商业地产最终.pptx

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1、宏观背景1供给分析2A 商业地产发展状况3需求分析4价格分析B 商业地产开发风险分析风险特征1风险分类23风险防范A 商业地产发展状况概念界定：报告所指的商业地产是从经营模式、功能和用途上区别于住宅地产、公寓、办公楼等房地产形式的房地产业一个分支，其开发目的主要是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途。2010年开始我国商业地产呈爆发式增长，2012年达到历史新高 进入21世纪以来，我国商业地产行业发展迅猛。中国商业地产联盟发布的20102011 中国商业地产发展报告显示，2011 年商业地产完成投资额达到 7370 亿元，较上一年度增长 30.5%。而2012年商业地产完成投资额

2、也达到了9312亿元。国民经济增长，城镇居民人均可支配收入提高A 商业地产发展状况1宏观背景 全国社会消费品零售总额继续增长 居民消费价格同比涨幅持续上涨 外资零售业的在华扩张国民经济企稳回升，经济向好，朝着宏观调控预期方向发展。2012年全年国内生产总值519322.1 亿元，同比增长8.9%。在投资稳定增长和消费平稳上升的引领下，实体经济出现反弹，经济景气快速回升，总体形势依然向好。2012年，其中人均可支配收入24564.7 元，同比增长12.6%，扣除价格因素，实际增长7.2%。2012年同比实际增长12.6%，与2011年17.1%的增速相比，增速有放缓。2012年4季度2013年1

3、季度，居民消费价格（CPI）同比分别上涨2.3%、2.7%，逐季上涨，通胀压力增大。自2005年开始全面放开国内零售业市场以来，各种利好因素及宽松的商业地产投资的政策环境，大量的外资零售商陆续进入中国市场。“十二五规划”提出“构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变；加快发展服务业。”2004年第三产业对GDP的贡献率40%2010年第三产业对GDP的贡献率43%产业结构的升级，利好商业地产A 商业地产发展状况1宏观背景中观背景楼市调控的真空，城市改造的需求 2010年开始，房地产紧缩型调控针对住宅市场城市更新改造；国际化大都市；CBD建设；金融中心建设商业地产成为

4、楼市调控新政的受益者 2001-2012年全国商业营业用房开发投资一直保持较高的增长速度，年平均增长幅度为25.8%。2012年商业营业用房开发投资额累计为9312亿元，环比增长26.3%。增幅比2011年小4.1%。全国2供给分析2.1商业营业用房开发投资亿元2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年010002000300040005000600070008000900010000051015202530354045全国商业营业用房开发投资额投资额环比 一线城市2供给分析2.1商业营业用房开发投资亿元百分比200

5、3年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年02004006008001000120005101520253035404550一线城市商业营业用房开发投资额投资额环比 2003-2011年一线城市商业营业用房开发投资年平均增长幅度为19.9%。2011年商业营业用房开发投资额累计为967.68亿元，增速相较2010年有所放缓。在全国投资额的占比达到13.2%。在2006年和2010年均有两次放量过程。一线城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津二线城市2供给分析2.1商业营业用房开发投资亿元百分比2003年2004年2005年2006年2007年2008年

6、2009年2010年2011年020040060080010001200140016001800200001020304050607080二线城市商业营业用房开发投资额投资额环比二线城市包括：沈阳、大连、南京、杭州、宁波、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安（数据缺失的城市未列入）2003-2011年二线城市商业营业用房开发投资增长速度也比较可观，年平均增长幅度为30.8%。2011年商业营业用房开发投资额累计为1863.85亿元，环比增长34.5%。增幅比2011年增长7.1%。从商业营业用房投资占房地产开发投资总额的比例来看，2011年商业地产投资占总投资的比重为11

7、.9%，占比再次回升。占比2供给分析2.1商业营业用房开发投资年份年份商商业营业用房用房房地房地产占比占比2001755.36344.111.9%2002933.67790.912.0%20031302.410153.812.8%20041723.713158.313.1%20052039.515909.312.8%20062353.919422.912.1%20072785.625288.811.0%20083354.531203.210.8%20094180.736241.811.5%20105648.448259.411.7%20117370.261740.011.9%20012012年

