房产继承、赠与.ppt

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1、房产继承与赠与房产继承与赠与主讲人：赵腾一、继承与赠与 （一）概念与分类n n继承是指自然人死亡之后，由法律规定的人或遗嘱指定的人依法无偿取得死者遗留的个人合法财产的法律制度。n n 继承权：继承人依照法律的直接规定或者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被继承人遗产的权利就是继承权，又称财产继承权。n n一般分为法定继承和遗嘱继承：法定继承指继承人范围、继承顺序、遗产分配原则等均按法律直接规定进行的继承方式。遗嘱继承是指由被继承人生前所立的合法有效的遗嘱来指定继承人及其继承的遗产种类、数额的继承方式。n n房地产继承房地产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序

2、把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房地产继承，权转移归继承人所有的法律行为。房地产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。是所有权及使用权继受取得方式的一种。n n所有权的取得：原始取得（国有化和没收、生产、所有权的取得：原始取得（国有化和没收、生产、收益、对无主物的占有）、继受取得收益、对无主物的占有）、继受取得n n房产赠与房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。他人的行为。（二）相关法律条文（二）相关法律条文 一般来说，一般来说，房屋赠与房屋赠与手续有五个步骤：手续

3、有五个步骤：n n赠赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。n n房屋赠与的受赠人凭原房屋所有权房屋赠与的受赠人凭原房屋所有权 证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。n n办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。n n办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请 书、身份证件、原

4、房地产产权证、赠与书及公证书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。书和契税收据。n n赠与人将房屋交付受赠人赠与人将房屋交付受赠人 办理房屋赠与登记:n n办理房屋赠与登记首先得具有两个条件：首先是办理房屋赠与登记首先得具有两个条件：首先是已领取房地产权证；其次，房屋的权属人自愿将已领取房地产权证；其次，房屋的权属人自愿将该房屋赠与他人，他人接受后可以申请办理该房该房屋赠与他人，他人接受后可以申请办理该房屋的权属赠与登记。屋的权属赠与登记。有关继承的相关法律条文：n n继承必须在被继承人死亡后开始。遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承

5、关系也不会发生。如父母健在，其房地产子女就不能继承。父母意愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫生前赠与，不叫继承。n n继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。我国继承法确定的法定继承人有：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。n n继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产需加分割再作为遗产来继承。分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。二、赠与、遗赠、遗赠抚养协议关系三、继承权的取得与三、继承权的取得与丧失丧失（一）继承的开始、接受、放弃（一）继承的开始、

6、接受、放弃和丧失和丧失 n n 继承开始的时间。继承法第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见第一条补充规定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。”n n继承的接受。继承法第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。”按照本条规定精神，继承人在继承开始时，可以作出接受遗产的表示，也可以不表示，不表示的即视为接受继承。n n继承权的放弃。继承权是公民的民事权利，公民继承权的放弃。继承权是公民

7、的民事权利，公民依法可以行使自己的民事权利，也可以放弃自己依法可以行使自己的民事权利，也可以放弃自己的民事权利。继承人一经放弃继承权，就不得再的民事权利。继承人一经放弃继承权，就不得再主张其继承权。主张其继承权。继承法继承法对放弃继承权有严格对放弃继承权有严格的要求：第一，放弃继承权，一般应书面声明。的要求：第一，放弃继承权，一般应书面声明。第二，放弃继承权，必须在遗产分割以前。第三，第二，放弃继承权，必须在遗产分割以前。第三，继承人表示放弃，必须书面声明或直接由继承人继承人表示放弃，必须书面声明或直接由继承人作出明确表示，并经有关组织证明或公证机关公作出明确表示，并经有关组织证明或公证机关公

8、证。这样做，有利于防止某些人假借他人已经放证。这样做，有利于防止某些人假借他人已经放弃继承权而非法侵犯其他人应继承的遗产份额。弃继承权而非法侵犯其他人应继承的遗产份额。n n继承权的丧失。继承人有下列行为之一的，丧失继承权：n n（1）故意杀害被继承人的（无论既遂与否）n n（2）为争夺遗产而杀害其他继承人的n n（3）遗弃被继承人的或者虐待被继承人情节严重的；n n（4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的（侵害缺乏劳动能力有无生活来源的继承人的利益造成生活困难）（二）法定继承的顺序（二）法定继承的顺序 n n根据继承法第十条的规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：

9、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，首先由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承丧偶儿媳；丧偶女婿四、房屋继承（一）房屋遗产分配与处理方式 1、法定继承2、遗嘱继承（二）房产继承操作及收费介绍房屋继承过户需要经过：（1）继承权公证（遗嘱；法定）收费：2%，最低200元（2）继承登记，登记费：100；合同印花税：估价0.05%；权证印花税：5元；契税免缴办理期限：25日内赠与行为：应征收契税五、房产赠与及交易五、房产赠与及交易费的规避问题费的规避问题（一）房产赠与的概念（一）房产赠与的概念n n房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人

