浅谈商铺投资.pptx

《浅谈商铺投资.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈商铺投资.pptx（22页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、会计学1浅谈商铺投资浅谈商铺投资浅谈商铺投资浅谈商铺投资n n商铺投资的优势商铺投资的优势n n如何才能选到商业旺铺如何才能选到商业旺铺n n商铺投资分析方法商铺投资分析方法n n投资商铺应注意的问题投资商铺应注意的问题 第1页/共22页房产投资种类房产投资种类二手房：二手房：商铺：商铺：期房：期房：老洋房：老洋房：稀缺景观房：稀缺景观房：购房收益购房收益稳定且高稳定且高稳定性、良好的成稳定性、良好的成长性、不可比性长性、不可比性有投资潜力、开盘有投资潜力、开盘价低、规模不大价低、规模不大抗跌性强抗跌性强不可替代性、抗跌不可替代性、抗跌能力强能力强投资郊区房产需谨慎、购买年代远的房产需谨慎、面

2、积大的房屋不宜投资投资郊区房产需谨慎、购买年代远的房产需谨慎、面积大的房屋不宜投资看商铺本身、看楼盘定位、看后期管理、看业主看商铺本身、看楼盘定位、看后期管理、看业主风险变幻，易产生纠纷；易产生过度投机或风险变幻，易产生纠纷；易产生过度投机或“被套被套”现象现象装修费用较昂贵装修费用较昂贵房价与稀缺程度、景观资源有关房价与稀缺程度、景观资源有关房产种类房产种类注意事项注意事项第2页/共22页 房产投资的特点房产投资的特点投资对象：投资对象：有相当资金可做中长期投资的人、具备 相当丰富的房地产投资知识优优 点点：有自用及投资双重功能，可抵消通货膨胀带来的贬值损失缺点缺点：流动性低，变现性差，所需

3、资金较多第3页/共22页商铺投资的优势商铺投资的优势n n长期以来，中国民间的投资渠道狭窄，而我们所长期以来，中国民间的投资渠道狭窄，而我们所熟知的股票、债券、期货市场等经常摇摆不定，熟知的股票、债券、期货市场等经常摇摆不定，没有一定的专业知识很难搞定；而随着中国快速没有一定的专业知识很难搞定；而随着中国快速的城市化进程和迅猛的房地产市场发展，大家都的城市化进程和迅猛的房地产市场发展，大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。n n“商业地产商业地产”在北京、上海、广州、深圳等经济在北京、上海、广州、深圳等经济高度发达的国内市场，早已经有很多投资商业地高度发达的

4、国内市场，早已经有很多投资商业地产的投资者完在这淘到了无数桶金，成了他们产的投资者完在这淘到了无数桶金，成了他们“一铺养三代一铺养三代”的梦想。的梦想。n n 例：例：第4页/共22页投资商业地产的三大优投资商业地产的三大优势势n n回报周期短 根据北京托普斯调研公司的数据显示，在根据北京托普斯调研公司的数据显示，在国内一线、二线城市中商业地产的回报周国内一线、二线城市中商业地产的回报周期约为期约为9-10年，而相比较的住宅地产的回报年，而相比较的住宅地产的回报周期要为周期要为20-25年。年。第5页/共22页投资商业地产的三大优势投资商业地产的三大优势n n 升值潜力巨大升值潜力巨大 商业地

5、产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置，商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置，商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置，商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中心的位置，因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵，因此与股票、期货因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵，因此与股票、期货因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵，因此与股票、期货因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵，因此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相对安全

6、和稳定，特别是商铺对安全和稳定，特别是商铺对安全和稳定，特别是商铺对安全和稳定，特别是商铺 n n大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业地产在市大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业地产在市大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业地产在市大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业地产在市场上并未出现产权销售，也就导致了好的商业地产项目的场上并未出现产权销售，也就导致了好的商业地产项目的场上并未出现产权销售，也就导致了好的商业地产项目的场上并未出现产权销售，也就导致了好的商业地产项目的大幅度升值。全国许多一二线城市的商铺，在近大幅度升值。全国许多一二线城市的商铺，在近大幅度升值。全国许

7、多一二线城市的商铺，在近大幅度升值。全国许多一二线城市的商铺，在近1010年的运年的运年的运年的运营当中就涨幅数十倍营当中就涨幅数十倍营当中就涨幅数十倍营当中就涨幅数十倍。第6页/共22页投资商业地产的三大投资商业地产的三大优势优势n n年回报率高 股市动荡、各类金融产品不稳定的情况股市动荡、各类金融产品不稳定的情况下，很多懂得理财的人把视线放到了实业下，很多懂得理财的人把视线放到了实业投资上面。商业地产项目，其稳定的的投投资上面。商业地产项目，其稳定的的投资回报率（年回报率能达到资回报率（年回报率能达到6%-8%）、较小）、较小的投资风险、巨大的升值空间、得到了多的投资风险、巨大的升值空间、