8、商业营业用房及住宅投资比例全国2供给分析2.2商业营业用房新开工面积万平方米2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年050001000015000200002500001020304050-10历年全国商业营业用房新开工面积新开工面积环比万万平平方方米米2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度010002000300040005000600070008000近两年全国商业营业用房新开工面积新开工面积20

9、10年新开工面积明显增加，随即放缓一线城市2供给分析2.2商业营业用房新开工面积万平方米2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年020040060080010001200-15-5515253545新开工面积环比二线城市2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年020040060080010001200140016001800200005101520253035-5-10-15新开工面积环比3需求分析商业营业用房销售面积全国近两

10、年，季度商业营业用房期房销售面积略高于现房销售面积（除2012年3季度）但期房销售增长平均速度明显高于现房。无论是销售面积还是销售额，商业营业用房同比增长率远大于商品住宅。万平方米2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度0500100015002000250030003500400045005000现房期房3需求分析商业营业用房需求影响因素变化全国20052006200720082009201020112012社会消费品零售总额（亿元）6717776410892101084881326781

11、56998183918207167城镇居民家庭人均消费支出（元）79438697999711243122651654618750城镇居民可支配收入（元）104931176013786157811717519109208102456520052006200720082009201020112012入境旅游人数（万人次）12029124941318713003126481337613542国内旅游人数（万人次）121200139400161000171200190200210300264100国际旅游收入（亿美元）292.96339.49419.19408.19396.75458.14484.64

12、国内旅游收入（亿元）52866230777187491018412580193053需求分析商业营业用房空置率北京仲量联行：截至2012年底，二线城市购物中心的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，其中一线城市的空置率从2011年7.9%增至8.4%。去年北京市上半年商业地产空置一年以上的面积达到42万平方米，同比增长133%，全年平均空置率达8.4%，而商业地产的空置率警戒值在6%左右。商业地产面临需求减少的挑战国内商业地产迅速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐步萎缩。由于网络购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数逐步减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽

13、无法完全取代实体经济，但其旺盛的生命力对商业地产中的零售商业带来致命冲击。4价格分析商业营业用房销售、租赁价格指数全国自2001年以来，商业营业用房销售价格的涨幅一直高于租金涨幅，两者的差距曾经一度拉大（2004年1季度至2005年1季度），之后两者的变化基本同步。2008年至2009年2季度，商业营业用房价格指数和租金指数同时探底，之后开始企稳回升，两个指数的差距也逐渐变小。小结爆发式增长爆发式增长商业地产开发的确呈现了巨大的热度。纵观宏观经济和商业地产的供给需求状况，整体的过剩暂时没有充分的数据支撑。但是商业地产的良性发展肯定需要实体经济支撑，现在实体经济尚处于恢复期，不足以消化高增速的商

14、业地产供给。呈现新特点呈现新特点开发热点开始转移向一些省会城市和部分二三线城市。但是这个过程也存在着许多问题。进入调控视野进入调控视野从短期来看，随着各大城市新增供给的快速增加，短期内商业营业用房的空置率会有所上升。个别城市也已出现商业地产供过于求和结构失衡的情况。政策导向是国内商业地产持续健康发展的当务之急。世邦魏理仕（CB RICHARD ELLIS）：全球在建购物中心面积排名前十位的城市，其中中国占8席，而在建面积最大的3个城市均在中国天津有16个在建购物中心，总面积达245万平方米；沈阳有18个在建的购物中心，面积总计218万平方米；成都共有成都共有24个个在建购物中心，总面积约在建购

