为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据物业治理条例、安徽省物业治理条例等有关规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业治理活动及其监视治理。 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对物业进展治理、修理、养护，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 物业治理应当遵循业主自治、专业效劳与依法监管相结合的原则。 第四条 市、县房地产行政治理部门负责本辖区物业治理活动的监视治理。区人民政府、市级

32、各开发园区管委会应当确定一个部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作(市、县区、各开发园区负责物业治理的单位以下统称物业治理部门)。 县、区物业治理部门在市物业治理部门的指导下，负责本辖区新设立的三级物业效劳企业资质证书的颁发、物业治理活动的日常监管工作。 市、县、区的建立、城管、规划、公安、物价、环保、民政等有关部门，应当依照各自职责，共同协作做好物业治理工作。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府在县、区物业治理部门指导下，详细负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业效劳企业之间的物业治理纠纷，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系。 居(村)民委员

33、会应当帮助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业治理有关的工作。县区人民政府、各开发园区管委会应当向居(村)民委员会拨付适当经费，保障其正常开展相关工作。 第六条 市物业治理部门应当加强与仲裁机构、人民法院的沟通联系，帮助完善解决物业治理纠纷的工作机制。 其次章业主大会及业主委员会 第七条 物业治理区域内全体业主组成业主大会(或业主代表大会，下同)，业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。 符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议： (一)入住率到达50%以上或物业效劳费实际收取率到达50%以上的; (二)首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的; (三)首批

34、物业交付满三年的。 本方法所称业主代表大会，是指业主以幢、单元或者楼层等为单位托付其他业主作为代表参与的业主大会。 第八条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织协调业主代表、建立单位和居(村)民委员会筹备成立业主大会。 符合本方法第七条其次款规定的住宅小区，街道办事处、乡镇人民政府应当在3个月内组织召开首次业主大会。 首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当。 第九条 首次业主大会会议一般应当制定治理规约和业主大会议事规章，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规章等。 治理规约、业主大会议事规章自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业治理区域内公告。 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可

35、以连选连任。 第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业效劳企业签定物业效劳合同、监视物业效劳企业履行合怜悯况及业主大会打算或授权办理的其他事项等。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的打算、治理规约、业主大会议事规章以及业主委员会组成人员名单等材料报县、区物业治理部门及街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居(村)民委员会。 前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知县、区物业治理部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居(村)民委员会。 第十一条 在物业治理区域内，业主大会、

36、业主委员会应当积极协作相关居(村)民委员会依法履行职责，并承受其指导。 业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知相关的居(村)民委员会，并听取其建议。 第十二条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县、区物业治理部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、社区效劳机构、建立单位、业主代表等组成物业治理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。 物业治理委员会的人员组成，应当在所在物业治理区域内公示。 待业主大会成立后，物业治理委员会自动解散。 第三章前期物业治理 第十三条 在规划、设计房地产工程时，应当统筹

37、规划、合理布局共用配套设施和物业治理效劳设施，并根据以下规定配置物业效劳用房： (一)物业治理区域物业总建筑面积5万平方米以下的，根据不少于建筑面积100平方米配置; (二)物业治理区域物业总建筑面积25万平方米以下的，根据物业总建筑面积2配置;总建筑面积超过25万平方米的，超过局部按1的标准配置。 未经业主大会同意，物业效劳企业不得转变物业效劳用房的用途。 第十四条 建立单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业实施前期物业治理;投标人少于三个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业经县、区物业治理部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。建立单位聘任物业

38、效劳企业状况应向县、区物业治理部门登记后，报市物业治理部门备案。 本方法所称的前期物业治理，是指业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效之前的物业治理。 第十五条 建立单位应当与选聘的前期物业效劳企业签订书面前期物业效劳合同，并在签订后15日内报县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十六条 前期物业效劳合同签订后，建立单位与前期物业效劳企业办理物业承接查验手续时，建立单位应当向前期物业效劳企业移交以下物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。 (一)物业治理区域建立工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收

39、合格证等资料。 (二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。 (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。 (四)物业治理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。 未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的具体清单并书面承诺补交的详细时限。 前期物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时，将物业效劳用房、物业档案资料移交给业主委员会。 前期物业效劳企业应当将查验状况

40、书面报送县、区物业治理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十七条 物业效劳企业在承接新建物业工程时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验，发觉问题应当书面告知建立单位，建立单位应当准时进展整改。查验状况应当书面报送县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 物业交接后，建立单位未能根据物业承接查验协议的商定，准时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业仆人身、财产安全受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 物业效劳企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业效劳企业应当担当相应的赔偿责任。 第十八条 新建住宅工程竣工后，物业

41、治理部门应当组织相关单位对配套建筑及设施设备进展综合查验，对不符合物业交付条件的，由物业治理部门责令建立单位准时整改。 第十九条 建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。 建立单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的修理，并承受业主、业主委员会和物业效劳企业的监视。 第四章物业治理效劳 其次十条 物业效劳企业由业主大会负责选聘。业主委员会依据业主大会打算与物业效劳企业签订书面物业效劳合同，并在合同签订之日起15日内，将物业效劳合同报县、区物业治理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 尚未成立业主大会的，物业效劳企业由街道办事处、乡镇人民政府安

42、排物业治理委员会选聘。业主大会成立后，物业治理委员会应当准时将选聘等相关资料移交业主委员会。 其次十一条 物业效劳企业享有以下权利： (一)依据有关法律、法规规定和物业效劳合同，对物业及其环境、相关秩序进展治理; (二)依照国家、省有关规定和物业效劳合同收取效劳费用; (三)制止违反物业治理规约的行为; (四)选聘专营企业担当专项经营业务; (五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。 物业效劳企业根据国家和省有关规定享受第三产业优待政策。 其次十二条 物业效劳企业应当履行以下义务： (一)以效劳业主为宗旨，提高效劳质量和水平; (二)根据物业效劳合同，供应安全防范、卫生保洁、共用部位及设

43、施设备日常修理养护等效劳; (三)根据规定公布物业效劳费收支状况; (四)承受业主委员会和业主的监视; (五)帮助有关部门供应社区效劳，开展社区文化活动; (六)法律、法规规定或者物业效劳合同商定的其他义务。 物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。未履行商定的，应当依法担当相应的法律责任;业主有权要求其供应并可以向县、区物业治理部门或者业主委员会投诉。 其次十三条 物业效劳收费标准应当遵循合理、费用与效劳水平相适应的原则。物业效劳收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调整价，政府指导价由价格主管部门会同物业治理部门核定并公布。 物业效劳企业应当将效劳内容、效劳标

44、准以及收费工程、收费标准等有关状况在物业治理区域的显著位置公示。 物业效劳企业可以依据业主的托付供应物业效劳合同商定以外的效劳工程，效劳酬劳由双方协商确定。 其次十四条 业主应当按时足额交纳物业效劳费用。未按时足额交纳的，物业效劳企业可以在物业治理区域内将未交费业主名单及欠费状况予以公示催交。 已经具备交付条件的物业，因业主的缘由未准时办理交付手续的，业主应全额交纳物业效劳费用。已经交付的空置物业，业主应当交纳物业治理效劳费用。 其次十五条 提前解除物业效劳合同的，应在物业治理区域内公告，并书面告知县、区物业治理部门、街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。 其次十六条 因物业效劳合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前30日，业主大会仍未选聘到新物业效劳企业的，业主委员会应当于5日内告知县、区物业治理部门和街道办事处、乡镇人民政府;街道办事处、乡镇人民政府在接到告知后5日内，应当会同县、区物业治理部门、居(