某房地产公司发展战略规划书.pptx

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1、长春国信集团投资有限公司企业发展战略规划北京南洋林德投资顾问有限公司2001年11月 北京北京南洋林德投资顾问有限公司0国信集团发展战略规划前言北京南洋林德投资顾问有限公司1国信集团发展战略规划目录第一部分 国信集团发展战略规划的现状基础1.1 1.1 企业所处发展环境企业所处发展环境1.2 1.2 规划期与分阶段战略目标规划期与分阶段战略目标1.3 1.3 本规划实施的前提条件本规划实施的前提条件第二部分 国信集团产业发展方向定位2.1 2.1 目前涉足的业务领域基本分析目前涉足的业务领域基本分析（）长春房地产业鸟瞰）行业总览）产品供需格局）开发商与市场分割（）长春医药医疗市场简析）医药零售

2、业布局）医疗器械产供销（）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景）市场消费容量）综合开发预期北京南洋林德投资顾问有限公司2国信集团发展战略规划2.2 2.2 主导业务：借势型房地产开发主导业务：借势型房地产开发（I）国信集团SWOT分析（II）战略目标（III）明确确立房地产主业地位）历史与现实的结合）扬长避短与借船出海()房地产主业加强与拓展战略）项目开发与资源储备）资金运筹）市场营销）合作与借势()风险因素与规避策略2.3 2.3 次主导业务：房地产配套开发次主导业务：房地产配套开发（）战略目标（）整合现有配套业务）三位一体的统一经营管理）形成次主业开发业务链北京南洋林德投资顾问有限公司3国信集团发展

3、战略规划（）次主业拓展战略）内部市场化运作）积极向外渗透）适度资金倾斜()风险因素与规避策略2.4 2.4 副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点（）战略目标（）收缩退出现有医药医疗业务（）以冰雪娱乐旅游补充现金流来源（）深度开发长影物业管理资源（）寻求其它业务增长点（）风险因素与规避策略2.5 2.5 资本运作：搭车长影，横向联合资本运作：搭车长影，横向联合（）战略目标（）与长影以资本为纽带的长期合作（）满足主业规模化需求的资本运作（）风险因素与规避策略北京南洋林德投资顾问有限公司4国信集团发展战略规划第三部分 组织架构调整与法人治理结构梳理3.1 3.1

4、新的集团运作模式新的集团运作模式（）企业整体经营布局）长春国信投资（集团）有限公司）长春国信房地产开发有限公司）长春国信工程开发有限公司）长春国信物业管理有限公司）吉林国信冰雪娱乐开发有限公司（）集团总部组织架构设计）总部功能定位）部门与岗位设置）制度管理体系（）各子公司组织架构设计）主营业务与指挥系统）部门与岗位设置）制度管理体系3.2 3.2 法人治理结构法人治理结构（）股权关系与股本结构梳理（）二级法人治理结构北京南洋林德投资顾问有限公司5国信集团发展战略规划第四部分 国信集团人力资源战略4.1 4.1 人力资源战略规划与决策系统人力资源战略规划与决策系统（）五年规划期人力资源需求分析（

5、）分期引进与人力资源配置决策4.2 4.2 人力资源招聘选拔与录用系统人力资源招聘选拔与录用系统（）集团内部人力资源管理体系（）人力资源引进渠道（）招聘与录用流程4.3 4.3 人力资源教育培训系统人力资源教育培训系统（）内部培训与在职教育（）长期在职教育计划4.4 4.4 人力资源工作绩效考评系统人力资源工作绩效考评系统（）总体内容（）实施方法4.5 4.5 人力资源薪酬福利与激励系统人力资源薪酬福利与激励系统（）经营层与员工持股方案提升（）薪酬福利系统建设北京南洋林德投资顾问有限公司6国信集团发展战略规划第一部分 国信集团发展战略规划的现状基础1.1 1.1 企业所处发展环境企业所处发展环

6、境1.2 规划期与分阶段战略目标1.3 本规划实施的前提条件北京南洋林德投资顾问有限公司7国信集团发展战略规划q中国加入WTO后对民营企业的机会和挑战机会：加速自身体制和机制的转换，与强手竞争，在竞争中提升自己的运作能力以国民待遇参与诸多领域的竞争，享受全球分工下的优势发挥有机会通过合作、合资，与跨国公司建立战略合作关系挑战：面对内外两个市场的竞争，尤其是跨国公司以雄厚资金和管理、经验优势能够迅速进入中国的诸多行业加快国内各行业的整合速度，对于正处于成长期的企业来说，处于不利的整合地位，有可能会改变原有的发展步伐，为未来的发展带来诸多不确定因素q中国未来五年左右的经济形势：GDP增长大致可以持

