房地产市场调研课件.ppt

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1、第二章 房地产市场调研第一节 房地产市场调研概述 第二节 房地产调研的内容第一节 房地产市场调研概述一、房地产市场调研的概念二、房地产市场调研的特点四、房地产市场调研的程序一、房地产市场调研概念房地产市场调研是指房地产企业为实现企业的经营目标，运用科学的理论和方法，有目的、有计划地收集、整理、分析各种信息，为企业决策提供依据的活动。四、房地产市场调研的程序明确问题和调研目的制定调查计划收集资料调研资料的分析整理撰写调研报告调研目的就是要解决决策所面临的问题。调研之前首先应该明白为什么要进行调查，通过调查能解决什么问题。常见的调研有：竞争对手项目调研竞争对手项目调研消费者需求调研消费者需求调研

2、某地块周边环境调研某地块周边环境调研某地区房地产市场整体状况调研某地区房地产市场整体状况调研制定调查计划明确调研目的明确调研目的界定调研对象界定调研对象确定调研内容确定调研内容确定使用什么样的调查方法确定使用什么样的调查方法调研时间、人员安排调研时间、人员安排费用预算费用预算相关调查表和问卷的设计相关调查表和问卷的设计课堂讨论：制定“郑州市房地产市场状况”调查方案原则：可执行性；实效性；具体最后要形成郑州市房地产调研报告，讨论调研过程、结果、有趣的事、感受、评奖网上资料可查房管局、规划局等政府网站；新浪房产、搜房网等门户网站目的：了解郑州市房地产市场概况，熟悉房地产调研策划的过程调研对象：郑州

3、市主城区四环以内住宅调研内容：各行政区概况及特点：各行政区概况及特点：各区楼盘总体状况：各区楼盘总体状况：各区几个典型楼盘：各区几个典型楼盘：调研方法：以二手资料为主，网上查询为主，调研方法：以二手资料为主，网上查询为主，实地调研为辅实地调研为辅调研时间：从现在到十一黄金周结束调研时间：从现在到十一黄金周结束人员安排：每个组负责一个行政区，两个组负人员安排：每个组负责一个行政区，两个组负责整体工作，组内人员分工自己安排。责整体工作，组内人员分工自己安排。费用：交通费、上网费、打印费、其它费用费用：交通费、上网费、打印费、其它费用表格：各区概况一览表；各区房地产市场概况表格：各区概况一览表；各区

4、房地产市场概况一览表；典型楼盘调查汇总表等一览表；典型楼盘调查汇总表等调查资料的整理分析筛选筛选分类分类统计统计分析分析坂雪岗片区以传统的2房、3房居家住宅为主；80平米以上中大户型占市场需求的主导地位，别墅户型占比例为13。坂雪岗以居家型低密度住宅类型为主坂雪岗以居家型低密度住宅类型为主坂雪岗以居家型低密度住宅类型为主坂雪岗以居家型低密度住宅类型为主05年总销售面积达年总销售面积达901万，关内客户关外置业趋势增强，万，关内客户关外置业趋势增强，宝安、龙岗销售面积快速增长，占宝安、龙岗销售面积快速增长，占50份额。份额。19991999年年20002000年年20012001年年200220

5、02年年20032003年年20042004年年20052005年年罗湖罗湖区区批售面积批售面积129.3129.34 483.1783.17132.1132.199.9899.9875.3575.3585.3985.3986.586.586.586.5销售面积销售面积109.5109.57 777.1777.1797.8597.85119.8119.8111.0111.08 8126.8126.8100.1100.1100.1100.15 5 5 5福田福田批售面积批售面积186.0186.06 6176.3176.34 4139.0139.08 8271.9271.9116.6116.65

6、 5163.5163.56 688888888销售面积销售面积147.5147.54 4181.9181.94 4155.4155.44 4186.2186.29 9186.5186.59 9121.8121.8172.7172.7172.7172.73 3 3 3南山南山区区批售面积批售面积71.0771.07139.2139.29 9135.3135.39 9242.9242.95 5281.6281.66 6205.1205.14 4107.7107.7107.7107.7销售面积销售面积88.5988.59114.9114.95 5135.2135.2173.1173.18 8222.

