5第五章收益还原法jne.pptx

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1、房地产估价第五章第五章收益法收益法第五章第五章 收益法收益法房地产估价一、概念一、概念 预计估价对象预计估价对象未来的正常净收益未来的正常净收益，选用适当的还原利，选用适当的还原利率将其率将其折现折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法合理价格或价值的方法 二、适用范围二、适用范围 有收益有收益有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法 可供出租的可供出租的住宅、写字楼、店铺住宅、写字楼、店铺；从事生产经营的；从事生产经营的商店、商店、酒店、厂房、农地酒店、厂房、农地等，也

2、可以使等，也可以使自用或空置自用或空置的房地产。的房地产。但对于但对于政府办公楼、学校、公园政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产，收等公用、公益房地产，收益法大都不适用。益法大都不适用。房地产估价三、理论依据三、理论依据 预期原理预期原理基础基础 供给与需求预测供给与需求预测替代原则替代原则均衡原则均衡原则外部性原则外部性原则房地产估价四、操作步骤四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入、估算有效毛收入

3、 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入的收入 4、估算运营费用、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益他资本或经营的收益 5、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 6、选用适当的还原利率、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法房地产估价收益还原法的计算公式收益

4、还原法的计算公式资金的时间价值资金的时间价值房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价现值现值 指未来某一金额的现在价值，也就是现在按指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。由公式：由公式：P=F*1/(1+i)n其中，1/(1+i)n就是折现系数房地产估价 在进行房地产投资开发项目评估以及在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值。价值。房地

5、产投资开发后，已建成物业出房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称之为折现。行该项投资，这一过程称之为折现。收益性房地产的价值就是该房地产的收益性房地产的价值就是该房地产的未来净未来净收益收益的现值之和。的现值之和。房地产估价例例1、某人于、某人于1994年年2月将月将1000元现金按元现金按年利率年利率2.2%存入银行，单利按年计息，存入银行，单利按年计息，问到问到2004年年2月本利和为多少？月本利和为多少？房地产估价例例2、某公司

6、向银行贷款、某公司向银行贷款12万元，贷款利万元，贷款利率为率为5.85%，复利按年计息，期限为，复利按年计息，期限为5年，年，问到期该公司应偿还多少钱？问到期该公司应偿还多少钱？房地产估价例例3、某房地产公司现正在建设一栋商、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利润为住楼，预计两年后销售，其利润为1800万元，问该利润现值是多少？（年利率万元，问该利润现值是多少？（年利率为为9.3%）房地产估价5-2 5-2 收益还原法的计算公式收益还原法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an第五章第五章 收

7、益法收益法房地产估价通常以年为单位通常以年为单位V V价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 r r还原利率还原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式一、一般公式 第五章第五章 收益法收益法房地产估价二、净收益每年不变二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n=r=0有限年有限年有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第五章第五章 收益法收益法房地产估价公式用途：公式用途：直接用于计算价格；直接用于计算价格；不同年限价格的换算；不同年

8、限价格的换算；比较不同年限价格的高低；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。第五章第五章 收益法收益法是收益法中最常用的公式房地产估价1 1、直接用于计算价格、直接用于计算价格 例例5-75-7：某房地产于：某房地产于19991999年年4 4月月1 1日以出日以出让方式取得让方式取得5050年的土地使用权后经建设并投年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为净收益为1010万元，该类房地产的还原利率为万元，该类房地产的还原利率为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗

9、房地产于20052005年年4 4月月1 1日的日的收益价格。收益价格。第五章第五章 收益法收益法房地产估价2 2、不同年限价格的换算、不同年限价格的换算 假设：假设：则有：则有：如果：如果：a an n=a=aN N=a=a 则有：则有：如果：如果：R=r R=r 则有：则有：第五章第五章 收益法收益法土地使用年限的修正系数土地使用年限的修正系数房地产估价例例5-85-8 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/，还原利率为，还原利率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权年收益权利的价格。利的价格。第五章第五章 收益法收益法房

10、地产估价例例5-95-9 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使年土地使用权的价格为用权的价格为50005000元元/，对应的还原，对应的还原利率为利率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年、还原利率为10%10%下的价格。下的价格。第五章第五章 收益法收益法房地产估价 例例5-105-10：有：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收房地产的收益年限为益年限为5050年，单价年，单价1000010000元元/，B B房地产的收房地产的收益年限为益年限为3030年，单价年，单价90009000元元/。假设还原利率。假

11、设还原利率均为均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。P1013 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 房地产估价3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 1 1、计算、计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格:第五章第五章 收益法收益法房地产估价A A房地产无限年价格房地产无限年价格:B B房地产无限年价格房地产无限年价格:A B 第五章第五章 收益法收益法3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 房地产估价4 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VVA=

