房地产经济学-房地产估价万科工程管理.ppt
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1、房地产经济学房地产经济学 -房地产估价房地产估价.万科工程管理.1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概 述1.1房地产估价概念所谓房地产估价,是指以房地产为对象,由专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。(使用价值、交换价值)大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值,可以简单地将其定义为某一财产在
2、一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产保险和损害赔偿的需要房地产税收的需要 房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则合法原则要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。集体国有;行政划拨有偿出让;违法占地合法占
3、地;违章建筑合法建筑;*合法使用应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分应以法律、法规、或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。(最常见的是第二
4、种和第三种的组合)替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,价格会相互影响的房地产所处的区域范围。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去(回顾性估价)、现在、未来(预测性估价)。实际估价中,通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过
5、程中的各项具体工作,按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估 确定房地产估价的基本事项 明确估价目的:买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁?明确估价目的有助于更好地明确估价对象,因为依据有关法律、法规,有些房地产不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外,估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如,拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。确定估价对象:实体状况、权利状况实体状况土地OR建筑物OR两者结合体;坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况权利的完整性(是否受限制)、
6、权属的性质(所有权OR 使用权)、权属的使用状况(如使用权的剩余年限)确定估价期日是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式 签订估价合同拟订评估作业计划包括以下内容:拟采用的估价技术路线和估价方法;拟调查收集的资料及其来源渠道;预计所需的时间、人力和经费;拟定作业步骤和作业进度实地勘察和收集整理资料基本目的有两个:为市场分析服务;为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括:对房地产价格有普遍影响的资料;对估价对象所在地区房地产有影响的资料;类似房地产的交易、成本、收益实例资料;反映估价对象状况的资料。进行实地查勘,如估价对象位置、周围环境,估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况
7、,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实,同时补充估价所需的其他资料。选择估价方法:资料特点+估价对象特点(如类型等)+估价方法的适用条件,一般用多种方法确定估价结果(最终估价)简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素,估价人员可对结果进行适当的调整,但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时,必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素:根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查;对数据的充分性和可靠性,以及分析中任何假设的有效性进行考虑;对使用评估方法
8、得出的价值范围(数值分布)以及该范围内每个价值的价值位置(高、中、低)进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验,估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。估价报告 口头报告 表格式报告 书面报告 叙述式报告 1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法3.1比较法比较法,是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产成交价作相应的修正,以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范
9、围:不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说,比较法比另两种方法更简单也更直接,其计算的过程也常常较少,因此,评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=Vi/n 评估价步骤:调查最近销售。对交易案例的销售进行调查;确定买主和卖主的动机;找出有关销售日期、价格、条件等方面资料;分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产(财产标的)进行比较,考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分,第一是找