15、物中心，总面积约189万平方米万平方米。总量空置率任志强：并不担忧成都的住宅市场，但观察到成都有不少商成都有不少商业综合体，担忧成都的商业地业综合体，担忧成都的商业地产可能过多。产可能过多。“成都第三产业占GDP的比重是52%，在全国属于中等水平，北京大概在70%80%，一般发达国家为60%80%。我目测成都商业地产，包括写字楼的新建面积增速应该高于第三产业的增长速度。业内人士看法四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春表示：“这种这种过剩只是一种相对过剩的概过剩只是一种相对过剩的概念。念。如果从动态、长远的观点来看，会有一个逐步消化的过程在短时间内，到2015年成都会新增100多个商业综合体。

16、这些集中放量的商业这些集中放量的商业地产进入市场造成相对过剩地产进入市场造成相对过剩危机，造成泡沫危机，造成泡沫。”一位熟悉成都商业地产的业内人士说道：“成都，最近两年爆发建造的商业地产，在在成都至少需要成都至少需要15年去消化年去消化。”业内人士看法仲量联行：全国二线城市购物中心空置率10.5%，成都成都的购物中心空置率达到的购物中心空置率达到12.6%。另外，成都的写字楼空置率全国最高，达到34.6%。商业地产发展状况个案分析成都商业地产发展状况个案分析成都200320052007200920110 020204040606080801001001201201401401601601801

17、80200200-40%-40%-20%-20%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%2003-20112003-2011成都商业营业用房投资额成都商业营业用房投资额(亿元亿元)20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年0 02002004004006006008008001000100012001200287.24287.24337.1337.1505.41505.417797791002.441002.442008-2008-20122012年年成成都范围内都范围内商业商业新新开工开工面积走势图（万

18、平米）面积走势图（万平米）资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月

19、4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20072007年年Column02Column02Column03Column03Column04Column04Column05Column05Column06Column06Column07Column07Column08Column08Column09Column09Column10Column10Column11Column11Column12Column12200

20、82008年年Column13Column13Column14Column14Column15Column15Column16Column16Column17Column17Column18Column18Column19Column19Column20Column20Column21Column21Column22Column22Column23Column2320092009年年Column24Column24Column25Column25Column26Column26Column27Column27Column28Column28Column29Column29Column30Col

21、umn30Column31Column31Column32Column32Column33Column33Column34Column3420102010年年Column35Column35Column36Column36Column37Column37Column38Column38Column39Column39Column40Column40Column41Column41Column42Column42Column43Column43Column44Column44Column45Column4520112011年年Column46Column46Column47Column47Col

22、umn48Column48Column49Column49Column50Column50Column51Column51Column52Column52Column53Column53Column54Column54Column55Column55Column56Column5620122012年年Column57Column57Column58Column58Column59Column59Column60Column60Column61Column61Column62Column62Column63Column63Column64Column64Column65Column65Colum

23、n66Column66Column67Column670 020204040606080801001001201201401401601601801800 02000200040004000600060008000800010000100001200012000140001400016000160001800018000新增供应量新增供应量销售备案量销售备案量备案均价备案均价2 2月月1515日日成都住宅限成都住宅限购令购令100100万方万方均线均线新增供应井喷新增供应井喷20072007年年-2012-2012年成都各类型商业用地供销走势图年成都各类型商业用地供销走势图20072007年年

24、20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年216.4216.4222222302.2302.2461.4461.4665.9665.9841.4841.483.383.35252224.8224.8333.6333.6359.3359.3421.2421.2613.2613.2658.8658.8959.8959.81330.11330.1成都成都范围内范围内商业用地供销商业用地供销存对比存对比图（单位：万方）图（单位：万方）新增供应量新增供应量销售备案量销售备案量备案存量备案存量年份2007年2008年2009年2010年2011年2

25、012年新增（万m）216.37222.03302.20461.41664.18841.44销售（万m）83.2652.00224.79333.65359.28421.28存量（万m）-613.24658.84959.791330.1120122012：供销比：供销比2:12:1、存、存销比超销比超3:13:1，存量持续上扬，市场消化不良，存量持续上扬，市场消化不良资料来源：瑞理数据平台商业地产发展状况个案分析成都p2013年商业用地供应面积和价格均呈现下降趋势商业地产发展状况个案分析成都p成都市政府公布批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知显示，2013年中心城

