易居商品房价格的构成讲义.pptx

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1、一、商品房价格的基本构成商品房价格构成第1页/共30页商品房价格构成商品房价格构成基本要件商品房价格房地产开发成本企业预期利润+=价格成本利润=+土地成本建安成本配套费用期间费用第2页/共30页土地成本1、土地使用权购买价格 2、土地开发费用 1、建筑物安装工程费用（建安费用）2、前期工程费用建筑成本配套费用1、住宅配套2、公共设施配套期间费用3、销售费用1、筹资费用2、管理费用建筑用地成本土地契税及手续费带征用地土地成本七通一平或五通一平费用基础设施费用可行性研究费用勘查设计费用地下车库不可售配套设施商业建安工程独栋别墅/联排别墅小高层/高层多层（电梯/不带电梯）商品房价格构成房地产开发成本

2、13、智能化工程（多高层）12、雨污水管工程（多高层、联排别墅、独立别墅）11、景观、绿化（多高层、联排别墅、独立别墅）10、河道处理9、车库（独立）8、道路、围墙（多高层、联排别墅、独立别墅）7、电视6、环卫（多高层、联排别墅、独立别墅）5、环保（多高层、联排别墅、独立别墅）4、电话（多层、高层、别墅）3、供气（多高层、联排别墅、独立别墅）2、供电（多层、高层、别墅）1、供水1、居委会，非机动车车棚，2、项目内部营业性公共配套银行3、幼儿园，托儿所、中小学，文化站，医院等 第3页/共30页第4页/共30页一级区域一级区域二级区域二级区域三级区域三级区域四级区域四级区域五级区域五级区域房地产开

3、发建设成本基准地价的确定（5级）第5页/共30页房地产开发建设成本生地与熟地的区别土地征用及动迁完成煤气排污水供水道路通讯供电排雨水动迁土地平整五通一平七通一平第6页/共30页商品房价格构成大配套和小配套大配套：项目外涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等小配套：项目内涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等以用地红线为界进行区隔第7页/共30页商品房价格构成其他成本费用维修基金（前期费用+建安成本+基础设施配套工程）3%-5%不可预见费带电梯总价4%收取，不带电梯住宅按总价3%收取税金土地使用税1.5-30元/平方米营业税及附加总收入5.5%（营业税、城市维护建设税和教育费）所得税毛利润的33

4、%第8页/共30页从项目开发的角度来看商品房价格构成小 结项目项目 比例比例投入增加投入增加1%1%土地土地45%-50%45%-50%销售价格增加销售价格增加6%-7%6%-7%土建土建30%-35%30%-35%前期规划设计前期规划设计5%5%配套配套5%-10%5%-10%利息利息5%-6%5%-6%管理费管理费2%-3%2%-3%营销营销2.5%-3%2.5%-3%第9页/共30页二、影响商品房价格的主要因素商品房价格构成第10页/共30页影响价格的主要因素商品房价格政策市场产品配套品牌营销土地价格原材料市场第11页/共30页后续供应后续供应罗店板块6217顾村板块7029上大板块81

5、80A30A20板块板块菊太路菊太路A A地块地块菊太路菊太路B B地块地块菊太路菊太路C C地块地块地块面积地块面积(万平方米万平方米)14.7114.7114.8414.8411.2711.27容积率容积率1.351.351.351.351.351.35建筑面积建筑面积(万平方米万平方米)19.8519.8520.0320.0315.2115.21中标价格（万元）中标价格（万元）1250001250001040001040009500095000中标楼板价（元中标楼板价（元/平方米）平方米）6291629151875187624462442007年7月保利集团取得的菊太路三块地，中标楼面地

6、价已经达到了6200元/平方米，接近目前区域销售均价，预估其项目推出单价将达到10000元/平方米。案例一：顾村保利地块土地条件对商品房价格的影响共富板块10369板块板块7 7月均价月均价共富板块共富板块1036910369西城板块西城板块76487648上大板块上大板块81808180月浦板块月浦板块62096209顾村板块顾村板块70297029罗店板块罗店板块621762172007年7月竞品成交累计均价统计西城板块76482007年7月保利菊太路6200月浦板块6209第12页/共30页案例二：松江客运总站 交通条件因素对价格的影响松江老城松江新城第13页/共30页案例二：松江客运总

