房地产行业税收筹划.ppt

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1、 主讲教师：贺飞跃主讲教师：贺飞跃n副 教 授 n中国注册会计师n中国注册税务师电话：电邮：博客： 孙子兵法孙子兵法谋攻第三谋攻第三 摘录一：摘录一：n是故百战百胜，非善之善也；不战而屈人之兵，善之善者也。n 故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城。城。攻城之法，为不得已。n 故善用兵者，屈人之兵而非战也，拔人之城而非攻也，毁人之国而非久也，必以全争于天下，故兵不顿而利可全，此谋攻之法也。孙子兵法与税收征纳孙子兵法与税收征纳n征税人的孙子兵法征税人的孙子兵法n上兵伐谋上兵伐谋纳税评估；纳税评估；n运筹于帷幄之中，决胜于千里之外。n其次伐交其次伐交税务约谈

2、；税务约谈；n其次伐兵其次伐兵税务稽查；税务稽查；n其下攻城其下攻城移送司法。移送司法。孙子兵法与税收征纳孙子兵法与税收征纳n 孙子兵法孙子兵法谋攻第三谋攻第三 摘录二：摘录二：n 故曰：知彼知己，百战不殆知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。一胜一负；不知彼不知己，每战必败。孙子兵法与税收征纳孙子兵法与税收征纳n纳税人的孙子兵法纳税人的孙子兵法n上兵伐谋上兵伐谋税收筹划；税收筹划；n其次伐交其次伐交税务攻关；税务攻关；n其次伐兵其次伐兵偷逃税收；偷逃税收；n其下攻城其下攻城暴力抗税。暴力抗税。税收筹划学科税收筹划学科 n对纳税人来说，税收筹划是一项

3、权利。对纳税人来说，税收筹划是一项权利。1、1935年英国案例 2、1947年美国案例税收筹划学科税收筹划学科对税务学者来说，税收筹划是一门学科。对税务学者来说，税收筹划是一门学科。1、税收筹划是一门新兴学科；2、税收筹划是一门实用学科；3、税收筹划是一门交叉学科。税收、法律、财务管理、会计等。税收筹划学科税收筹划学科对税务师来说，税收筹划是一个行业。对税务师来说，税收筹划是一个行业。n 1、税收筹划是朝阳行业；1959年欧洲税务联合会 2、税收筹划是服务行业；3、税收筹划是涉税服务行业。税收筹划学科税收筹划学科n注册税务师管理暂行办法注册税务师管理暂行办法n国家税务总局令第14号 注册税务师

4、管理暂行办法已经2005年9月16日第6次局务会议审议通过，现予发布，自2006年2月1日起施行。n国家税务总局局长：谢旭人n 二五年十二月三十日税收筹划学科税收筹划学科n业务范围及规则业务范围及规则n 注册税务师可以提供代办税务登记、纳税和退税、减免税申报、建账记账，增值税一般纳税人资格认定申请，利用主机共享服务系统为增值税一般纳税人代开增值税专用发票，代为制作涉税文书，以及开展税务咨询（顾问）、税收筹划税收筹划、涉税培训等涉税服务业务。税收筹划学科税收筹划学科n注册税务师可承办下列涉税鉴证业务：（一）企业所得税汇算清缴纳税申报的鉴证；n（二）企业税前弥补亏损和财产损失的鉴证；n（三）国家税

5、务总局和省税务局规定的其他涉税鉴证业务。案例1n案例案例4-1 收账方式的税收筹划收账方式的税收筹划n案案情情说说明明 一家水泥厂以每吨200元的含税价销售给一家建筑公司5 000吨水泥，价款共计100万元。因该家建筑公司资金紧张，无力支付货款，建筑公司表示愿意用其闲置的一幢办公楼（市场价为100万元）抵顶所欠水泥厂的货款。n水泥厂为不受损失，初步同意接受该方案，并欲将该办公楼以市场价转让，以此收回建筑公司所欠的货款。当地契税税率为4%。案例1n税税法法规规定定 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。n单位和个人

6、销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。案例1n计计算算分分析析 该方案，对建筑公司来说，其用不动产抵账，视同销售不动产，应缴纳营业税及附加、印花税；水泥厂接受不动产应缴纳契税和印花税。将来水泥厂销售这幢办公楼以收回账款，对水泥厂来说又再次发生销售不动产行为，应缴纳营业税及附加、印花税，购买方应缴纳契税和印花税。n建筑公司用办公楼抵偿水泥厂债务时，n建筑公司应纳税费：n应纳营业税及附加=1000000*5%*（1+7%+3%）=55000（元）n应纳印花税=1000000*0.0005=500（元）案例1n水泥厂应纳税费：n应纳

7、契税=1000000*4%=40000（元）n应纳印花税=1000000*0.0005=500（元）案例1n水泥厂以100万元价格转让办公楼时，n水泥厂应纳税费：n应 纳 营 业 税 及 附 加=（1000000-1000000）*5%*（1+7%+3%）=0n应纳印花税=1000000*0.0005=500（元）n购买方应纳税费：n应纳契税=1000000*4%=40000（元）n应纳印花税=1000000*0.0005=500（元）n因此，若水泥厂采用该方案，可收回100万元的账款，但另需额外负担税费：n40000+500+500=41000（元）案例1n筹筹划划方方法法 水泥厂改变收账方