7、6222.6271.4271.44 4157.7157.7157.7157.75 5 5 5盐田盐田区区批售面积批售面积5.225.2218.4118.4110.6810.6825.125.123.4423.4412.2212.2217.417.417.417.4销售面积销售面积6.366.366.86.87.977.979.389.3824.3924.3917.6217.6221.7721.7721.7721.77宝安宝安区区批售面积批售面积44.4644.4664.4864.48117.8117.86 6150.2150.29 9134.3134.31 1177.1177.13 3244.

8、8244.8244.8244.8销售面积销售面积64.2464.2469.769.786.7586.75111.3111.31 1142.5142.53 3167.7167.77 7266.2266.2266.2266.25 5 5 5龙岗龙岗区区批售面积批售面积102.6102.62 296.2196.21112.0112.03 3171.2171.285.4985.49163.0163.04 4175.0175.0175.0175.05 5 5 5销售面积销售面积76.2176.21106.2106.26 6110.5110.51 1124.4124.45 5124.8124.82 214

9、3.7143.78 8182.4182.4182.4182.49 9 9 9上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司PART1 市场分析 竞争分析分段户型竞争分析分段户型竞争分析100200平米：竞争对手少，总价低，适合投资200300平米：竞争对手主要为世纪凯厦，对手该面积销售较好300500平米：竞争最为激烈5001000平米：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户1000平米以上：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户价 格2500以下2500300030003500350040004000以上比 例8%30%29%18%15%某地区楼盘销售价格汇总表1993、1994年荔湾区商品房

10、供应量统计表 住住 宅宅 商商 场场写字写字楼楼合合 计计 93年年推出面积推出面积4252391616000586899占当年推占当年推出比例出比例72.5%27.5%0%100%94年年推出面积推出面积796713188062009173560占当年推占当年推出比例出比例46%18.3%35.7%100%合计合计总供应量总供应量50491019354062009760459所占比例所占比例66.4%25.4%8.2%100%北区物业统计表项目名称项目名称物业形态物业形态价格水平价格水平销售时间销售时间蓝湖郡联排别墅、独立别墅5000元/M2起待定，估计在8月棕榈泉国际花园联排别墅、独立别墅

11、5000元/M2起2004年7月25日保利集团独立别墅未定尚早鲁能星城多种建筑形式2800-4300元/M2开始认购蓝山湖联排别墅未定尚早天湖美镇花园洋房4000元/M2起待定，估计在8月财富中心小高层、花园洋房3800元/M2起待定，估计在8月水晶郦城（三、四组团）小高层、高层3800元/M2起待定，估计在8月佰富高尔夫别墅独立别墅10000元/M2起待定，估计在年底比华利独立别墅10000元/M2起2004年4月17日博瑞地产公司广告投放状况博瑞地产公司广告投放状况 11.20 一脉相承一脉相承 承诺始终如一（大山篇）承诺始终如一（大山篇）11月月 12月月 1月月 2月月 春节春节 11

12、.27 量体裁衣，完美尽在尺度间（背影篇）量体裁衣，完美尽在尺度间（背影篇）12.8 完美，体现在最细微处（钮扣篇）完美，体现在最细微处（钮扣篇）12.4 一针一线，不仅是技术一针一线，不仅是技术(线团篇）线团篇）12.1 精挑细选，是为了更完美（布料篇）精挑细选，是为了更完美（布料篇）12.12 为生活去创造（小女孩篇）为生活去创造（小女孩篇）12.18 为生活去创造（同上）为生活去创造（同上）12.25 温情的氛围与空间，让交流与融合完美体现（火锅篇）温情的氛围与空间，让交流与融合完美体现（火锅篇）1.22 拚出生活好风景拚出生活好风景(拼图篇，即将见报拼图篇，即将见报)1.15 翻出生活

13、新花样（翻绳篇）翻出生活新花样（翻绳篇）上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦金鹰大厦推广与销售推广与销售1 1PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析公开日期2004-7-18上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦金鹰大厦推广与销售推广与销售2 2PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好重庆蓝湖郡广告投放汇总蓝湖郡广告投放明细重庆晨报重庆日报重庆商报重庆晚报总计一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237总计91131033小结统计形式包括：条状图、饼状图、表格、其它形式，根