7、续保持较快速度，大约能够保持7左右经济结构得到优化，以提高经济效益为前提的增长方式替代过去单纯追求规模的增长方式法律环境与国际接轨，按照市场经济的要求，减少过去政策、行政命令以及不合理法规对企业的干预市场秩序趋于规范，企业将按照国际通行的市场准入规则去约束自己的行为，适者生存，末位淘汰北京南洋林德投资顾问有限公司8国信集团发展战略规划q吉林省地域经济形势经济发展速度大约处于全国平均水平，后三产业的开发将会成为吉林经济发展的亮点之一城镇化进程会逐步加快，因此对住宅的改善和更新调换将会是持续的需求q企业经营态势国信集团公司顺利度过了初创期，正在进入青春期阶段，企业的经营规模扩大，产业的面拓展迅速，

8、但由于人才、管理和资金上的瓶颈，约束了企业多产业的开发，同时影响了资源的有效使用，同时阻碍了主业的发展相对于最初的两年，经营业绩放缓，主业没有明显的突破，多元化经营格局初步形成，但优势产业不突出北京南洋林德投资顾问有限公司9国信集团发展战略规划现行国信集团的发展定位:处于第二次创业阶段孕育期婴儿期学步期青春期盛年期稳定期贵族期官僚化早期官僚期衰亡南洋林德企业生命周期曲线模型1998年的国信集团19992000的国信集团目前的国信集团北京南洋林德投资顾问有限公司10国信集团发展战略规划国信集团公司业务的发展开始出现起伏波动的不稳定状态，急需进行整体变革提升导入期成长期成熟期二次创业期进入新发展期

9、所有变革都有风险，但变革终究是不可避免的孕育期婴儿期学步期青春期盛年期稳定期贵族期官僚化早期官僚期衰亡变革阵痛！北京南洋林德投资顾问有限公司11国信集团发展战略规划第一部分 国信集团发展战略规划的现状基础1.1 企业所处发展环境1.2 1.2 规划期与分阶段战略目标规划期与分阶段战略目标1.3 本规划实施的前提条件北京南洋林德投资顾问有限公司12国信集团发展战略规划国信集团公司未来5年的战略目标q总战略目标：总战略目标：实现国信集团第二次创业，战略目标方向明确，业务层次清晰，管理规范，指挥高效，人力资源配置合理，业绩跃上新的台阶，企业走向良性循环。北京南洋林德投资顾问有限公司13国信集团发展战

10、略规划国信集团公司总战略的分阶段目标q分成三部走战略：q第一步战略实施：第一步战略实施：调整导入阶段（1年时间），管理规范期，目标：战略规划开始实施，观念统一，产业调整主次分明，集团架构疏理清晰，组织结构浮出水面，业务组织管理模式开始转变，人力资源管理体系初步建成。q第二步战略实施：第二步战略实施：磨合适应阶段（2年时间），业务提升期，目标：战略规划向纵深推进，以合作利用外部有效资源为手段，实施房地产开发市场营销战略，全面提升主业的业绩和盈利水平，公司结构趋于合理规范，管理逐步到位，人力资源管理体系正式运行，人力资源配置基本到位，决策效率、公司运作水平明显提高。q第三步战略实施：第三步战略实施

11、：正轨微调阶段（2年时间），战略提升期，目标：整体战略实施平稳运行，根据外部环境与内部条件变化，结合实施过程中出现的问题，有针对性的进行调整，但以不改变战略方向为原则。企业内外资源的配置运用达到新的境界，形成科学规范的运行机制，各层次业务发展持续稳定，企业领导人驾驭全局的能力得到提升，抵御风险的能力增强北京南洋林德投资顾问有限公司14国信集团发展战略规划第一部分 国信集团发展战略规划的现状基础1.1 企业所处发展环境1.2 规划期与分阶段战略目标1.3 1.3 本规划实施的前提条件本规划实施的前提条件北京南洋林德投资顾问有限公司15国信集团发展战略规划q企业主要领导和整个管理层对变革的迫切需求

12、和足够心理准备q目前企业的业务处于比较稳定盈利阶段q现有管理基础勉强维持企业的正常运转q企业的规模和实力可以抵御由于战略调整带来的变革风险q具备形式上的集团企业架构向规范化集团式企业转变北京南洋林德投资顾问有限公司16国信集团发展战略规划第二部分 国信集团产业发展方向定位2.1 2.1 目前涉足的业务领域基本分析目前涉足的业务领域基本分析2.2 主导业务：借势型房地产开发2.3 次主导业务：房地产配套开发2.4 副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点2.5 资本运作：搭车长影，横向联合北京南洋林德投资顾问有限公司17国信集团发展战略规划长春市房地产业鸟瞰：房地产业总览（一）长春市房地产业鸟瞰：房

13、地产业总览（一）q全国房地产业的发展自改革开放以来，我国房地产业在十几年的发展建设中，经历了从单一追求数量到数量与质量并举，从零敲碎打到规模化发展，产品结构也从单一化向多元化迈进，并带动了房地产相关配套产业的发展。从房地产生命周期看，我国房地产业已从不规范的幼稚期进入到相对稳定的成长期房地产开发相关政策、制度的制定与实施，加之激烈的市场竞争，使房地产业经过淘汰与整合，逐渐向规范化的方向发展国家通过房改政策、住房供应政策、住房二级市场政策、税费政策、金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资的稳步增长，使住宅建设逐渐形成了产业化我国国民经济稳定增长趋势的延

