城市规划导论-土地规划.pptx

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1、城乡规划导论二土地利用规划与管理土地所有制在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础制度的核心和基础。当前中国土地所有制形式：城市土地国有制和农村土地集体所有制。土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。法律依据中华人民共和国宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”中华人民共和国土地管理

2、法规定的更清楚，第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。行使。”中华人民共和国农业法也有类似的规定。中华人民共和国土地管理法第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”中华人民共和国城市房地产管理法第三条规定也有类似规定。我国土地所有制的历史沿革封建土地所有制原始社会实行氏族公社氏族公社土地公有制度土地公有制度；夏商周时期，实行土地国有制实行土地国有制井田制；春秋时期，井田制瓦解

3、；战国时期，井田制被废除，封建土地所有制确立，一直延续了两千多年。曹魏时期曾经实行屯田制；北魏到唐朝中期，实行均田制。均田制是中国古代一项重要的土地制度，产生于北魏，继之后的北齐、北周以及隋唐都承袭了这一制度。随着地主经济的发展壮大，土地兼并也随之日益严重，均田制形同虚设。到了唐代中叶，均田制终于退出历史舞台。主要意义：维护统治和社会安定 井田制（西周始），土地国有，是周王私人财物相地而衰征，初税亩（战国始），土地开始私有，封建化编户齐民制（西汉始）租调制（北魏始）租庸调制（唐始）两税法（唐）：以资产和土地为依据，代替人丁税方田均税法（北宋）一条鞭法（明）摊丁入亩（清）赋税制度是国家为保障国家

4、机器的运作而对劳动人民进行的强制征税。它随土地制度的变化而变化。近代土地所有制1920年代的旧中国系半殖民地、半封建社会，社会的主要矛盾是帝国主义侵略与中华民族生存的斗争，是封建官僚势力压榨与贫苦大众反抗的较量。在尖锐的社会矛盾下，旧中国的土地产权制度早已病入膏肓，甚至不能支持社会简单的再生产。传统的“均田思想”只是善良者的愿望，“西学救国”更为国人唾弃，无公正而又少效率（仅有奴役效率）的土地私有制，无论于城、于乡都不能改变旧中国水深火热的社会剥削和欺压现状。帝国势力、外国资本、政府官僚和弱不禁风的民族资本，占据了绝大部分城市土地。所谓的“土地市场”只是外国冒险家的“乐园”、是少数富人和官僚势

5、力的“圈地俱乐部”。巧取豪夺是旧中国城巧取豪夺是旧中国城市土地市场的主要游戏规则，地产总是向少数强权者集中，多数劳市土地市场的主要游戏规则，地产总是向少数强权者集中，多数劳动者越来越依附于剥削、欺压他们的人，动者越来越依附于剥削、欺压他们的人，其悲惨程度是西方人和后来人所难以想象的。中国社会的黑暗，激励新政府要彻底改变历史形成的土地私有制，坚持人民共和国代表社会公正的原则，在城市中有条不紊地实施着土地国有化政策。近代土地所有制1929年，国民党政府和中国共产党人对中国的土地所有制作出了截然不同的 规范，引出了天壤之别的后果：民国政府颁布的民法典沿袭了土地私有制沿袭了土地私有制，而当时的中国正处

6、于封建掠夺之末、资本积累之初、列强侵略之颠，国土私有实际只被少数“强者”所占，民众绝对的无产、少地形成了社会“干柴式”的贫困隐患。中国共产党人却恰到好处地在井冈山土地法中提出：“没收一切土地归苏维埃政府所有，以人口为标准，男女老少平均分配”，从而引发了星火燎原的革命。相比之下，国民党的民法典却为其统治的失败埋下了种子。此后20年，亿万希望拥有土地的劳苦大众“民不畏死”，自愿参加支持共产党，创建了新中国。新中国土地所有制一是没收外国资本、没收外国资本、官僚资本官僚资本以及原国民党政府和敌对分子占有的以及原国民党政府和敌对分子占有的城市土地城市土地。当时，外国资本在中国城市的领地大多是殖民侵略的产