26、区全年计划总供地864.5公顷。其中，住宅用地204.5公顷（约占1/4），商业用地140公顷，折合为2100亩。这也意味着2013年，成都中心城区住房用地供应计划总量同比增长，而商业计划用地却出现同比下滑现象。p2013年商业用地成交面积和价格呈现下降趋势商业地产发展状况个案分析成都成都商业地产之商业综合体p成都市综合体总体现状成都市综合体总体现状:数量数量：截止2012年底，成都开工建设的城市综合体数量已达114个。体量体量：2011年，成都商业综合体面总面积532万平方米。2012年1年，成都的商业综合体总面积达到1061万平方米，比2011年增长1倍。根据目前规划，到2015年，成都商

27、业综合体总面积将达到2757万平方米，在目前的商业体量基础上再增加1.5倍。到那时，上海、北京等一线城市的综合体项目将远远不及中西部城市。p商业综合体分布：商业综合体分布：城市综合体区域化分布特征明显，“一心两轴两片”五大板块竞争格局。在城南大板块商业综合体项目高达近30个。竞争激烈。2012成都市成都市新投入新投入6个个运营运营综合体综合体据不完全统计，据不完全统计，2013年将陆续有年将陆续有16个商业个商业项目开业，未来竞争项目开业，未来竞争激烈。激烈。成都商业地产之商业综合体四大板块为四大板块为 ：1.1.市中心板块市中心板块、2.2.东大街板块、东大街板块、3.3.非典型板块、非典型

28、板块、4.4.人南路及天府新城板块人南路及天府新城板块p结构上：结构上：同质化现象突出大多数商业综合体，其业态都由住宅+写字楼+卖场构成现有的百货卖场不论从服装鞋帽、箱包、化妆品到日用品，几乎相同的品牌甚至相同的陈列。商业地产发展状况个案分析成都p数量上来看，成都商业地产存在短期供应过剩状态，需要市场在未来10年时间去消化。p结构上来看，同质化现象突出。商业综合体数量大，业态组合方式趋同，且经营品牌相似度极高。p但是，总体而言，业界对成都商业地产发展前景看好，目前的商业地产开发项目是开发商对市场的抢先占领行为。小结2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年

29、2008年2009年2010年2011年2012年0100020003000400050006000700080009000成都市生成都市生产总值产总值（GDP）亿亿元元 商业地产发展状况个案分析上海200320052007200920110 050501001001501502002002502503003000%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%2003-20112003-2011上海商业营业用房投资额（亿元）上海商业营业用房投资额（亿元）投资额环比增长率资料来源：国家统计局200320052007200920110 050501001001501

30、502002002502503003003503500%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%-20%-20%-40%-40%2003-2011上海商上海商业营业用房新开工面用房新开工面积（万平方米）（万平方米）新开工面积环比增长率p总体来看，上海商业营业用地投资额呈稳步上升趋势，商业营业用地新开工面积也呈现缓慢上升，但是波动较大。商业地产发展状况个案分析上海2012.102012.112012.122013.012013.022013.032013.042013.05050000100000150000200000250000300000350000400000

31、45000050000002000400060008000100001200014000160001800020000近近8个月上海商个月上海商业营业用地供用地供应情况情况供应面积(平方米)供应均价（元/平方米）Linear(供应面积(平方米)p总体来看，商业商业营业用地供应近8个月呈现缓慢下降的趋势，波动明显。商业地产发展状况个案分析上海2012.10 2012.11 2012.12 2013.01 2013.02 2013.03 2013.04 2013.05010000020000030000040000050000060000005000100001500020000250003000