14、续，加之中国加入WTO、主办2008年奥运会等愿望的实现，加之国家政策的扶持，在未来一段时期内，不但是大中城市高薪阶层换房高峰期，同时也是中低收入阶层在金融创新产品与住房改革双重推动下，希求拥有自有住房的高峰期，中小城市的发展和城镇建设相继成为热潮，因此，房地产业的发展仍将保持持续增长的态势房地产业广阔的发展空间，吸引了实力雄厚的港台房地产开发商纷纷大举进入，这些开发商在资金实力、规划设计、开发规模、楼盘品牌、产品营销等方面具有较大优势，必将加剧国内房地产市场的竞争北京南洋林德投资顾问有限公司20国信集团发展战略规划幼稚期幼稚期 成长期成长期 成熟期成熟期 衰退期衰退期 时间市场容量我国房地产

15、业目前所处行业时期长春市房地产业目前所处行业时期长春市房地产业鸟瞰：房地产业总览（二）长春市房地产业鸟瞰：房地产业总览（二）q长春市房地产业仍处于不规范的幼稚期向成长前期的转轨阶段2000年以前长春房地产市场有关房地产行业的政策较宽松，制度不完善，法制不健全本地开发商整体素质不高、不成熟消费者不成熟2000年以后长春房地产市场开发商、消费者逐渐趋于成熟房地产开发制度、政策逐渐规范化房地产业市场化程度越来越高政府相关部门开始认识到政府在房地产业应发挥宏观调控作用北京南洋林德投资顾问有限公司21国信集团发展战略规划q供应状况自1998年以来，长春市房地产业进入快速发展阶段，2000年竣工面积达到6

16、00余万平方米为使工薪层买得起房，自1998年下半年开始，长春市采取行政划拨土地等鼓励措施，推行经济适用房建设，但是经济适用房开发项目受到政府严格控制单位售价1650元以下项目由长春市建管办审批单位售价16502000元项目由吉林省建管办审批单位售价2000元以上项目由国家建设部审批由于经济适用房项目利润率低，开发商不愿开发，而已开发的多数分布在长春市的偏僻地区长春市近期房地产竣工项目仍以中高价位楼盘为主从销售价格看，3000元以上项目开发面积占到总开发面积的38；25003000元占30；20002500元占17中高价位楼盘多分布在市中心区域，如分布于长春市中心朝阳区的27个楼盘中，单位销售

17、价在3000元以上的有12个，且设计户型绝大部分都在100以上，单位销售价在2000元以下的仅有4个，且均为期房近几年，长春市房地产总体呈供大于求的局面长春市房地产业鸟瞰：长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局产品供需格局（一）（一）北京南洋林德投资顾问有限公司22国信集团发展战略规划万平方米截至截至2001年秋季长春市房地产开发量年秋季长春市房地产开发量(来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）北京南洋林德投资顾问有限公司23国信集团发展战略规划长春市楼盘空置情况长春市楼盘空置情况万平方米增长11增长194增长80北京南洋林德投资顾问有限公司24国信集团发展战略规划q需求方向以改善

18、居住条件为目的消费者比例已占被调查总体的36，与1999年初相比增加了4，且有近一步上升的趋势房屋质量、物业管理是消费者选择住宅的主要影响因素经济实用仍是消费者购买住宅的主导原则经济适用房仍是消费者选择的主要品种，占到消费者计划购房的42.3%（2001年秋季房展会的3.4万张调查表计算结果）住房面积在60-100平方米的二室一厅、二室二厅是消费者的主要选择户型，占到计划购房的63.7%购房支付来源呈现多元化，在消费者计划购房的资金来源中工资收入占49.3%，抵押贷款占到30.7%，经营收入占20长春市房地产业鸟瞰：长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局产品供需格局（二）（二）北京南洋林德投资顾问有

19、限公司25国信集团发展战略规划q供需错位价格结构错位：长春市人均住宅使用面积为9.5平方米，低于全国城镇11.5平方米的平均水平，大部分工薪层虽有改善现有居住条件的愿望，但是由于支付能力有限，选择范围多集中在价格较低的经济适用房，但是开发商提供的在房屋质量、物业管理、地理位置等因素方面符合消费者需求的、可供选择的经济适用房较少，而面对大批质量好、地理位置好的中高价商品房，工薪阶层由于囊中羞涩，偿债能力弱，敢于按揭购买的只占少数面积结构错位：从需求角度看，好地点、面积不大、设计合理、功能齐全的中型住房（90左右）很受欢迎，而供给方却是好地点的楼盘、设计户型绝大部分都在130以上空置房屋中，除少部