14、据实际需要选择分析要耐心，逐项分析、观察重点和特点，总结规律和感受所谓的分析是：先描述、再分析原因、再谈谈对策建议千万不要把原始资料堆在领导面前练习：调查结果的统计与分析问题：您是否听说过“枫林上院”？A.A.听说过听说过 B.B.没有没有问题：描述一下您对建业房地产公司的看法：。问题：您现居住的房子面积为 平方米。调查结果的统计分析问题：您购买住房首先考虑的三个因素是 。优先考虑因素提及率价位67%地段59%环境83%学区21%户型19%品质22%物业23%社区会所4%品牌4%其它1%练习：思考如何对书上消费者调查表的信息进行统计？案例：学习金银湖板块的分析方法。练习：调研信息分析练习。市场

15、调研报告思考：一份房地产市场调研报告应该包括哪些内容？案例：金银湖板块市场调研报告案例：杭州写字楼调研报告案例：逸居国际市场调研作业：尝试做一次房地产市场调研郑州市总体供给状况调研郑州市总体供给状况调研枫林上院竞争项目调研枫林上院竞争项目调研四、房地产调研的方法按调研对象分类按调研对象分类全面调研全面调研重点调研重点调研抽样调研抽样调研按具体方法分类按具体方法分类访问法访问法观察法观察法实验法实验法房地产市场调研的常用方法（房地产信息获取房地产市场调研的常用方法（房地产信息获取途径）途径）链接：调研信息获得方式互联网互联网买资料买资料跑市场跑市场找高手找高手找消费者找消费者供求分析商品房批准预

16、售与预售登记施工与竣工面积第二节 房地产市场调研的内容房地产市场调研主要包括房地产市场外部条件调研和房地产内部情况调研两大部分。PEST分析政治法律环境调研政治法律环境调研经济环境调研经济环境调研社会文化环境调研社会文化环境调研技术环境调研技术环境调研一、PEST分析PESTPEST政治政治法律法律经济经济社会社会文化文化技术技术城市城市规划规划土地土地政策政策金融金融政策政策财政财政政策政策产业产业政策政策城市经济城市经济发展水平发展水平居民收居民收入水平入水平社会社会心理心理人口人口状况状况图：房地产市场外部条件调研二、政治法律环境调研政治法律城市规划土地政策金融政策财政政策产业政策城市规

17、划城市规划是指导城市发展和建设的方略，是城市规划是指导城市发展和建设的方略，是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定目标，确定城市的性质，规模和发展方向城市的性质，规模和发展方向，合理利用土地合理利用土地，协调城市空间布局协调城市空间布局和各项建和各项建设的综合部署和具体安排。设的综合部署和具体安排。例如：上海浦东金融贸易区的建设和延安东路过江隧道、杨浦大桥、南浦大桥的建成，使浦东新区房地产价格迅速增长并接近浦西的水平；北京中关村科技园区核心区的建设，使其地价、房价接近北京市区最繁华的王府井、西单商业区的水平 城市规划的内容：城市规划法城市规划法

18、第十九条、第二十条规定第十九条、第二十条规定“城市总体规划应当包括：城市的性质、发展城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模、城市主要建设标准和定额目标和发展规模、城市主要建设标准和定额指标，城市指标，城市建设用地布局建设用地布局，功能分区功能分区和各项和各项建设的总体部署，建设的总体部署，城市综合交通体系城市综合交通体系和和河湖、河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。”郑州市的城市规划工作主要依据：郑州市的城市规划工作主要依据：中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法 河南省河南省城市规划法城市规划法实施办法实施办法郑州市城市规

19、划管理条例郑州市城市规划管理条例2005.7，郑州市政府正式启动城市总体规划修编工作，委托中国城市规划设计院着手绘制未来15年的城市发展蓝图，此次总体规划修编把郑州市域7446.2平方公里的范围全盘考虑。包括中原、金水、二七、管城、邙山、上街六区和荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围。资料：郑州市的城市规划郑州市城市规划目标：郑州市城市规划目标：把郑州建成为我国中部地区把郑州建成为我国中部地区商业贸易、金融中心，商业贸易、金融中心，陇兰经济带中心城市；陇兰经济带中心城市；综合实力步入全国省会城市综合实力步入全国省会城市先进行列。先进行列。本规划期末，把郑州建成本规划期末，把郑州建