7、物，是通过不平等的政治条约而掠夺进帐的，没有任何合理的交易成本可言。特别是大城市中的所谓“租界地”，尽管通过外国资本多年的建设和经营有所增值，但其政治上所享有的“城中之国”式的种种特权，对中国人民是不能容忍的“国耻”，新政府对其取缔、没收，自然是在情理之中。而中国政府在进城之后面临敌对势力的疯狂颠覆，立即没收官僚资本、旧政府和敌对分子所占有的城市土地，给广大市民以改朝换代的社会警示，并以坚定的决心来承受对内与旧势力斗争、对外与世界列强对抗的各类风险，是无可非议的。1950年11月，中国政府公布了城市郊区土地改革条例，没收封建地主在市郊的土地归国家所有，并规定了相应的分配、使用办法。到1951年

8、底，历史性的土地没收工作基本完成，新中国政府拥有了属于全民所有的一部分城市土地，这为以后的城市土地国有化奠定了物质基础。新中国土地所有制二是对市区中、小资本占地，先保护、后赎买渐变为国有土地对市区中、小资本占地，先保护、后赎买渐变为国有土地。新政府对城市中一般私 有资本产权采取了比较温和的保护和改造政策，这与革命理论中的社会阶级分析方法不无关系。中国共产党人认为，城市中的私人资本占地大多不属于封建主义和殖民买办的性质，进城后要团结中、小资本阶层，就应当承认和保护其土地所有权。19491955年间，中国在城市中实行了土地公有制与私有制并存的政策。即使在城市郊区的土地改革中，对民族资本、私人学校、

9、宗教团体的市郊占地实施了有偿的征收。1956年，中国经济得到了恢复和积累，抗美援朝战争也基本结束，新生政权和社会生活已全面稳定，中国政府着手开始对城市资本主义工商业的社会主义改造。对市区的私人地产主要采取赎买、公私合营、国家经租等方式，定价收购，按本对市区的私人地产主要采取赎买、公私合营、国家经租等方式，定价收购，按本付息付息。由于这部分土地私有者占全社会人口的比重不大，政策在推进中也比较宽松、稳妥，所以这一历史进程虽长达10余年，却没有引起大的社会动荡。1966年，中央政府宣布取消定息，停止付租，“社会主义改造运动”正式结束。届时，中国城市中只剩下极其有限的私房占地了。因为，那时中国人的普遍

10、愿望确实是要实现社会主义，国家的赎买价格不能、也不应当远离当时社会的总体收入、分配水平。这就是“历史成本”与“现实成本”的差异所在。新中国土地所有制三是国家长年以定价征地不断扩大国有土地国家长年以定价征地不断扩大国有土地。中华人民共和国建国以后，中国实行以 一切生产要素公有制为基础的计划经济，进行了空前规模的社会、经济和国防建设，兴建了许多新的城市、工业基地和公共设施，中国的城市已经从1949年的136个，发展到2002年的660个，原有城市的土地面积也成倍扩大，城市的扩张必然要侵占城市周边的非国有农用地。在公有制经济发展中，大规模的经济建设、基本建设投资和重大工程上马，都是靠国家计划来组织实

11、施的，其间国家公共资本的注入也难以再延续原先的非国有化地权。于是，高度集中的计划经济的“副产品”是大量土地所有权由私向公、由集体向国有单向转移。变更土地所有权涉及到许多敏感的社会矛盾，国家征地也不言而喻地染上了浓重的政治色彩。鉴于深刻的历史经验，中央政府对征地相当慎重，早在1953年就颁发了国家建设征用土地办法，此后又多次对法规进行了重新修订和完善，其中对征收土地的原则、程序、审批权和各类补贴费用等方面均制定了相当严格的标准。在征收土地的同时，国家对城市用地实施了行政划拨，基本上确定国有土地产权后供公共部门和单位无偿、无限期地使用。经历过3333个错综复杂的春秋个错综复杂的春秋，中国城市中尚属

