某地产公司成本采购的3大阶段要点讲义.pptx

《某地产公司成本采购的3大阶段要点讲义.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产公司成本采购的3大阶段要点讲义.pptx（225页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、万科成本采购的3大阶段36个要点主讲：罗朗晨老师主要主要 内容内容 成本管理战略思考与模式成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理正确认识成本管理 成本管理核心理念成本管理核心理念 成本管理模式成本管理模式 现代成本管理发展动向现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法成本管理主要战术方法 目标成本管理目标成本管理 责任成本管理责任成本管理 无效成本管理无效成本管理 作业成本管理作业成本管理 成本信息化管理成本信息化管理 设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制 实践总结实践总

2、结 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析房地产，让人爱恨交加房地产，让人爱恨交加！在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点经济政策经济政策 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）方向方向1-1-市场体系：市场体系：着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题方向方向2-2-资源产品价格：资源产品价格：推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革方向方向3-3-城乡土地市场

3、：城乡土地市场：建立城乡统一的建设用地市场建立城乡统一的建设用地市场方向方向4-4-金融业开放：金融业开放：扩大金融业对内对外开放扩大金融业对内对外开放方向方向5-5-汇率机制：汇率机制：完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化方向方向6-6-财税体制：财税体制：深化财税体制改革深化财税体制改革方向方向7-7-税制改革：税制改革：完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革方向方向8-8-经济开放体制：经济开放体制：构建开放型经济新体制构建开放型经济新体制地产政策地产政策 房地产市场房地产市场 形势

4、分析形势分析有关房地产政策：有关房地产政策：十八届三中全会提出十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用使市场在资源配置中起决定性作用”；-历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设，更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设，“做好住房保障和楼市调控做好住房保障和楼市调控”（2013年12月初中央政治局会议提出）。房地产市场房地产市场 形势分析形势分析调控政策分类指导，不再调控政策分类指导，不再“一刀切一刀切”，有保有压（手套房、，有保有压（手套房、支持刚需、改善型支持刚需、改善型需求需求-高端有限制、中端有政策

5、、低端有保障）；高端有限制、中端有政策、低端有保障）；保障房对商品房市场影响加大；保障房对商品房市场影响加大；不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；房地产投资、开工、信贷规模在收缩；房地产投资、开工、信贷规模在收缩；近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；政策解读：政策解读：房地产市场房地产市场 形势分析形势分析金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）；金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）；土地供应紧张的总趋势；土地供应紧张的总趋势；房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制

6、；房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制；不动产登记制度拟出台；不动产登记制度拟出台；未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）；未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）；房地产税是否落地；房地产税是否落地；不动产登记制度的影响；不动产登记制度的影响；保障房力度；保障房力度；当前中国城市住房保有量当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）；房地产泡沫；房地产泡沫；随着反腐败的深入随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；市场操作将越来越规范化；中长期中长期 房地产市场分析与判断房地产市场分析与判断关键因素：关键因素：房地产市场房地产市场 形势分析

7、形势分析经济总体平稳发展；经济总体平稳发展；经济体制改革，释放制度红利；经济体制改革，释放制度红利；新城镇化；新城镇化；十八大：收入倍增计划（至十八大：收入倍增计划（至20202020年）；年）；中国人的住房观念；中国人的住房观念；土地财政暂时难以根本改变；土地财政暂时难以根本改变；经济增长不乐观，宏观政策以稳为主经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;中长期中长期 房地产市场分析与判断房地产市场分析与判断-有利因素：有利因素：房地产市场房地产市场 形势分析形势分析金融危机未见彻底好转金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行国内与宏观经济下行,经济低迷下探经济低迷下探;风险积聚，行业逐步回归理性（经

8、济降速、制度变革、需求投资风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投资等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；土地供应紧张的总趋势土地供应紧张的总趋势;流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；市场进入调整期；市场进入调整期；观望和看跌，价量下跌；观望和看跌，价量下跌；一、二、三、四线城市继续分化、弱化；一、二、三、四线城市继续分化、弱化；住宅地产、商业地产都面临挑战；住宅地产、商业地产都面临挑战；市场时刻在变市场时刻

