建筑物区分所有权制度PPT.ppt

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1、建筑物区分所有权制度PPT1、概念和特征、概念和特征l l复合性（集合性）复合性（集合性）复合性（集合性）复合性（集合性）专有权、持份权、成员权专有权、持份权、成员权专有权、持份权、成员权专有权、持份权、成员权l l整体性（不可分割性）整体性（不可分割性）整体性（不可分割性）整体性（不可分割性）专有权为主导专有权为主导专有权为主导专有权为主导l l主体身份多重性主体身份多重性主体身份多重性主体身份多重性专有权人、共有人、成员专有权人、共有人、成员专有权人、共有人、成员专有权人、共有人、成员l l权利义务内容的复杂性权利义务内容的复杂性权利义务内容的复杂性权利义务内容的复杂性 又称为水平权：又称

2、为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分多个区分所有人共同拥有一栋区分多个区分所有人共同拥有一栋区分多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人对所有建筑物时，区分所有人对所有建筑物时，区分所有人对所有建筑物时，区分所有人对专有部分专有部分专有部分专有部分所享有的所享有的所享有的所享有的所有所有所有所有权权权权、共有部分共有部分共有部分共有部分所享有的所享有的所享有的所享有的持份权持份权持份权持份权及基于区分所有人及基于区分所有人及基于区分所有人及基于区分所有人身份身份身份身份所享有的所享有的所享有的所享有的成员权成员权成员权成员权的总称。的总称。的总称。的总称。具有以下特征：具有以

3、下特征：具有以下特征：具有以下特征：单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有 专有部分专有部分专有部分专有部分 建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定 使用使用使用使用 区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用 约定共用约定共用约定共用约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属

4、于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）法定法定法定法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线 等设备）等设备）等设备）等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停 共用部分共用部分共用部分共用部分 分

5、类分类分类分类 车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）（共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分）约定约定约定约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）售房合同约定售房合同约定售房合

6、同约定售房合同约定 共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定管理规约约定管理规约约定管理规约约定 业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合 同）约定同）约定同）约定同）约定 得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的 专有部分专有部分专有部分专有部分 要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性 使用使用使用使用 专用专用专用专用 共用（约定）共用（约定）共用

7、（约定）共用（约定）区分所有区分所有区分所有区分所有 建筑物建筑物建筑物建筑物 范围：范围：范围：范围：专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物 一一一一 体体体体 依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例 性性性性 共用部分共用部分共用部分共用部分 持分占有持分占有持分占有持分占有 作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据

8、作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据 使用使用使用使用 共用（原则）共用（原则）共用（原则）共用（原则）基地基地基地基地 专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）特色特色特色特色 不得分割不得分割不得分割不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随 专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记不得独

9、立办理产权登记2、客体、客体区分所有建筑物区分所有建筑物l l在结构上能区分为两个以上的独立部分在结构上能区分为两个以上的独立部分l l区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有l l建筑物除区分专用部分外，还有共用部分建筑物除区分专用部分外，还有共用部分 在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物用，并在整体上有供各所有人共同使用部

10、分的建筑物用，并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物现行法称为：异产毗邻房屋现行法称为：异产毗邻房屋现行法称为：异产毗邻房屋现行法称为：异产毗邻房屋构成条件构成条件构成条件构成条件是否违反一物一权原则？是否违反一物一权原则？3 3、专有部分、专有部分（1 1）构造上的独立性构造上的独立性能够明确区分能够明确区分（2 2）使用上的独立性使用上的独立性可以排他使用可以排他使用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用不需要其他部分的辅助；要有独立的经济效用（3 3）法律上的独立性法律上的独立性能够通过登记取得权属证书

11、 包括：房屋、露台、车位、摊位等包括：房屋、露台、车位、摊位等 专有部分与共用部分范围专有部分与共用部分范围 （1 1）明确范围对物业管理的意义与作用明确范围对物业管理的意义与作用内容：专有部分内容：专有部分内容：专有部分内容：专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分共用部分共用部分常规服务常规服务常规服务常规服务责任：专有部分责任：专有部分责任：专有部分责任：专有部分业主自己承担业主自己承担业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分共用部分共用部分物业公司、业主大会、业委会物业公司、业主大会、业委会物业公司、业主大会、业委会物业公司、

12、业主大会、业委会费用：专有部分费用：专有部分费用：专有部分费用：专有部分业主自己承担业主自己承担业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担主大会及业主委员会承担主大会及业主委员会承担主大会及业主委员会承担责权利明确，有利于解决纠纷责权利明确，有利于解决纠纷责权利明确，有利于解决纠纷责权利明确，有利于解决纠纷（2 2）空间说）空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花