20、成全国重要的商贸、金融、全国重要的商贸、金融、信息中心，达到中等发达国家同类城市水平信息中心，达到中等发达国家同类城市水平；成为；成为经济繁荣、交通发达、环境优美、基础设施完善、经济繁荣、交通发达、环境优美、基础设施完善、服务功能良好、服务功能良好、具有中原特色的社会主义现代化商具有中原特色的社会主义现代化商贸城市贸城市。下世纪中叶，把郑州建成为现代化、多功能的国际下世纪中叶，把郑州建成为现代化、多功能的国际商埠。商埠。郑州市已基本突破中心外延摊大饼的模式，形成多中心，组团式的发展态势。东部圃田组团（郑东新区）东部圃田组团（郑东新区）西部须水组团（大学城和高新区）西部须水组团（大学城和高新区）

21、北部花园口组团北部花园口组团南部小李庄组团格向基本形成。南部小李庄组团格向基本形成。市中心区及边缘组团，重点发展机械电子、纺织服装和食品卷烟三大支柱产业县(市)、卫星城区，应发挥各自优势，重点发展冶金建材、医药化工、能源三大支柱产业 人口规模 全市总人口：全市总人口：20002000年年638638万人左右，万人左右，20102010年年700700万人左右万人左右郑州市区城市人口：郑州市区城市人口：20002000年年170170万人万人(含暂住人口含暂住人口2020万人万人)，20102010年年230230万人万人(含暂住人口含暂住人口3030万人万人)。居住用地的布局坚持旧区适当调整，

22、以新区开居住用地的布局坚持旧区适当调整，以新区开发为主。发为主。1.1.疏散旧城区人口，减少居住用地比重，增加第三疏散旧城区人口，减少居住用地比重，增加第三产业用地。产业用地。2.2.加快住宅建设，年平均约建加快住宅建设，年平均约建5 5万套住房。万套住房。3.3.中心组团居住用地结合商贸设施规划和旧区改造中心组团居住用地结合商贸设施规划和旧区改造进行调整；边缘组团与产业结构相对应合理布局居进行调整；边缘组团与产业结构相对应合理布局居住用地，疏散中心城过密人口。住用地，疏散中心城过密人口。4.4.居住区内按国家标准配建公共服务设施与社区管居住区内按国家标准配建公共服务设施与社区管理机构。其中，

23、每理机构。其中，每2 2万城市居民建一所中学，万城市居民建一所中学，1 1万人万人建一所小学，建一所小学，5 5千人建一所幼托机构。千人建一所幼托机构。道路和交通的规划 根据根据郑州市区综合交通规划郑州市区综合交通规划，郑州市已，郑州市已基本建成基本建成环形加放射的市区道路网络骨架环形加放射的市区道路网络骨架。连接中原路、紫荆山路、郑花路等放射主干连接中原路、紫荆山路、郑花路等放射主干路和绕城公路（四环路）、环城快速路（三路和绕城公路（四环路）、环城快速路（三环路）、二环路相继建成通车。环路）、二环路相继建成通车。城市绿地规划城市绿地规划20032003年全市规划建成占地年全市规划建成占地50

24、0500平方米以上的公园、平方米以上的公园、小游园小游园7171个，总面积为个，总面积为76.776.7万平方米万平方米20042004年完成了年完成了4747个游园的规划设计，已建成靠近居个游园的规划设计，已建成靠近居民区的游园民区的游园3434个，总面积个，总面积24.524.5万平方米万平方米规划整治了金水河、熊耳河、东风渠等河道水系，规划整治了金水河、熊耳河、东风渠等河道水系，建成滨河公园。建成滨河公园。初步形成了以道路绿化景观为骨架，公园、广场、初步形成了以道路绿化景观为骨架，公园、广场、游园基本均匀分布，滨河公园贯穿市区的体系游园基本均匀分布，滨河公园贯穿市区的体系关于精品街规划

25、关于河道整治规划 夜景照明工程规划 面试模拟问题：你对郑州市的城市规划有什么认识？政策对房地产的影响实例：实例：调整房地产企业资本金调整房地产企业资本金http:/ 2010年年4月月17日日 国务院为了坚决遏制部国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布分城市房价过快上涨，发布国务院关国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知知，简称，简称“新国十条新国十条”。(一一)统一思想，提高认识统一思想，提高认识(二二)建立考核问责机制建立考核问责机制(三三)实行更为严格的实行更为严格的差别化房贷利率差别化房贷利率(四四)发挥发挥税收政策税收政策对住房消费和房地