9、在变,客户客户(包括拆迁维权包括拆迁维权)更挑剔更挑剔;地产项目的边际成本提高，收益下降；地产项目的边际成本提高，收益下降；中长期中长期 房地产市场分析与判断房地产市场分析与判断不利因素：不利因素：房地产市场房地产市场 形势分析形势分析地产公司竞争剧烈地产公司竞争剧烈今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企业冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。竞争，行业进入了全新的大整合时期。上半年入榜上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三

10、梯队业绩增长剧烈分化。绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的房企，镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的房企，如万如万科、雅居乐；一类是科、雅居乐；一类是“短平快短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。正荣、泰禾。这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部分当然，大部分中小地产企业正承

11、受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管理，进一步精细化管理（包括成本管理）（包括成本管理），以应对全新的，以应对全新的地产地产市场环境。市场环境。20142014年房地产市场分析与判断年房地产市场分析与判断 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析上半年：上半年：收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；

12、全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；城市分化继续；城市分化继续；政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；大型房地产企业市场集中度大幅提升。大型房地产企业市场集中度大幅提升。下半年：下半年：市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；一二线城市价格企稳好于三四线城市；一二线城市价格企稳好于三四线城市；库存分化，多少城市仍旧煎熬；库存分化，多少城市仍旧煎熬；下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式商下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧

13、城工业用地改造、体验式商业与业与社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地产）社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地产）。20142014年房地产市场分析与判断年房地产市场分析与判断 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析20142014年房地产市场分析与判断年房地产市场分析与判断地产企业样本分析地产企业样本分析TOP50TOP50 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析集中度集中度-地产公司竞争剧烈：地产公司竞争剧烈：三年前约三年前约69000家，现在约家，现在约48000家家20142014年房地产市场分析与判断年房地产市场分析与判断地产企业样本分析

14、地产企业样本分析TOP50TOP50 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析20142014年房地产市场分析与判断年房地产市场分析与判断地产企业样本分析地产企业样本分析TOP7TOP7 房地产市场房地产市场 形势分析形势分析行业变化行业变化:当前，住宅市场出现中短期总体低迷，那种高成本运作，通过高当前，住宅市场出现中短期总体低迷，那种高成本运作，通过高溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大的挑溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大的挑战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变，即粗放式的战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变，即粗放式的地产管理难以为继地产管

15、理难以为继-面对行业正在发生的变化，我们应积极面面对行业正在发生的变化，我们应积极面对，练好精细化管理之成本管理内功。对，练好精细化管理之成本管理内功。学习紧迫性学习紧迫性:学习是种生活方式；学习型社会学习是种生活方式；学习型社会学习型组织建设中学习型组织建设中,必须持续学必须持续学习习,不学习只能被淘汰不学习只能被淘汰;你可以拒绝学习你可以拒绝学习,但你的竞争对手不会但你的竞争对手不会,给给你犹豫的时间并不多。你犹豫的时间并不多。学习方法学习方法方向方向:学习最高效办法学习最高效办法-学习标杆企业。学习标杆企业。因此，大家在一起学习因此，大家在一起学习房地产企业的成本管理房地产企业的成本管理

16、！房地产市场分析与成本管理房地产市场分析与成本管理主要主要 内容内容 成本管理战略思考与模式成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理正确认识成本管理 成本管理核心理念成本管理核心理念 成本管理模式成本管理模式 现代成本管理发展动向现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法成本管理主要战术方法 目标成本管理目标成本管理 责任成本管理责任成本管理 无效成本管理无效成本管理 作业成本管理作业成本管理 成本信息化管理成本信息化管理 设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制 实践总结实践

17、总结 成本管理成本管理 定位定位成本成本 成本管理成本管理 定位定位成本定义成本定义成本概念，在经济学、管理学、会计学、工程造价等领域各不同房地产项目的成本：房地产项目的成本：从投资者（房地产）角度，为了获得投资项目的预期效益，从投资者（房地产）角度，为了获得投资项目的预期效益，是指建设项目的预期开支或实际开支的全部固定资产投资是指建设项目的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，或指对项目进行策划、决策、实施、竣工验收等所有费用，或指对项目进行策划、决策、实施、竣工验收等所有作业环节的全部支出费用的叠加。作业环节的全部支出费用的叠加。营业利润营业利润=销售收入销售收入-销售成本销售成本-销