13、、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间立体空间立体空间立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分专有部分（3 3）中心说）中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分专有部分（4 4）最后粉刷层说）最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙专有部分范围：以建筑物天花、

14、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称为抹灰层）为抹灰层）（5 5）折中说）折中说行使建筑物管理权时行使建筑物管理权时适用适用最后粉刷层说，最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等自由粉刷、悬挂物品等专有部分转让时专有部分转让时适用中心说，可自由转让，适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权共有人无优先购买权专有部分所有权的行使专有部分所有权的行使l第第7171条业主对其建筑物专有部分享条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业

15、主的合法权益。不得损害其他业主的合法权益。l如如:装修不得拆除承重墙，不得在专有装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放易燃易爆危险物品部分储藏、存放易燃易爆危险物品专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利权利义务义务法律责任法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊

16、重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分4、共有部分、共有部分l l基础结构部分基础结构部分建筑物的基础、承重结建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等构、外墙、屋顶等l l公共通行部分公共通行部分通道、楼梯、大堂等通道、楼梯、大堂等l l附属设施、设备附属设施、设备消防、公共照明等消防、公共照明等l l其他其他不属于业主专有部分，也不属于市政不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等施等 架空层、停车场、会所、

17、绿地所有权架空层、停车场、会所、绿地所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯共有部分持份权共有部分持份权l l使用权使用权使用权使用权按其持份按其持份按其持份按其持份为为为为限，可使用整个共有部分限，可使用整个共有部分限，可使用整个共有部分限，可使用整个共有部分l l改良权改良权改良权改良权经共有持分者表决同意可作必要改良经共有持分者表决同意可作必要改良经共有持分者表决同意可作必要改良经共有持分者表决同意可作必要改良l l收收收收益益益益权权权权按按按按其其其其应应应应有有有有部部部部分分分分比比比比例例例例收收收收取取取取，主主主主要要要要用用用用于于于于补

18、补补补充专项维修资金，或按业主大会的决定使用充专项维修资金，或按业主大会的决定使用充专项维修资金，或按业主大会的决定使用充专项维修资金，或按业主大会的决定使用l l处处处处分分分分权权权权事事事事实实实实和法律和法律和法律和法律处处处处分，分，分，分，由管理团体行使由管理团体行使由管理团体行使由管理团体行使l l知情权知情权知情权知情权对共有部分使用情况行使对共有部分使用情况行使对共有部分使用情况行使对共有部分使用情况行使l l监督权监督权监督权监督权对专项维修资金的管理和使用对专项维修资金的管理和使用对专项维修资金的管理和使用对专项维修资金的管理和使用l l制止权制止权制止权制止权对毁损或危

19、害共有部分行为对毁损或危害共有部分行为对毁损或危害共有部分行为对毁损或危害共有部分行为共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权权利权利义务义务法律责任法律责任持分占有持分占有收益分享收益分享使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危

20、险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用 5、业主大会组织的成员权、业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利权利义务义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、

21、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会共同承担业主大会、业主委员会的民事责任的民事责任参加业主大会参加业主大会通过大会形成决议、决定通过大会形成决议、决定通过大会制订、修改公约通过大会制订、修改公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业委会选举、被选举、罢免业委会通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务

22、请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定l l业业主主大大会会由由全全体体业业主主组组成成,每每年年至至少少应应召召开开定期会定期会议议一次（一次（一个专有部分按一人计算一个专有部分按一人计算）l l召召开开会会议议发发生生重重大大事事故故须须即即时时处处理理；经经区区分分所所有有权权人人1/51/5以以上上及及区区分分所所有有权权比比例例合合计计1/51/5以以上上,以以书书面面载载明会明会议议目的及理由目的及理由请请求召集的求召集的l l召召集集人人于于开开会会前前1515日日以以书

23、书面面载载明明开开会会内内容容,通通知知各区分所有各区分所有权权人人l l但但因因紧紧迫迫情情事事须须召召开开临临时时会会议议的的,可可以以公公示示方方式式通知区分所有通知区分所有权权人人,公示期公示期间间不得少于二日不得少于二日 业主大会的召开业主大会的召开决议方法决议方法l l会会议议决决议议应应有有过过半半数数业业主主出出席席,并并于于获获得得出席人数出席人数过过半数同意半数同意l l各各专专有有部部分分有有一一表表决决权权；数数人人共共有有的的推推选选一人行使一人行使l l因因故故无无法法出出席席会会议议时时,可可以以委委托托他他人人代代理理出席出席特别事项的决议特别事项的决议l l（