12、于集体和私人所有的土地已经很少，到1982年，官方认为城市统一实行土地公有制的条件业已成熟，于12月以中华人民共和国宪法的方式宣布：“城市的土地属于国家所有”，终于终结了城市终结了城市土地产权全部国有化的漫长历史土地产权全部国有化的漫长历史，并从最高立法的角度确立了国家多年所推行的土地公有制。现代土地所有制1980年代，中国实行改革开放。随着社会主义市场经济的发展，中国农村土地重新推行私人承包经营制，城市经济主体也出现了国有、集体、外资和私营等多元化趋势，城市用地逐渐出现了市场化的迫切需求，此后分离城市分离城市国有土地所有权国有土地所有权与使用权的实践与使用权的实践，也确实提高了城市土地的利用

13、效率。虽然城市土地统归国家所有的基本制度没有实质性的变化，但探索土地有偿、有期限、可探索土地有偿、有期限、可流通的使用方式流通的使用方式，保护土地资源和社会环境的可持续发展，深化土地制度改革使之与经济结构的变化相适应，已成为全社会关注的焦点。中国农村土地的集体所有制劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。土地管理法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以

14、上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体组织经营、管理。”农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有;即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”中国城市土地全民所有制全民所有制的

15、土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”城市市区的土地属于国家所有。宪法、物权法都明确规定，城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。如1989年公布的城市规划法指出：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。中国城市统计年鉴等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。建

16、制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题关于镇的土地所有权问题，1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议关于中华人民共和国宪法修改草案的报告指出：“草案第十条中原来是把镇草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看待的。全民讨论中有人指出，全国各地情况不同，的土地和农村、城市郊区一律看待的。全民讨论中有人指出，全国各地情况不同，有些有些地方镇地方镇的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。因此删去了有关镇的的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。因此删去了有关镇的规定。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别

17、处理。规定。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”中国城市土地全民所有制土地范围根据中华人民共和国土地管理法实施条例，其范围：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。土地权利土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权和他项权利。土地

18、权利是一束权利的集合，除所有权外，还有使用权、抵押权等物权及租赁债权。土地权利的主体是集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和土地他项权利者；客体是土地权属的界址、土地权属面积、土地用途、土地使用条件、土地等级和价格等。土地所有权人和使用权人享有的土地权利受法律保障。当国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、他项权利等土地权利变更时，必须由土地权利主体提出申请，经过权属审核后进行变更登记，办发证书，否则不具有法律效力。土地权利可能因主体违反法律规定被剥，也可能由于某种原因造成结束或停止。土地权利人可以放弃其拥有的各项土地权利。土地权利可以通过划拨、租赁、交换等各种形式转移。确定

19、土地权属性质，必须查清土地的权属来源，即土地所有者或使用者最初取得土地的方式。土地权属的分类目前，中国土地权属单位主要有以下几种：乡、村集体经济组织；依法直接从国家取得国有土地使用权的单位和个人；使用集体土地进行非农建设的单位和个人；跨地区国有工程设施一般以业务主管机关为土地登记单位。非法占用、买卖、租赁土地形成的用地单位，均不能成为土地权属单位。土地权属变更一般有以下几种情形：依法征用或划拨土地，依法有偿出让、转让土地；新建、扩建、改建、买卖、继承、赠送、交换、分割地上建筑物或其他附属物；依法增减、交换、调整土地或分割、合并土地；机构调整、企业兼并；土地使用权的收回。土地权属单位即“土地登记

20、单位”，指土地所有权、使用权和拥有他项权利的单位或个人。土地权属调查是针对土地所有权人或使用权人（法人、自然人）的申请，对土地位置、界址、使用情况进行的实地核定、调查和勘察丈量。通过对宗地权属及其权利所及的界限的调查，在现场标定宗地界址位置，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。土地权属制度土地权属制度，包括土地的所有权制度所有权制度和土地的使用权土地的使用权制度。现行土地制度，是指涉及土地权属法律制度以及土地权属流通的法律制度，还包括土地利用管制的法律制度。这里所说土地权属不仅指土地的所有权制度，还包括土地的使用权制度；相应地，土地权属的流通制度也包括土地所有

21、权和土地使用权的流通制度。除此之外，为了合理利用土地，国家还制定了土地利用管制的法律制度。现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和劳动群众集体所有制”。土地使用权制度，应视使用者使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地。对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。土地权属的流通制度土地权属流通制度指的是土地所有权和土地使用权转移的法律制度。因为我国土地所有权形式采取的是国家所有和农

