房地产管理绪论.ppt

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4、集团）股份有限公司7上海证大房地产有限公司8江苏苏宁环球集团有限公司9重庆东原房地产开发有限公司10上海城开（集团）有限公司中国知名房地产企业家 王 石 冯 仑 任志强宋卫平 潘石屹 吴亚军 黄红云 房价n n国际房价形势国际房价形势n n国内房价变动国内房价变动 仅一个季度就恍若隔世仅一个季度就恍若隔世仅一个季度就恍若隔世仅一个季度就恍若隔世房价动力系统房价动力系统n n系统科学将社会大系统分为三个子系统，即政治系统科学将社会大系统分为三个子系统，即政治子系统、经济子系统、文化子系统。子系统、经济子系统、文化子系统。n n房价只是经济大系统中的一个子系统。并且房屋有时是生活资料，有时又是生产

5、资源，既具有消费的功能，又有投资的功能，这就更增加了房价问题的复杂性。因此房价的稳定直接影响经济系统的和谐和稳定，也会波及到社会大系统的稳定。房价动力系统（续房价动力系统（续1）房价动力系统房价动力系统房价动力系统房价动力系统又可以分为又可以分为需求力子系统需求力子系统需求力子系统需求力子系统，供给力供给力供给力供给力子系统，宏观力子系统子系统，宏观力子系统子系统，宏观力子系统子系统，宏观力子系统，房价动力系统的稳定性，房价动力系统的稳定性是由于这三个子系统相互作用的共同合力决定。是由于这三个子系统相互作用的共同合力决定。需求力子系统需求力子系统供给力子系统供给力子系统宏观力子系统宏观力子系统

6、房价构成分析中国目前房价的“四大现象”（一）“房价鸡蛋怪圈”地价高、房价高，谁为鸡谁为蛋?（二）房价二八悖论20%人无房，却有80%人抱怨n n这20%无房者大多是年轻人。2006年5月出现了“邹涛不购房运动”n n年轻的换房者不满。n n年老的换房者也不满。n n大部分人心理不平衡。（三）房价飞涨的原动力“四海有闲钱，房奴犹急死”n n民间资金进入房市民间资金进入房市n n一次付款者一次付款者(不按揭者不按揭者)启动并拉动需求链启动并拉动需求链n n满足自己消费需求的购房者开始跟进满足自己消费需求的购房者开始跟进n n由于开发期较长，供小于求，房价开始上涨，形成由于开发期较长，供小于求，房价

7、开始上涨，形成“购购房赚钱案例房赚钱案例-榜样榜样”n n“榜样之力榜样之力”推动民间资金、海外资金大量进入房市推动民间资金、海外资金大量进入房市n n投资需求进一步加大，供进一步小于求，房价快速上涨投资需求进一步加大，供进一步小于求，房价快速上涨n n担心房价一直上涨，出现住房担心房价一直上涨，出现住房“提前购房提前购房”现象，被迫现象，被迫跟进跟进n n房价调而失控，一路上扬，出现房价调而失控，一路上扬，出现“房奴现象房奴现象”，强迫跟，强迫跟进进-超出个人支付能力购房。超出个人支付能力购房。n n民间资金进入房市民间资金进入房市n n一次付款者一次付款者(不按揭者不按揭者)启动并拉动需求

8、链启动并拉动需求链n n满足自己消费需求的购房者开始跟进满足自己消费需求的购房者开始跟进n n由于开发期较长，供小于求，房价开始上涨，形成由于开发期较长，供小于求，房价开始上涨，形成“购购房赚钱案例房赚钱案例-榜样榜样”n n“榜样之力榜样之力”推动民间资金、海外资金大量进入房市推动民间资金、海外资金大量进入房市n n投资需求进一步加大，供进一步小于求，房价快速上涨投资需求进一步加大，供进一步小于求，房价快速上涨n n担心房价一直上涨，出现住房担心房价一直上涨，出现住房“提前购房提前购房”现象，被迫现象，被迫跟进跟进n n房价调而失控，一路上扬，出现房价调而失控，一路上扬，出现“房奴现象房奴现

9、象”，强迫跟，强迫跟进进-超出个人支付能力购房。超出个人支付能力购房。（四）“房价马太效应”房价高者更高n n马太效应（MatthewEffect），是指好的愈好，坏的愈坏，多的愈多，少的愈少的一种现象。名字来自于圣经马太福音中的一则寓言。n n1973年，美国科学史研究者莫顿用这句话概括了一种社会心理现象!课程主要内容绪论房地产管理房地产开发全过程介绍（以销售为主）房地产金融讨论1.1.说说你对说说你对2011-20122011-2012年房价的看法？年房价的看法？2.2.针对针对20112011年的房地产市场：年的房地产市场：如果你是开发商你会怎么做？如果你是开发商你会怎么做？如果你是等着买房结婚的人你会怎么做？如果你是等着买房结婚的人你会怎么做？如果你是精明的投资者你会怎么做？如果你是精明的投资者你会怎么做？如果你是地方政府你会怎么做？如果你是地方政府你会怎么做？如果你是中央政府你会怎么做？如果你是中央政府你会怎么做？