24、五五五五）（六六六六）经经经经专专专专有有有有部部部部分分分分占占占占建建建建筑筑筑筑物物物物总总总总面面面面积积积积2/32/3以以以以上上上上且且且且占总人数占总人数占总人数占总人数2/32/3以上的业主同意以上的业主同意以上的业主同意以上的业主同意；其余双；其余双；其余双；其余双过过过过半数同意半数同意半数同意半数同意:l l（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；l l（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设

25、施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；l l（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；l l（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；l l（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设

26、施的维修资金；l l（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；l l（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主管理委员会的选任和任期业主管理委员会的选任和任期l l应应成成立立管管理理委委员员会会或或推推选选管管理理人人或或委委托托管管理人理人l l由管理委员会选举或推选一人为主任委员由管理委员会选举或推选一人为主任委员l l主任委员对外代表管理委员会主任委

27、员对外代表管理委员会l l管管委委会会的的组组织织及及委委员员的的选选任任应应于于规规约约中中规规定定l l管管理理委委员员、主主任任委委员员及及管管理理人人任任期期一一年年,连选得连任连选得连任 管理委员会的职责管理委员会的职责l lA.A.A.A.共用部分的清共用部分的清共用部分的清共用部分的清洁洁洁洁、维护维护维护维护、修、修、修、修缮缮缮缮及一般改良及一般改良及一般改良及一般改良l lB.B.B.B.区分所有区分所有区分所有区分所有权权权权人共同事物的建人共同事物的建人共同事物的建人共同事物的建议议议议l lC.C.C.C.区分所有区分所有区分所有区分所有权权权权人和人和人和人和专专专

28、专有部分占有人有部分占有人有部分占有人有部分占有人违规违规违规违规行行行行为为为为的制止的制止的制止的制止l lD.D.D.D.区分建筑物及其周区分建筑物及其周区分建筑物及其周区分建筑物及其周围环围环围环围环境的境的境的境的维护维护维护维护l lE.E.E.E.收益及其收益及其收益及其收益及其经费经费经费经费的收支、保管及使用的收支、保管及使用的收支、保管及使用的收支、保管及使用l lF.F.F.F.区分所有区分所有区分所有区分所有权权权权人会人会人会人会议议议议决决决决议议议议的的的的执执执执行行行行l lG.G.G.G.管理管理管理管理规约规约规约规约、会、会、会、会议记录议记录议记录议记

29、录等文件的保管等文件的保管等文件的保管等文件的保管l lH.H.H.H.管理服管理服管理服管理服务务务务人的委任、雇佣及其人的委任、雇佣及其人的委任、雇佣及其人的委任、雇佣及其监监监监督督督督l lI.I.I.I.会会会会计报计报计报计报告、告、告、告、结结结结算算算算报报报报告及其他管理事告及其他管理事告及其他管理事告及其他管理事项项项项的提出及公告的提出及公告的提出及公告的提出及公告l lJ.J.J.J.管管管管理理理理规规规规约约约约规规规规定定定定的的的的其其其其他他他他事事事事项项项项 (管管管管理理理理委委委委员员员员会会会会的的的的诉诉诉诉讼讼讼讼主主主主体体体体资资资资格格格格

30、)管管管管理理理理委委委委员员员员会会会会和和和和管管管管理理理理人人人人具具具具有有有有当当当当事事事事人人人人能能能能力力力力,可可可可以以以以独独独独立立立立充充充充任任任任原告或被告原告或被告原告或被告原告或被告 建筑物区分所有权的专有部分确定纠纷案建筑物区分所有权的专有部分确定纠纷案 l l光光光光明明明明公公公公司司司司拟拟拟拟建建建建晨晨晨晨星星星星花花花花园园园园一一一一号号号号住住住住宅宅宅宅楼楼楼楼出出出出售售售售，在在在在其其其其报报报报批批批批的的的的有有有有关关关关文文文文件和件和件和件和图纸图纸图纸图纸中均中均中均中均载载载载明明明明该该该该楼欲建楼欲建楼欲建楼欲建

