某养生文化村建设项目投资建设可行性分析研究论证报告.doc

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1、第一章 概 述一、项目概况项目名称：XXXX养生文化村建设单位：XXXX投资发展有限公司建设地址：XX市XX区XX镇XX村 项目负责人：联系电话：二、项目可行性研究报告的编制依据项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规和政策、定额标准以及有关文件规定。项目可行性研究报告的基础数据和资料来自XX市有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经我公司调查得到的资料和信息。项目可行性研究报告编制的依据主要有：企业法人营业执照（复印件）XX市城市总体规划(2002-2020）中华人民共和国环境保护法社会福利机构建设规范“全国县（市、区）社会福利中心建设计划”实施方案XX市国民经

2、济和社会发展第十二个五年规划建议建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号三、项目可行性研究报告的编制过程根据项目可行性研究报告的编制要求，报告编制人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向土地、规划等相关部门进行了咨询。在搜集了第一手的地质地貌、交通、电气供给和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、社会效益影响性、规划方案的科学性和工程实施过程中应注意的问题等进行了充分的论证，在此基础上形成本项目可行性研究报告。四、主要结论1、项目由来为了深入贯彻落实科学发展观，推动社会福利事业的加快发展，XX区委、区政府长期以来，倡导和发展和谐社会，关爱社会弱势群体，XX区公益事业得

3、到了长足的发展。各级政府对社会公益事业发展的高度关心和支持，更加激发了社会责任感。改革开放30多年来，中国逐渐进入老龄化社会，越来越多的老年人如何安享晚年已成为如今社会的重要课题，党和国家有针对性地进行了形势多样的关怀和帮扶；作为XX本地有余力、有良知、有责任的地产企业，应该全力支持政府工作，勇于承担社会责任和义务，回馈社会，将中华民族自古以来的爱老助老的优良传统不断发扬光大。为了帮助XX亟待帮助的老人，使他们能够老有所养，老有所依，安定健康，颐享天年，XX市XX投资发展有限公司结合XX实际情况，拟建一所集养护、康复、托管、疗养于一体，提供养老服务为重点的综合型养生文化村，以满足XX区日益增长

4、的社会福利服务需求。2、项目建设规模及内容本项目规划占地77.6亩，总建筑面积28759，其中养老居住区建筑面积14600，设置房间280间，可设床位550张；多功能及服务区建筑面积12000，设有多功能会议厅，阅览室，棋牌室，美容理发间，厨房，洗衣房等；内庭休闲区建筑面积2159。室外活动区：主要为垂钓、门球场、健身场及景观休闲区等设施。3、 项目建设期本项目建设期为2012年4月至2014年4月。4、 项目总投资估算本项目总投资估算约为9288万元，其中建设投资9088万元（建筑工程费5008万元，设备购置费1200万元，设备安装费180万元，工程建设其他费用1600万元，基本预备费110

5、0万元）；建设期利息0万元，流动资金200万元。5、效益分析随着我国人口老龄化的加快，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求和发展潜力巨大，是“夕阳工程”，朝阳产业。XXXX投资发展有限公司在此背景下建设XXXX养生文化村能认真落实贯彻国家民政部及相关部门有关发展社会福利事业及建设示范性养老机构的政策、方针，项目建成后既能够满足日益增长的社会福利要求，又对项目所在地的社会福利事业发展起到了引导和示范作用。总而言之，项目建设有着具有十分显著的社会效益，项目建设是必要的，也是可行的。 第二章 项目建设单位概况XXXX投资发展有限公司成立于2011年11月1日，注册资本一亿元人民币。公司

6、位于XX市XX区XX镇XX村，其公司主要经营老年会所的投资及管理；酒店投资及管理；信息咨询服务；房地产开发和销售。公司不断研究和探索新的投资方式，依托对风险投资发展方向的把握，力求为投资者提供高效优质的增值服务，为实现公司长期、稳定、健康的发展，奠定了坚实基础；并倡导以价值最大化为向导，以追求卓越为过程，形成了“团结、学习、创新、拼搏”的团队价值和“诚实、信任、进取、成功”的个人价值观。并始终执行“以诚信赢得客户的真心信赖、以专业满足客户的需求意愿、以稳健保障客户的长期利益、以创新伴随着客户走向辉煌”的经营理念。 XX投资热忱欢迎来自全国各地的朋友，真诚盼望得到你们的鼓励与支持，在互相了解，相