20、分存在结构缺陷、质量缺陷外，大多是由于定位不准，造价偏高等原因导致滞销，甚至有个别小区开盘即死盘，如2000年开盘的“金色家园”、“吉港花园”、“雍景豪庭”和“五环高尔夫”长春市房地产业鸟瞰：长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局产品供需格局（三）（三）北京南洋林德投资顾问有限公司26国信集团发展战略规划长春市住宅需求情况（一）长春市住宅需求情况（一）消费者计划购房的户型消费者计划购房的种类(来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）北京南洋林德投资顾问有限公司27国信集团发展战略规划长春市住宅需求情况（二）长春市住宅需求情况（二）据调查，消费者选择住房的主要因素中，房屋质量、物业质量

21、列为前两位，而春房会中排在第一、二位的交通因素和小区环境分别排在了第七位和第五位。(来源：2001年10月长春市秋季房展会参展楼盘资料统计）北京南洋林德投资顾问有限公司28国信集团发展战略规划q开发商与市场分割综合实力较强的开发商采取规模运作，在长春市市郊开发大片新社区有一定政府背景的当地建筑公司开发长春市市内好地段各种规模较小的开发商则各显神通，采取“见缝插针”式开发长春市房地产业鸟瞰：长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局产品供需格局（三）（三）大连万达星宇地产吉林亚泰市场份额企业实力长房长春地产热电国信宇华建业秋实东华开发实力强的35家开发商，在长春市外围采取规模化开发运作，并已在长春市形成品

22、牌优势。开发实力中等，利用政府背景，在长春市取得较好开发地段进行项目开发。开发实力较弱，通过利用各种资源或渠道，获得长春市内可开发地段进行项目开发北京南洋林德投资顾问有限公司29国信集团发展战略规划q未来发展趋势规模效益日趋明显，追求品牌住房的意识明显增强消费者购房除了关心住房本身的位置、户型等因素外，更注重大环境、配套设施、绿化情况、物业管理等相关内容。大规模开发能完美体现物业整体规模的完善性、配套设施的经济性、公共娱乐设施的齐全性、环境绿化的整体协调性，所以具有不够规模小区无可比拟的优势。21世纪初的热销住宅楼盘不会再是一幢或几幢孤独伫立在闹市街边的住宅，而是有规模、大手笔开发的物业小区中

23、长期房价有下降趋势目前的房价与百姓的收入比例关系不协调。按世界银行标准，合理房价等于居民家庭收入的3-6倍。2000年城镇居民人均可支配收入5550元，每户平均人口数3.13人，每个家庭平均年收入约为2万元，所以，合理房价应为：总房款在10万元左右，90左右的房子单位售价应为1000元左右，而目前长春市商品房最低售价为1300元/，2000年度商品房平均售价为2238元/。市房地局市场处2000年秋季房交会调查结果显示：67.1%的人认为房价过高，19.7%的人认为适中，只有3.2%的人认为低。与全国平均水平比较，长春市的房价也显略高。2000年我国城镇居民人均可支配收入6280元，全国商品房

24、平均销售价格为2103元/。可见，长春市的城镇居民人均可支配收入比全国平均值少730元，而商品房平均售价却比全国平均水平高出135元/。目前的供需结构不合理，加之竞争的不断加剧，将加快长春市房地产企业整合长春市房地产业鸟瞰：长春市房地产业鸟瞰：产品供需格局产品供需格局（四）（四）北京南洋林德投资顾问有限公司30国信集团发展战略规划长春市医药市场简析：药品零售业的发展格局q需求特点医疗制度改革，促使患者“大病进医院，小病进药店”，提高了消费者对医药零售业的依赖国家宏观经济的持续发展，提高了人们购买力，加之人口老龄化，使消费者对医药保健品的需求趋于旺盛医药零售网点的遍布使百姓就近购药成为现实消费者

25、对药品品牌的认知度强于对药店的选择北京南洋林德投资顾问有限公司31国信集团发展战略规划q供应特点计划经济体制下形成的三级批发格局基本打破后，大批民营医药批发企业在医药行业尚未完全规范化的市场中，借助高额回扣、欺行霸市、恶性压价等手段迅速崛起，并迅速形成规模化经营，逐渐演变成为医药批发市场的主要角色众多商家为争夺医药零售市场，纷纷跑马圈地，采取零售连锁店的经营方式在市区内广布销售网点。其中包括部分医药批发商和外地医药销售商，国内一些大的制药企业集团也投资或准备投资进入医药流通领域由于医药零售网点密布，导致各店销售额普遍较低。经调查，在长春市较繁华的XX路不到100米的的路段内分布着三家零售药店，

