房屋拆迁的法定形式.ppt

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1、房房 地地 产产 法法 第十五章第十五章 城市房屋拆迁管理法律制度城市房屋拆迁管理法律制度 第十五章第十五章 城市房屋拆迁管理法律制度城市房屋拆迁管理法律制度 第一节第一节 房屋拆迁概述房屋拆迁概述 第二节第二节 房屋拆迁的法定程序房屋拆迁的法定程序 第三节第三节 房屋拆迁补偿的法律规定房屋拆迁补偿的法律规定 第第四四节节 政政府府在在城城市市房房屋屋拆拆迁迁中中的的地位和作用探讨地位和作用探讨 BACK第一节第一节房屋拆迁概述房屋拆迁概述一、一、房屋拆迁的概念及其特点房屋拆迁的概念及其特点二、二、房屋拆迁的适用范围房屋拆迁的适用范围三、三、房屋拆迁的原则和管理法律制度房屋拆迁的原则和管理法律

2、制度 BACK第二节第二节房屋拆迁的法定程序房屋拆迁的法定程序 一、一、房屋拆迁的法定形式房屋拆迁的法定形式 二、房屋拆迁单位的管理二、房屋拆迁单位的管理 三、三、房屋拆迁的法定程序房屋拆迁的法定程序 四、四、房屋拆迁纠纷的处理房屋拆迁纠纷的处理 BACK第三节第三节房屋拆迁补偿的法律规定房屋拆迁补偿的法律规定 一、一、拆迁补偿的对象和法定范围拆迁补偿的对象和法定范围二、二、拆迁补偿的法定形式拆迁补偿的法定形式三、三、拆迁房屋补偿的一般规定拆迁房屋补偿的一般规定四、房屋拆迁的房地产估价活动的规定四、房屋拆迁的房地产估价活动的规定五、五、拆迁补偿的几个特殊的法律规定拆迁补偿的几个特殊的法律规定

3、BACK政府在城市房屋拆迁中的地位和作用探讨政府在城市房屋拆迁中的地位和作用探讨 一一、在在城城市市房房屋屋拆拆迁迁关关系系中中政政府府行行使使的是公共管理职能的是公共管理职能二二、政政府府在在城城市市房房屋屋拆拆迁迁中中的的作作用用的改革的改革BACK一、房屋拆迁的概念及其特点一、房屋拆迁的概念及其特点 房屋拆迁是指因城市建设发展的需要，经政府有关房屋拆迁是指因城市建设发展的需要，经政府有关部门审批，在城市规划区内的国有土地上，由拆迁人部门审批，在城市规划区内的国有土地上，由拆迁人拆除被拆迁人现有的城市房屋，并由拆迁人对被拆迁拆除被拆迁人现有的城市房屋，并由拆迁人对被拆迁人实施补偿和安置的法

4、律行为。人实施补偿和安置的法律行为。1 1房屋拆迁是一房屋拆迁是一项项行政民事相交叉的法律行行政民事相交叉的法律行为为。2 2房屋拆迁的行房屋拆迁的行为为必必须须是是经经批准，批准，领领取房屋拆迁取房屋拆迁许许可可证证并在拆迁主管部并在拆迁主管部门门管理管理监监督下依法督下依法进进行的法律行的法律行行为为。BACK二、房屋拆迁的适用范围二、房屋拆迁的适用范围 根根据据我我国国目目前前有有关关拆拆迁迁方方面面的的法法律律规规定定，房房屋屋拆拆迁迁适适用用的的范范围围主主要要包包括括三三个个方方面面，一一是是地地域域范范围围；二二是是人人的的范范围围；三三是是物物的的范范围围。在在法法律律关关系系

5、上上即即表表现现为为主主体、客体和内容三个方面：体、客体和内容三个方面：(一一)房屋拆迁法律关系的主体房屋拆迁法律关系的主体 (二二)房屋拆迁法律关系的客体房屋拆迁法律关系的客体 (三三)房屋拆迁法律关系的内容房屋拆迁法律关系的内容 BACK 对人的适用范围对人的适用范围 一一是是拆拆迁迁人人，是是指指取取得得房房屋屋拆拆迁迁许许可证的建设单位。可证的建设单位。二二是是被被拆拆迁迁人人，即即是是指指被被拆拆除除房房屋屋及其附属建筑物的所有权人。及其附属建筑物的所有权人。BACK地域的适用范围地域的适用范围 房屋拆迁的地域范围已进一步限定在城市房屋拆迁的地域范围已进一步限定在城市规划区内的国有土