7、互信任的基础上建立战略联盟，一同成为商海不朽的母舰！第三章 项目建设背景、必要性及市场分析一、项目建设背景人口老龄化概念是马耳他于1969年首次提出的,后经联合国确认为世界各国所接受和重视。按照联合国的规定:人口老龄化指60岁以上的老人占总人口的10%,或65岁以上的老人占总人口的7%以上。20世纪末,我国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。按照国际通行标准,中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。2005年年底,中国60岁以上老年人口近1.44亿,占总人口的比例达11%。“十一五”期间我国老龄人口将快速增长,预计到2020年将达到2.43亿,约占总人口的17%。随着人口老龄化的加剧,人

8、们观念的转变,使传统的以家庭为单位的养老向社会化养老发展,老年公寓开始逐渐兴起。老年人口的不断增长必将带来一系列的老年问题。在我市比较突出的是以下几个方面：一是空巢老人多，儿女不在身边，留守家里感到空虚冷清；二是孤老单身的老人多，部分单身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特点引起的患病与子女没时间和精力照料，老年人与子女或多或少的代沟隔阂所产生精神上的压力而感到孤独寂寞；四是重病、重残的老年人在生活上有诸多的困难，生活条件差。老年问题是社会文明进步的自然产物，老年问题解决的好坏也是衡量社会文明进步的重要尺度，更体现了一个国家的经济实力。它对于贯彻落实党的十六届六中

9、全会精神，解决民生问题，建设服务型政府，构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。二、项目建设必要性随着XX市经济和社会的快速发展，社会福利服务方面的工作已显得尤为突出，而我市在这一方面的工作明显滞后。1、项目建设有利于改善我区社会养老服务业设施条件。从XX市社会福利设施的现状看：目前，XX市城区范围正在向周边扩展，常住人口正在不断增多，进一步增强城区服务功能，更好地为广大市民服务尤为重要。XX区现有养老床位547张，主要分布在乡镇敬老院，服务对象多数是五保老人，对社会老人开放的村级老年公寓仅有床位45张，不能满足社会需求。按文明城市标准，养老床位占老年人口1.7%的标准，我区还有较大差距。虽

10、然XX区现有社区家政服务、社区卫生服务所、老人寄养、老年人活动场所等，但都是民办或私营方式，其规模、层次亟待提高，与我市经济社会发展水平不相适应。近几年，市人大代表、政协委员就提高我市社会福利整体水平都有提案。因此，区社会福利中心的建设无疑将改变我区社会养老服务业落后这一现状，对加快全市社会福利社会化意义十分重大。2、项目建设满足国家和省有关部门的要求。国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化的意见（国办发2000 19号）中提到“到2010年，基本建成以政府举办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。”“各级政

11、府应根据经济和社会发展的需要，逐年增加对社会福利机构的建设。”省民政厅关于加快实现社会福利化的意见（民福字【2001 107号）中提到“各地应将社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入当地国民经济和社会发展计划，在计划投资中统筹安排社会福利设施建设项目。”本项目的建设能满足国家及省对于加快实现社会福利化的相关要求。3、项目建设是解决老龄化社会问题的必然需求。据世界卫生组织资料显示，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。

12、到21世纪中将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；并预测我国6 5岁以上老年人数从2000年的0. 94亿（占总人口的7.3%）将增加到2050年的3. 34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。据有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人养老问题已成为一个世界问题，同样也是我国面临的一个严峻问题。XX市XX区在1985年进入人口老龄化城市行列，而且人口老龄化的速度还在不断加快。全区现有60岁以上老人5.2万人，占总人口的18.9%，其中80岁以上老人就有4100余人。 2010年全区老年人口达