18、售税金及附加销售税金及附加 +其他业务利润其他业务利润-管理费用管理费用-财务费用财务费用-营业费用营业费用 成本管理成本管理 全方位的成本全方位的成本 不再局限于建安造价；不再局限于建安造价；全面的成本管理（全面的成本管理（TCMTCM），就是通过有效地使用专业知识和专），就是通过有效地使用专业知识和专 门技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险；是一种管理各门技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险；是一种管理各 种企业、工作、设施、项目、产品或服务的全生命周期成本的种企业、工作、设施、项目、产品或服务的全生命周期成本的 系统方法。系统方法。-美国造价师协会的定义美国造价师协会的定义 全过程的

19、成本管理全过程的成本管理 不局限于预结算，介入事前、事中的成本决策。不局限于预结算，介入事前、事中的成本决策。成本管理成本管理定义定义成本概览成本概览成本概览成本概览 成本管理成本管理 定位定位 全员成本意识的推动者；全员成本意识的推动者；公司经营计划的支持、保证者；公司经营计划的支持、保证者；贯穿项目始终，规范所有相关部门工作的隐形管理者；贯穿项目始终，规范所有相关部门工作的隐形管理者；项目成本部总体控制的组织者和最终成效的责任者项目成本部总体控制的组织者和最终成效的责任者成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门成本管理的最高境

20、界成本管理的最高境界科技专业科技专业组织行为艺术组织行为艺术泰罗：管理是门理性的科学方法。因此，成本是理性科学管理泰罗：管理是门理性的科学方法。因此，成本是理性科学管理追求的最重要的管理目标之一，产品成本降低是实行科学管理追求的最重要的管理目标之一，产品成本降低是实行科学管理的成效。的成效。成本管理成本管理 定位定位设计院 顾客需要营销部门分析设计部的设计工程系统建造客服部门返修成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门 成本管理成本管理 的定位的定位成本管理与经营成本管理与经营成本管理将突出作用于成本管理将突出作用于-运营管理、综

21、合管理；运营管理、综合管理；参与、支持公司经营，保证经营目标的实现为首要任务。参与、支持公司经营，保证经营目标的实现为首要任务。成本管理成本管理 定位定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求卡内基：“人是企业管理中最重要，也是决定性的要素”。复合型人才复合型人才 成本管理成本管理 定位定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求知识结构：知识结构：熟悉房地产开发业务、流程，通晓：熟悉房地产开发业务、流程，通晓：工程造价、设计、工程、财务、经济、法律工程造价、设计、工程、财务、经济、法律 等多方面知识。等多方面知识。成本管理成本管理 的定位的定位成本管理人员的综合资质

22、要求成本管理人员的综合资质要求战略思维战略思维从公司整体利益出发，从长远利益出发，注重基本问题和系统问题。成从公司整体利益出发，从长远利益出发，注重基本问题和系统问题。成本本管管理是项目运营管理的重要组成部分，是房地产企业的核心竞争力之理是项目运营管理的重要组成部分，是房地产企业的核心竞争力之一；一；（彼得.德鲁克：一个重视贡献的人，为成果负责的人，不管他职位多卑微，他仍属于“高层管理者”。）成本管理，成本管理，根据公司经营目标和客户价值等进行项目成本规划根据公司经营目标和客户价值等进行项目成本规划（筹划）。（筹划）。成本管理成本管理 定位定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要

23、求站在一定的高度，才能看清事物的本质站在一定的高度，才能看清事物的本质 成本管理成本管理 的定位的定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉透过数字看本质透过数字看本质 成本管理成本管理 的定位的定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉透过数字看本质透过数字看本质 成本管理成本管理 定位定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求“只说不做是假把式，只做不说是傻把式只说不做是假把式，只做