26、产对住房消费和房地产收益的调节作用收益的调节作用(五五)增加居住用地有效供应增加居住用地有效供应(六六)调整调整住房供应结构住房供应结构(七七)确保完成确保完成2010年建设年建设保障性住房保障性住房300万套、各类棚户区改造住房万套、各类棚户区改造住房280万套的工万套的工作任务作任务(八八)加强对房地产开发企业购地和加强对房地产开发企业购地和融资融资的监管的监管(九九)加大加大交易秩序监管交易秩序监管力度力度(十十)完善完善房地产市场信息披露房地产市场信息披露制度制度我国08年10月的楼市政策首付首付 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)免税免税 个人买卖住房暂免征收印花税

27、(原比例0.05%)免土地增值税 利率利率 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点 契税契税 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原全国税率3%北京1.5%)2010年9月26日，国土部、住建部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，表示继续抑制房价上涨、促进房价、地价的合理调整。在各方的猜测中，官方再度出手加强房地产的调控。土地闲置1年的企业禁止买地。限制大户型建设用地的出让。PESTPEST政治政治法律法律经济经济社会社会文化文化技术技术城市城市规划规划土地土地政策政策金融金融政策政策财政财政政策政策产业产业政策政策城市经济城市经济发展水平发展水平居民收居民收

28、入水平入水平住房住房状况状况人口人口状况状况图：房地产市场外部条件调研三、经济环境调研城市总体发展状况GDPGDP及人均及人均GDPGDP（速度和规模）（速度和规模）居民收入水平和消费结构居民收入居民收入消费水平消费水平消费结构消费结构一、GDP对房地产的影响国家统计局报告指出，国家统计局报告指出，19521952年至年至20082008年，扣年，扣除价格因素，我国除价格因素，我国GDPGDP以年均以年均8.1%8.1%的速度增的速度增长，经济总量增加长，经济总量增加7777倍，位次跃升至世界第倍，位次跃升至世界第3 3位。位。我国我国20082008年年GDPGDP为为3.863.86万亿美

29、元，相当于美万亿美元，相当于美国的国的27.2%27.2%、日本的、日本的78.6%78.6%。资料：我国08城市GDP排名1 1、上海市、上海市 1380013800亿亿 10.4%10.4%2 2、北京市、北京市 1090010900亿亿 10.3%10.3%3 3、广州市、广州市 82608260亿亿 12.5%12.5%4 4、深圳市、深圳市 79507950亿亿12.3%12.3%5 5、苏州市、苏州市 68006800亿亿13.3%13.3%6 6、天津市、天津市 63006300亿亿15.4%15.4%7 7、重庆市、重庆市 51205120亿亿16.6%16.6%8 8、杭州市

30、、杭州市 49704970亿亿12.2%12.2%9 9、青岛市、青岛市 44804480亿亿13.5%13.5%1010、无锡市、无锡市 44604460亿亿13.1%13.1%上海市和青海省房地产规模比较上海GDP13800亿元交易量：1970.01万均价：13526元/GDP：706亿元交易量：403万均价：2242元/二、居民收入对房地产的影响常用指标：常用指标：城镇单位在岗职工工资城镇单位在岗职工工资 城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民家庭收入城镇居民家庭收入链接：房价收入比(Housing Price-to-Income Rat

31、io(Housing Price-to-Income Ratio）是指住房价格与城市居民家庭年收入之比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比房价收入比是判断房价合理与否的重要依据房价收入比是判断房价合理与否的重要依据城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房价与收入之比才能达相对均衡状态价与收入之比才能达相对均衡状态我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐矛盾矛盾 “一般而言，在发达国家，房价收入比超过一般而言，在发达国家，房价收入比超过6 6就可视为泡沫区。就可视为泡沫区。”例如美国：在过去20年中，美国平均每套房子