13、到5.9万，占总人口的21%。根据卫生部门预计，中重度老年性痴呆患者约占老年人群的5%，他们还需特别护理。通过建设XX区申华市社会福利中心可解决一部分社会公有养老的问题。 4、项目建设是构建和谐社会的需要。党中央、国务院在发出构建和谐社会号召的同时，XX市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设XXXX养生文化村，将为XX市XX区及周边弱势群体提供一个良好的生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康安定生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。5、项目建设是推

14、进及加快全市社会福利事业健康发展的需要。兴建社会福利中心服务社会，为民办实事是一项地方工程，该项目的建成，必将为全市社会保障体系的健全和完善，推进民政福利、公益事业发展产生积极影响；同时也是缩短我市在民政福利基础设施条件方面差距的要求。XX市XX区申华社会福利中心建设项目实施后，将彻底改变原有的社会福利院设备陈旧、环境较差等现状，将扩大收养（收治）规模、完善服务功能、亮化及美化生活环境，切实解决XX市XX区弱势群体生活困难这一难题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。三、项目市场分析（一）国外老年公寓发展概况人口老龄化问题首先是从西方发达国家开始的

15、,这些国家在解决人口老龄化问题的过程中积累了丰富的实践经验。其中以法、英、德、美为代表,它们根据各自国情制定了相应的社会福利及住房政策,使老年人在收入、健康、居住、就业和服务等方面有所保障。从西方发达国家在改善老年人居住环境,加强住区老年设施建设方面可以看出,首先这些国家重视老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题在住区层面上的解决,并相应出台了很多政策作为保障。其次是重视通过住区服务功能来强化、改善老年人居住环境,建立了一套比较完善的针对老年人的社会化服务体系,主要包括家政、交通、购物、食品供给等服务。再者就是在老年设施的建设中十分重视老年人的生理、心理和行为特点,从规划到设计的每个方面都考

16、虑到老年人的特殊性而做了许多细致的处理。最后就是这些发达国家的住区为老年人服务已经在向专业化、规范化的方向发展。日本政府依据老龄化社会需求和经济发展趋势,在注意解决老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题的同时,也在着重改善他们的居住及生活环境,出台了很多政策,如:1963年,颁布的“老年福利法”,历经五次修改,它由住宅养老福利对策和设施养老对策两部分组成。根据福利对策,在住宅供应方面采取倾斜政策,为老少共同居住形成亲子家庭互助网络,制定优惠开发新型住宅和新社区计划。为了让老年人安度晚年,日本大力提倡由社区提供帮助的“社会辅助在家养老”方式。所谓“社会辅助在家养老”,就是老人在自己家里生活,享

17、受职业护理人员的上门服务。日本几乎所有的市町村都设有“在家介护服务中心”,其中大多数是地方政府有关部门设立的,也有部分是民间企业设立和运营,专为本行政区域内需要帮助的老人提供服务。生活不能完全自理或不能自理的高龄人优先享受在家介护服务。日本与我国有着相似的文化背景,在家庭观念方面也基本相似。因此,日本的老龄问题对策,尤其是关于居住环境的老龄对策,对于我国有着重要的借鉴意义。（二）国内老年公寓发展现状1986年6月在安徽省安庆市建成了我国第一所老年公寓,是一所由社会集资建设并向全国开放的民营福利企业。1990年,上海首家老年公寓落成;1991年,由清华园兰照院改建而成的北京首家老年公寓建成。截止

18、到2006年,全国共建成老年公寓2000余家。我国老年公寓主要有以下几种类型:1.由开发商兴建的老年公寓。这类老年公寓是主流,如北京的太阳城；2. 由政府投资建设的老年公寓。如太原市老年公寓,是由太原市政府投资、国家民政部资助、福利彩票公益金和社会化融资兴建的老年公寓3. 在疗养院基础上改建而成的老年公寓。如杭州望江山老年公寓。4. 在社会福利院基础上发展形成的老年公寓。如北京市第五社会福利院。从目前我国老年公寓的建筑选址与市区的位置关系看,主要有两种情况,一种是位于市区内。这种情况包括绝大多数的社区或街道养老机构,以及少量由民政部门直接兴建的养老机构。这些养老机构中部分由其他类型的建筑改造而