26、其中一家国有两家民营，每天销售多的为1000多元，少的仅有700元左右医药零售业的无序竞争，以及网点的快速膨胀，必将导致企业效益的两极分化，直至行业的重新整合。据调查，在长春市最大的销售企业吉林大药房的54家连锁店中除5、6家盈利外，其他连锁店保持盈亏平衡已很不易长春市“十五”规划中明确提出，要重点扶持吉林大药房、吉林省北方医药公司、吉林省多邦医药公司等五家大型医药商业公司，促进医药销售企业的整合长春市医药市场简析：药品零售业的发展格局请云飞问一下北京南洋林德投资顾问有限公司32国信集团发展战略规划吉林省医药批发额、销售额呈增加趋势吉林省医药批发额、销售额呈增加趋势批发额零售额万元（数字来源：

27、吉林省医药经贸委医药处）北京南洋林德投资顾问有限公司33国信集团发展战略规划长春市医药销售企业个数不断增加长春市医药销售企业个数不断增加零售企业批发企业企业个数（数字来源：吉林省医药经贸委医药处）北京南洋林德投资顾问有限公司34国信集团发展战略规划q医疗器械产销情况需求特点国家降低药品价格和到定点药店购药等医疗改革政策的出台，减少了医院通过销售药品获得的利润，自然要通过添置医疗器械增加诊断和治疗收入，从而促进了医院对医疗器械的需求人口的老龄化和人们生活品质的追求，促进了康复保健器械的市场需求医疗单位采购体系的改革，即采取招标和集中采购等采购方式使医疗器械产品的价格更加透明，压低了销售商的利润空

28、间中小医疗单位由于支付能力有限，销售回款周期较长销售的竞争格局长春市有100多家医疗器械生产经销企业参与市场竞争，而这些销售企业规模普遍偏小国内其他行业的优势企业（海尔、亚太等）通过资本运营手段（并购、租赁、托管等）开始收编弱势医疗器械生产、销售企业国外大型医疗器械生产公司、经销商开始进入中国市场参与市场竞争（如菲利普、东芝、GE等）资金实力雄厚、专业化程度高的大型销售商将在市场趋于规范化的过程中取得优势地位长春市医疗器械市场简析长春市医疗器械市场简析北京南洋林德投资顾问有限公司35国信集团发展战略规划北山市区娱乐型雪场的定位，决定了其主要消费目标群为吉林市中青年及以下人群次要消费群体为部分外

29、来国内外旅游者q市场消费容量良好的宏观国民经济形式，稳定的社会治安，促进了旅游业的发展吉林市居民可支配收入的增加，使旅游娱乐消费性支出也呈增长趋势旅游业作为吉林市的支柱产业，吉林市政府通过挖掘与整合吉林市特有地历史、地理、自然和人文等旅游资源，先后推出以松花湖、长白山为主题地“原始生态旅游”、“清凉夏日之旅”、“浪漫金秋之旅”，以雾松冰雪为题材地“雾松银冬之旅”、“滑雪天堂之旅”，以城市风光、民俗风情、宗教文化为内容地“山水都市之旅”、“乌拉风情之旅”、“宗教文化之旅”等旅游特色产品。吸引了越来越多地外来旅游者（含国外游客）到吉林市旅游消费，极大地促进了吉林市旅游业地发展吉林冰雪娱乐旅游业开发

30、前景（一）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景（一）请确认，并后挪北京南洋林德投资顾问有限公司36国信集团发展战略规划q北山大世界综合开发预期夏季项目与冬季项目的互补通过开发高尔夫球、划草、旱冰、射箭等夏季项目，不仅可以提高场地利用效率，弥补滑雪场资金流存在季节性差异的不足，而且，满足了吉林市人们对丰富多彩的生活的追求，提升了北山冰雪大世界知名度纳入吉林市旅游开发链中随着经济收入的逐步提高，人们的旅游意识的逐步加强，特别是近些年“假日经济”的兴起，会极大地刺激了国内旅游业的发展。吉林市得天独厚的旅游资源必将迎来愈来愈多的国内外旅游者。将北山大世界纳入到北山公园的旅游项目中，进一步纳入到吉林市旅游项目开发

31、链中，借北山宗教圣地、吉林雾淞等盛名，提高北山城市冰雪娱乐旅游项目的知名度，在市场上形成“一枝独秀”的局面吉林冰雪娱乐旅游业开发前景（二）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景（二）北京南洋林德投资顾问有限公司37国信集团发展战略规划吉林市居民人均年收入和支出不断增长吉林市居民人均年收入和支出不断增长元消费性支出可支配收入（数字来源：吉林市统计年鉴）北京南洋林德投资顾问有限公司38国信集团发展战略规划长春市、吉林市旅游人次和旅游收入总体呈增长态势长春市、吉林市旅游人次和旅游收入总体呈增长态势万人次亿元吉林市旅游人次吉林市旅游收入长春市旅游收入长春市旅游人次（数字来源：长春市、吉林市统计年间）北京南洋林德投

