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1、生源房产生源房产 培训部培训部新人培训之“房地产基础知识”培训大纲房地产权属和买卖的基本条件房地产权属和买卖的基本条件房地产建筑和土地的基本知识房地产建筑和土地的基本知识房地产的税与费房地产的税与费 房地产行业概况房地产行业概况 全面了解你的产品什么是房地产？房地产=房产+地产n房地产是能满足于人们从事生产生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。按用途分类居住用房地产非居住用房地产商业房地产住宅(普通住宅/高档公寓/别墅）集体宿舍（单身职工宿舍/学生宿舍）办公房地产餐饮房地产旅馆房地产金融房地产信息用房地产工业、农业、娱乐、特殊、综合按开发程度分类按产生收益分类按经营使用方式房地产

2、之房篇建筑基本知识按层数或建筑总高度分类：按层数或建筑总高度分类：低层、多层、中高层、高层、超高层低层、多层、中高层、高层、超高层n住住宅宅建建筑筑：按按层层数数分分为为1 13 3层层为为低低层层住住宅宅、4 46 6层层为为多多层层住住宅宅、7 79 9层层为为中中高高层层住住宅宅和和1010层层及以上为高层住宅；及以上为高层住宅；n公公共共建建筑筑及及综综合合建建筑筑：总总高高度度超超过过2424米米的的为为高高层，但不包括单层建筑；层，但不包括单层建筑；n超超高高层层建建筑筑：建建筑筑总总高高度度超超过过100100米米的的，不不论论是住宅还是公共建筑，综合建筑均为超高层建筑；是住宅还

3、是公共建筑，综合建筑均为超高层建筑；房地产之房篇建筑基本知识按建筑结构所用材料分类按建筑结构所用材料分类木结构砖木结构砖石结构砖混结构砖混结构 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构 钢结构n承重：砖墙墙体n构造：楼层和屋顶钢筋混凝土梁板可用现浇或预制梁板，屋顶可做成坡顶或平顶n优点：整体性好，耐火和耐久较好，取材方便，不需大型起重设备，造价不高n缺点：抗震一般、自重大、耗砖多n应用：7层以下、层高较小、空间小、投资小的住宅和办公建筑砖混结构砖混结构n承重：钢筋混凝土作为垂直方向和水平方向的承重构件的建筑n构造：钢筋混凝土柱、梁用钢接连成整体组成空间框架n优点：适应性强、抗震性能好、耐久年限长n应用：多

4、层到高层，甚至超高层钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构n承重：钢筋混凝土作为垂直方向和水平方向的承重构件的建筑n构造：钢筋混凝土柱、梁用钢接连成整体组成空间框架n优点：适应性强、抗震性能好、耐久年限长n应用：多层到高层，甚至超高层钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构房地产之房篇建筑基本知识套内使用面积套内建筑面积房屋共有建筑面积建筑面积房屋产权面积房地产面积概念和组成关于房地产面积几个必知概念和组成关系关于房地产面积几个必知概念和组成关系关于阳台（露台）面积的计算阳台建筑面积的计算n全封闭按外围水平投影面积计算n未封闭的阳台按其维护结构外围水平投影面积的一半计算n房屋的天面挑台不算建筑面积关于阳台（露台）面

5、积的计算房地产之房篇名词解释几个基本名词：进深几个基本名词：进深 开间开间 层高层高房地产之房篇名词解释n1、商品房商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。n2、房改房房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。n3、集资房集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出

6、售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。n4、公房公房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。n5、廉租住房廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。n6、经济适用住房经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利

7、的原则确定。n7、次新房次新房 五年以内的商品房n等等。等等。房地产之地篇土地制度的基础知识土地制度的基础知识：土地管理法第土地管理法第8条：条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”土地所有权国家土地所有权集体土地所有权 取得国有土地使用权的取得国有土地使用权的4种途径种途径划拨划拨 出让出让 转让转让 土地或房地产租赁方式土地或房地产租赁方式主要是