24、不说是傻把式”敢说敢说 该张嘴时就张嘴该张嘴时就张嘴 会说会说 用专业和数据说话；用专业和数据说话；（彼得彼得.德鲁克：德鲁克：“专心专心”是一种勇气，敢于决定真正该做和真正先做是一种勇气，敢于决定真正该做和真正先做的工作。）的工作。）忠言不一定要逆耳；忠言不一定要逆耳；说到点子上；说到点子上；晓之以理晓之以理用事实说话；用事实说话；动之以情动之以情富有感染力富有感染力 敢说会说敢说会说 成本管理成本管理 的定位的定位成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求灵活而要有原则，但原则决不能灵活；灵活而要有原则，但原则决不能灵活；敢于说不；敢于说不；“制度是死的，人是活的制度是死的，人是

25、活的”不违反原则的前提下走出办公室；不违反原则的前提下走出办公室；良好、有效的沟通少不了良好、有效的沟通少不了各部门、供应商；各部门、供应商；走出去，请进来走出去，请进来竞争对手、兄弟公司交流；竞争对手、兄弟公司交流；勇于创新；勇于创新；打破常规，质疑一切打破常规，质疑一切成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求成本管理成本管理定位定位遵守公司规章制度；遵守公司规章制度；真实反馈，不唯眼前利益，报喜更要报忧；真实反馈，不唯眼前利益，报喜更要报忧；德才兼备，以德为先；德才兼备，以德为先；廉洁奉公，以组织利益为出发点；廉洁奉公，以组织利益为出发点；真实反馈，不唯眼前利益；真实反馈，不唯

26、眼前利益；持续学习，富有理想；持续学习，富有理想；成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求成本管理成本管理定位定位勤勉敬业，富有责任心勤勉敬业，富有责任心-天道酬勤天道酬勤 （关灯案例）；（硬性）标杆指标：标杆指标：约约41个分公司、个分公司、500个项目、个项目、2000亿元、亿元、300人、人、7100人。人。（讨论、比较）；2000亿元/7100人=0.2820.282亿元亿元/人人。成本管理人员的综合资质要求成本管理人员的综合资质要求 价值创造型价值创造型 成本控制型成本控制型成本核算型成本核算型成本管理成本管理定位定位主要主要 内容内容 成本管理战略思考与模式成本管理战略

27、思考与模式 房地产市场分析与成本管理房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理正确认识成本管理 成本管理核心理念成本管理核心理念 成本管理模式成本管理模式 现代成本管理发展动向现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法成本管理主要战术方法 目标成本管理目标成本管理 责任成本管理责任成本管理 无效成本管理无效成本管理 作业成本管理作业成本管理 成本信息化管理成本信息化管理 设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制 实践总结实践总结 成本管理成本管理宗旨和目标宗旨和目标成本管理的宗旨成本管理的宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竞

28、争力，并形成行业成本竞争优以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本竞争优势，以稳健的成本管理支持地产经营的快速发展。势，以稳健的成本管理支持地产经营的快速发展。意义意义强调产品竞争力前提下，成本的经济合理性；强调产品竞争力前提下，成本的经济合理性；强调行业优势。强调行业优势。成本管理成本管理目标目标 创立成本优势创立成本优势 成本管理优势成本管理优势创新技术优势创新技术优势规模经济优势规模经济优势意义意义 建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益；建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益；应用新技术、新材料、新工艺，提高劳动生产率，降低成本；应用新技术、新材料、新工艺，提高劳

29、动生产率，降低成本；从企业的规模效益取得成本竞争优势。从企业的规模效益取得成本竞争优势。成本管理成本管理目标目标 创立成本优势创立成本优势 创新技术优势创新技术优势 下图不同处？成本管理成本管理目标目标 创立成本优势创立成本优势 创新技术优势创新技术优势视频案例视频案例 成本管理成本管理 目标目标 案例：与百度的合作案例：与百度的合作百度与万科达成战略合作。百度将百度与万科达成战略合作。百度将基于大数据和云计算技术，为万科基于大数据和云计算技术，为万科商业地产提供智能化升级解决方案，商业地产提供智能化升级解决方案，这将是大数据在地产行业的首次这将是大数据在地产行业的首次落地。落地。借助数据挖掘