8、得到了多数投资者的认可和追捧。数投资者的认可和追捧。第7页/共22页浅谈商铺投资浅谈商铺投资n n商铺投资的优势n n如何才能选到商业旺铺n n商铺投资分析方法n n投资商铺应注意的问题 第8页/共22页如何才能选到商业旺铺如何才能选到商业旺铺n n从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通货之一，矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通货之一，矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通

9、货之一，矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通货之一，是稀有资源。因此如果拥有一间是稀有资源。因此如果拥有一间是稀有资源。因此如果拥有一间是稀有资源。因此如果拥有一间“聚宝盆聚宝盆聚宝盆聚宝盆”式的式的式的式的“金铺金铺金铺金铺”，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。百姓家庭所渴望和追求的。百姓家庭所渴望和追求的。百姓家庭所渴望和追求的。n n对商业地产而言，有三对商业地产而言，有三对商业地产而言，有三对商

10、业地产而言，有三“气气气气”是不可或缺的，即是不可或缺的，即是不可或缺的，即是不可或缺的，即“人气、人气、人气、人气、商气、财气商气、财气商气、财气商气、财气”。“人气人气人气人气”即人流量，即人流量，即人流量，即人流量，“商气商气商气商气”就是商业氛就是商业氛就是商业氛就是商业氛围，而围，而围，而围，而“财气财气财气财气”即由人气与商气带来的财富效应。即由人气与商气带来的财富效应。即由人气与商气带来的财富效应。即由人气与商气带来的财富效应。第9页/共22页如何才能选到商业旺如何才能选到商业旺铺铺1 1、交通便利。、交通便利。有投资有投资有投资有投资“钱景钱景钱景钱景”的商铺，附近最好有地铁站

11、点、公交车站点，的商铺，附近最好有地铁站点、公交车站点，的商铺，附近最好有地铁站点、公交车站点，的商铺，附近最好有地铁站点、公交车站点，以及出租车上下车站，要有合理的人车动线、足够的停车位。以及出租车上下车站，要有合理的人车动线、足够的停车位。以及出租车上下车站，要有合理的人车动线、足够的停车位。以及出租车上下车站，要有合理的人车动线、足够的停车位。2 2、接近人们聚集的场所、接近人们聚集的场所 如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大社区、大工厂、如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大社区、大工厂、如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大社区、大工厂、如剧院、电影院、公园等娱乐场所附

12、近，或者大社区、大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。该店铺的地点。该店铺的地点。该店铺的地点。3 3、选择人口增加较快的地方、选择人口增加较快的地方 企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使顾客，并使顾客，并使顾客，并使其更具发展潜力。其更具发

13、展潜力。其更具发展潜力。其更具发展潜力。第10页/共22页如何才能选到商业旺铺如何才能选到商业旺铺 4 4、选取自发形成某类市场的地段。、选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集集集集中市场中市场中市场中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段

14、或街区，则更能中在某一个地段或街区，则更能中在某一个地段或街区，则更能中在某一个地段或街区，则更能 招徕顾客。因为人们一想到购招徕顾客。因为人们一想到购招徕顾客。因为人们一想到购招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。买某商品就会自然而然地想起这个地方。买某商品就会自然而然地想起这个地方。买某商品就会自然而然地想起这个地方。5 5、根据经营内容来选择地址、根据经营内容来选择地址?店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺店铺销售的商品种类不同，其对店址的

15、要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。（什么位置人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。（什么位置人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地

16、方。（什么位置人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。（什么位置都有卖点）都有卖点）都有卖点）都有卖点）第11页/共22页如何才能选到商业旺铺如何才能选到商业旺铺 6 6、要有、要有“傍大款傍大款”意识意识 即即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳麦当劳麦

17、当劳麦当劳”、“肯德基肯德基肯德基肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡捡

18、捡捡”些顾客。些顾客。些顾客。些顾客。7 7、位于商业中心街道、位于商业中心街道?东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路坡路坡路坡路上上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。开店不可取；路面与店铺地

19、面高低不能太悬殊。开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。（能见度和日照情况能见度和日照情况）第12页/共22页如何才能选到商业旺铺如何才能选到商业旺铺8 8、要选择有广告空间的店面、要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前空间，也就使你失去了在店前空间，也就使你失去了在店前空间，也就使你失去了在店前“发挥发挥发挥发挥”营销智慧的空间。营销智慧的空间。

20、营销智慧的空间。营销智慧的空间。9 9、选择由冷变热的区位。、选择由冷变热的区位。但地段好的但地段好的但地段好的但地段好的“旺铺旺铺旺铺旺铺”也往往价位高不可攀，而且往往买也往往价位高不可攀，而且往往买也往往价位高不可攀，而且往往买也往往价位高不可攀，而且往往买不到，盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比不到，盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比不到，盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比不到，盲目投资存在被套牢的风险。升值潜力往往是比较大的新的社区只要定位准确，发展环境良好，随着社较大的新的社区只要定位准确，发展环境良好，随着社较大的新的社区只要定位准确，发展环境良好，随着社较