31、10101010层层层层，一，一，一，一层为层为层为层为本楼地下停本楼地下停本楼地下停本楼地下停车场车场车场车场。l l1993199319931993年年年年7 7 7 7月月月月，该该该该公公公公司司司司办办办办理理理理完完完完各各各各项项项项手手手手续续续续即即即即开开开开始始始始兴兴兴兴建建建建大大大大楼楼楼楼，1994199419941994年底年底年底年底该该该该楼建成楼建成楼建成楼建成，1994199419941994年年年年8 8 8 8月月月月该该该该公司开始做广告售楼。公司开始做广告售楼。公司开始做广告售楼。公司开始做广告售楼。l l自自自自1994199419941994

32、年年年年9 9 9 9月月月月起起起起，张张张张某某某某等等等等先先先先后后后后与与与与光光光光明明明明公公公公司司司司订订订订立立立立购购购购房房房房合合合合同同同同，合合合合同同同同第第第第8 8 8 8条条条条规规规规定定定定：光光光光明明明明公公公公司司司司将将将将为为为为本本本本楼楼楼楼住住住住户户户户提提提提供供供供地地地地下下下下停停停停车车车车场场场场的的的的停停停停车车车车车车车车位。位。位。位。l l1995199519951995年年年年2 2 2 2月月月月，张张张张某某某某等等等等搬搬搬搬入入入入该该该该楼楼楼楼后后后后发发发发现现现现光光光光明明明明公公公公司司司司

33、已已已已将将将将该该该该楼楼楼楼50505050多多多多套套套套房房房房连连连连同同同同地地地地下下下下停停停停车车车车场场场场卖卖卖卖给给给给新新新新光光光光集集集集团团团团，该该该该集集集集团团团团表表表表示示示示地地地地下下下下停停停停车车车车场场场场的的的的车车车车位位位位仅仅仅仅供供供供住住住住在在在在本本本本楼楼楼楼的的的的本本本本单单单单位位位位职职职职工工工工使使使使用用用用，其其其其他他他他住住住住户户户户如如如如要要要要停停停停车车车车须须须须按每天按每天按每天按每天15151515元的元的元的元的标标标标准准准准缴费缴费缴费缴费。l l张张张张某某某某等等等等人人人人遂遂

34、遂遂找找找找光光光光明明明明公公公公司司司司交交交交涉涉涉涉，该该该该公公公公司司司司认认认认为为为为合合合合同同同同中中中中虽虽虽虽规规规规定定定定提提提提供供供供车车车车位位位位，但但但但并并并并未未未未说说说说明明明明是是是是无无无无偿偿偿偿提提提提供供供供。双双双双方方方方不不不不能能能能达达达达成成成成协协协协议议议议，张张张张某某某某诉诉诉诉求求求求法法法法院院院院判判判判令令令令光光光光明明明明公公公公司司司司无无无无偿偿偿偿提提提提供供供供车车车车位位位位。法法法法院院院院将将将将新新新新光光光光集集集集团团团团列列列列为为为为第第第第三人。三人。三人。三人。l l张某等要求光

35、明公司无偿提供车位的请求能否得到支持？张某等要求光明公司无偿提供车位的请求能否得到支持？张某等要求光明公司无偿提供车位的请求能否得到支持？张某等要求光明公司无偿提供车位的请求能否得到支持？最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释问题的解释问题的解释问题的解释20092009年年年年3 3月月月月2323日通过，日通过，日通过，日通过，20092009年年年年1010月月月月1 1日起施行

36、日起施行日起施行日起施行 l l第第第第5 5条条条条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关权法第七十四条第一款有关权法第七十四条第一款有关权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要应当

37、首先满足业主的需要”的的的的规定。规定。规定。规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。l l第第第第6 6条条条条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占

38、用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。法第七十四条第三款所称的车位。法第七十四条第三款所称的车位。法第七十四条第三款所称的车位。第第74条条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附

39、赠或者出租等方式约定。赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑物区分所有权的共有权行使纠纷案建筑物区分所有权的共有权行使纠纷案 l l许许许许新新新新与与与与王王王王谦谦谦谦分分分分别别别别购购购购买买买买了了了了解解解解放放放放东东东东路路路路六六六六号号号号商商商商品品品品楼楼楼楼的的的的单单单单元元元元房房房房，成成成成为为为为上上上上下下下下楼楼楼楼邻邻邻邻居居居居，王王王王谦谦谦谦住二楼住二楼住二楼住二楼203203203203号，号，号，号，许许许许新住一楼新住一楼新住