30、和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺借助数据挖掘和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。百度将为该广场提供大数据分析和云计算技术，打通线上线下信息，百度将为该广场提供大数据分析和云计算技术，打通线上线下信息，提供行车、车库和商场导航和路线规划等。提供行车、车库和商场导航和路线规划等。创立成本优势创立成本优势 创新技术优势创新技术优势成本管理成本管理目的目的健康健康 合理合理 有

31、序有序成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在人利益的存在-呈现呈现“互信互信”状态状态；产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生控制、减少无效成本的发生-呈现呈现“适配适配”状态状态；可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并一致，可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力公司对成本的发生具有较强的事前控制能力-呈现呈现“勾稽勾稽”状态状态。目的目的主要主

32、要 内容内容 成本管理战略思考与模式成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理正确认识成本管理 成本管理核心理念成本管理核心理念 成本管理模式成本管理模式 现代成本管理发展动向现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法成本管理主要战术方法 目标成本管理目标成本管理 责任成本管理责任成本管理 无效成本管理无效成本管理 作业成本管理作业成本管理 成本信息化管理成本信息化管理 设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制 实践总结实践总结 认识的重要性认识的重要性-做正确的事对成本是何其重

33、要做正确的事对成本是何其重要举例（鄂尔多斯等、项目立项、白合同索赔）做正确的事做正确的事正正确确地地做做事事做不正确做不正确做正确做正确我们做我们做什么？什么？我们做得我们做得如何？如何？最佳最佳位置位置不是最差不是最差最差最差位置位置死定了死定了成本管理成本管理正确认识正确认识不不正确正确的事的事正确的事正确的事认识的重要性认识的重要性-做正确的事对成本是何其重要做正确的事对成本是何其重要 如果已经发生了了不正确的事怎么办如果已经发生了了不正确的事怎么办系统解决方案：成本缺陷手册系统解决方案：成本缺陷手册缺陷管理白皮书缺陷管理白皮书成本管理成本管理正确认识正确认识处理好几个处理好几个关系关系

34、任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部一方面是一个经济管理部门，理部一方面是一个经济管理部门，一方面又一方面又要求它通晓技术和业务环要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。两个方面两个方面 正确认识正确认识成本管理成本管理质量质量管理管理工期工期管理管理成本成本管理管理财务财务管理管理成本成本管理管理协同、定期对账技术技术经济经济项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计竣工竣工1 1、从项目角度出发：、从项目角度出发：最基本要能回答单方可售面积

35、多少元成本；其直接用于测算最基本要能回答单方可售面积多少元成本；其直接用于测算与确定经营绩效。与确定经营绩效。销售销售两个类别两个类别物业管理物业管理正确认识正确认识成本管理成本管理分判分判两个类别两个类别2 2、从合同角度出发：、从合同角度出发：能准确回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。能准确回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。招标招标签约签约变更变更结算结算正确认识正确认识成本管理成本管理正确认识正确认识成本管理成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心 设计设计招标招标施工施工成本形成成本支出成本形成成本支出曲线曲线支出的支出的成本成本形成的形成的成本成本成本控制重点成

36、本控制重点放那儿好？放那儿好？70%80%20%销售及物管销售及物管项目周项目周期期成成本本新项目发展新项目发展工作重心后置工作重心后置费率招标；费率招标；变更、签证事后补签；变更、签证事后补签；工程结算后延；工程结算后延；成本管理工作重心成本管理工作重心 正确认识正确认识成本管理成本管理参与大预算管理、现金流管参与大预算管理、现金流管理；理；务必算清各项目的大帐；务必算清各项目的大帐；客户价值分析；客户价值分析；设计方案优化；设计方案优化；动态、目标成本管理；动态、目标成本管理；技术经济指标控制；技术经济指标控制；事前定价与清单招标；事前定价与清单招标；工作重心前移工作重心前移正确认识正确认

37、识成本管理成本管理工作的重心工作的重心数据分析与储存数据分析与储存动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价亦步亦趋亦步亦趋齐头并进齐头并进谨慎测算谨慎测算成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心 新项目发展新项目发展规划设计规划设计合约分判合约分判与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算正确认识正确认识成本管理成本管理不同土地获取方式下政策环境、市场环境、成本压力、利润不同土地获取方式下政策环境、市场环境、成本压力、利润差别差别：一方面一方面竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要矛盾矛盾,必须要高