10、的行为。一般来说，房屋赠与手续有五个步骤：一、订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。二、缴纳契税。三、办理公证。四、办理房屋所有权转移登记手续。五、赠与人将房屋交付受赠人。（二）办理房屋赠与登记（二）办理房屋赠与登记n n办理房屋赠与登记的两个条件：1、是已领取房地产权证；2、房屋的权属人自愿将该房屋赠与他人，他人接受后可以申请办理该房屋的权属赠与登记。（三）交易费的规避问题（三）交易费的规避问题n n一女问：已婚，在京有房，想把房给父母，过户费太高。问怎么减免费用？律师回复：与老公离婚，房给老公，房证去掉你名字。爸妈离，老公和老妈结，房证加妈名。老公再与妈离，放给老妈，去老公名，然后各自复婚，房

11、加爸名，省过户费且获首套房优惠。共离结婚六次，工本费每次9元，共计54元。六、案例分析 案例一 徐男离异，与厉女再婚。徐男婚前有一房，曾立徐男离异，与厉女再婚。徐男婚前有一房，曾立具一份公证遗嘱赠与其与前妻所生之女，徐小某。具一份公证遗嘱赠与其与前妻所生之女，徐小某。与厉女再婚期间，徐男办理了该房的产权变更手与厉女再婚期间，徐男办理了该房的产权变更手续，将房屋产权变更归厉女所有。后徐男死亡，续，将房屋产权变更归厉女所有。后徐男死亡，徐小某得知该房已生变后遂起争执，诉至法院。徐小某得知该房已生变后遂起争执，诉至法院。徐小某诉称，厉女所得该房系其婚后所得的受赠徐小某诉称，厉女所得该房系其婚后所得的

12、受赠财产，依据法律规定应属夫妻共同财产，因此其财产，依据法律规定应属夫妻共同财产，因此其父理应享有该房产的一半，而不应全部归属厉女，父理应享有该房产的一半，而不应全部归属厉女，遂起诉要求继承该房产一半。遂起诉要求继承该房产一半。案件主要争议点案件主要争议点n n婚姻存续期间，夫妻互赠财物性质应当如何认定？n n观点一：婚姻存续期间，夫妻间互赠财物，受赠方作为婚姻存续期间所得财产，理应作为夫妻双方的共同财产。n n观点二：婚姻存续期间，虽是夫妻间互赠财物，但是从该行为的性质可以看出明确是要赠与对方，因此不应属于夫妻共同财产。n n分析：我国分析：我国婚姻法婚姻法第第 1717条和第条和第18 1

13、8 条规定，夫妻在条规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。从字有，赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。从字面看，该条所指的赠与人并未将夫或妻排除在外，但是面看，该条所指的赠与人并未将夫或妻排除在外，但是从赠与的本质来看，如果是夫或妻赠送给对方财物，应从赠与的本质来看，如果是夫或妻赠送给对方财物，应当是使赠送物归受赠人独自所有，这样才能称之为完整当是使赠送物归受赠人独自所有，这样才能称之为完整的赠与，倘若要使之成为夫妻共有财产，有违赠与人的的赠与，倘若要使之成为夫妻共有财产，有违

14、赠与人的本意，以及赠与的本质所在。况且，在法理上也不能够本意，以及赠与的本质所在。况且，在法理上也不能够成立自己赠给自己的成立自己赠给自己的“赠与赠与”行为。行为。由此可见，虽然对由此可见，虽然对于夫妻之间互赠财物法律并无明确的规定，但参照于夫妻之间互赠财物法律并无明确的规定，但参照婚婚姻法姻法上述条款的规定也可以认定赠与物属于个人财产。上述条款的规定也可以认定赠与物属于个人财产。因此，徐男将该房产赠送给厉女之后，这房子就成为了因此，徐男将该房产赠送给厉女之后，这房子就成为了她的个人财产，正如法院判决所写，可以视为徐男生前她的个人财产，正如法院判决所写，可以视为徐男生前通过自己的行为对之前的公

15、证遗嘱进行了实质上的变更，通过自己的行为对之前的公证遗嘱进行了实质上的变更，因此该房产只能属于厉女一人，徐小某自然分不到该房因此该房产只能属于厉女一人，徐小某自然分不到该房的任何产权。的任何产权。案例分析二案例分析二n n19811981年年2 2月，黄某以一户三人月，黄某以一户三人(黄某与妻子张某、大黄某与妻子张某、大儿子儿子)名义申请了宅基地建房。同年名义申请了宅基地建房。同年1212月，小儿子月，小儿子出生。出生。20022002年大儿子结婚，黄某因车祸去世。年大儿子结婚，黄某因车祸去世。20032003年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房;大大儿子也

16、将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。某随大儿子居住。20042004年，大儿子居住房屋面临年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款拆迁，获得了拆迁补偿款1010万余元和宅基地使用万余元和宅基地使用权补偿款权补偿款3636万余元。小儿子得知后，认为宅基地万余元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有同所有，三人应各享有1212万余元。父亲黄某已经万余元。父亲黄某已经去世，其享有的去世，其享有的1212万余元应作为遗产由母亲、哥万余元应作为遗产由母

17、亲、哥哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。n n分析：该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，分析：该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地用权是宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体即明确了宅基地补偿款的所有者。使用权的主体即明确了宅基地补偿款的所有者。宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得而获得(但并不一定实际享有但并不一定实际享有)，因死亡而消灭。黄，因死亡而消灭。黄某于某于20022002年因车祸死亡，自然失去其集体经济组年因车祸死亡，自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，宅织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。基地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。n农二代转为非农户口农二代转为非农户口后的住房继承问题？后的住房继承问题？谢谢大家!