12、VA AKK情情KK日日KK区区KK个个 K K容容 K K年年 第五章第五章 收益法收益法房地产估价例例5 5 某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地年，所处地段的基准地价为段的基准地价为15001500元元/平方米，制定基准地价时平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为设定的土地使用权年限为5050年。假设该宗土地与基年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为行土地还原利率为6 6，求该宗工业用地的价格。，求该宗工业用地的价格。第五章第五章 收益法收益法宗地价格宗地价格

13、=基准地价基准地价K日日K区区K个个 K容容 K年年 房地产估价P101房地产估价 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限造的，土地使用年限7070年，于估价时点已使用年，于估价时点已使用了了5 5年；预计该房地产未来第一年的净收益为年；预计该房地产未来第一年的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长长2%2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗。试求该宗房地产的价格。房地产的价格。三、纯收益按一定比率递增（减）三、纯收益按一定比率递增（减）房地产估价三、纯

14、收益按一定比率递增（减）三、纯收益按一定比率递增（减）有限年公式有限年公式n=无限年公式无限年公式r=g 有限年有限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g)a(1+g)a a(1+g)a(1+g)2 2 a(1+g)a(1+g)n-1n-1 第五章第五章 收益法收益法ai=a(1+g)i-1房地产估价例例5 51212 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限土地使用年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该年；预计该房地产未来第一年的净收益为房地产未来第一年的净收益为8 8万元，此后每年净

15、收益万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长会在上一年的基础上增长2%2%；该类房地产的还原利率；该类房地产的还原利率为为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法房地产估价四、纯收益按一定数额递增四、纯收益按一定数额递增有限年有限年无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b 第五章第五章 收益法收益法ai=a+(i-1)b房地产估价例例5-135-13 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万万元，此后每年的净收益会在上一年的基础

16、上增加元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t 第五章第五章 收益法收益法房地产估价若若t年前的纯收益每年相等年前的纯收益每年相等若若t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g递增递增 若若t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一

17、定数额b递增递增 第五章第五章 收益法收益法房地产估价例例 5-145-14 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/，年净收益为，年净收益为200200元元/，还原利率为，还原利率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建一。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在座大型的现代化火车站，该火车站将在6 6年后建成投入年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为价格为50005000元元/。据此预计新火

18、车站建成投入使用后，。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/。试。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法房地产估价例例 5-155-15 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元和万元和60.560.5万元，两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨10%10%。该类房地产的还原利率为该类房地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现在。求该宗房地产现在的价格。的价格。第五章第五章 收益法收益法房地

19、产估价七、有效毛收入与运营费用的变化不同七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：设：Ai每一期的经营收入；每一期的经营收入；Ci每一期的经营费用，每一期的经营费用，则：则：ai=AiCi 第五章第五章 收益法收益法P104房地产估价Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增，递增，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为递增，且收益年限为n Ai每一期不变，每一期不变，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额每一期以一定的数额b递增，递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年每期固定不变，且收益

20、年限为无限年 Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增，递增，Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限递减，且收益年限为无限 第五章第五章 收益法收益法房地产估价八、其他八、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 n第五章第五章 收益法收益法 未来前若干年有变化，若干年后无变化。未来前若干年有变化，若干年后无变化。此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等刚开刚开始营业的房地产。始营业的房地产。房地产估价例例 题题 例例5-175-17：某写字楼于：某写字楼于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5

21、050年的土地使用权，年的土地使用权，于于20042004年年1111月月3030日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于要评估该写字楼于20042004年年1212月月1 1日的市场价格。市场分析显示，其日的市场价格。市场分析显示，其未来前未来前4 4年的净收益分别为年的净收益分别为200200万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、280280万元；万元；第第5 5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300300万元左右，万元左右，该类房地产的还原利率为该类房地产的还

22、原利率为8%8%。试评估该写字楼的价格。试评估该写字楼的价格。0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 .300第五章第五章 收益法收益法房地产估价5-3 5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定纯收益、还原利率及收益年限的确定 房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素：个因素：1、可获净收益的大小，即、可获净收益的大小，即ai的大小；的大小；2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净收益的可靠性，即r的大小；的大小；3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小。的大小。第五章第五章 收益法收益法P106 收益性房地产

23、的价值就是该房地产的收益性房地产的价值就是该房地产的未来净未来净收益收益的现值之和。的现值之和。房地产估价一、纯收益一、纯收益 （净收益）（净收益）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 净收益净收益=潜在毛收入潜在毛收入-空置等造成的损失空置等造成的损失-运营费用运营费用 =有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用

24、 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 第五章第五章 收益法收益法房地产估价运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用率运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）第五章第五章 收益法收益法（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 房地产估价（二）不同类型房地产的净收益求取（二）不同类型房地产的净收益求取 1、出租型房地产净收益的求取、出租型房地产净收益的求取 净收益净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 2、