32、资顾问有限公司39国信集团发展战略规划长春市、吉林市国外旅游人次和旅游收入总体呈增长态长春市、吉林市国外旅游人次和旅游收入总体呈增长态势势万人次万美元吉林市旅游人次吉林市旅游收入长春市旅游收入吉林市旅游人次（数字来源：长春市、吉林市统计年间）北京南洋林德投资顾问有限公司40国信集团发展战略规划现国信集团现国信集团SWOTSWOT分析（一）分析（一）q优势“共有民营”理念构筑的协作团结的企业核心团队在长春市中心区域间接拥有房地产项目储备资源与地方政府和社会各界的关系良好，在开展业务和谋求发展时能得到普遍支持企业三年房地产开发，积累了一定项目运作经验q劣势虽然连续开发的三个项目规模在不断扩大，但还

33、未形成规模优势缺乏自有资金新兴民营企业，融资能力相对较差专业化程度低人力资源结构缺陷 北京南洋林德投资顾问有限公司43国信集团发展战略规划q机会市场的潜在需求长春市区开发目标为：到2010年长春市城市实际居住人口控制在255万人以内，建成区用地控制在200平方公里以内，建设用地规范面积13平方公里，城市人均居住面积达到11平方米。长春市的房地产开发遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，坚持旧城改造与新区开发相结合的原则。每年住宅需求量在200万平方米左右长影转型期土地资源的充分利用国信应凭借与长影前期项目合作中树立起的良好企业信誉、与长影高层的人际关系，在长春市房地产

34、业逐渐步入规范化的转轨时期，在长影股份公司逐渐规范化运作之季，进一步稳固与长影的长期合作，充分开发、利用长影厂区范围内的土地资源q挑战房地产开发属资金密集性行业，国信在自有资金不足、融资能力相对较差的情况下，资金成为影响其房地产开发的瓶颈问题目前开发项目运营的进展状况，将直接影响到与长影的长远合作，影响到今后的资源储备长春市聚集着400多家房地产企业，加之实力雄厚的外来开发商的不断进入，房地产行业竞争愈来愈激烈现国信集团现国信集团SWOTSWOT分析（二）分析（二）北京南洋林德投资顾问有限公司44国信集团发展战略规划未来五年，借助长影的土地资源储备和外部资源，通过规模化项目未来五年，借助长影的

35、土地资源储备和外部资源，通过规模化项目开发运作，提升国信房地产产业的综合竞争能力，发展成为长春市开发运作，提升国信房地产产业的综合竞争能力，发展成为长春市具有一定房地产开发实力的房地产服务提供商具有一定房地产开发实力的房地产服务提供商开发品种：住宅楼、商住楼开发品种：住宅楼、商住楼 开发规模：五年开发量达到开发规模：五年开发量达到30303535万平方米万平方米总销售额总销售额7-107-10亿元，利润达亿元，利润达1.5-21.5-2亿元亿元在长春市市场占有率达到在长春市市场占有率达到2%2%2.5%2.5%，进入到长春市房地产开发商规，进入到长春市房地产开发商规模前模前3030位位 房地产

36、业五年内的战略目标房地产业五年内的战略目标北京南洋林德投资顾问有限公司45国信集团发展战略规划q历史与现实的结合房地产业在国信历史上地位，决定了其作为国信主业是历史的必然性房地产开发是国信盈利能力最强的业务房地产开发创造的利润是国信总利润比重最大的业务，三年均在75以上房地产开发是占用国信人力资源、资金、社会资源的最多的业务国信现阶段以及将来五年内，房地产的主业地位不可改变从国信资源储备上看，用于房地产开发的资源最多从国家的政策支持，以及长春市的经济发展趋势看，房地产业仍是最有发展潜力的行业从盈利能力上，房地产业仍是对国信贡献最大的产业明确确立房地产主业地位（一）明确确立房地产主业地位（一）北

37、京南洋林德投资顾问有限公司46国信集团发展战略规划q扬长避短与借船出海房地产市场进入稳定有序的发展轨道后，中小房地产企业的竞争弱势会更加突出。因此，国信宇华要找到适合自己的新的发展方向，向“大”而“强”的方向发展，提高综合竞争力与实力引入战略合作伙伴（如广西中大），利用其拥有的融资能力强、多年房地产开发积累的丰富专业运作能力，来弥补国信的劣势与不足，同时满足中大资源储备贫乏的不足，通过优势互补，真正发挥出112的协同作用，壮大国信开发实力发挥国信是长影股份第二大股东的作用，强化国信与长影的长期利益共同体的关系在推行新的房地产土地政策之前，双方合作的项目继续按照“长影提供开发用地，国信集团负责项

38、目开发实施，双方按实现利润4（长影）：6（国信）比例共同获益”的方式进行在土地开发政策的调整后，为避免由于“土地使用权招标、拍卖”导致外界房地产公司对“盘活长影国有土地资源”的介入，双方合作的方式应作相应调整，即国信以长影股份自行开发长影土地的名义进行房地产开发，双方按新的比例共同获益明确确立房地产主业地位（二）明确确立房地产主业地位（二）北京南洋林德投资顾问有限公司47国信集团发展战略规划q项目开发与资源储备现有项目的运作通过国信集团公司内部相关部门的配合，完善项目的配套设施建设，特别重视国信物业管理公司的供暖工作强化楼盘营销工作，利用地理位置优势，采用出租、出售相结合，以租代售等灵活多样的