32、的售价在20万-30万美元之间同期美国居民家庭年收入的中位值为4.5万到8万美元以此计算，下限房价与下限收入之间的比值约为4.4；上限房价和下限收入的比值约为6.6从我国的情况来看，依照国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。2007年,北京、深圳、广州的房价收入比已超过13，上海超过11。房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套房。北京市场中的自住型需求正在被

33、挤出，流向二手房市场和郊区。链接：北京的富裕水平北京市统计局副局长于秀琴在2009年8月28日举行的新闻发布会上表示,目前北京市恩格尔系数降到了33%左右,人均GDP已达到9000美元,这两项指标意味着北京已达到上中等国家或地区的富裕水平。思考：你能估计郑州市的房价收入比么？房价收入比2每平方米房价和人均单月收入之比。例：纽约一套中等价格的家庭别墅售价为为例：纽约一套中等价格的家庭别墅售价为为45.345.3万美元，平均面积为万美元，平均面积为220220。纽约的房价为：纽约的房价为：45.345.3万美元万美元220220平方米平方米20592059美元美元/平方米。平方米。根据美国商务部的

34、统计数据，去年美国人均根据美国商务部的统计数据，去年美国人均收入为收入为3.63.6万美元，换算成月收入就是万美元，换算成月收入就是30003000美美元。元。以此得出，纽约人的房价收入比为以此得出，纽约人的房价收入比为20592059美元美元/平方米平方米30003000美元美元0.690.69。三、消费结构对房地产的影响收入消费比收入消费比消费结构消费结构链接：我国居民消费结构的变化我国居民消费结构的变化 新华网新华网20022002年年1212月月1717日日 来自国家统计局的数据表明，如今我国老百姓来自国家统计局的数据表明，如今我国老百姓花在花在“食食”上的钱在消费支出中所占的比例越上

35、的钱在消费支出中所占的比例越来越小了，城乡居民消费结构正发生着显著变来越小了，城乡居民消费结构正发生着显著变化。化。去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分别下去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分别下降到降到.和和.，与改革开放之初，与改革开放之初相比，分别下降了约个百分点。相比，分别下降了约个百分点。在吃上减下来的钱花在了哪里？一是耐用消费品支出在增多。我国居民家庭经历了从老“四大件”到新“六大件”（彩色电视机、电冰箱、洗衣机、录音机、电风扇和照相机），再追求电脑、轿车的转变。二是住房面积在增大。城镇居民住房条件也明显改善，年城市居民人均居住面积平方米，比年增长；城市居民家庭中人均居住面积低于平

36、方米的拥挤户从年的下降到。三是娱乐、教育、文化、医疗、保健等服务和三是娱乐、教育、文化、医疗、保健等服务和改善居住、交通、通讯条件的能力不断提高。改善居住、交通、通讯条件的能力不断提高。去年，城镇居民人均医疗保健支出去年，城镇居民人均医疗保健支出.元，交通和通讯支出元，娱乐教育文化元，交通和通讯支出元，娱乐教育文化支出元，居住支出元，分别比支出元，居住支出元，分别比年增加、年增加、.、和和.。农村这四项比年的。农村这四项比年的增幅分别为增幅分别为.、.、.和和.。四、社会文化环境调研消费心理消费心理居民职业居民职业教育程度教育程度家庭人口规模及构成家庭人口规模及构成价值观价值观审美观审美观民族

37、、宗教、风俗民族、宗教、风俗人口变化对房地产的影响我国人口变化的趋势老龄化。老龄化。20502050年我国年我国6565岁以上老人占岁以上老人占30%30%，进入重度老龄化社会进入重度老龄化社会空巢家庭年轻化空巢家庭年轻化人口呈倒人口呈倒“金字塔金字塔”型型结婚率下降，离婚率上升结婚率下降，离婚率上升三、经济环境调研城市总体发展状况GDPGDP及人均及人均GDPGDP（速度和规模）（速度和规模）居民收入水平和消费结构居民收入居民收入消费水平消费水平消费结构消费结构一、GDP对房地产的影响资料：资料：国家统计局报告指出，国家统计局报告指出，19521952年至年至20082008年，扣年，扣除价