40、一楼新住一楼103103103103号。号。号。号。l l1989198919891989年年年年，许许许许新新新新及及及及其其其其家家家家人人人人为为为为腾腾腾腾出出出出一一一一间间间间房房房房屋屋屋屋在在在在一一一一楼楼楼楼开开开开个个个个便便便便民民民民商商商商店店店店，把把把把厨厨厨厨房房房房挪挪挪挪到到到到已已已已封封封封好好好好的的的的阳阳阳阳台台台台上上上上。因因因因阳阳阳阳台台台台无无无无下下下下水水水水、煤煤煤煤气气气气管管管管道道道道，需需需需将将将将自自自自来来来来水管道、煤气管道、下水管道水管道、煤气管道、下水管道水管道、煤气管道、下水管道水管道、煤气管道、下水管道进进

41、进进行改造。行改造。行改造。行改造。l l刚刚刚刚施施施施工工工工时时时时，因因因因受受受受敲敲敲敲打打打打声声声声响响响响的的的的影影影影响响响响，王王王王谦谦谦谦到到到到许许许许家家家家查查查查看看看看，发发发发现现现现许许许许家家家家正正正正在改在改在改在改动动动动下水管道下水管道下水管道下水管道时时时时方法不当方法不当方法不当方法不当，遂，遂，遂，遂提醒提醒提醒提醒许许许许新，但新，但新，但新，但其其其其不以不以不以不以为为为为然。然。然。然。l l许许许许家家家家改改改改造造造造完完完完毕毕毕毕后后后后开开开开了了了了一一一一家家家家商商商商店店店店，并并并并将将将将写写写写有有有有

42、商商商商店店店店字字字字号号号号的的的的霓霓霓霓虹虹虹虹灯灯灯灯招招招招牌牌牌牌挂在二楼与三楼挂在二楼与三楼挂在二楼与三楼挂在二楼与三楼间间间间。l l商商商商店店店店开开开开了了了了一一一一星星星星期期期期后后后后，因因因因许许许许家家家家施施施施工工工工不不不不当当当当，造造造造成成成成下下下下水水水水塔塔塔塔塞塞塞塞，王王王王家家家家的的的的水水水水排不出去，将地板泡坏，广告招牌也影响休息。排不出去，将地板泡坏，广告招牌也影响休息。排不出去，将地板泡坏，广告招牌也影响休息。排不出去，将地板泡坏，广告招牌也影响休息。l l王王王王谦谦谦谦要要要要求求求求许许许许新新新新弥弥弥弥补补补补损损

43、损损失失失失，并并并并摘摘摘摘去去去去商商商商店店店店招招招招牌牌牌牌，许许许许新新新新置置置置之之之之不不不不理理理理。于于于于是是是是，王王王王谦谦谦谦向法院提起向法院提起向法院提起向法院提起诉讼诉讼诉讼诉讼。l l1.1.1.1.许许许许新是否有新是否有新是否有新是否有权权权权改改改改动动动动下水管道？下水管道？下水管道？下水管道？l l2.2.2.2.王王王王谦谦谦谦是否有是否有是否有是否有权权权权要求要求要求要求许许许许新摘掉霓虹灯招牌？新摘掉霓虹灯招牌？新摘掉霓虹灯招牌？新摘掉霓虹灯招牌？建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法

44、律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度1.1.公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2.2.建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3.3.红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、蓝蓝蓝蓝线线线线4.4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与

45、继受获得5.5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6.6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.7.人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8.8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小

46、区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质房承租房的权利性质房承租房的权利性质房承租房的权利性质10.10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.11.相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则l l新提出了新提出了新提出了新提出了“建筑区划

47、建筑区划建筑区划建筑区划”（物业管理条例（物业管理条例（物业管理条例（物业管理条例中的中的中的中的“物业管理区物业管理区物业管理区物业管理区域域域域”）概念。可以理解为土地）概念。可以理解为土地）概念。可以理解为土地）概念。可以理解为土地“红线红线红线红线”四至。四至。四至。四至。l l建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴l l规定了建筑区划内的一些法定权利规定了建筑区划内的一些法定权利规定了建筑区划内的一些法定权利规定了建筑区划内的一些法

48、定权利l l道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。l l建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。示属于个人的除外。示属于个人的除外。示属于个人的除外。l l建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业

49、服务用房，属于业建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。主共有。主共有。主共有。l l占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。主共有。主共有。主共有。l l但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通但其他规划用于停

50、放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。过出售、附赠或者出租等方式约定。过出售、附赠或者出租等方式约定。过出售、附赠或者出租等方式约定。l l建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主的需要。业主的需要。业主的需要。物权法与物业管理条例物权法与物业管理条例 1.业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3.业主