19、来。更多的是由国家和集体投资创建,土地多是无偿使用的,因而不存在土地使用费用清偿的问题。另一种是位于市郊的养老机构。主要是由社会力量兴建的老年公寓。总的来说,近十几年来,随着市场经济的发展,我国老年公寓的建设取得了长足进步,积累了很多经验,出现了一批象北京太阳城这样规模大、设计先进的老年公寓。严格意义上的老年公寓应当是:为健康老人提供的专用住宅,按照老年人生理、心理特点设计的独立居住单元,内有卧室、起居室、浴室、厨房等,公寓内还应有配套的公共服务、文化、娱乐、医疗设施,并配备专业服务人员为老年居住者提供服务。老年公寓属于社会化养老机构统一管理的范畴,与敬老院不同。后者属于国家或集体兴办的社会福

20、利设施,收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人;前者是由政府部门和社会力量所建,按照市场原则设立和管理,面向有一定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会化养老机构,入住的老年人可以根据自己的经济条件和健康状况选择住房和服务的档次。（三）本项目建设的理论基础及有利条件1、新建项目是时代发展的自然产物。社会福利院在西方发达国家已成为社会养老的主要形式，这是改革时代和经济社会发展的自然产物。我国已步入老龄化社会，借鉴别人成功的养老经验可以减少盲目地摸索实验，中央顺应时代发展的需要，提出养老社会化，制定“5个老有”，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的工作目标。逐步妥善解

21、决老年物质生活的同时，注重文化养老，精神养老，提高老人的生活质量。我国实行计划生育政策已经几十年了，独生子女父母逐步进入老年人行列，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合也在不断发生变化，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重不断上升。同时，随着老年人观念的变化，不少老人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独居老人、空巢老人比例不断上升。2、建设养生文化村的优势。养生文化村是以提供养老服务为重点，其中的老年公寓能为中高经济承受能力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。它是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障措施，又能拥有一般养老机构所没有的家庭

22、氛团，老人在这里住地安心、舒心，其优势十分明显：减轻了子女养老压力，提高社会效率；有利于老年人身心健康；服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，能真正实现我国提倡的“五有养老”。 综上所述，项目建设具有一定的有力条件及优势，项目建设后具有显著的社会效益。本项目建设符合相关规划要求是可行的，也是必行的。第四章 项目选址一、规划选址 （一） 项目位置本项目选址位于XX区XX镇XX村，该选址交通便捷、环境幽静、空气新鲜，离城市不远，适合老年人居住，是理想的规划建设地址。XX历史悠久，最早称“宜”，是3000多年前周康王封给宜候的领地。春秋时属吴国，名朱方。吴亡属越，越亡属楚，更名谷阳。秦始皇三

23、十七年（前210）置县，名XX，属会稽郡。三国吴嘉禾三年（234）改名武进，西晋太康二年（281）复名XX。隋开皇九年（589）废XX入延陵，唐高祖武德三年(620)复名XX，后历朝均名XX。民国十七年(1928)七月，改名为XX县。1949年解放后，划城区及近郊为XX市，农村为XX县。1958年3月，XX撤县并入XX市。1962年3月市县分置，恢复XX县建置。新中国成立后，XX隶属XX地区（专区）。1983年实行市管县后，XX隶属XX市。中共XX县委、XX县人民政府均驻XX市城区。1995年XX规划建设新城。2002年4月，XX撤县建区。2002年9月，XX区委、区政府迁入新城行政中心。XX

24、区辖7个镇、2个园区，计83个村民委员会1864个村民小组和13个居民委员会，另设有XX新区、XX经济开发区各1个，场圃7个。全区总户数101382户，总人口274980人，其中男136361人、女138619人。人口自然增长率1.52。（二） 项目所在地经济概况XX区位于江苏省西南部，长江下游南岸，长江和京杭大运河交汇处，东邻XX市大港新区，西接句容，南连丹阳、金坛，西北。沪宁高速公路横贯区境东西，扬溧高速公路纵穿区境南北。整个区域呈火炬状，环绕XX市京口区、润州区。XX区西距省会南京 60公里，东距上海 230余公里。地理坐标为北纬 31493216、东经 11915 11945。2007