8、式，水泥厂与建筑公司达成协议，水泥厂帮助联系办公楼买主，然后建筑公司用售房款偿还其欠水泥厂的账款。则水泥厂既未接受不动产，又未销售不动产，无须缴纳任何税款。n经多方联系，终于帮建筑公司找到了买主，建筑公司取得售楼款后即清偿了水泥厂的账款，水泥厂得以全额收回账款100万元。n在收账过程中，将不动产转让次数由两次变为一次，从而减少了在收账过程中不必要的税费支出。目前，这种以物抵账，以物收账的事例有许多，在处理时，企业应通过纳税筹划，合理地选择收账方式，减少不必要的税费支出，从而降低企业税负。案例1n注意事项注意事项 虽然水泥厂既未接受、又未销售不动产，但是为了确保应收账款100万元顺利收回，不致于

9、被他人捷足先登，水泥厂应采取的一定的措施对不动产和资金进行控制。在该不动销售前，水泥厂可要求建筑公司将该不动产抵押给水泥厂，办理抵押手续；该不动产销售时，水泥厂可要求在买卖合同中规定购买方将100万元款项直接支付给水泥厂。这样水泥厂才能既节省税收，又收回货款；否则该款项被他人捷足先登，水泥厂有可能一分钱都收不回。税收筹划内涵税收筹划内涵n税收筹划（tax planning）也称纳税筹划或税务策划。荷兰国际财政文献局所编写的国际税收辞汇一书认为：“税税收收筹筹划划是是指指通通过过纳纳税税人人经经营营活活动动或或个个人人事事务务的的安安排排，实实现现缴缴纳纳最最低的税收。低的税收。”n印度税务专家

10、N.J.雅萨斯威在个人投资和税收筹划一书说，税收筹划是：“纳纳税税人人通通过过财财务务活活动动的的安安排排，充充分分利利用用税税务务法法规规提提供供的的包包括括减减免免在在内内的的一一切切优优惠惠，从从而而享享得得最最大大的的税税收收利益。利益。”税收筹划内涵税收筹划内涵 结合我国实际情况，我们认为：税税收收筹筹划划是是纳纳税税人人为为实实现现税税收收利利益益及及经经济济利利益益最最大大化化目目标标，在在遵遵守守税税法法的的前前提提下，对自身经济活动所进行的事先安排。下，对自身经济活动所进行的事先安排。税收筹划的内涵包括税收筹划的主体、目标、前提、客体、职能和范畴。税收筹划内涵税收筹划内涵税收

11、筹划内涵包括：税收筹划内涵包括：1、税收筹划的主体是纳税人。、税收筹划的主体是纳税人。2、税税收收筹筹划划的的目目标标是是实实现现税税收收利利益益及及经经济济利利益益最大化。最大化。3、税收筹划的前提是遵守税法。、税收筹划的前提是遵守税法。4、税收筹划的客体是经济活动。、税收筹划的客体是经济活动。5、税收筹划的职能是事先安排。、税收筹划的职能是事先安排。6、税税收收筹筹划划的的范范畴畴包包括括节节税税（tax saving）和和避避税税（tax avoidance），但但不不包包括括逃逃税税（tax evasion）。）。税收筹划内涵税收筹划内涵n误区误区1：税收筹划就是偷逃税收。n误区误区2

12、：税收筹划是既不合法，也不违法，即不违背税法。n误区误区3：大型企业才有税收筹划，中小企业无须税收筹划。税收筹划内涵税收筹划内涵n误区误区4：重大事项才要税收筹划，日常活动无须筹划。n误区误区5：税收筹划是财会部门的事情，与其他部门无关。n误区误区6：一方面偷逃税，另一方面却多纳税。n依法征税，不多征税；诚信纳税，不少依法征税，不多征税；诚信纳税，不少纳税。纳税。税收筹划内涵税收筹划内涵n误区误区7：一种税减少了，其他税却增加了。n误区误区8：税收减少了，税后利益也减少了。n 税后利益税后利益=税前利益税前利益-税收总额税收总额n误区误区9：筹划取得了收益，但付出的成本更大。n 筹划收益筹划收

13、益筹划成本筹划成本案例案例2n案例案例6-18 劳务报酬所得的税收筹划劳务报酬所得的税收筹划n案案情情说说明明 2004年10月王教授应邀到海南一家中外合资企业给该企业的经理层讲课，讲课时间是10天。关于讲课的劳务报酬，双方在合同书上这样写道“甲方（企业）给乙方（王教授）支付讲课费5万元人民币并代扣代缴个人所得税，往返交通费、住宿、伙食费等一概由乙方自负”。案例案例2n10月20日，王教授按期到海南授课。10月30日，该企业财务人员支付王教授讲课费，并代扣代缴个人所得税：n50 000*（1-20%）*30%-2 000=10 000（元）n王教授10天以来的开销：往返飞机票4 000元，住宿

14、费5 000元，伙食费1 000元。开销合计10 000元。n王教授讲课10天个人可支配收入为：n50 000-10 000-10 000=30 000（元）案例案例2n筹筹划划方方法法 如果合同中的报酬条款改为“往返飞机票、住宿费、伙食费由甲方（企业）负担，甲方向乙方（王教授）支付讲课费40 000元并代扣代缴个人所得税”。n则企业支付讲课费40 000元，飞机票4 000元，住宿费5 000元，伙食费1 000元，支付总额仍为50 000元。n企业代扣代缴王教授个人所得税：n40 000*（1-20）*30%-2 000=7 600（元）n王教授个人可支配收入为：40 000-7 600=32 400（元）案例案例2n筹筹划划结结果果 通过税收筹划，王教授个人所得税减少：n10 000-7 600=2 400（元）n个人可支配收入增加2 400元。本次内容结束，谢谢各位！本次内容结束，谢谢各位！