10、出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同;第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。收集可比销售数据(1)选择可比销售一个销售要成为可比对象应满足三个标准。首先,财产应该是一宗竞争性财产。二,销售应该具备公开市场交易的资格。三,假设一个当前的估价日,销售应该在近期发生。竞争性财产:对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来说,一宗竞争性财产应
11、该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动产有足够的相似之处以满足买方的要求。开放市场交易:公开市场条件下实现的价格。要考虑交易是否涉及任何异常条件,如不动产销售价格中包括动产价格,或有买主以优惠利率提供融资。销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并因此影响价值的变化。收集可比交易实例(收集交易实例+选取可比实例)尽可能的接近选取交易实例的标准:可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区。“邻区”是指财产群,这种财产群中的财产(绝大多数财产)具有相对类似的土地用途和价值。(“同质”性要求)从
12、更广泛的意义上讲,是指其居住和使用者有着某些共同联系或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界限,但一个邻区的界限并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用途。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。大类用途:居住、商业、办公、旅馆、工业等。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。大类结构:钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交价格应是正常成交价格,或可修正为正常成交价格。需要什么样的信息(1)销售交易数据销售日期(达成销售价格的日期而
13、不是销售记录的日期)销售价格和销售条款(达成的融资安排):谁提供以及是否为市场利率。应对实际利率、付款计划、分期偿还期限和到期日期有一定的理解。需要这些信息是为了理解是否因为融资的原因而应该对价格进行调整。要努力发现销售价格中是否包括动产。如窗帘、厨房用具、地毯、钢琴、草坪、家具等。在大型的房地产收益交易中,有些动产常常包括在销售中。买主和卖主的动机。家庭转让?亏本出售?承租人购买?临近财产的业主购买?在收益性评估和商业评估中,销售数据还应包括有关财产收益和费用方面的信息。(2)销售实例的物理特征努力发现那些对被研究市场起着重要作用的财产特征。这些可能包括:土地大小、形状、地形、土壤等。一个或
14、多个建筑的大小和性质。建筑的年限及其设计和建设的质量。任何特别的特征,如厨房内置物、改造的浴室、游泳池、房间的增建、空调、理想的景观等。建筑的条件及其现代化质量。可供的便利设施。财产方面的问题,包括从房间面积偏小、严重失修、电线不足、屋顶渗透等方面的问题。(3)有关可比销售的法律数据收集可比财产的某些法律特征。政府、民间、市场限制。(4)销售财产的位置公交便利性、学校,文化娱乐设施接近性,是否有破坏性的因素(如噪音等)。*应检查销售财产周围的财产,看其年限、价值、质量、条件与用途是否与财产标的周围的财产有根本不同。两者邻区之间的比较。(社区的生命周期及房地产的外部性问题)(5)市场条件:应考虑
15、市场在销售时处于什么状态(6)有多少笔销售实例对于每项评估,所需可比实例的数量并不固定。理想的数量部分取决于销售实例的可比程度,还受销售比较法中将要使用的方法的影响。(统计方法)数据来源:政府记录、报刊、交易会、当事人等。数据的证实:有两条途径可以提高你获取信息的质量:对销售进行检查。在很多评估中,常规的做法就是对可比销售实例进行现场检查。注意发现那些在销售日期后而不是实地检查的日期对财产的施工。通过其他信息来源对已获得的数据进行交叉检查。可比销售的分析与调整(1)比较销售的基本方法A.直接比较法:将销售财产直接与财产标的进行比较。技巧(吸引力排序);局限性:所有销售交易和财产特征都应与被评估
16、的财产大致类似;此外,该技巧严重依靠评估师的直觉来判断哪一宗销售财产对买主更具吸引力。B.要素比较法销售交易以及有关财产的关键特征被称为比较要素。比较的四要素:销售条款、销售时间、位置因素、物理因素销售条款销售条款可以确定销售价格(2)对销售进行比较和调整的程序包括两个步骤:A.对上述销售要素进行比较分析;B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异。A.对上述销售要素进行比较分析步骤包括:确定销售之间的重大差异,然后确定各可比销售和财产标的之间的重大差异。(比较要差异并观察哪些差异对价格差异构成了主要影响)B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异注意几个问题:一是销售调整应该是合理的。换句话说,
17、调整的金额应该与被调整的特征之间存在合理的关系;二是调整的金额应该同时适用每笔销售。(3)调整的原则A.应对销售财产(及其价格)进行调整使其更接近财产标的。永远记住:应该根据标的进行调整。B.根据市场进行调整。重要的并不是评估师个人对差异的反映,而是市场对差异的反映。C.按正确顺序进行调整。这通常是指首先进行一般调整,然后对具体特征进行调整。合理的调整顺序应该是:销售条款、时间和市场条件、位置、物理特征。(4)调整类型:按百分比调整、按比较单位调整、按一次总算金额调整、几个重要方面的调整(1)销售条款A.建立价格可比基础应对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其成交价格内涵相同、口径一致、相