22、村集体所有，土地所有权的转移也只能发生在这两个权利主体之间；而土地使用权的转移则可发生于各种主体之间，包括国家、法人单位和作为自然人的个人。土地所有权的转移制度土地所有权的转移制度宪法第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”中华人民共和国土地管理法第二条第四款亦规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”该法第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”该条还规定了征用土地的补偿标准。土地所有权转移的强制性强制性和单向性单向性，即只能由国家征用集体所有的土地而不能反过来。法律直接规定了国家对被征用土地的补偿标准，土地的集体

23、所有者在其土地被国家征用时与国家讨价还价的权利也随之丧失。土地征收与征用的区别土地征收关系到国家、集体和个人的利益冲突和利益平衡，对社会影响深远。中国的土地征收程序还存在着很多缺陷，迫切需要进行改革、完善。土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。土地征收是2004年宪法修正后的新词汇。一些文件、报告时常混用“土地征收”和“土地征用”两个概念，主要原因是实践中人们还存有模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，

24、都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的法律后果是土地所有权的改变，土地所有权由农民集体所有变为国家所有；征用的法律后果只是使用权的改变，土地所有权仍然属于农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。土地征收的补偿费土地征收的补偿费用分为三种：1、土地征收的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。2、土地征收的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费

25、标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。3、土地征收的地上附着物和青苗的补偿费分为青苗补偿标准和其他附着物的补偿标准。土地征收纠纷问题1 1、征地纠纷概述。、征地纠纷概述。征地纠纷，顾名思义就是在征收集体土地过程中失地农民、村委会、用地单位、政府之间产生的纠纷。这类纠纷特殊主体经常表现为：一方是政府或开发商、一方是农民，由于其主体的特殊性导致这类纠纷在处理过程一定程度上可能会存在地方保护主义，而且这类案件人数众多极有可能引发群体性事件。近年来，随着我国工业化、城镇化进程的不断加快，征地规模、征地速度、征地幅

26、度都在急剧增长，因征地问题引发的社会矛盾不断加剧，失地农民生活水平下降，就业和其他权益得不到应有的保障问题日趋突出，因征地纠纷引发的上访和群体性事件经常发生，成为影响农村稳定与社会安定和谐的一个重要因素。正确运用法律手段解决农村征地纠纷，对于公平公正地保护每一个失地农民的合法权益，促进社会和谐与社会主义新农村建设，具有十分重要的意义。土地征收纠纷问题3 3、解决建议、解决建议一、提高失地农民的征地补偿标准，改变以往以耕地年产值来确定补偿标准的原则，在征地补偿中要充分农民集体对集体土地的所有权。二、限制征收土地的条件，建设项目使用土地的应通过政府主导和监督下与农民协商的方式处理，在协商难以解决时

27、方可采取征收这种国家强制手段。三、对地方政府征地进行有效的监管，严格履行征收土地审批制度，对征收集体土地的理由是否属于公共利益作为审批的重要条件。四、土地出让金应上缴国家财政，以减少地方搞土地财政的源头，由国家建立各地失地农民保障基金，征收集体土地所得到的土地出让金应全部用于失地农民。土地征收纠纷问题2 2、根源、根源征地补偿款与国家土地出让金相差太大，集体土地的价值不能平等交换。以耕地年产值来确定的补偿标准不能正确的实现土地的价值，且集体土地的使用受到了极大的限制，可以集体土地所有权是一种受限的所有权，农民集体自己无权对其进行处分，只有作为非所有人的国家才有权进行处分，这一规定一方面维护了我

28、国集体土地的稳定，但同时也限制了集体土地价值的实现，将集体土地大量限制在农用地范围上时，以用途来确定征收土地的补偿标准实际上不符合平等公平的原则。农民在土地被征收时其得到的补偿一般在310万元人民币以内，但当这些土地转变为国有土地进行出让时其价格达到了几十万甚至几百万，这样的明显的差价使农民难以接受。土地使用权的转移制度物权法确定将“国有土地使用权”规范为“建设用地使用权”。在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨划拨方式取得；通过国家出让出让方式取得；通过房地产转让转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁租赁方式取得。物权法建