38、度重视；另一方面伴随着地产新政的高压，成必须要高度重视；另一方面伴随着地产新政的高压，成本压力、利润摊薄。本压力、利润摊薄。拿地方式拿地方式土地利润（溢价）土地利润（溢价）开发利润开发利润招标拍卖招标拍卖协议转让协议转让一级开发一级开发股权并购股权并购成本管理的必要性成本管理的必要性 正确认识正确认识成本管理成本管理土地招标等项目成本土地招标等项目成本-目前市况目前市况-利润情利润情况况项目项目计划单位售价(元/m2)计划单位成本(元/m2)单位毛利润(元/m2)销售毛利率销售净利率当前单位成本可研阶段数据、目标成本、动态成本。（在成本月报等提示）工程量清单招标工程量清单招标工程量清单招标是避

39、免成本管理工作重心后置，工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。工程量清单招标的优点：工程量清单招标的优点：q 事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；q 总价和单价两方面的充分竞争；总价和单价两方面的充分竞争；q 总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势；总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势；q 有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更；有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更；q 及时评估出造价咨询公司的工作质量；及时

40、评估出造价咨询公司的工作质量；q 便于成本数据积累，建立成本数据库；便于成本数据积累，建立成本数据库；q 可降低可降低2-5%2-5%；q 降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。正确认识正确认识成本管理成本管理工程量清单招标工程量清单招标目前工程量清单招标存在的问题：目前工程量清单招标存在的问题：q 占用项目关键线路，时间相对较长占用项目关键线路，时间相对较长(30D)；q 部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较 多，降低了清单招标的可能和效果；多，降低了清单招标的可能和效果；q 合格承

41、建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可 能偏高；能偏高；q 投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高；投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高；q 定额依然必不可少，市场定价少有使用；定额依然必不可少，市场定价少有使用；q 造价咨询公司等经办人可能水平有限，影响清单准确性。造价咨询公司等经办人可能水平有限，影响清单准确性。正确认识正确认识成本管理成本管理 工程量清单招标工程量清单招标案例：案例：q 招标文件招标文件q 园林环境合同园林环境合同q 总包合同总包合同q 正确认识正确认识成本管理成本管理 工程量清单招标工程量清单招标 解决办法：

42、解决办法：招标质量的重要性；招标质量的重要性；系列招标文件的标准化；系列招标文件的标准化；评标模板的标准化；评标模板的标准化；加强设计计划管理和图纸质量管理；加强设计计划管理和图纸质量管理；其他；其他；正确认识正确认识成本管理成本管理 工程量清单招标工程量清单招标 解决办法：解决办法：项目开发计划具有严肃性，公司均应努力保证计划的实项目开发计划具有严肃性，公司均应努力保证计划的实 现；现；计划确定后，不可随意变更；计划确定后，不可随意变更；确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，应视情况确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，应视情况 报审批。报审批。正确认识正确认识成本管理成本管理

43、工程量清单招标工程量清单招标 解决办法：解决办法：合理安排工作，多任务并行，保障关键线路；合理安排工作，多任务并行，保障关键线路；扩大合格承建商范围，注重承建商的本地化培养；扩大合格承建商范围，注重承建商的本地化培养；注重对投标单位培训；注重对投标单位培训；注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投标单位依据自身成本水平报价；鼓励投标单位依据自身成本水平报价；正确认识正确认识成本管理成本管理工程量清单招标工程量清单招标工程量清单招标工程量清单招标-固定单价与总价固定单价与总价（比如：钢筋、混泥土可调差）正确认识正确认识成本管理成本管理是市场化的需求：

44、是市场化的需求：GB50500-2013GB50500-2013传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微观经济的传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微观经济的调控，市场竞争的理念将深入各行各业，而工程量清单招标正体调控，市场竞争的理念将深入各行各业，而工程量清单招标正体现了自主竞争的市场化概念。现了自主竞争的市场化概念。体现了加强成本管理的思路：体现了加强成本管理的思路：从已完工项目为例，愈发认识到成本工作重心前移的重要性和必从已完工项目为例，愈发认识到成本工作重心前移的重要性和必要性，重心前移的一项重要标志就是工程量清单招标、事前定价。要性，重心前移的一项重要标志就是工程量