25、年，全境总面 积 610.5平 方公 里，其 中 土 地 面 积430.35平方公里，水域面积 70.5万平方公里。2009年，实现地区生产总值160.69亿元，按可比价计算，比上年增长13.7%，其中：第一产业增加值10.56亿元，增长5.2%；第二产业增加值96.33亿元，增长12.6%；第三产业增加值53.8亿元，增长15.4%。人均地区生产总值53923元，比上年增长11.1%。三次产业结构由上年的6.8:59.6:33.6调整为6.6：59.9：33.5；非公有制经济尤其是私营经济发展势头良好，已成为全区经济建设中较具活力的经济板块，私营个体经济增加值在地区生产总值中的比重不断增加，

26、经济实力比上年明显增强。二、 场址建设条件（一）区域地质史及构造概况XX市是历史悠久的文化古城，据考古史料记载，早在商周时，即公元前1116世纪，人类已经大批在此定居，有文字记载的历史可以上溯至三千年以前。XX自然地理的主要特点是襟山带水、丘陵起伏、江河交织、名山迭出。XX地区位于扬子准地台下扬子台褶带皱冲断带中（也称淮阳山字型构造宁镇反射弧东段）。地层分区下属下扬子地层小区。上元古界震旦系一新生界第四系发育较齐全，自震旦系后期，XX地区经历了几次大的构造运动，三迭纪晚期的印支运动导致了长江破碎带的形式。根据第四纪气候和海平面变化的研究资料，晚更新世末期冰川来临，古长江河床及支流河谷切割甚深。

27、下蜀土被切割出一系列古河道和古冲沟，当冰川消融，海面上升时，这些古河道和古冲沟被充填，泥炭层普遍发育。全新世晚期，本区平原沟谷内又覆盖了一层陆相沉积物，始成今日之沉积特征。研究资料表明，XX的四纪地质，尤其是晚更新世以后的工程环境极为复杂。XX地貌趋势为南高北低，西高东低，以宁镇山脉和茅山脉组成的山字型构造为骨架，山脉两侧由丘陵、岗地、平原分布。项目拟建场属于丘岗地貌，地基土主要以粉质粘土为主，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。（二）地形、地貌及地震情况XX位于宁镇山脉汤山仓山复式背斜南翼的汤山东仓火山岩盆地末端，项目所在地为丘岗地貌，主要为粉土。市区地面标高（黄海高程

28、，下同）一般在5.010.0米之间，市区内河流纵横交错，水域宽广，古运河由北向南穿越市区，将市区分为东西两部分。依据区域资料，场地及其周围未发现全新活动断裂通过。XX市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为1020t/m2。按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区，城市西北为良好工程建设区；老城区为较好工程建设区；城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。XX市处于长江中下游断裂带扬州铜陵地震带附近。历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年XX东部发生过5.3级地震，23级地震频频发生。60年代以来，

29、该地震构造带活动日益强烈。70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于XX市南部的溧阳地区，都影响到XX市。XX市基本抗震设防烈度为VII度，设计基本地震加速度为0.15g。（三）水文该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。地下水、地表水对土壤无腐蚀性。长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分种。落潮平均9小时，其水文特征为:历年最高洪水位6.33米(黄海高程系，下同)历年最低洪水位 -0.77米历年最大平均洪水位5.20米历年最小平均枯水位0.06米历年最大

30、潮差2.10米历年最小潮差0.01米历年平均潮差0.96米平均流速1.00米/秒最大流速2.00米/秒最小流速0.50米/秒洪峰最大流量92600立方米/秒最大平均流量43100立方米/秒最小平均流量21400立方米/秒多年平均流量28307立方米/秒最小枯水流量6020立方米/秒年平均径流量8933亿立方米（四）气候条件XX市位于江苏省西南部，长江下游南岸，地处美丽富饶的长江三角洲顶端。在北纬31373219，东经1185811958，本项目所在地属亚热带季风气候，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛。年平均降雨量1074mm，雨季主要集中在79三个月；历年平均气温15C，历年最高气温41