39、优惠措施，尽早引入龙头企业，并以此带动人气，加快商铺的销售在商铺趋旺的同时，从消费者衣食住行等诸方面全面考虑，进一步完善社区服务体系，包括吉深药店分店的尽早开设下一步开发项目的储备积极筹备“阳光景都”二期开发工程的相关工作做好“阳光景都”三期用地及项目整体规划工作房地产主业加强与拓展战略（一）房地产主业加强与拓展战略（一）北京南洋林德投资顾问有限公司48国信集团发展战略规划q资金运筹提高国信存量资金的运用效率向其它企业进行短期、临时性的灵活资金拆借，解决部分资金周转问题充分利用几年来已经形成的集团项目开发信誉，实现由施工单位同意进行大比例工程建设垫资调动各种资源，通过采取适宜营销策划，广告促销

40、等市场途径，积极进行项目销售，用销售回款进行滚动式开发通过利用本地资源，战略合作伙伴资源，以担保贷款、抵押贷款等方式，争取银行贷款对项目的支持房地产主业加强与拓展战略（二）房地产主业加强与拓展战略（二）北京南洋林德投资顾问有限公司49国信集团发展战略规划q市场营销研究掌握消费者的真正需求，分析消费者的购房动机，采取新城市生活主义开发模式，新城市生活主义的开发模式产业化打造的换代住宅街坊化的配套与服务和谐优美的自然环境浓郁迷人的文化氛围，在“阳光景都”房地产项目中以质量、物业管理、配套服务、文化氛围营造等方面下功夫，提升项目整体形象注重品牌宣传与推广针对“长影阳光景都”项目，重点突出其影视文化艺

41、术社区特色，强化其独一无二的差异性特点，通过多渠道、全反复位的推介，逐渐树立“国信品牌”、“阳阳光景都”品牌，为国信企业的长远发展、“阳光景都”项目的继续延伸作铺垫建立有效的销售机制通过建立富有激励作用的销售奖励机制，激发公司全体人员参与产品的宣传与销售，缩短销售周期进行营销策划与专业策划公司合作通过采取“名人效应”、“轰动效应”、“差异定价”等有效的营销策划，达到在短时间内，迅速提高国信品牌、“阳光景都”项目品牌知名度、提高销售效率的目的与专业销售公司合作借助房地产专业销售公司的力量，提高产品营销策划和营销运作效率房地产主业加强与拓展战略（三）房地产主业加强与拓展战略（三）北京南洋林德投资顾

42、问有限公司50国信集团发展战略规划房地产主业加强与拓展战略房地产主业加强与拓展战略传统企业的价值链传统企业的价值链资产/核心能力投入原材料产品服务销售渠道客户现代企业的价值链现代企业的价值链资产/核心能力投入原材料产品服务销售渠道客户偏好转 变北京南洋林德投资顾问有限公司51国信集团发展战略规划q风险因素与规避策略政策风险国家有关房地产相关政策措施的出台，将对房地产开发企业构成风险，如“房地产开发土地使用权招标、拍卖”政策的出台，将使资金实力较弱的中型房地产企业遭到淘汰作为小型房地产企业的国信应采取兼并、整合等方式尽快做“大”做“强”，提高竞争力，同时，采取多角化经营战略，分散经营风险市场风险

43、随着供大于求的买方市场的逐渐形成，加之本地开发商的成熟与外来实力强大的开发商的加入，长春市房地产市场的竞争程度在不断加剧，房地产企业在项目开发的各个环节稍有不慎，都有可能招致整个项目的失败，甚至可能导致企业的倒闭国信应在项目前期进行详细的市场调研和开发策划，按照现代企业价值链流程实施项目运作，实施整合营销、控制开发成本，为目标消费群提供产品与服务项目储备风险房地产开发公司遵循“开发一处、筹备一处、储备一处”的原则，进行项目运作不仅符合企业持续发展的要求，而且利于企业降低运营成本。但是，由于国信占有的项目储备受长影高层人员变动、经营调整等各种因素的影响，在一定程度上存在严重项目储备风险国信可采取

44、与长影形成长期利益共同体的方式，将长影的土地资源转化为国信的资源储备，同时，通过引入战略合作伙伴，提高开发实力和竞争力，强化项目储备的拥有能力房地产主业加强与拓展战略（四）房地产主业加强与拓展战略（四）北京南洋林德投资顾问有限公司52国信集团发展战略规划q市场拓展空间大不锈钢医药企业GSP认证标准的推行，长春市及周边医疗单位需要定制大量的不锈钢设备和器皿每年300400万平方米的房地产开发项目、200万平方米的装饰项目加之广告等行业的发展对不锈钢制品的需求增加技术实力较强的不锈钢公司拥有较大的市场空间塑钢每年300400万平方米的房地产开发项目、200万平方米的装饰项目公司拥有一条现代化的加工