32、035000近近8个月上海商个月上海商业营业用地成交情况用地成交情况成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）p总体来看，上海商业营业用地成交量呈缓慢上升的趋势，波动明显。资料来源：中指数据p总体来看，近8个月供应和成交面积基本持平，总成交面积总供应面积之比为1.057略显供过于求的状况。p2012年12月，2013年5月，供应面积不足，2012年11月、2013年4月供过于求。商业地产发展状况个案分析上海2012.102012.112012.122013.012013.022013.032013.042013.050100000200000300000400000500000600000近近8

33、 8个月上海商业营业用地供应成交面积（平方米）个月上海商业营业用地供应成交面积（平方米）供应面积成交面积p总体概况总体概况：2013年第一季度，上海商铺共计成交2773套，环比下跌36.66%，同比则上涨18.45%；成交面积为38.7万平米，环比下跌28.47%，同比则上涨了36.46%。资料来源：搜房网p总体概况：总体概况：2013年第1季度，上海商铺新取得预售证项目共计55个，新增供应面积为54.62万平米。2013年1季度上海商铺新增供应虽环比下跌25.52%，但依然维持在超过50万平米的高位。资料来源：搜房网商业地产发展状况个案分析上海2012第第1季季2012第第2季季2012第第

34、3季季2012第第4季季2013第第1季季1.07:11.11:11.20:11.36:11.41:1分析：分析：2013第1季度供求比再度攀升至1.41:1，居高不下的市场供应使得上海商铺市场库存压力上升，商铺供过于求的局面将长期存在。p总体概况：2013年1季度，嘉定商铺成交面积65402平米，勇夺成交面积冠军；浦东（含南汇）紧随其后，成交61716平米。p分析：嘉定和浦东等作为新区，可出让土地面积大，商业市场潜力大，普遍被投资者看好。商业地产发展状况个案分析上海资料来源：搜房网商业地产发展状况个案分析上海p最新数据显示，嘉定主城区板块一手商铺和办公项目存量为49.83万平方米，按照近一年

35、的平均去化速度计算，消化这些存量需要6年。（上海中原研究咨询）p2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业办公类产权物业月度供求比在月度供求比在3-6之间之间，个别月份高达8.9。而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。很明显，今年嘉定区办公类产权物业严重供过于求。从整个嘉定区市场存量来说，截至7月11日，嘉定区办公类产品存量53.4万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。（同策咨询研究中心）嘉定主城区供求比严重失衡嘉定主城区供求比严重失衡小结p数量上来看，商业营业用地土地市场供需相对平衡，而商铺的市场供过于求。p结构上来看，部分区域出现供求比严重失衡，尤其以嘉定

36、区商业办公存量过大，市场消化不良。1风险特点商业地产行业风险复杂多样，不同于一般住宅开发和商业经营；企业管理内容涉及商业和地产两个行业和多个经营阶段；跟政府部门合作多，不可控因素多，合作企业多，协调和统一管理有难度；商业物业销售和租赁方式特殊，技巧和手段要求高；商业物业建设和运行需要巨额资金，融资还款风险高；回报形式组合多样，收益的风险评估难度高；在商业地产的产业链中，涉及利益方众多；需要有复合行业经验的高素质人员，存在人员能力风险等方面。01060203040507B 商业地产开发风险分析2风险种类宏观环境风险 政治稳定、宏观调控政策、国民经济增长、利率变化、通货膨胀以及社会进程中的城市化等

37、因素行业风险 市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等项目自身风险 地质状况、地震、水灾、火灾等自然风险，工程技术、质量及内部经营的管理风险，财务融资风险，对原有房屋的拆迁风险，以及投资者预测错误，投资地点即区位、方式、类型选择失误的策划风险等按项目与其所处环境的关系2风险种类开发主体的风险 开发套用住宅开发模式；前期市场研究不足融资方式的风险 商业地产投资量大，如果融资渠道单一，很容易出现资金链断裂运营模式的风险 运营模式选择不当；对商业规律的认识不充分；对市场目标的错误定位后期管理的风险 发展偏离开发商原有设计；招商过程存在的风险按项目阶段及要素分类