辽阳市物业管理办法（2023年）.docx

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1、 辽阳市物业管理办法（2023年）_物业经理人 辽阳市人民政府令第134号 辽阳市物业治理方法业经2023年11月26日辽阳市第十五届人民政府第15次常务会议争论通过，现予公布，自公布之日起施行。 市长 王正谱 2023年12月4日 辽阳市物业治理方法 第一章 总则 第一条 为标准物业治理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益，依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例、辽宁省物业治理条例等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本方法。 其次条 我市规划区域内物业的治理、使用、维护及其监视治理活动，适用本方法。 第三条 本方法所称物业治理，是指建立单位

2、或者业主通过选聘物业效劳企业，由物业效劳企业与建立单位或者业主根据物业效劳合同的商定，对房屋及配套设施设备、相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。 本方法所称物业效劳企业，是指依法设立、具有独立法人资格，并取得工商营业执照和物业效劳企业资质证书，从事物业效劳的企业。 本方法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的非全部权人。 第四条 物业治理实行市场化效劳、业主自主治理、社区治理与政府扶持相结合，房地产开发建立与物业治理相分别，公开公正、诚恳信用、市场竞争、依法治理的原则。 第五条 市、区住房和城乡建立主管部门是本行政区域内物业治理的主管部门(以下

3、简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。 第六条 我市物业治理活动的监视治理，根据属地治理原则，以区监视治理为主，建立市、区、街道、社区居民委员会四级监视治理体系。 其次章 职责划分 第七条 物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当根据以下规定，协调协作，各负其责： (一)市物业主管部门主要职责： 1.贯彻执行物业治理的法律、法规、规章以及有关政策，制定我市物业治理的相关配套措施，制定全市物业治理进展规划; 2.负责三级物业效劳企业资质的审批治理，对申报一、二级物业效劳企业资质，申报省、国家级优秀物业园区(物业企业及物业经理)提出审查意见; 3.负责物业效劳合同履约

4、保证金收缴、使用的监视治理; 4.负责外阜物业效劳企业进入我市执业的资质备案工作; 5.负责物业治理区域达标考评以及等级评定; 6.负责全市物业工程竣工验收、物业承接验收的监视治理; 7.负责全市物业效劳企业诚信体系的建立、考评、治理; 8.负责全市物业治理人员的培训、物业信息及数据的统计和报送; 9.会同有关部门处理重大物业治理纠纷、投诉及有关问题; 10.协调、指导各相关部门的物业监管工作; 11.负责指导市物业效劳协会开展工作。 (二)区物业主管部门主要职责： 1.负责物业治理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实; 2.建立健全投诉受理制度，联合各街道办事处、社区居民委员会准时排查调处

5、有关物业效劳的纠纷; 3.负责物业效劳企业缴纳的物业效劳合同履约保证金的启用、续存及申请工程验收的监视治理; 4.负责物业承接查验的监视治理; 5.负责物业治理区域环境卫生的监视治理; 6.负责协议选聘、招投标选聘物业效劳企业和物业效劳合同(协议)的备案治理; 7.负责对业主大会、业主委员会建立工作的监视和指导; 8.负责业主大会成立后，业主委员会委员身份确实认及业主委员会的备案工作; 9.负责受理本辖区物业治理投诉，协调、协作城管执法、环保、公安、物价、工商等部门查处物业治理活动中的违法违规行为; 10.行使法律、法规规定或者经上级机关授权的其他职能。 (三)街道办事处的主要职责： 1.负责

6、辖区内组织成立业主大会筹备组、召开首届业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作; 2.指导、协调本辖区内物业效劳企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业治理工作; 3.监视辖区内业主大会和业主委员会依法履行职责; 4.受理辖区内物业治理投诉，调解物业治理纠纷; 5.指导辖区内物业效劳企业对物业治理中发生的违法违规行为向有关部门报告; 6.监视对物业效劳企业进入、退出物业园区治理行为; 7.负责召集、主持辖区的物业治理联席会议。 (四)社区居民委员会在街道办事处的指导下，履行以下职责： 1.指导业主大会、业主委员会及业主开展自治治理活动; 2.协作街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生