21、大的新的社区只要定位准确，发展环境良好，随着社区的逐渐成熟，商铺也会日益红火。区的逐渐成熟，商铺也会日益红火。区的逐渐成熟，商铺也会日益红火。区的逐渐成熟，商铺也会日益红火。第13页/共22页浅谈商铺投资浅谈商铺投资n n商铺投资的优势n n如何才能选到商业旺铺n n商铺投资分析方法n n投资商铺应注意的问题 第14页/共22页商铺投资分析方法商铺投资分析方法（1 1）年投资回报率）年投资回报率：一次性购买：一次性购买：一次性购买：一次性购买：公式：公式：公式：公式：n n（税后月租金（税后月租金（税后月租金（税后月租金1212）/（购买总价（购买总价（购买总价（购买总价+税费）税费）税费）税

22、费）n n（税后日租金（税后日租金（税后日租金（税后日租金 360360）/（购买总价（购买总价（购买总价（购买总价+税费税费税费税费 按揭贷款：按揭贷款：按揭贷款：按揭贷款：公式：公式：公式：公式：n n（税后月租金按揭月供款）（税后月租金按揭月供款）（税后月租金按揭月供款）（税后月租金按揭月供款）1212（首期房款（首期房款（首期房款（首期房款+税费）税费）税费）税费）n n（税后日租金（税后日租金（税后日租金（税后日租金 3030按揭月供款）按揭月供款）按揭月供款）按揭月供款）1212（首期房款（首期房款（首期房款（首期房款+税费）税费）税费）税费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为注

23、：商铺投资合理的年投资回报率一般为注：商铺投资合理的年投资回报率一般为注：商铺投资合理的年投资回报率一般为6 6%-%-8 8%。第15页/共22页商铺投资分析方法商铺投资分析方法（2）投资回收期 一次性付款：一次性付款：计算公式：计算公式：（购买房屋总价（购买房屋总价（购买房屋总价（购买房屋总价+税费）税费）税费）税费）/（税后月租金（税后月租金（税后月租金（税后月租金1212）n n 注：商铺投资合理的回收期限一般为注：商铺投资合理的回收期限一般为注：商铺投资合理的回收期限一般为注：商铺投资合理的回收期限一般为1515年。年。年。年。n n年收益年收益年收益年收益1515年房产购买价，则认

24、为该物业物有年房产购买价，则认为该物业物有年房产购买价，则认为该物业物有年房产购买价，则认为该物业物有所值所值所值所值n n年收益年收益年收益年收益1515年房产购买价，则表明该投资项目年房产购买价，则表明该投资项目年房产购买价，则表明该投资项目年房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。尚具升值空间。尚具升值空间。尚具升值空间。第16页/共22页浅谈商铺投资浅谈商铺投资n n商铺投资的优势n n如何才能选到商业旺铺n n商铺投资分析方法n n投资商铺应注意的问题 第17页/共22页投资商铺应注意的问题投资商铺应注意的问题 1 1、选择投资入市时机。、选择投资入市时机。n n首先要认清未来几年

25、租赁市场的大势，在低谷期进入首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入2 2、选择投资房产类型。、选择投资房产类型。n n目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、酒店式公寓、住宅等。选择哪类物业进行投资写字楼、酒店式公寓、住宅等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。因素有关。n n 按收益高低排序一般为按收益高低排序一般为商铺商铺、别墅、写字楼、酒店式公、别墅、写字楼、酒店式公寓、住宅。寓、住宅。第18页/共22页投资商铺应注意的问题投资

26、商铺应注意的问题 3 3、选择投资的区域，、选择投资的区域，n n 对周边租赁市场进行分析，判断项目是否有潜力。对周边租赁市场进行分析，判断项目是否有潜力。4 4、选择合适的楼盘。、选择合适的楼盘。正常回收时间为正常回收时间为1515年，年，n n晚出租一年，回收投资的时间将延长晚出租一年，回收投资的时间将延长3 3年；年；n n租金增加租金增加1010，回收投资的时间将缩减，回收投资的时间将缩减4 4年；年；n n房价增加房价增加1010，回收投资的时间将延长，回收投资的时间将延长4 4年；年；n n房价、租金同时增加房价、租金同时增加1010，回收投资的时间不变，回收投资的时间不变。第19

27、页/共22页投资商铺应注意的问题投资商铺应注意的问题 5 5、选择付款方式。、选择付款方式。n n按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。造成重大损失。6 6、调整投资心态。、调整投资心态。n n 盲目抓大放小盲目抓大放小n n有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。第20页/共22页 谢 谢第21页/共22页