8、公房主要是公房 ：房改房、：房改房、住改房、经济适用房、住改房、经济适用房、统建房、拆迁安置房统建房、拆迁安置房出让最高年限：出让最高年限：居住用地居住用地70年年 工业用地工业用地50年年 教育科技文化教育科技文化 卫生体育用地卫生体育用地50年年 商业旅游商业旅游 娱乐用地娱乐用地40年年 综合或其他用地综合或其他用地50年年房地产之地篇名词解释n建筑密度：指一定地块内的所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积建筑密度：指一定地块内的所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。的比率，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。n容积率：容积率：指一定地块内的总

9、建筑面积与建筑用地面积的比值，它是反指一定地块内的总建筑面积与建筑用地面积的比值，它是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。映和衡量地块开发强度的一项重要指标。n绿化率：指城市一定地区的各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服绿化率：指城市一定地区的各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的综合占该地区总面积的比率，它务设施所属绿地和道路绿地）面积的综合占该地区总面积的比率，它是衡量环境质量的重要指标。是衡量环境质量的重要指标。房地产之地篇名词解释n用地性质：指规划用的的使用功能；用地性质：指规划用的的使用功能；n用地面积：指规划地块划定的面积；用地面积：指规划地块划定的

10、面积；n用地红线：指经城市规划行程主管部门批准的建设用地范围的界线。用地红线：指经城市规划行程主管部门批准的建设用地范围的界线。n建筑高度：建筑限高，指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。建筑高度：建筑限高，指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和檐和 屋脊的平均高度计算。屋脊的平均高度计算。n交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和人行出入口的方交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和人行出入口的方向和位置。向和位置。n停泊车位：指地块内应配置的停车位

11、数量。停泊车位：指地块内应配置的停车位数量。n建筑间距：指两栋建筑物外墙之间的水平距离，主要考虑日照要求设建筑间距：指两栋建筑物外墙之间的水平距离，主要考虑日照要求设定。定。n日照标准：指根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建日照标准：指根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向筑正面向 阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划、确定居住建筑间距的主要依据。划、确定居住建筑间距的主要依据。n人口毛密度：指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。人口毛密度：指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。n人口净密度

12、：指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。人口净密度：指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。产品的流通房地产权属登记制度n物权法第物权法第6条：条：“房地产等不动产房地产等不动产物权的设立、变更、转物权的设立、变更、转让和消息，应当依照法让和消息，应当依照法律规定登记律规定登记”产权登记的分类按登记对象分类按登记对象分类土地使用权登记土地使用权登记房屋所有权登记房屋所有权登记房地产他项权利登记房地产他项权利登记由土地使用权和房屋所有权所引申出的其他权利的登记（例：抵押权，典权，租赁权等）1抵押权的设定或变更 2典权的设立或变更 3法律法规其他规定房屋所有权房屋所有权占有权使用权收益权处分权按房地

13、产权属变化分类按房地产权属变化分类初始登记初始登记转移登记转移登记变更登记变更登记注销登记注销登记 出让或划拨土地上新建成的房屋，按有关规定到房地产管理部门办理登记的行为 买卖、交换、赠与、继承、遗赠、法律规定的其他情形1用途发生改变2权利人姓名或名称发生改变3土地房屋面积增减4房地产分割合并5法律固定其他情形预告登记预告登记对未建成房屋的预购、转让、抵押的当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权在一定年限内的确认什么样的二手房不能上市交易？n未依法取得房屋所有权证的房屋n共有房地产，未经其他共有人书面同意的n权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的n司法机关或者行政机

14、关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的n依法收回土地使用权的n鉴定为危房的n已被列入拆迁公告范围内的房屋n在农村集体土地上兴建的房屋n房屋出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的n法律法规规章规定不得转让的其他情形。产品基本税费知识n1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。n2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。n3、房产税：指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。n4、营业税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税

15、依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。n5、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。n6、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。n7、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。n8、房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。n9、房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。n10、其他：指不属于以上类别的其他税费，如土