7、业主委员会以及换届工作; 3.负责对辖区内由业主自行治理的物业小区物业活动的监视指导; 4.受理、协调业主的初级信访，调处业主或者业主委员会与物业效劳企业之间的纠纷，监视物业效劳企业的效劳行为; 5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施、擅自横车堵门等行为，并向有关部门报告; 6.有权对业主委员会做出的决议提出意见和建议，定期向街道办事处汇报区域内物业活动动态，向物业联席会议介绍物业活动状况。 第八条 政府各职能部门在物业活动的监视治理工作中，应当根据规定履行以下职责： (一)物业主管部门负责建立单位向其提存的物业质量保修抵押金的监视治理，负责建立单位在保修期限和保修范围内的物

8、业保修责任落实的监视治理;其所属各职能单位，应当依据各自职责，各司其职，负责物业治理的有关工作。 (二)规划治理部门负责核定、验收物业及配套设施是否根据批准的规划设计进展建立; (三)城管综合执法部门负责对乱搭乱建、乱堆乱放、饲养家禽畜、破坏草坪、违规圈占、耕种公共绿地等行为的查处; (四)公安(消防)部门负责住宅小区内的治安、社会秩序的监视和维护;接到业主、业主委员会、物业效劳企业的举报投诉，准时责令驻区派出所(消防执法机构)对任意在住宅小区内破坏共用设施设备、任意横车堵门、堵路、堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危急品车、重载车辆的行为进展处理;定期对消防设施和消防安全工作

9、进展检查和指导，对住宅小区相邻的消遣场所、居民区内噪声扰民行为的处置; (五)物价部门负责制定物业效劳收费治理方法，定期公布物业效劳收费政府指导价格及浮动幅度，依法查处价格违法行为; (六)工商部门负责物业效劳企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进展监视治理; (七)环境爱护部门负责对物业治理区域内因生产、经营产生的油烟、废渣、废气、废水污染、建筑噪声扰民行为进展查处; (八)文化部门负责对未经本部门审批，从事文化、体育方面经营活动的行为进展查处; (九)教育部门不得为个人或者单位在封闭住宅小区内、未列入园区规划范围开办的托儿所、幼儿园、学前教育班等发放经营许可，并负责对前述违规行为进展

10、查处; (十)卫生部门负责对违反相关规定、违反治理规约或者临时治理规约开设医疗(保健、理疗、按摩)诊所并由此产生医疗垃圾等行为进展查处。 第九条 建立物业治理联席会议制度。 物业治理联席会议由街道办事处负责组织召集，由物业治理活动中相关职能部门、公安派出所、物业效劳企业、专业经营单位、社区居民委员会、业主委员会或者业主等各方代表组成。 物业治理联席会议设执行主席1人，由街道办事处主管物业(或街政)的负责人担当;设执行副主席若干人，由物业活动中直接涉事部门负责人或者该部门派员担当。 物业治理联席会议主要协调解决以下问题： (一)业主委员会不依法履行职责问题; (二)业主委员会换届过程中消失的问题

11、; (三)履行物业效劳合同中消失的重大问题; (四)提前终止物业效劳合同的问题; (五)物业效劳企业在退出和交接过程中消失的问题; (六)因水、电、气、暖等公共设施管网改造引发的问题; (七)需要协调解决的其他物业治理问题。 第十条 新建住宅小区应当实行物业治理。 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业治理。 原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业效劳条件的，提倡实行物业治理，也可以依据业办法愿，托付物业效劳企业或者专业性效劳企业实行专项效劳。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第十一条 房屋的全部权人为业主。业主在物业治理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规

12、定的义务。 新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款，并已交付使用，但未进展房屋产权登记的，其物业买受人不管是否入住，在物业治理活动中视为业主。 第十二条 物业治理区域内，已交付使用的专有局部建筑面积超过物业总建筑面积50%时，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。 业主大会是代表和维护全体业主在物业治理活动中合法权益的组织，由物业治理区域内的全体业主组成。 一个物业治理区域依法成立一个业主大会。 第十三条 一个物业治理区域分期开发、分期交付使用的，先期开发局部交付使用后符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当依据分期开发的物业面积和入住业主的户数等因素，在业主大会议事规章中明确其他分期工程完成后应当增补的业主委员会委员的方法、人数等。