31、C，历年最低气温12C，最大积雪深度14cm，最大冻深9cm，12月平均气温2C，属不冻区；年最大风速32m/s（1989年8月13日），数要风向夏季为东南风，冬季为东北风；年平均蒸发量1277mm。历年平均气压104.4 kPa历年平均气温15.2 极端最高气温40.9 极端最低气温-12.0 历年平均相对湿度78%历年平均降雨量1066.2毫米历年一日最大降雨量262.5毫米历年平均风速2.52米/秒历年最大风速23.0米/秒常年主导风向偏东风夏季主导风向东风、西南风冬季主导风向东北风、西北风（五）交通条件航空：距上海虹桥国际机场240公里（车程2个半小时）；距上海浦东国际机场285公里（

32、车程3个小时）；距南京禄口国际机场90公里（车程1个小时）；距常州机场60公里（车程40分钟）。公路：区内公路与沪宁高速公路、312国道、104国道和沿江公路相连，公路运输四通八达。铁路：京沪铁路穿境而过，京沪高速铁路、宁沪城际铁路已经开工建设，镇大地方铁路将XX大港港口与京沪铁路直接相连。航运：长江和京杭大运河在XX交汇，构成了国内最大的“十”字黄金水道。紧靠辖区的XX大港国际港口，已建泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，并与世界上50多个国家和地区的120多个港口有运输业务往来。（六） 公用设施社会依托条件项目区内基础配套设施齐备，道路网络给水、排水、供电、供气、电信等公共配套已建成。

33、项目建设地城市基础配套设施齐备，因此本项目无供用电、给排水、燃气等配套接入困难。XX谏壁电厂为国家大型火力发电厂，装机容量162.5万千瓦。全市拥有35千伏至220千伏变电所64座，总容量2083.85千伏安，城乡用电普及率100%。市区日供自来水能力57.7万立方米。城市气化率90.5%。通讯实现了交换程序化、传输数字化，开办了程控交换、移动通信、无线寻呼、会议电视、多媒体数据通信、ISDN综合数据、因特网信息业务等。长途电话可直拨国内800个城市、186个国家和地区，国际特快传讯通达64个国家和地区。（七）防洪、防潮、排涝设施条件项目选址位于XX市防洪区内，因此项目无防洪、防潮（长江潮位）

34、特别要求，项目规划区内有通江河流，自然落水由雨水收集系统收集后经通江河流排入长江，由于项目场地高于周边水系最高位，因此本项目无须设置排涝设施。（八） 法律支持条件本项目主要法律依据为：1、中华人民共和国城市规划法2、城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ13790）3、江苏省城市总体规划（20012010）4、XX市城市总体规划5、江苏省土地管理条例2001年1月1日6、XX市XX区土地利用总体规划（19972010年）（九） 施工条件本项目选址位于XX新城长山村西湾水库北侧，东至西湾，西至生态园大道，南至西湾水库，北至小西湾村。区域条件较优越，基础配套设施较齐全，交通便捷。附近无污染源，项目

35、环境适宜。项目建设场地施工出入道路畅通，场地周边无交通限制，施工用临时水、电无接入困难。项目周边地区有多家采石厂、建材供应市场，有砼供应基地，XX市（项目地区）是建材生产大市，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。 第五章 项目拟建规模及内容一、项目建设规模根据“全国县（市、区）社会福利中心建设计划”实施方案和省委、省政府关于全面启动建设示范性养老机构的要求，并结合XX实际情况，确定XXXX养生文化村占地77.6亩，总建筑面积28759。二、项目建设设计依据及原则（一）项目建设设计依据1、社会福利机构建设规范2、建筑给水排水设计规范GB500152003（2003版）；3、室外给水设

36、计规范GB500132006（2006版）；4、室外排水设计规范GB500142006（2006版）；5、建筑结构荷载规范（GB 500092001）（2006年版）；6、混凝土结构设计规范（GB 500102002）；7、建筑地基基础设计规范（GB 500072002）；8、工程抗震设防分类标准（GB5002232008）；9、建筑防火设计规范GB500162006（2006版）；10、城市电力网规划设计导则Q/GDW1562006 号；11、城市公共汽车和无轨电车工程项目建设标准（1996）（二）项目建设规划指导思想 规划建设XXXX养生文化村的指导思想是：以科学发展观为指导，认真贯彻国家