29、设用地使用权规定依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。同样，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与

30、的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。土地使用权的划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让不能进行转让。土地使用权划拨的对象土地使用权划拨的对象 根据城市房地产管理法第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3

31、)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。土地使用权的划拨1、内涵：划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税土地使用税。2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土

32、地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以

33、相应罚款。土地使用权的出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权必须服从国家主权。国家保留对出让土地的司法管辖权、行政管理权和为公共利益征用出让土地的权力等主权范围内的全部权力。出让土地使用权是一种较为完整的物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则，把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。由于出让土地使用权具备了物权所包含的基本权利，即占有的权利，一般意义上使用的权利，收益的权利和一定程度的处

34、分权利，所以它是除土地所有权之外的较为完整的物权。出让土地使用权的主体是政府。其他任何单位和个人不能充当出让人。各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。出让土地使用权的客体是国有土地使用权。农村集体土地和国有土地的所有权不能出让，出让土地的地下资源、埋藏物和市政公共设施也不能出让。出让年限出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定

35、，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，城市房地产管理法对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。据此，中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。出让方式土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地

36、使用权。拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既

37、规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。出让方式协议出让协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施

38、产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。土地使用权的转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出

39、让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。出让与转让的区别出让与转让的区别出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转

40、让有出售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让的方式关于土地使用权转让的方式，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后城市房地产管理法第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括：1 1买卖。买卖。2 2抵债。抵债。3 3交换。交换。4 4作价入股。作价入股。5 5合建。合建。6 6赠予。赠予。7 7继承。继承。相关问题土地所有权公与私的问题一个国有或集体企业的老板，无需为企业的亏损或破产承担任何实际意义上的责任。这是在同等条件下公有制企业无法与私营企业竞争的原因所在。集体土地被征用变为国有土地之后，政府如果未

41、能很快将其使用权出让，接下来就是该幅土地的荒芜或者土地利用价值的降低（如水土流失或被固体或液体废弃物污染），这是因为没有具体的使用人，导致土地管理者的缺位（形式上是政府机关但实际上不存在）。“土地不属于农民，农民当然没有理由去珍惜它。也就是说，有能力珍惜土地的人没有权利，有权利珍惜它的人没有能力。农民使用自己土地的效率，就一定比国家向农民出租土地的效率低吗？我们相信每个人会更珍惜自己的东西，绝大多数人会珍惜自己的土地。但国家做不到这一点，不可能非常珍惜地使用土地。由于种种原因，国家没有能力管好这么多土地。中国生态环境的恶化，特别是荒漠化问题说明，国家独占了所有土地，却没有能力来兼顾、来管理。”

42、在一个主权国家中，无论某块土地的所有权归集体或者归个人，它都不可能被权利人置于这个国家的主权管辖之外。说到底，这些土地最终的所有权都归国家，作为具体所有人的集体或个人只不过是这个国家土地法律意义上的所有人罢了。土地所有权的归属，实质上并不影响政府对土地使用的管理。相关问题土地的公有与地上的建筑物私有的问题国家法律又承认建筑物可以由自然人也即私人所有。这些私有的建筑不可能成为空中楼阁，它必须建立在现实的土地之上。也就是说，私有的建筑所占有的土地必然是公有的，房屋主人所拥有的只能是该处房屋占有土地的使用权。土地与其上的房屋只能作为一个整体，而房屋和土地却可以分别为不同的主体所拥有。这样，必然带来难

43、以调和的矛盾。、日益显现的旧城区拆迁矛盾、未申请继续使用土地的房屋存废问题中华人民共和国城市房地产管理法第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”法律规定居住用地的国有土地使用年限最长是七十年。也就是说，居民所购买或建造的房屋，其土地使用权总有一天要期满。如果是单独