6、地上的拆迁房屋及其附属物，规划区内的国有土地上的拆迁房屋及其附属物，其中的房屋既包括住宅房屋，也包括非住宅房其中的房屋既包括住宅房屋，也包括非住宅房屋，其中的附属建筑物主要是指房屋的附属物屋，其中的附属建筑物主要是指房屋的附属物和构筑物。和构筑物。BACK权利义务权利义务 根据我国有关法律规定，房屋拆迁当事人根据我国有关法律规定，房屋拆迁当事人双方在房屋拆迁中，都享有一定的法定权利，双方在房屋拆迁中，都享有一定的法定权利，同时也需承担相应的法律义务，即拆迁人必须同时也需承担相应的法律义务，即拆迁人必须依法对被拆迁人予以补偿；而被拆迁人则必须依法对被拆迁人予以补偿；而被拆迁人则必须服从国家城市建

7、设需要，在规定的搬迁期限内服从国家城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。完成搬迁。BACK三、房屋拆迁的原则和管理法律制度三、房屋拆迁的原则和管理法律制度 (一一)房屋拆迁的原则房屋拆迁的原则 1 1房屋拆迁必须符合城市规划要求的原则。房屋拆迁必须符合城市规划要求的原则。2 2房屋拆迁必须有利于城市旧区的改造的房屋拆迁必须有利于城市旧区的改造的原则。原则。(二二)房屋拆迁管理的法律制度房屋拆迁管理的法律制度 BACK 一、房屋拆迁的法定形式一、房屋拆迁的法定形式 （一）政府组织统一拆迁（一）政府组织统一拆迁 （二）自行拆迁（二）自行拆迁 （三）委托拆迁（三）委托拆迁 BACK三、房屋拆迁的

8、法定程序三、房屋拆迁的法定程序 (一一)申请规划用地许可证，获取拆迁范围内的土申请规划用地许可证，获取拆迁范围内的土地使用权地使用权 (二二)编制拆迁计划和拆迁方案编制拆迁计划和拆迁方案 (三三)申请并获取房屋拆迁许可证申请并获取房屋拆迁许可证 (四四)宣布拆迁决定并发布拆迁布告宣布拆迁决定并发布拆迁布告 (五五)签订拆迁协议签订拆迁协议 (六六)实施房屋拆迁实施房屋拆迁 BACKBACK四、房屋拆迁纠纷的处理四、房屋拆迁纠纷的处理拆迁人拆迁人被拆迁人被拆迁人拆迁协议拆迁协议订立订立被拆迁人被拆迁人在搬迁期限内在搬迁期限内拒绝搬迁的拒绝搬迁的仲裁仲裁诉讼诉讼达不成协议达不成协议当事人申请，当事

9、人申请，由拆迁管理部门由拆迁管理部门裁决裁决不服裁决不服裁决提起诉讼提起诉讼在裁决规定的搬迁期限内在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的未搬迁的强制拆迁强制拆迁 BACKBACK一、拆迁补偿的对象和法定范围一、拆迁补偿的对象和法定范围 (一一)拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象 拆拆迁迁补补偿偿的的对对象象一一般般是是房房屋屋所所有有人人或或房房屋屋产产权权人人，在在某某些些情情况况下下可可以以是是房房屋代管人。屋代管人。(二二)拆迁补偿的法定范围拆迁补偿的法定范围 拆迁拆迁补偿补偿的法定范的法定范围围是拆除的合法是拆除的合法建筑的房屋及其附属物。建筑的房屋及其附属物。BACK 二、拆迁补偿的法定形式二、拆

10、迁补偿的法定形式(一一)产权调换产权调换 产权调换就是扩迁人以原地重建的、易地重建的产权调换就是扩迁人以原地重建的、易地重建的房屋或其它已建成房屋与被拆迁房屋所有权进行交换，房屋或其它已建成房屋与被拆迁房屋所有权进行交换，使被拆迁人原来的房屋被拆除后，继续取得了那种被使被拆迁人原来的房屋被拆除后，继续取得了那种被拆除房屋的产权关系的补偿形式。拆除房屋的产权关系的补偿形式。(二二)货币补偿货币补偿 货币补偿货币补偿是指拆迁人与被拆迁人将拆迁房屋及其是指拆迁人与被拆迁人将拆迁房屋及其附属物作价，由拆迁人支付附属物作价，由拆迁人支付贷币贷币的方式的方式给给予被拆迁人予被拆迁人因拆除其房屋所造成的因拆