38、格因素，我国除价格因素，我国GDPGDP以年均以年均8.1%8.1%的速度增的速度增长，经济总量增加长，经济总量增加7777倍，位次跃升至世界第倍，位次跃升至世界第3 3位。位。我国我国20082008年年GDPGDP为为3.863.86万亿美元，相当于美万亿美元，相当于美国的国的27.2%27.2%、日本的、日本的78.6%78.6%。资料：我国08城市GDP排名1 1、上海市、上海市 1380013800亿亿 10.4%10.4%2 2、北京市、北京市 1090010900亿亿 10.3%10.3%3 3、广州市、广州市 82608260亿亿 12.5%12.5%4 4、深圳市、深圳市 7

39、9507950亿亿12.3%12.3%5 5、苏州市、苏州市 68006800亿亿13.3%13.3%6 6、天津市、天津市 63006300亿亿15.4%15.4%7 7、重庆市、重庆市 51205120亿亿16.6%16.6%8 8、杭州市、杭州市 49704970亿亿12.2%12.2%9 9、青岛市、青岛市 44804480亿亿13.5%13.5%1010、无锡市、无锡市 44604460亿亿13.1%13.1%上海市和青海省房地产规模比较12月交易量：191.40万（共18907套）交易量：1970.01万供应量：2347.99万均价：13526元/GDP：706亿元交易量：403万

40、均价：2242元/二、居民收入对房地产的影响常用指标：常用指标：城镇单位在岗职工工资城镇单位在岗职工工资 城镇居民家庭收入城镇居民家庭收入城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入链接：房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatioHousingPrice-to-IncomeRatio）是指住房价格与城市居民家庭年收入之比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比房价收入比是判断房价合理与否的重要依据房价收入比是判断房价合理与否的重要依据城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房价与收入之比才能达相对均衡

41、状态价与收入之比才能达相对均衡状态我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐矛盾矛盾 “一般而言，在发达国家，房价收入比超过一般而言，在发达国家，房价收入比超过6 6就可视为泡沫区。就可视为泡沫区。”例如美国：在过去20年中，美国平均每套房子的售价在20万-30万美元之间同期美国居民家庭年收入的中位值为4.5万到8万美元以此计算，下限房价与下限收入之间的比值约为4.4；上限房价和下限收入的比值约为6.6从我国的情况来看，依照国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。2007年,北京、深圳、广州

42、的房价收入比已超过13，上海超过11。房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套房。北京市场中的自住型需求正在被挤出，流向二手房市场和郊区。链接：北京的富裕水平北京市统计局副局长于秀琴在2009年8月28日举行的新闻发布会上表示,目前北京市恩格尔系数降到了33%左右,人均GDP已达到9000美元,这两项指标意味着北京已达到上中等国家或地区的富裕水平。思考：你能估计郑州市的房价收入比么？房价收入比2每平方米房价和人均单月收入之比。

43、例：纽约一套中等价格的家庭别墅售价为为例：纽约一套中等价格的家庭别墅售价为为45.345.3万美元，平均面积为万美元，平均面积为220220。纽约的房价为：纽约的房价为：45.345.3万美元万美元220220平方米平方米20592059美元美元/平方米。平方米。根据美国商务部的统计数据，去年美国人均根据美国商务部的统计数据，去年美国人均收入为收入为3.63.6万美元，换算成月收入就是万美元，换算成月收入就是30003000美美元。元。以此得出，纽约人的房价收入比为以此得出，纽约人的房价收入比为20592059美元美元/平方米平方米30003000美元美元0.690.69。思考：在一份市场调研

44、报告中“居民收入”项应包括哪些内容？三、消费结构对房地产的影响收入消费比收入消费比消费结构消费结构链接：我国居民消费结构的变化我国居民消费结构的变化 新华网新华网20022002年年1212月月1717日日 来自国家统计局的最新数据表明，如今我国老来自国家统计局的最新数据表明，如今我国老百姓花在百姓花在“食食”上的钱在消费支出中所占的比上的钱在消费支出中所占的比例越来越小了，城乡居民消费结构正发生着显例越来越小了，城乡居民消费结构正发生着显著变化。著变化。恩格尔系数，即购买食物的人均支出在消费总恩格尔系数，即购买食物的人均支出在消费总支出中的比重，是判断国民生活水平的国际指支出中的比重，是判断