44、建设房屋，房主到期未申请继续使用房屋所在国有土地时，国家可以采取强制力予以拆除；如果，房屋是在小区居住楼群中的单元房，这块土地使用期限届满的情况下，有人申请而有人未申请继续使用土地的情况下，对未申请继续使用土地的房屋或其主人怎么办？能拆除吗？不能。能没收吗？恐怕也不能。相关问题国有土地的公民有偿使用问题国有土地的公民有偿使用，基于国有土地的有偿使用法律制度。国有土地有偿使用在中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法中均有规定。土地有偿使用法律制度，有助于使用人珍惜土地，可以避免土地资源浪费。这种规定只应适用于法人或具有经营目的的个人。对于仅仅用于满足公民居住的公民也采取土地有偿

45、使用制度则显得非常荒唐。土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。土地利用总体规划是指在各级行政区域内，根据土地资源特点和社会经济发展要求，对今后一段时期内（通常为15年）土地利用的总安排。通过土地利用总体规划，国家将土地资源在各产业部门进行合理配置，首先是在农业农业与非农业非农业之间进行配置，其次在农业与农业内部进行配置，如在农业内部的种植业、林业、牧业之间配置。另外，中华人民共和国土地管理法还明确规定：国家编制土地利用总体规划，

46、规定土地用途，将土地分为农用地农用地、建设用地建设用地和未利用地未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地耕地实行特实行特殊保护殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用总体规划土地利用总体规划属于宏观土地利用规划，是各级人民政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发、整治、保护所作的综合部署和统筹安排。根据我国行政区划，规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，

47、下级规划是上级规划的基础和落实。土地利用总体规划的成果包括规划文件、规划图件及相应的附件。圈内：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地，大多数建设项目必须使用圈内土地。圈外：即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围外的土地，能源、交通、水利、军事项目可以使用圈外土地。审批权限土地利用总体规划实行分级审批。省级、省政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划报国务院审批；除此之外的土地利用总体规划报省政府批准，其中，乡级土地利用总体规划可以由省政府授权设区市的市政府批准；浙江省省级及杭州市、宁波市、台州市等长三角城市均需的土地利用总体规划必

48、须报国务院批准，其他市级和县级土地利用总体规划报省政府批准（报批土地占用基本农田的乡镇规划报省批准，不占用基本农田的建设项目报本级地级市批准）；设区的城市郊区的乡镇（包括街道办事处、农场）、县（市）人民政府所在地的镇和省政府确定的中心镇的土地利用总体规划报省的批准，其他乡镇的土地利用总体规划报设区的市人民政府批准。局部修改局部修改规划必须符合以下条件：A、国务院和省政府已批准行政区划调整的；B、国家和重大能源、交通、水利基础设施及国家军事设施建设项目用地涉及基本农田的；C、国防、交通、水利、能源、通讯、环保、城市和省级中心镇基础设施建设和省级农业龙头企业扩大农副产品出口加工、重大外商投资建设项

49、目用地不涉及基本农田，但未纳入土地利用总体规划的；D、建设项目已列入土地利用总体规划、规划指标已预留，但由于选址未确定、没有落实到土地利用总体规划图上或已落实到土地利用总体规划图但实际位置需作调整的；E、建设项目符合规划建设占用耕地机动指标条件的；F、建设项目用地符合国家供地政策（与产业政策基本相符），全部占用基本农田保护区以外非耕地的；G、对市、县（市、区）经济发展有重大影响的城镇建设项目，确实无法在现行规划确定的建设用地范围内安排，在县（市、区）新一轮土地利用总体规划修编前期工作完成后，可以申请土地利用总体规划局部调整（一般一年只能提一至两个项目，项目类型没有限制）；H、国家和省重大基础建

50、设的拆迁安置、抢险避灾安置和下山脱贫安置用地，确定无法在现行规划确定的建设用地范围内安排的（先用后批）。规划组成（一）现行规划实施情况评估；（二）规划背景与土地供需形势分析；（三）土地利用战略；（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、新增建设用地规模和建设用地总规模、土地整理复垦开发安排等；（五）土地利用结构、布局、分区、建设用地管制和节约集约用地的优化方案；（六）土地利用的差别化政策；（七）规划实施的责任与保障措施。乡（镇）土地利用总体规划可以根据实际情况，适当简化前款规定的内容。（5）土地利用总体规划审批的内容1.是否充分体现耕地总量动态平衡，土地节约集约利用，土地资