25、直接经营型房地产净收益的求取、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业）商业 净收益商品销售收入商品销售成本净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润商业利润 （2）工业）工业 净收益销售收入生产成本净收益销售收入生产成本 生产利润生产利润 （3）农地）农地 3、其他类型房地产净收益的求取、其他类型房地产净收益的求取 第五章第五章 收益法收益法房地产估价（三）有形收益和无形收益（三）有形收益和无形收益（四）实际收益和客观收益（四）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用强调使用客观收益客观收益作为估价的

26、依据作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 第五章第五章 收益法收益法房地产估价例例5-185-18 某商店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从19991999年年1212月月1 1日起计。该商店日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出，租期为租期为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180180元元/平方米，且每年不变；二层平方米，且每年不变；二层现暂空置。附

27、近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/平方米和平方米和120120元元/平方米，运营费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还原利。该类房地产的还原利率为率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。（1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 a a内内=200180=200180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（万元）（万元）a a外外=200200=200200（1-25%1-25%）12

28、=36.0012=36.00（万元）（万元）1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 .360 1 2 3 .36第五章第五章 收益法收益法房地产估价（2）二层价格计算）二层价格计算 a=200120a=200120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（万元）万元）V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元）第五章第五章 收益法收益法例例5-185-18房地产估价（五）净收益流量的类型（五）净收益流量的

29、类型1 1、每年基本上固定不变；、每年基本上固定不变；2 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 4、其他有规则的变动情况。、其他有规则的变动情况。（六）（六）净收益流量的求取净收益流量的求取 1 1、调查求取估价对象过去、调查求取估价对象过去3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a；2 2、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术

30、平均数作为a a；第五章第五章 收益法收益法3 3、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后采用下列等式求出年的净收益，然后采用下列等式求出a a：房地产估价二、还原利率二、还原利率 （一）还原利率的重要性（一）还原利率的重要性 净收益（万元）净收益（万元）还原利率（）还原利率（）评估价值（万元）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章第五章 收益法收益法房地产估价二、还原利率二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、

31、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同不同，还原利率也不同 （三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法 第五章第五章 收益法收益法（二）还原利率的实质（二）还原利率的实质房地产估价（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法可比实例可比实例净收益净收益a（万元（万元/年）年）价格价格（万元万元）V还原利率（还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第五章第五章 收益法收益法1、市场提取法、市场提取

32、法房地产估价（三）还原利率求取的基本方法（三）还原利率求取的基本方法还原利率还原利率=安全利率安全利率+风险调整值风险调整值 3、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法 还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。艺术的有机结合。第五章第五章 收益法收益法2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法P114房地产估价三、收益年限的确定三、收益年限的确定 （一）土地估价（一）土地估价 根据土地使用权年限来确定根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价（二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定根据建筑物经济寿命来确定

33、 （三）房地估价（三）房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 第五章第五章 收益法收益法房地产估价1 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据根据土地使用权年土地使用权年限确定未来可获收益的年限限确定未来可获收益的年限 n40（35）32年年 第五章第五章 收益法收益法0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年房地产估价2 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价

34、格V0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值VL 第五章第五章 收益法收益法土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t先根据先根据建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，确定未来可获收益的年限，再再加上土地剩余使用年限的价值。加上土地剩余使用年限的价值。房地产估价5-4 5-4 剩余技术及收益乘数法剩余技术及收益乘数法 一、剩余技术一、剩余技术土地剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章第五章 收益法收益法第五章第五章 收益法收益法

35、 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 P116房地产估价 利用公式利用公式 讨论这一技术的应用讨论这一技术的应用 1、土地剩余技术、土地剩余技术 2、建筑物剩余技术、建筑物剩余技术 第五章第五章 收益法收益法房地产估价二、收益乘数法二、收益乘数法 （一）概念（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值 （二）方法（二）方法毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数 毛租金乘数法：毛租金乘

36、数法：房地产价格房地产价格=毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数 毛租金乘数毛租金乘数=房地产价格房地产价格毛租金毛租金 第五章第五章 收益法收益法房地产估价例例5 52525第五章第五章 收益法收益法1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2049 0 1 2 3(t)4 46(50-4)P117房地产估价收益还原法的操作步骤收益还原法的操作步骤v5.3.1 搜集整理资料搜集整理资料 v5.3.2 确定总收益确定总收益v5.3.3 确定总费用确定总费用v5.3.4 计算纯收益计算纯收益v5.3.5 确定资本化率确定资本化率P118例题例题房地产估