45、清单招标、事前定价。主要主要 内容内容 成本管理战略思考与模式成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理正确认识成本管理 成本管理核心理念成本管理核心理念 成本管理模式成本管理模式 现代成本管理发展动向现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法成本管理主要战术方法 目标成本管理目标成本管理 责任成本管理责任成本管理 无效成本管理无效成本管理 作业成本管理作业成本管理 成本信息化管理成本信息化管理 设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制 实践总结实践总结 成本管理成本管理省钱省钱

46、省钱赚钱省钱赚钱 成本管理赚钱成本管理赚钱省钱省钱 赚钱赚钱 成本管理成本管理成本管理成本管理理念理念 长期以来，充斥长期以来，充斥“造价提升，到时可以卖回来造价提升，到时可以卖回来”；正确认识，进一步提炼成本管理理念正确认识，进一步提炼成本管理理念成本管理成本管理理念理念 注重资本效率注重资本效率-资金成本资金成本净资产回报率净资产回报率权益乘数权益乘数 即即1/(11/(1资产负债率资产负债率)净利润净利润资产周转率资产周转率销售净销售净利率利率资产总额资产总额销售收入销售收入销售收入销售收入资产总额资产总额所有者权益所有者权益=净利润净利润资产总额资产总额资产总额资产总额所有者权益所有者

47、权益净利润净利润所有者权益所有者权益=资本的效率资本的效率 VS VS 成本成本 -杜邦公司举例成本管理是为获得长期竞争优势成本管理是为获得长期竞争优势成本管理成本管理理念理念 成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业长期竞争优势。企业长期竞争优势。全过程、全员、全方位的成本管理全过程、全员、全方位的成本管理成本管理涉及各部门和各业务环节，体现的是公司整体管理水平，成本管理涉及各部门和各业务环节，体现的是公司整体管理水平，管好成本是大家的事管好成本是大家的事 ；成本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于项目公司管理层成

48、本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于项目公司管理层和总经理的推动和总经理的推动 。责任成本制度，无效成本通报制度，成本管理工作奖励机制 成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映成本管理成本管理理念理念 缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员。缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员。控制成本不能牺牲产品品质。控制成本不能牺牲产品品质。保证品质的前提下，尽量节约成本；保证品质的前提下，尽量节约成本；合理最低价，而非简单最低价；合理最低价，而非简单最低价；判断成本支出合理性和有效性的标准是看其能够带来的价值。判断成本支出合理性和有效性的标准是看其能够带来的价值。注重隐

49、形成本管控注重隐形成本管控成本管理成本管理理念理念 隐性成本隐性成本：相对于显性成本而言，是一种隐藏于相对于显性成本而言，是一种隐藏于经济组织总成本经济组织总成本之中的成本。是由之中的成本。是由于于经济主体经济主体的行为而有意或无意造成的，具有一定隐蔽性的将来成本和的行为而有意或无意造成的，具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本转移成本，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。其主要包括：，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。其主要包括：信息失真成本信息失真成本、人力资源成本人力资源成本、影响力成本影响力成本等。具体表现：系统之无效等。具体表现：系统之无效成本偏高、人均产值和人均利润（行业类比

50、）偏低等。成本偏高、人均产值和人均利润（行业类比）偏低等。再次比较（硬性）标杆指标：约标杆指标：约41个分公司、个分公司、500个项目、个项目、2000亿元、亿元、300人、人、7100人；人；2000亿元/7100人=0.2820.282亿元亿元/人人。（讨论、比较、交（讨论、比较、交流）流）隐性成本隐性成本管控管控：树立新的成本观，树立有效成本和无效成本的观念和相树立新的成本观，树立有效成本和无效成本的观念和相应的问责机制；树立全员及全工程成本控制观念；进一步优化流程管理应的问责机制；树立全员及全工程成本控制观念；进一步优化流程管理（尤其是新兴的薄弱板块）；树立人均产值和人均利润的观念，并