11、除其房屋所造成的经济损经济损失的失的补偿补偿形式。形式。BACK三、拆迁房屋补偿的一般规定三、拆迁房屋补偿的一般规定 (一一)拆迁私有房屋的补偿拆迁私有房屋的补偿(二二)拆迁公有房屋的补偿拆迁公有房屋的补偿 1 1拆迁公有非居住房屋的法定补偿拆迁公有非居住房屋的法定补偿 2 2拆迁出租的公有居住房屋的法定补偿拆迁出租的公有居住房屋的法定补偿 3 3拆迁公益事业房屋的补偿拆迁公益事业房屋的补偿 BACK五、拆迁补偿的几个特殊的法律规定五、拆迁补偿的几个特殊的法律规定 (一一)拆迁有产权纠纷房屋的法定补偿拆迁有产权纠纷房屋的法定补偿 (二二)拆迁出租住宅房屋的补偿形式与拆迁出租住宅房屋的补偿形式与

12、租赁关租赁关 (三三)拆迁拆迁设设有抵押有抵押权权房屋的法定房屋的法定补偿补偿 (四四)拆迁代管房产的法定补偿拆迁代管房产的法定补偿 （五）搬迁补助费（五）搬迁补助费BACK城市房屋拆迁行政裁决工作规程城市房屋拆迁行政裁决工作规程 为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据为，维护拆迁当事人的合法权益，根据城市房屋拆迁管理条例，建设部制城市房屋拆迁管理条例，建设部制定了城市房屋拆迁行政裁决工作规程定了城市房屋拆迁行政裁决工作规程，自自2004年年3月月1日起施行。日起施行。GO第十八条第十八条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，房屋拆迁管理

13、部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。施行政强制拆迁。BACK旧区改造旧区改造绍兴市县前街绍兴市县前街

14、44号是陈家拆迁前的房子，号是陈家拆迁前的房子，一处砖混楼的楼底商业门面，共两间。陈家一处砖混楼的楼底商业门面，共两间。陈家1992年从其他地方拆迁到了这里，而上一次被年从其他地方拆迁到了这里，而上一次被拆迁的房屋是祖上传下来的私宅。拆迁到拆迁的房屋是祖上传下来的私宅。拆迁到44号号后，陈家开设了一间名叫后，陈家开设了一间名叫“恒世缘恒世缘”的珠宝行。的珠宝行。恒世缘处在鲁迅故里历史街区商圈内恒世缘处在鲁迅故里历史街区商圈内紧紧邻鲁迅电影院，左边邻鲁迅电影院，左边100100多米是绍兴市工人文多米是绍兴市工人文化宫，往右手化宫，往右手200200多米是绍兴市最繁华的解放多米是绍兴市最繁华的解放

15、路商业一条街。街上店铺最好的地方已经卖到路商业一条街。街上店铺最好的地方已经卖到了了1010万元平方米。万元平方米。GO 估价不一估价不一 自鲁迅电影城改造和影视文化街工程立项自鲁迅电影城改造和影视文化街工程立项以后，绍兴市博大房地产评估有限公司出具了以后，绍兴市博大房地产评估有限公司出具了评估报告，陈家的评估报告，陈家的44号市场评估价只有号市场评估价只有251474元。绍兴市影业集团提供的拆迁安置房元。绍兴市影业集团提供的拆迁安置房白马庙白马庙1313号根据评估报告的市场评估价是号根据评估报告的市场评估价是370464370464元。元。这么两处商业环境迥异、面积相同的店面这么两处商业环境

16、迥异、面积相同的店面房，根据绍兴市的有关规定，如果陈家同意从房，根据绍兴市的有关规定，如果陈家同意从商业区商业区4444号迁入居民区号迁入居民区1313号，竟要倒找绍兴市号，竟要倒找绍兴市影业集团影业集团1212万元补差款。万元补差款。GO引发纠纷引发纠纷 同同一一个个44号号，陈陈家家说说值值120万万元元，而而房房地地产产评评估估公公司司只只估估出出25万万元元。差差别别如如此此之之大大一一个个重重要要原原因因是是起起评点不同。评点不同。绍绍兴兴市市人人民民政政府府2002年年第第32号号文文件件规规定定，市市区区商商业业房房屋屋货货币币补补偿偿基基准准价价共共分分5档档：一一类类道道路路