37、民政部和省委、省政府有关发展社会福利事业、建设示范性养老机构的一系列文件精神，坚持政府主导实施、社会力量参与的方针，根据我区社会福利服务需求和经济发展水平，立足当前，着眼长远，统筹规划，合理配置，确保建成一所规模适度、功能齐全、档次较高的养生文化中心，既能满足日益增长的社会福利需求，又对社会福利事业的发展起到引导和示范作用。 三、项目总平面规划（一）总平面布置原则依据社会养老需求和发展战略控制规模，结合城市用地情况和总体规划布局，力求做到运营高效、管理方便、经济合理、节约用地。具体体现在：1、结合选址现状，合理布局；2、根据养生文化村的功能特点，合理规划分区；3、满足工作、生活要求及消防要求，

38、严格执行有关设计规范，节约能源；4、合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化环境的目的；5、适当预留建设用地，确保项目可持续发展。（二）交通结构本项目交通结构贯彻人性化的设计思想，从交通、消防等多个方面精心考虑，主要道路系统与建筑密切配合，明晰了然，将各分区通达顺畅地紧密联系在一起，在人流主要交汇处均设有较大面积的活动空间，体现了良好的疏通性和引导性。次要道路系统不拘一格，形式多样化，并沿其设置别有情趣的坐凳、雕塑和小品。（三）绿化系统小区绿化系统讲求实用，注重趣味。通过绿色植物结合座椅、廊架等景观元素，构成了亲切自然地交流活动空间。木质廊架，质朴清新，被秋色叶植物所环抱，依廊而坐可观微微起伏的

39、草地，活泼又不失秩序。绿地形态丰富，通过地形的高低起伏，散步道的曲折高低，加上阳光透过树叶形成的婆娑树影，营造出盛夏酷暑，不见畏日的空间效果。四、工程建设方案（一）建设内容按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”设计，从住区规划、设计到配套建筑与设施等方面都符合老年人的特点和要求，全部体现为老年人服务的理念。实行三位一体的管理，即：宾馆式的管理、医院式的护理、亲情式的服务三者兼顾，融为一体。1、公寓以多层为主，室内有阳台、卫生洗浴间、家具、空调、彩电、暖气、电话、呼救系统等。公共设施有医院、餐厅、浴室、书画室、棋牌室、茶座、卡拉OK、球类活动室、健身康复室、电大教室以及购物中心、家政服务中心等

40、，每楼均配有电梯，道路为无障碍设计，地面采用防滑材料，通道安装扶手。健身、文体、娱乐活动室均在一幢大楼内，公寓内所有建筑均有连廊连接，不受外界环境气候干扰。可以随意窜门、聊天、交朋友。2、为了老人安全，楼道、电梯等多处配有摄像监控系统，户内有紧急呼叫和电子安防系统，有事随叫随到，浓浓亲情使老人深深感受到家庭的温暖。在社区安全网络方面，实现消防报警，安全防盗、智能门控、家庭求救等功能。 3、园林式的环境设计，院内山、水、石、亭、小径共存， 站坐皆宜。院内健身广场，音乐喷泉为老年人健身、休闲提供良好的场所。 4、公寓设立的家政服务中心、文化娱乐场所、老年大学、老年病医院，不仅可以为入住公寓内的老人

41、服务，还可以对外开放，为社会老人服务，可以开设日托服务和居家呼叫等服务。（二）具体规划分区按照社会福利机构建设规范的要求进行规划设计，以五层以下的建筑为主，分单人间、双人间、三人间、四人间、六人间、 套房等六种户型，共分四个区域：1、 养老区居住面积14600平方米，房间设280间，床位数设550张，其中：单人间80间，床位80张；双人间100间，床位200张；三人间30间，床位90张；四人间20间，床位80张；六人间10间，床位60张；套房40间，床位40张。室内有阳台、卫生洗浴间、家具、空调、彩电、暖气、电话、呼救系统等。2、 多功能及服务区约12000平方米，有多功能会议室、接待室、阅览