45、生产线，稳定的技术人员，在长春市现有800多家塑钢门窗加工生产企业中（多是个体作坊），具有一定技术的优势装饰长春市消费者购买商品房后，由于消费习惯，对聘用装潢公司进行家庭装饰还未普遍认可。因此，家装这一潜在广阔市场还远未开发，按长春市年销售200万平方米商品房，按每平方米最低装修报价100150元计算，则每年长春市家装市场至少有23亿元的市场空间长春市每年写字楼、商铺等工装竣工面积达到平方米，按每平方米最低装修报价150200元计算，则每年工装项目工程额在亿元以上作为长春市具有一、二级工程资质的二十多家装饰企业之一，具有广阔的市场开拓空间整合现有房地产配套业务（一）整合现有房地产配套业务（一）

46、北京南洋林德投资顾问有限公司55国信集团发展战略规划q将处于同一产业链上的不锈钢公司、塑钢公司和装饰公司的进行三位一体的统一经营管理利于业务的互补和衔接利于人员的搭配和提高工作效率利于现有管理水平的提升（尊重现实运作状况：一个总经理、一套财务管理、一套采购协调）利于将各自的市场整合为整体的开发市场通过资源整合，利于发挥协同效应，并逐渐形成核心竞争力，提高市场占有率整合现有房地产配套业务（二）整合现有房地产配套业务（二）北京南洋林德投资顾问有限公司56国信集团发展战略规划不锈钢公司塑钢公司装饰公司 核心核心竞争力竞争力不锈钢、塑钢合装饰公司三位一体运作不锈钢、塑钢合装饰公司三位一体运作促进促进促

47、进整合现有房地产配套业务，发挥协同效应整合现有房地产配套业务，发挥协同效应产品支持、提供市场信息需求支持、提供市场信息提供市场信息提供市场信息产品支持、提供市场信息需求支持、提供市场信息北京南洋林德投资顾问有限公司57国信集团发展战略规划次主业五年战略目标次主业五年战略目标为国信持续产生稳定现金收益的同时，要逐渐成为规模适度的长春市房地产配套服务行业的骨干企业经营目标:五年销售额达到2.3-3亿,利润达到4500-5500万五年的规划不锈钢塑钢装饰合计销售量1.2-1.5亿5000-7000万6000-8000万2.3-3亿利润额2500-3000万800-1000万1200-1500万450

48、0-5500万市场份额8-10%5-8%5%北京南洋林德投资顾问有限公司58国信集团发展战略规划q由作坊式企业向规范化企业转变完善法人治理结构建立适于企业发展的组织架构完善制度化管理建立激励与约束机制经营与市场人员配备q由粗放化经营向集约化、规模化经营转变购置生产场地添置必备设施设立销售门面建立销售渠道，在开发长春市的同时拓展周边市场q实施国信品牌战略在符合国信集团公司整体发展战略的情况下，遵循持续发展的原则，借助国信房地产主业形象，积极开展品牌战略，扩大企业知名度，提高市场占有率次主业拓展战略：提升企业管理次主业拓展战略：提升企业管理北京南洋林德投资顾问有限公司59国信集团发展战略规划次主业

49、的发展方向次主业的发展方向次主业的发展方向次主业的发展方向不锈钢、塑钢不锈钢、塑钢不锈钢、塑钢不锈钢、塑钢和装饰和装饰和装饰和装饰2001三位一体三位一体三位一体三位一体适度规模化运作适度规模化运作适度规模化运作适度规模化运作树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌形成核心优势形成核心优势形成核心优势形成核心优势20022003-？起步：作坊式企业起步：作坊式企业转型：规范化公司转型：规范化公司 战略发展：适度规模企业战略发展：适度规模企业提升次主业，走持续发展之路提升次主业，走持续发展之路北京南洋林德投资顾问有限公司60国信集团发展战略规划q次主业要从国信集团公司整体利益出发，为房地产主业提供配套服

50、务q规范集团公司内部交易在保证集团公司整体利益的前提下，在内部建立起科学、有效的内部交易机制，尊重各子公司的合法权益与地位，解决好子公司间的利益分配问题，通过市场化运作合理配置集团公司资源q适度资金倾斜分散集团公司主业经营风险，积极培养和扶持次主业的发展，尽快使其规范化、规模化和集约化运作，提高竞争力和市场占有率，成为集团公司仅次于主业的第二大利润来源。因此，集团公司在保障主业正常运作的前提下，应在资金投入上，适度向次主业倾斜次主业拓展战略：协调与集团公司的次主业拓展战略：协调与集团公司的 关系关系北京南洋林德投资顾问有限公司61国信集团发展战略规划公司的竞争力强弱一般行业吸引力强弱一般 投入