17、每每平平方方米米补补偿偿7000元元，五五类类道道路路每每平平方方米米补补偿偿2500元元。据据此此计计算算，陈陈家家的的44号号处处于于二二类类地地段段，补补偿偿基基准准价价是是5500元元平平方方米米。而而陈陈志志剑剑告告诉诉记记者者，这这类类地地段段现现在在已已经经卖卖到到了了每平方米每平方米6万元，二者之间几乎相差万元，二者之间几乎相差10倍。倍。BACK湖南嘉禾拆迁事件湖南嘉禾拆迁事件2003年年7月，嘉禾启动占地月，嘉禾启动占地189亩的珠泉商亩的珠泉商贸城项目。该县县委宣传部的一份材料显示，贸城项目。该县县委宣传部的一份材料显示，项目涉及拆迁居民项目涉及拆迁居民1100多户，动迁

18、人员达多户，动迁人员达7000余人；拆迁机关、企事业单位及团体余人；拆迁机关、企事业单位及团体20余家。余家。珠珠泉泉商商贸贸城城开开工工仪仪式式在在县县城城新新建建的的体体育育馆馆举行。几条醒目的横幅上有如下字样：举行。几条醒目的横幅上有如下字样：“谁谁不不顾顾嘉嘉禾禾的的面面子子，谁谁就就被被摘摘帽帽子子，谁谁工工作通不开面子，谁就要换位子。作通不开面子，谁就要换位子。”“谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈子。子。”GO“四包四包”“两停两停”8 8月月7 7日日，嘉嘉禾禾县县委委、县县政政府府办办联联合合下下发发“嘉嘉办办字字20031362003136

19、号号文文”，要要求求全全县县党党政政机机关关和和企企事事业业单单位位工工作作人人员员，做做好好珠珠泉泉商商贸贸城城拆拆迁迁对对象象中中自自己己亲亲属属的的“四四包包”工工作作。所所谓谓“四四包包”是是指指，包包在在规规定定期期限限内内完完成成拆拆迁迁补补偿偿评评估估工工作作、签签订订好好补补偿偿协协议议、腾腾房房并并交交付付各各种种证证件件、包包协协助助做做好好妥妥善善安安置置工工作作，不不无无理理取取闹闹、寻寻衅衅滋滋事事，不不参参与与集集体体上上访访和和联联名名告告状状。不不能能认认真真落落实实“四四包包”责责任任者者，将将实实行行“两两停停”处处理理：暂暂停停原原单单位位工工作、停发工资

20、。作、停发工资。GO嘉禾县政府给予开发商的优惠嘉禾县政府给予开发商的优惠 据央视记者调查，嘉禾县珠泉商贸城一期据央视记者调查，嘉禾县珠泉商贸城一期工程用地所在位置的商业用地基准价是工程用地所在位置的商业用地基准价是1500元元/平米，最低的每平米也是平米，最低的每平米也是900元，但是在该项元，但是在该项目国有土地使用权公开交易成交确认书上，目国有土地使用权公开交易成交确认书上，一期工程每平米土地的成交价只有一期工程每平米土地的成交价只有808元，总元，总价价4800万元；实际上当地政府把这片土地的出万元；实际上当地政府把这片土地的出让金按照让金按照100元元/平米的价格包干收取了，开发平米的

21、价格包干收取了，开发商总共只交了商总共只交了210万元。嘉禾县政府把这万元。嘉禾县政府把这210万万中的中的63万元上交上一级财政后，剩下的万元上交上一级财政后，剩下的147万万元又返还给了开发商。元又返还给了开发商。GO产生尖锐的矛盾产生尖锐的矛盾 由于拆迁地区是嘉禾最繁华的地段，拆迁由于拆迁地区是嘉禾最繁华的地段，拆迁户们在拆迁补偿问题上与当地有关部门产生了户们在拆迁补偿问题上与当地有关部门产生了较大分歧。令人没有想到的是，在拆迁的这段较大分歧。令人没有想到的是，在拆迁的这段时间里，这时间里，这160多名公职人员几乎全部受到牵多名公职人员几乎全部受到牵连，其中部分公职人员因为其家属对拆迁提出连，其中部分公职人员因为其家属对拆迁提出质疑，或拒绝在拆迁同意书上签字而被调离原质疑，或拒绝在拆迁同意书上签字而被调离原工作岗位。工作岗位。BACK