18、互可比。5个方面:统一付款方式;统一采用单价;统一币种与货币单位;统一面积内涵;统一面积单位。*统一付款方式:要求知道该销售价格下达成的融资安排。融资安排:计息方式、付款期限、利息、融资提供形式、特殊条款。问题的核心在于由于交易实例之间或交易实例与待估房地产在这些条件上的差异使得价格缺乏可比性,因为最终成交实际价格与名义价格不一致。例:由于房地产价值量大,成交价格往往采用分期付款的方式进行,但付款方式不同,使得实际价格会不同。甲交易实例成交价80万元,首付16万,半年后付32万,余款32万一年后付清;乙交易实例成交价80万元,首付16万,余款一年后付清。*尽管成交价格都为80万元,但实际价格不
19、一样。处理方式:以一次付清所需支付的金额为准。应该知道融资是由买方提供还是由卖方提供或由第三方提供,以及融资利率 是否为市场利率。如在卖方以优惠利率提供利率安排的情况下,买方所得到的优惠可能被较高的价格所抵消。(增量融资资本问题)特殊条款:是否有销售提前偿还条款、可变利率条款等。交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。有利害关系人之间的交易;急于出售或急于购买的交易;交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易;交易税费非正常负担的交易;()相邻房地产的合并;交易方式的差异。交易情况修正的方法:可比实例的成交价
20、格*交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数(2)交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。修正公式:交易实例在成交日期的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格交易日期修正系数=待估房地产价格指数/交易案例价格指数一般采用房地产价格指数来进行修正。定基价格植树、环比价格指数。例:评估某宗房地产2001年9月末的价格,可比实例成交价3000元/平方米,成交日期2000年10月,另调查获知该类房地产价格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上涨1.5%,2001年2月末到2001年9月末平均每月上涨
21、2%。3000*(1+1.5%)4*(1+2%)7=3658(元/平方米)房地产指数-房价指数 地价指数成本投入法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法、加权平均法“同质可比性要求”-是指在价格指数编制过程中,报告期价格与基期价格的内涵一致,可直接进行对比。只有满足这一要求,才能如实反映商品价格的变动。房地产价格指数的编制则由于房地产市场交易的特点,造成报告期和基期的交易难以是同一样点,由此导致进行比较的价格难以保持“同质可比性”。(3)位置和物理房地产状况修正是将交易案例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。区位状况:繁华程
22、度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况等影响房地产价格的因素。权益状况:土地使用权年限、城市规划限制条件(如建筑容积率)等。实物状况:土地:面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况;建筑物:新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等修正方法:直接比较修正:一般采用评分的办法,以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。间接比较修正:设想一个标准的房地产状况,以此标准房地产状况为基准,将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分,然后将其所得的分数转化为修正价格的比率。注意事项:可比实例状况,无论是区位
23、、权益还是实物状况,都应是其成交时的状况,而不是估价时点或其他时候可能发生变化后的状况。由于不同使用性质的房地产,其价格影响的因素构成及作用程度均有着很大的不同,因此在进行修正时,具体比较修正的内容及权重也应有所不同。3.2 收益法收益还原法是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上,以一定的还原利率,将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。适用范围:以获取收益为目的不动产的估价。3.2.1 收益法的计算公式最一般的公式无限年且其他因素不变的公式有限年且其他因素不变的公式净收益在前若干年有变化的公式预知未来若干年后房地产价
24、格的公式净收益按等差级数递增的公式净收益按等差级数递减的公式净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递减的公式估价程序收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价3.2.2 净收益的求取净收益的求取公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金(延迟支付和不付租金)以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。运营费用率运营费用有效毛收入。对于某些类型的房地产,其
25、运营费用率有一个相对固定的范围。净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。不同收益类型房地产的净收益的求取 净收益的求取因估价对象的收益类型的不同而有所不同,可归纳为以下几种情况:出租型房地产净收益的求取出租型房地产是收益法估价的典型对象,其净收益根据租赁资料求取。通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛收入和租赁保证金、押金等的利息收入。实际求取时,维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否扣除取决与租赁契约。*注意租金收入中是否含有动产的租金收入。是否扣除取决于评估价值是否包含此部分。直接经营型房地产净收益的求取直
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