7、站 交通条件因素对价格的影响三湘四季花城保利西子湾御上海上海松江交通枢纽 第14页/共30页案例二：松江客运总站 交通条件因素对价格的影响日期日期松江新城板块松江新城板块三湘四季花城三湘四季花城保利西子湾保利西子湾御上海御上海20082008年年4 4月月7626762684478447821782178508850820082008年年3 3月月7701770191449144869686968170817020082008年年2 2月月6645664580638063933893388163816320082008年年1 1月月6833683384918491914591458264826

8、420072007年年1212月月7377737780118011853485348206820620072007年年1111月月68046804699069908384838420072007年年1010月月67406740741174118091809120072007年年9 9月月649764978770877020072007年年8 8月月574157417232723220072007年年7 7月月544454446320632020072007年年6 6月月554755476379637920072007年年5 5月月560356036292629220072007年年4 4月月5

9、49854986567656720072007年年3 3月月530253026178617820072007年年2 2月月525852586245624520072007年年1 1月月5018501863186318轨道9号线2007年12月26日开通第15页/共30页案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响沃尔玛2007年8月开始营业嘉城第16页/共30页案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响建筑面积建筑面积897600容积率容积率1.02总户数总户数6000户车位比车位比1：0.34物业类型物业类型混合社区开盘时间开盘时间2004.7单套面积单套面积公寓 50-175双拼160-200 在售

10、情况在售情况一期尾盘，二期尾盘，三期在售未来供应未来供应公寓 嘉城占地1320亩，几乎占到江桥镇1/3的面积，从体量来看，是江桥板块的标杆性项目；项目分四期开发，其中一期（幸福港、桃花岛、爱琴海、香滨河畔）二期（新航城）基本售磬，当前在售主要是三期（雅颂湾），四期尚未开盘。第17页/共30页 嘉城3期雅颂湾07年10月25日至今累计推出890套，总去化率为80%；户型配比以86-93平米2房为主，另有60平米1房、100-136平米3房；各户型去化较平均，均在80%左右项目07年9月以前成交较为平淡，而9月份成交突然发力，当月成交近300套，08年2月份推出新房源，再度热销，价格也呈稳步上扬态

11、势，截至08年3月份，成交价较07年初上升约4000元/平米，幅度近68%；。案例三：嘉城商业条件对商品房价格的影响第18页/共30页中心城区罗店高桥安亭朱家角枫泾松江新城陈家镇浦江新城奉城临港新城2001年一城九镇规划案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响第19页/共30页中心城区罗店高桥嘉定新城 朱家角枫泾松江新城陈家镇浦江奉城临港新城2005年1966规划宝山新城 闵行新城 青浦新城 南桥新城 金山新城 崇明新城（原南门板块）1个中心城9个新城60个新市镇重点发展7个案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响第20页/共30页123457891014131/2美兰湖高尔夫俱乐部（南湖

12、泊、北森林各18洞球场）3美兰湖高尔夫俱乐部会所4推杆练习场5美兰湖皇冠假日大酒店6美兰湖7美兰湖国际会议中心8市民广场9文化广场10美兰湖艺术博物馆11北欧风情街12美兰湖建设俱乐部（健身/旱冰馆/餐厅）13美兰湖网球馆14论坛馆15科普放映厅16北欧度假馆17航模展馆18诺贝尔科技公园1215161761118案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响已建项目已建商业项目顺驰美兰湖美兰金邸美兰湖别墅金兰雅墅美兰湖颐景园第21页/共30页案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响第22页/共30页俱乐部会所案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响第23页/共30页月罗公路罗店新镇案例四：罗

13、店新镇配套不足对商品房价格的影响轨道交通：规划中公交系统：3-4条（如彭罗线）道路交通：沪太路第24页/共30页案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响民生类商业配套严重不足；教育资源空白；医疗资源空白；第25页/共30页案例四：罗店新镇配套不足对商品房价格的影响第26页/共30页练 习1、阐述你认为对商品房价格构成主要由哪几部份所构成的？2、结合自己所销售的项目楼盘，其价格除受开发成本影响以外，与周边竞品价格所形成的差价原因什么。提交时间：2008年6月7日前提交方式：WORD（附件）提交地址：注意事项：注明各人姓名、课程名称（作为邮件的标题）第27页/共30页练 习3、价格预判第28页/共30页谢 谢第29页/共30页感谢您的观看！第30页/共30页