16、地收益金、土地出让金等。房地产交易中使用的税费案例分析：产品的利润行业概述房地产市场的分类：房地产市场的分类：n（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。营。n（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。n（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所

17、有权再转让的市场，地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。房地产业的分类房 地 产业房地产投资开发业房地产服务业房地产中介服务业物业管理业房地产咨询业房地产价格评估业房地产经纪业房地产经纪是以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。杭州市房地产业的发展历杭州市房地产业的发展历程：程：20世纪世纪50年代初期，杭州民间就有从事房地产中介服务的经纪人，多时达年代初期，杭州民间就有从事房地产中介服务的经纪人，多时达100余人。余人。1954年整顿时，申请登记的有年整顿时

18、，申请登记的有84人，人，1957年前这些人逐步改行转业。年前这些人逐步改行转业。20世纪世纪80年代起，又有人活跃在房产租赁市场，从业人员数量未统计。年代起，又有人活跃在房产租赁市场，从业人员数量未统计。20世纪世纪90年代后，随着房地产市场的兴起，从事中介服务的单位和个人增多。年代后，随着房地产市场的兴起，从事中介服务的单位和个人增多。1993年年10月，市房地产管理局根据市人民政府月，市房地产管理局根据市人民政府51号令印发了杭州市房地产中号令印发了杭州市房地产中介服务管理实施办法。是年，市调房服务中心转制为房地产市场，从事房产代购代介服务管理实施办法。是年，市调房服务中心转制为房地产市

19、场，从事房产代购代销、房屋有偿调换等业务；各区也先后成立了二级市场，与房产交易所同地办公；社销、房屋有偿调换等业务；各区也先后成立了二级市场，与房产交易所同地办公；社会民间参与房产中介服务的单位也相继建立。会民间参与房产中介服务的单位也相继建立。1998年，受理审批房地产中介服务机构年，受理审批房地产中介服务机构27家。家。1999年年6月，国家推行住房制度改革，停止住房实物分配，杭州市货币化分房月，国家推行住房制度改革，停止住房实物分配，杭州市货币化分房方案出台，房改房主体上市交易后，中介服务行业迅速发展，至是年末被正式批准执方案出台，房改房主体上市交易后，中介服务行业迅速发展，至是年末被正

20、式批准执业的房产中介机构达业的房产中介机构达61家，持证经纪人家，持证经纪人703名。名。2000年，又新核准年，又新核准39家，直至年末中介服务机构达家，直至年末中介服务机构达100家，持证经纪人家，持证经纪人1453人。人。20012004年，中介服务机构以年均新增年，中介服务机构以年均新增130余家的速度增长，持证经纪人也余家的速度增长，持证经纪人也有较大幅度增长。有较大幅度增长。20022005年，除改制或淘汰、关闭的外，平均每年新增中介机构年，除改制或淘汰、关闭的外，平均每年新增中介机构130余家。余家。至至2005年末，从事房产中介服务的机构共年末，从事房产中介服务的机构共674家

21、；从事中介服务的执业人员达家；从事中介服务的执业人员达6300人。其中人。其中19982005年期间，业务成交量十分惊人年期间，业务成交量十分惊人(不含萧山区、余杭区不含萧山区、余杭区)，累计成交累计成交70705套、成交面积套、成交面积552.64万平方米，总金额万平方米，总金额296.76亿元。亿元。房地产业是国民经济的支柱产业n带动直接间接相关60个产业的发展n增加值在中国的GDP总值占5%以上n为政府提供税源n推动城市现代化n解决就业为什么选择做经纪人n经纪人在中国属于朝阳职业n经纪人专业化程度高、知识面广n经纪人具有高抗压能力n经纪人的财富的积累n经纪人锻炼了我的意志n经纪人铸造了良好的职业素养n经纪人的未来会受到更多人的尊重打好基础，养成职业化习惯，不断的收获成长和财富，你将是最卓越的房地产经纪人！