42、室、棋牌室、理发室、厨房、热水间、洗衣房等；3、 内庭休闲区面积约2159多平方米，主楼垂直交通设医用电梯、普通电梯各一部；4、 室外活动区：主要为门球场、健身场及景观休闲区等设施。有医院、餐厅、浴室、书画室、棋牌室、手工室、茶座、卡拉OK、球类活动室、健身康复室、电大教室以及购物中心、家政服务中心等公共设施。每楼均配有电梯，道路为无障碍设计，地面采用防滑材料，通道安装扶手。健身、文体、娱乐活动室均在一幢大楼内，各楼层内建筑均有连廊连接，不受外界环境气候干扰。表5-1项目主要建筑构物参数表序号项 目单位数 量备 注1总规划占地面积亩77.62总建筑面积M2287592.1养老区14600设房间

43、280间，设床位550张2.2多功能及服务区120002.3内庭休闲区21593绿地面积16702.69绿化率为32.27%（三）设计指标1、建筑等级：三级2、建筑耐火等级：二级3、抗震设防烈度：七度4、建筑设计使用年限：50年5、屋面防水等级：级6、屋面防水设计使用年限：15年（四）建筑形式及风格根据项目的性质，建筑设计以朴实、大方为主，突出温馨氛围，既有时代特色，又融入我国传统文化的内涵，通过整体构造，形成若干共享空间，便于老年人创造丰富多彩的活动。（五）装修设计装修标准力求经济、美观大方，尽量采用当地建筑材料。1、外装饰：根据环境要求选择外墙面或涂料，部分墙面以花岗岩点缀，同时便于立体绿

44、化。2、内装饰：楼梯、内走廊一般采用大理石，室内地面一般采用普通地面砖，卫生间采用防滑地砖。3、墙面：内墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖等。4、门窗：外门窗采用铝合金材料，内门为木质夹板门。（六）结构设计本项目均采用现浇钢筋混凝土框架结构。1、活荷载标准值及准永久系数均取2.0KN/m2，系数取0.5；2、雪、风荷载雪荷载依据式SK=S0计算，式中S/*为基本雪压，依据全国基本雪压分布图采用插值法计算，或按当地10年以上最大雪压资料确定。为屋面积雪系数，根据不同类型屋面形式按规范表取定。 风荷载依据式k=zSz0计算，式中z为风振系数，S为体型系数，z为高度变化系数，系数取定根据建筑物外形查表取

45、定，0为基本风压依据当地30年一遇10mim平均最大风速计算，如无风速资料据风压图采用插值式取定。五、配套设施建设（一）给排水工程1、给水工程本项目用水主要为清洁、绿化和生活用水，少量配套、消防用水。本工程供水水源由XX镇给水管网提供。引入DN200给水管二根在基地范围内形成环网供水，供应室内外以及室外消防用水。供水方式：多层采用市政直供水方式市政供水压力0.25M pa供水，绿地采用自动喷灌系统。2、排水系统（1）排水量0.96m3/天（2）生活排水系统厨房污水首先经过隔油池进行预处理后经化粪池处理。污废水至室外设化粪池处理后排至污水管网系统。3、雨水系统采用室内外排水相结合排水系统，屋面雨

46、水及地面雨水就近排入雨水管网系统。4、消防系统根据建筑灭火器配置设计规范，建筑内各楼层均设置3Kg手提式干粉灭火器若干。5、管材（1）室内生活冷水管内衬（PE）钢塑复合管（P=1.0Mpa），丝扣连接。（2）室内排水管采用PVC-U建筑排水硬聚氯乙烯管，承插粘接。（3）管道保温：室外明露给水管采用聚乙烯发泡管保温。（二）强电设计1、设计依据（1）供配电系统设计规范GB50052-95（2）低压配电设计规范GB50054-95（3）建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）（4）电力工程电缆设计规范GB50217-94（5）民用建筑照明设计标准GBJ133-90（6）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92（7）建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）2、设计范围本设计包括配电、照明、防雷、接地设计。3、负荷等级和供电电源属多层民用建筑。主要负荷有照明、设备等。照明及生活用电负荷均属三级负荷。本项目的供电电源由XX变电所引来220/380V电源，采用电缆以架空的形式引入位于建筑内一层的配电室内。4、低压配电设计低压配电电压380/220KV，采用三相四线制中性电直接接地，供电频