37、价第五章第五章 收益法收益法某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张张床位，平均每张床位每天向客人实收床位，平均每张床位每天向客人实收50元，元，年平均空房率为年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月，该宾馆营业平均每月花费花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天床每天45元，年平均空房率元，年平均空房率20%；平均经营；平均经营成本占有效毛收入的成本占有效毛收入的30；该类房地产还原；该类房地产还原率为率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价。试选用所给资料估计该宾馆的价格。格。P120房地产估价习习 题题4 4、某写

38、字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年年216216万元，出售时的价格为万元，出售时的价格为56165616万元，还原利率为万元，还原利率为8%8%，则，则该写字楼目前的收益价格为多少该写字楼目前的收益价格为多少?6 6、已知某宗房地产、已知某宗房地产3030年土地使用权价格为年土地使用权价格为30003000元元/平方平方米，对应的还原利率为米，对应的还原利率为10%10%，则其土地使用权为，则其土地使用权为5050年、还原年、还原利率为利率为12%12%的价格为多少？的价格为多少？第五章第五章 收益法收益法5 5、某宗收益性房地产，预测未来

39、、某宗收益性房地产，预测未来3 3年的净收益均为年的净收益均为100100万元万元/年，年，3 3年后的出售价格会上涨年后的出售价格会上涨12%12%，届时转让税费为售，届时转让税费为售价的价的6%6%，还原利率为，还原利率为9%9%。该房地产目前的价值为多少？。该房地产目前的价值为多少？7 7、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为2020万元，运万元，运营费用为营费用为1212万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长上增长5%5%，运营费用增长，运营费用增长3%3%，收益年限为，收益年限为5050年年.该类房

40、地产该类房地产的还原利率的还原利率8%8%，则该宗房地产的价格为多少？，则该宗房地产的价格为多少？房地产估价习习 题题8 8、6 6年前甲公司提供一宗年前甲公司提供一宗4040年使用权的出让与乙公年使用权的出让与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积司合作建设一办公楼，总建筑面积30003000平方米，于平方米，于4 4年前年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的的10001000平方米建筑面积归甲方，平方米建筑面积归甲方，20002000平

41、方米建筑面积由平方米建筑面积由乙方使用乙方使用1515年，期满后无偿归甲方。现乙方欲拥有该办年，期满后无偿归甲方。现乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积月据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积月租金为租金为8080元，出租率为元，出租率为8585，年运营费用约占有效毛收，年运营费用约占有效毛收入的入的3535，还原利率为，还原利率为1010。试估算乙方现时应出资多。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。少万元购买甲方的权益。第五章第五章 收益法收益法P120房地产估价15、某写字楼

42、预计持有两年后出售，持有期的纯收益、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年每年216万元，出售时的价格为万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？，则该写字楼目前的收益价格为多少？第五章第五章 收益法收益法习题答案习题答案房地产估价习题答案习题答案16、某宗收益性房地产，预测未来、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为年的净收益均为100万元万元/年，年，3年后的出售价格会上涨年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费，届时转让税费为售价的为售价的6%，还原利率为，还原利率为9%。该房地产目前价值多少？。该房地产目前价值多少？第

43、五章第五章 收益法收益法房地产估价习题答案习题答案17、已知某宗房地产、已知某宗房地产30年土地使用权价格为年土地使用权价格为3000元元/平方米，对应的还原利率为平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为，则其土地使用权为50年、还原利率为年、还原利率为12%的价格为多少？的价格为多少？第五章第五章 收益法收益法房地产估价习题答案习题答案18、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，万元，运营费用为运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长基础上增长5%，运营费用增长，运营费用增长3%，收

44、益年限为，收益年限为50年年.该类该类房地产的还原利率房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？，则该宗房地产的价格为多少？第五章第五章 收益法收益法房地产估价 某公司于某公司于2000年年7月月1日经政府出让取得一块商用用日经政府出让取得一块商用用地，土地面积地，土地面积5000平方米，土地出让年限为平方米，土地出让年限为2000年年7月月1日至日至2040年年7月月1日，共日，共40年。该公司在该地块上建成一年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，平方米，于于2001年年7月月1日竣工投入使用，该建筑物当时重

45、置价值日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为为1300元元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品，商品销售税金及附加为销售收入的销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营，经营利润为年经营收入的收入的10%，若，若2005年年7月月1日同类型建筑物重置价值为日同类型建筑物重置价值为1500元元/平方米，房屋还原利率为平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为

46、，土地还原利率为6%，不考虑递增及物件因素，求该地块与，不考虑递增及物件因素，求该地块与2005年年7月月1日的价值。日的价值。房地产估价注意：注意：1、该物业为自营物业，总费用中需扣除经、该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；营者利润；2、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于、总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期土地终止日期2040年年6月月30日短语房屋经济寿日短语房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到年，本例房屋经济寿命到2061年年6月月30日止）日止），故折旧年限到土地终止日，故折旧年限到土地终止日2040年年6月月30日止，日止，共共39年。年。