论商品房买卖合同中惩罚性赔偿.docx

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1、 论商品房买卖合同中惩罚性赔偿_物业经理人 论商品房买卖合同中的惩处性赔偿 最高人民法院于2023年4月28日公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释），该解释于2023年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主见要求其担当不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。此解释一出台便引起了社会的广泛关注与热闹的争辩，笔者在此不主要争论其社会意义，而主要从法学理论与法律规定两个方面对该规定进展深入的分析，以引起相关部门的留意，并与广阔法学爱好者进

2、展沟通与探讨。 一、 房屋可否作为商品 关于房屋是否可以作为商品，得依详细状况而定，我国现行的法律中并没有对其进展明确规定。中国大百科全书从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满意人们某种需要的劳动产品”。 依据该定义内涵来看，首先，商品必需是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必需在这个产品中表达人类的劳动，那些非是经过人类劳动的产品，并非此种意义上的商品。其次，该产品应当必需是有用的，必需具有使用价值，能够满意人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是全部权人自己直接消费的。假如某一产品生产出来的目的只是用于自己使用和消费

3、，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，对于以房屋的建筑与销售为主要经营范围的房地产企业来说，他们所生产出来的房屋大多是销售给他人全部并使用，符合前面商品定义中要求的条件，因此可以作为一种商品，无非这种商品具有自己的特点罢了。 二、 商品房买卖中对出卖人采纳惩处性赔偿的法理与法律依据 由于房屋可以作为商品，那么我们就把用于买卖的房屋叫做商品房。对于在商品房买卖合同中对买受人供应爱护时的法律适用，不仅可以适用民法通则的原则性规定及合同之债的有关规定，可以适用中华人民共和国合同法的详细规定，同样也可适用中华人民共和国消费者权益爱护法等法律规定，这点好像没有什

4、么争议。但在我国现有的法律体系中，仅仅只有中华人民共和国消费者权益爱护法第49条明确地规定了惩处性赔偿，其详细条文是：“经营者供应商品或者效劳有欺诈行为的，应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者承受效劳的费用的一倍。”而作为民法根本法的民法通则并没有惩处性赔偿的规定，合同法也没有。 法理学界普遍认为由于我国根本上是采纳的大陆法系的法律体系，所以没有采纳具有英美法系特点的惩处性赔偿。但随着对商家欺诈行为的泛滥与消费者在消费过程中的弱势地位，好像也有借鉴这种惩处性赔偿的必要，所以我国早在1993年的消费者权益爱护法的制定中便有了这一明确而详细的规定。也因

5、此有些人误会地认为最高人民法院在作出这一解释时也采纳的是消费者权益爱护法所规定的惩处性赔偿原则。 但是，我们从该解释的条文中却发觉，其制定此解释的依据是“依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，而只有没有指明是依据中华人民共和国消费者权益爱护法。笔者认为，这并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他缘由而有意不采纳此法律规定的缘由使然。但惋惜的是，我们从其指明的四部法律中是无法找到明确的法律依据的。 反而却有学者特殊指出说：“需留意的是，司法解释未以消费者权益爱护法作为其制定依据，这就使得司法解

6、释所定惩处性赔偿可实质性避开消费者权益爱护法第四十九条所称“双倍赔偿”规章的僵化适用，从而给予法官依据案情确定惩处性赔偿金额的自由裁量权。”（叶林著惩处性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用问题，载于中国民商法律网）”虽然笔者认为这种观点特殊强调了法官在审判中可以对赔偿金额作出肯定的“自由裁量”，在司法实践可以较敏捷地、依据不同案件的实际状况进展适当处理，在某些情形里可能会更好地到达惩处性赔偿的目的，从而避开了在适用消费者权益爱护法的规定时适用一倍赔偿的数额确定性。但是最高人民法院的这一规定并没有明确的法律依据，甚至也超过了最高人民法院制订司法解释内容的权限，有越权解释的嫌疑。由于依据中华人民共和国人民法院组织法第33条规定：最高人民法院对于在审判过程中如何详细应用法律、法令的问题，进展解释。五届人大第19次会议于1981年6月10日通过的全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议中其次条规定：“凡属于法院审判工作中详细应用法律、法令的问题，由最高人民法院进展解释。”而最高人民法院于1997年6月23日公布的最高人民法院关于司法解释工作的若干规定第4条却规定：“最高人民法院制定并公布的司法解释，具有法律效力。” &nb