45、国民生活水平的国际指标。去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分标。去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分别下降到别下降到.和和.，与改革开放，与改革开放之初相比，分别下降了约个百分点。之初相比，分别下降了约个百分点。在吃上减下来的钱花在了哪里？在吃上减下来的钱花在了哪里？一是耐用消费品支出在增多。我国居民家庭经历了从一是耐用消费品支出在增多。我国居民家庭经历了从老老“四大件四大件”到新到新“六大件六大件”（彩色电视机、电冰箱、（彩色电视机、电冰箱、洗衣机、录音机、电风扇和照相机），再追求电脑、洗衣机、录音机、电风扇和照相机），再追求电脑、轿车的转变。轿车的转变。年城市居民家庭平均每百户拥有彩色电视

46、机年城市居民家庭平均每百户拥有彩色电视机台，比年增长倍；电冰箱台，比年增长倍；电冰箱台，增长倍；洗衣机台，增长，电台，增长倍；洗衣机台，增长，电风扇台，增长；照相机架，增风扇台，增长；照相机架，增长倍。另外还有影碟机台，录放像机长倍。另外还有影碟机台，录放像机台，组合音响台，家用电脑台。台，组合音响台，家用电脑台。二是住房面积在增大。城镇居民住房条件也明显改善，年城市居民人均居住面积平方米，比年增长；城市居民家庭中人均居住面积低于平方米的拥挤户从年的下降到。三是娱乐、教育、文化、医疗、保健等服务和三是娱乐、教育、文化、医疗、保健等服务和改善居住、交通、通讯条件的能力不断提高。改善居住、交通、通

47、讯条件的能力不断提高。去年，城镇居民人均医疗保健支出去年，城镇居民人均医疗保健支出.元，交通和通讯支出元，娱乐教育文化元，交通和通讯支出元，娱乐教育文化支出元，居住支出元，分别比支出元，居住支出元，分别比年增加、年增加、.、和和.。农村这四项比年的。农村这四项比年的增幅分别为增幅分别为.、.、.和和.。社会文化环境调研消费心理消费心理居民职业居民职业教育程度教育程度家庭人口规模及构成家庭人口规模及构成价值观价值观审美观审美观民族、宗教、风俗民族、宗教、风俗第三节 房地产市场内部调研内部内部调研调研供给供给调研调研需求需求调研调研个案个案调研调研总体总体状况状况分板块分板块消费者消费者基本情况基

48、本情况需求需求状况状况图2：房地产市场内部状况调研价格价格调研调研一、需求调研消费者基本情况调研消费者基本情况调研个人信息调研个人信息调研家庭情况调研家庭情况调研收入水平调研收入水平调研需求状况调研需求状况调研居住状况调研居住状况调研置业计划置业计划偏好偏好信息途径信息途径二、供给调研供给总体状况板块供给状况供给总量土地供应总量土地供应总量现在建楼盘总量现在建楼盘总量新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积在售楼盘总量在售楼盘总量预售总量预售总量销售总量销售总量土地供应谁主管国有土地使用权的出让？谁主管国有土地使用权的出让？如何得到土地出让信息？如何得到土地出让信息？作业：查找并阅读：中华人民共和

49、国土地管理法中华人民共和国土地管理法河南省河南省土地管理法土地管理法实施办法实施办法 在建项目总量在建项目的标志是在建项目的标志是建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证链接：建设工程施工许可证建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件文件建设单位进行工程施工的法律凭证建设单位进行工程施工的法律凭证房屋权属登记的主要依据之一房屋权属登记的主要依据之一没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。护。未取得施工许可证的不得擅自开工。未取得施工许可证的不得擅自开工。各地建委成立建筑工程交易管理中心，负责开工

50、审各地建委成立建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作批等项工作 在售项目总量商品房进入销售阶段的标志是商品房进入销售阶段的标志是“商品房预售商品房预售许可证许可证”“预售许可证预售许可证”的管理机关是各地房管局的管理机关是各地房管局链接：商品房预售许可制度 商品房预售也称商品房预售也称楼花楼花买卖，是指房地产开发企买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，购房者交付定金或预付款，业与购房者约定，购房者交付定金或预付款，在未来一定日期交付现房的房产交易行为。其在未来一定日期交付现房的房产交易行为。其实质是实质是房屋期货房屋期货买卖。买卖。它与它与成品房的买卖成品房的买卖已成为我国商品房市场中的已